Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,901
14,519
|
player ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 11:35:07 |
Тред №30751
новая дискуссия Дискуссия 2.202
насчёт перспектив.
Пузырь на РН очевиден всем более-менее интересующимся вопросом и сдутие-лопание рано или поздно наступит.
Но в том, что это произойдёт скоро (в течении полугода, скажем) сомнения очень большие.
Авантюрист предсказывал начало снижения на ноябрь, потом перенёс сроки ещё на три месяца на февраль из-за того, что не учёл специфику ввода новостроя (кстати, что это за специфика? новострой который вводится сейчас - его продавали ещё в 2005-2006).
Кроме того, силу "психической атаки" риелтеров-девелоперов он явно недооценил. Слух про "деноминацию" + выборы (этот фактор все называют, но мало кто внятно обьяснить может. Никаких неожиданностей ведь не могло быть), эти два фактора ограничили предложение вторички (временно?) и в некоторых регионах цена по итогам февраля выросла на 30% от ноября и на 35% от августа.
Кроме того, не видно предпосылок к тому, чтобы это резко закончилось прямо сейчас в марте и начало падать скажем уже в апреле-мае.
Наиболее вероятным сценарием на ближайшие полгода видится стояк по типу прошлогоднего.
В марте-апреле будет возвращаться вторичка, снятная на ожиданиях деноминации и бешенного роста зимой, предложение закончит уменьшаться и начнёт увеличиваться. Средняя цена при этом по инерции будет подрастать (ведь новое выставляют чуть дороже чем уже выставленное) и к концу апреля вполне может виртуально подрасти ещё на 5-10%. Стройкомпании при этом врядли начнут снижать цены. Даже если у них совсем не будет никаких продаж - вернутся к тактике скрытых скидок.
Т.е. снижение цен предложения если и начнётся, врядли это будет раньше лета.
А летом застой спишут на сезонность и будут ждать осени, упёршись рогом 8(
Пузырь на РН очевиден всем более-менее интересующимся вопросом и сдутие-лопание рано или поздно наступит.
Но в том, что это произойдёт скоро (в течении полугода, скажем) сомнения очень большие.
Авантюрист предсказывал начало снижения на ноябрь, потом перенёс сроки ещё на три месяца на февраль из-за того, что не учёл специфику ввода новостроя (кстати, что это за специфика? новострой который вводится сейчас - его продавали ещё в 2005-2006).
Кроме того, силу "психической атаки" риелтеров-девелоперов он явно недооценил. Слух про "деноминацию" + выборы (этот фактор все называют, но мало кто внятно обьяснить может. Никаких неожиданностей ведь не могло быть), эти два фактора ограничили предложение вторички (временно?) и в некоторых регионах цена по итогам февраля выросла на 30% от ноября и на 35% от августа.
Кроме того, не видно предпосылок к тому, чтобы это резко закончилось прямо сейчас в марте и начало падать скажем уже в апреле-мае.
Наиболее вероятным сценарием на ближайшие полгода видится стояк по типу прошлогоднего.
В марте-апреле будет возвращаться вторичка, снятная на ожиданиях деноминации и бешенного роста зимой, предложение закончит уменьшаться и начнёт увеличиваться. Средняя цена при этом по инерции будет подрастать (ведь новое выставляют чуть дороже чем уже выставленное) и к концу апреля вполне может виртуально подрасти ещё на 5-10%. Стройкомпании при этом врядли начнут снижать цены. Даже если у них совсем не будет никаких продаж - вернутся к тактике скрытых скидок.
Т.е. снижение цен предложения если и начнётся, врядли это будет раньше лета.
А летом застой спишут на сезонность и будут ждать осени, упёршись рогом 8(
Отредактировано: player - 03 мар 2008 11:37:04
ОТВЕТЫ (18)
|
|
Tiamat ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 11:43:16 |
Цитата: player от 03.03.2008 11:35:07
Тут уже достаточно стагнации с откатом цен до уровня августа. Уже в таком положении народ вместо покупки недвижимости будет просто копить. Медленный тренд вниз дает основание не вкладываться в РН, что для инвесторов не менее страшно, чем быстрое падение. Так упали цены за полгода на 40% - продали хотя бы за ту цену. А так медленное падение в течении 1,5 года на 40% еще больнее ударит по застройщикам. Издержки большие (банковские проценты, налоги и т.д.) а 1,5 никто не покупает! Так, что лучше быстрое падение – после чего большие продажи, чем медленное падение и потом все равно за ту же цену продавать.
|
|
player ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 11:52:32 |
Цитата: Tiamat от 03.03.2008 11:43:16
Да, да. Это всё понятно.
