Тред №299379

Цитата: Борис Надеждин от 01.02.2011 00:15:43
3.1. и 3.2. Уважаемый WASP. Мне кажется, что у нас с вами недопонимание о сути моего предложения. Я его, правда, сделал на базе существующей практики здесь в Америке. Но соглашусь, что оно, возможно не совпадает с практикой российской ( если такая вообще существует ). Итак, давайте еще раз. СК стоит 8 миллионов рублей, НКстоит 14 миллионов рублей. Т.о. доплата составит 6 миллионов. Поэтому схема предлагается следующая: Покупатель передает Продавцу СК, Продавец передает Покупателю НК в аренду с правом выкупа по цене 14 миллионов с признанием факта внесения задатка на сумму 8 миллионов и арендной платой в размере банковского процента на 6 миллионов. Т.е. арендный платеж равен теоретическому платежу по ипотеке на сумму, недостающую до полной ( 6 миллионов ). Дважды ( т.е. и аренду, и платеж по ипотеке) Покупатель платить не должен. Да он и не может по определению: аренда платится до покупки ( оформления передачи НК в собственность покупателю ), а ипотека - после. Скажу лишь, что в Америке обычно арендная плата немного превышает платеж по ипотеке. Сумма этого превышения отминусовывается от первоначальной недоплаченной суммы ( в нашем случае, 6 миллионов рублей ). Это делается, чтобы уверить Продавца в том, что Покупатель обязательно выкупит квартиру.
3.3. Во-первых, инфляция или нет, но цена залога может и упасть ( что сейчас, кстати, и происходит у нас здесь ). Во-вторых, штрафы могут быть любыми: например, 1000% или привязанными к курсу доллара или стоимости золота или индексу инфляции, умноженному на 10.

3.1.-3.2. Вот этого я и не понимаю. Т.е. по факту получается, что ипотека, что такой платеж - все едино по цифрам. Но зачем это девелоперу? Он в кредите сидит за стройку, на свои тут никто не строит. Ему надо сросить недвигу, затем взять новый кредит и снова строить.
3.3. Цифры в масштабе 15-20 лет? Здесь не США, тут за неделю все с ног на голову перевернуться может.

И еще одно. Банк не является гарантией, но является существенным фактором того, что не кинут т.к. тот же Сбер просто не даст кредит на "стремный", "опасный" проект. Они их проверяют и тоже считают риски.

Я просто указываю на возможные косяки.