Тред №31020

Цитата: Fisher  В порядке деструктивной критики:

1. Модель не учитывает альтернативные сделки, в ходе которых на МРН приходят деньги, полученные за пределами Москвы, а их немало;
2. Модель не учитывает расходы москвичей на недвижимость в МО (как квартиры, так и, в особенности, дома).
И самое интересное - в поддержку какой теории построена эта модель?

Модель построена, чтобы понять, есть ли зависимость между располагаемыми доходами москвичей и ценами на МРН. Был поражен тем, что она "прямая", т.е. взаимосвязь четко прослеживается и влияние случайных внешних факторов (типа вдруг-"понаехавших") минимально. До 2005-го включительно - цена и доходы идут "голова в голову" по линии "справедливости".

Кстати, оценим сколько это - "справедливая" цена метра в Москве 2002, 2003, 2005? А в 2007-м? В 2008-м она будет равна 103.7 тыс руб/м2, соответственно, в 2007-м она была 103.7/1.1 = 94.3, т.е. средняя квартира сделки в 65 м2 "справедливо" в стандартах 2002-2005 годов должна была стоить 6130 тыс руб или 185 месячных душевых доходов. Поскольку в средней семье где-то 3 человека, то она приблизительно равна 185/3 = 62 месяцам дохода домохозяйства или 5 годам. Видно, что это не совсем "доступно" по западным стандартам, но в пределах разумного.

Теперь оценим влияние денег "приезжих". Я могу показать, что финансовый поток на недвижку, генерируемый москвичами, скажем, в 2006-м - 242 млрд руб (с ипотекой) к 739 млрд, генерируемом ВСЕЙ РФ. Цифры из Росстата! Вся Москва (7% населения) генерирует 33% ВСЕГО финпотока РФ в недвижку.

Кроме того Вы уже сказали, что в Москву поток не только "входит", но и "выходит" на загородную и зарубежную недвижку.