Я не о характере протекания сдутия, а о сроках начала.
Сейчас предложение понемногу уменьшается (я сужу о достаточно небольшом кусочке рынка, который интересует лично меня). Для того, чтобы цены начали уменьшаться (медленно или быстро - другой вопрос) надо чтобы
а) предложение перестало уменьшаться и начало увеличиваться (ну, допустим месяц ещё)
б) при увеличении предложения цена его по инерции будет увеличиваться (ещё месяц-полтора)
в) ещё какое-то время стояка на большом предложении с ценой чуть большей от текущей (ещё условно месяц)
И только потом возможно начало снижения.
Поскольку ещё нет даже а), думаю, самое раннее когда начнётся какое-то снижение - лето.
|
|
Tiamat ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:00:10 |
Цитата: player от 03.03.2008 11:52:32
Те кто распускали слухи (крупные застройщики и инвесторы) о деноминации и дефолте знали, что продавец на вторичке как и покупатель будут стараться остаться в метрах. Когда все поймут, что их провели и когда первичка пойдет вниз – вторичка сразу через полгода развернется.
|
|
player ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:04:35 |
Цитата: Tiamat от 03.03.2008 12:00:10
Зачем первичке явно идти вниз ещё до вторички?
Прошлогодняя тактика "скрытых скидок", акций и подарков - чем она плоха?
Зачем явно снижать цену первички если она всё ещё ниже вторички, а с каждым реальным покупателем уже можно договориться об особом подходе в индивидуальном порядке?
Ну и фраза "сразу через полгода" тоже порадовала.
Т.е. раньше чем к зиме точно не ждать...
|
|
Tiamat ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:09:41 |
Цитата: player от 03.03.2008 12:04:35
Полгода это обычный цикл разворота вторички от изменений на первичном рынке недвижимости.
|
|
player ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:15:32 |
Цитата: Tiamat от 03.03.2008 12:09:41
Угумс.
Тем невероятнее выглядят прогнозы авантюриста летом про ноябрь и сейчас про весну.
Он ведь про вторичку писал, насколько я понял.
Ведь весь новострой 2005-2007 годов - он уже вторичка, даже будущий новострой 2008 (и частично 2009+) - он тоже вторичка и продаётся не через отдел продаж СК, а переуступается.
|
|
Tiamat ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:26:29 |
Цитата: player от 03.03.2008 12:15:32
Про первичку которая условно вторична (т.е. которая строится но может уже быть продана)
|
|
player ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:35:00 |
Цитата: Tiamat от 03.03.2008 12:26:29
эмм...
Так это вся первичка.
У нас в СПб начинают продавать чуть ли не с момента обнесения участка забором, ещё до котлована
.Я тогда не очень понимаю все эти обьяснения про инвесторов и спекулянтскую скупку начиная с чуть ли не с 2004. То, что скупали в спекулятивных целях в 2005-2006 - оно в большей части уже построено и на многое даже оформлены документы. Какая же это первичка?
|
svis ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:37:10 |
Цитата: player от 03.03.2008 12:15:32
Здесь смотря что считать вторичкой. Вторичный рынок включает в себя ту часть жилья, которая в настоящий момент находится или может находиться в собственности граждан или юридических лиц. А новострой большей частью пока еще не в собственности.
Тем не менее согласен с вами в том, что быстрого падения цен ждать не приходится. К августу - посмотрим.
|
|
player ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 12:45:25 |
Цитата: svis от 03.03.2008 12:37:10
Но при этом его довольно активно переуступают на вторичном рынке, и один раз за него деньги СК уже заплачены.
Так речь про эту категорию?
Это, кстати, самая стрёмная покупка.
Даже банки под переуступки кредитов практически не дают.
|
|
svis ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 13:00:00 |
Цитата: player от 03.03.2008 12:45:25
Для меня ключевой вопрос - жилье в собственности или нет. Сами видите, если не в собственности ни банки, ни более-менее осторожные покупатели с ним не связываются. Рассуждения примерно такие - больший риск новостроек для покупателя, больший процент по кредиту, который и так дорожает - значит они быстрее начнут падать в цене.
|
avanturist ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 13:04:06 |
Цитата: svis от 03.03.2008 13:00:00
Новостройки во всем мире падают первыми, потому что на этом рынке работают в основном профессионалы, преимущественно операторы рынка. Они раньше соображают что к чему и первыми выходят. А мелкие спекули и "инвесторы"-одноквартирники, которые держат на руках вторичку, обычно соображают, что рынок упал, уже по факту снижения цен на первичном рынке. Поэтому движения на вторичке во всех странах запаздывает на 2-4 месяца от первички. Сравните американские графики первички и вторички.
|
|
svis ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 13:11:10 |
Вот и понаблюдаем ;) К тому же у меня здесь есть шкурный интерес.
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 21:24:26 |
У нас есть шанс пойти своим путем
. Коль скоро здесь упоминался Миэль с "Юбилейным" на этом примере удобно рассмотреть, что происходило на рынке первички/вторички в МСК и области.Доля Миэля в "Юбилейном" около 2тыс. квартир. В начале-середине 2007 лом предложений на вторичке, Миэль выходит с котлованными продажами, и полный облом - за 5 месяцев продается около 100 квартир, преимущественно однушки. Сжав зубы, в июле весь объем снимается с продажи и, еще более сжав зубы, достраивается.
В ноябре - чудо:
1.Деноминация - буратинам сообщается, что продавать не надо.
2.Гиперинфляция - буратинам сообщается, что надо покупать в кредит, гиперинфляция долг спишет.
3.Активно обсуждается повышение и местами повышается процент по кредиту - буратинам сообщается, что покупать надо сейчас.
Итог - катастрофическое падение предложения на вторичке, а на первичку выходят застройщики с построенными квартирами. Миэль в "Юбилейном" выходит на продажу разом с 1,5 тыс. квартир из которых 2/3 продается в декабре-январе.
Примерно так же поступили и другие застройщики.
Что будет дальше?
Не претендуя на макроэкономичность. Первичка выбирает весь накопившийся спрос, включая ипотечников, по негласным сведениям от продавцов больше 50% процентов сделок идет с ипотекой, и на малых объемах продаж загоняет цены еще дальше от платежеспособного спроса.
Продавцы вторички просрали благоприятное время для слива своих бетонометров и выходят в лето, когда покупателей не будет уже вовсе.
На вторичку с продажами выходят покупатели котлованов конца 2005-начала 2006, когда рынок еще только разгонялся и цены были существенно ниже. Они сейчас как раз получают права собственности.
В условиях жесточайшей стагнации у них будет большой соблазн слить бетонометры ниже рынка, ведь прибыль будет все равно вполне себе.
Если это произойдет, то мы увидим, как вторичка утянет первичку.
ЗЫ Кстати, понятно почему Сбер пиарил деноминацию. Он обеспечивал себе ипотечные объемы.
|
|
Fox ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 22:19:04 |
Здесь, Уважаемый, Вы поторопились! Наблюдаю за Миелем на "Юбилейном" с ноября: слили они в декабре-январе порядка сотни квартир маленьких однушек и столько же маленьких двушек.(зайдите на сайт Миеля и посмотрите сколько квартир выставлено в базе). Т.е на лохах они слили 200-300 квартир на "Юбилейном" а не 1000-1500.
|
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 04 мар 2008 12:47:09 |
Цитата: Fox от 03.03.2008 22:19:04
За сайтом не следил ;), сейчас зашел, вообще ничего нет, опять все снято. К чему бы это ??? Достоверной информации на сайте не ждите. Когда продажи идут плохо, выставляют мало, чтоб создавалось впечатление дефицита, когда хорошо - проданные квартиры оставляют в экспозиции, чтоб создавалось впечатление выбора. Ну, типа, Вы что-нибудь выбрали, приезжаете посмотреть, облом, с извинениями сообщают что вышла ошибка и квартира уже под авансом, зато есть другие, не желаете ли посмотреть? Естественно, смотрите, раз уж приехали, а с учетом того, что выбранный вариант как бы ушел из рук, с высокой долей вероятности выберете что-нибудь другое.
На середину февраля корп.4 был продан почти полностью, исключая несколько квартир на 2 и 25 этажах. В корп.3 оставалось примерно 250 однушек и 270 двушек. Трешек-четырешек там мало, но половина была продана.
ЗЫ Я не риэлтор, но информацию на ряде новостроек мониторю для понимания происходящих процессов и проверки теории от уважаемого Авантюриста практикой.
|
|
Dice ( Слушатель ) |
| 03 мар 2008 15:42:47 |
Цитата: player от 03.03.2008 11:35:07
Только сейчас есть некторое отличие. Тогда был застой на растущем рынке из-за оттока покупателей. Поэтому все спикули брали билеты на отдых и не парились - осенью все равно цены снова вверх.
Сейчас ситуация будет с точностью наоборот - из-за снижения доступности ипотеки цепочки сделок к лету запускать будет некому, т.е. с покупателями будет проблема. А тут еще и сезонный летний их отток. Так что насчет застоя летом у меня есть сомнения.