Анализ МРН
99,923
130
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 07 мар 2008 10:02:35 |
Тред №31203
новая дискуссия Дискуссия 255Цитата: Дмитрий ОвсянниковVlad_R,
На Ваших графиках есть кривая роста зарплат (почти прямая).
Если я правильно понимаю, Вы считаете, что изменение цены должно быть в соответствии с ростом зарплат (по реалистичному прогнозу).
Но дело в том, что в 2002 году почти не было ипотечных сделок (их число было на уровне десятых долей процента). Сейчас число ипотечных сделок - это уже десятки процентов от общего числа. Это - дополнительные деньги, брошенные на МРН "авансом".
Уже за счет этого, должен образоваться разрыв между возможностями по приобретению квартир тогда (исходя из доходов) и сейчас (исходя из доходов+кредитов).
То есть, реалистичным мне кажется Ваш "оптимистичный" прогноз. Хотя для покупателя квартир - это скорее "пессимистичный прогноз" :D
В цифрах получается, что игры с предложением, долей города, чукотскими и прочими олигархами и понаехавшими - оказывают лишь корректирующее действие на МРН. И направлены они на одно - чтобы финансовый поток, генерируемый москвичами (а каждый из них в среднем генерирует в недвижку (2006) в 7 раз! больше, чем средний не-москвич), не посмел обмелеть или иссякнуть.
И из графиков видны три основные точки регуляции этого потока:
1) Кривая доходов (синяя) - она лезет вверх и, самое главное при этом, стабильное ожидание роста: практически нет сомнений, что доходы будут увеличиваться и в 2008 и 2009-м, как в рублях, так и валюте. Это основной базовый фактор. Я его принял as is.
2) Удельный вес расходов, направляемый на приобретение недвижимости. Тут как раз и нужна вся эта психологическая обработка. Параметр в 3% соответствует стимулирующей стратегии "Моснедвижимость всегда в цене", которую я обнаружил в 2007-м (также 2002) и предположил сохранение ее в 2008-м. 3.5-4.0% соответствуют инвестиционной модели потребления "МРН прекрасное вложение свободных средств", которое было в 2003-2006-м.
3) Собственно кредитные средства. Их доступность.
Так вот по первым двум параметрам относительная ясность на 2008-й. А вот третий и дал повод рассмотреть как минимум 2 сценария.
ОТВЕТЫ (1)
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 12 мар 2008 21:32:24 |
Цитата: Vlad_R от 07.03.2008 10:02:35
Мне кажется Вы излишне категоричны. Я тут погуглил полчасика и получилось забавно.
Год 2002 2003 2004 2005 2006 2007
---------------------------------------------------------------------
Введено, млн м2 4,3 4,4 4,6 4,6 4,8 4,8
---------------------------------------------------------------------
Изъято, млн м2 0,7 0,7 1,4 1,6 1,9 2,2
Данные по введенным метрам взяты с официального сервера Правительства Москвы, данные по изъятию относительно достоверны с 2004г (озвучены Ресиным ), про 2002г и 2003г в разных местах прочитал, что доля города в те года была 10-15%, взял 15%. Эти цифры нуждаются в проверке.
Если Ваш график в топике мысленно дополнить кривой предложения новостроя, то можно дополнить Ваш Анализ
Анализ.
2000-2002. Можно вкратце сказать, что шло восстановление спроса на МРН к кривой доходов (синей линии).
2002-2003. Цена м2 выросла пропорционально доходу москвичей (синяя и бордовая линии), однако деньги в недвижку перекладывали интенсивнее (желто-синяя линия), что вызвало увеличение общего обьема (и количества) сделок в деньгах (розовая линия). Скорее всего это эффект отложенного спроса.
Объем по сделкам превысил рост доходов. В отсутствии ипотеки покупатели использовали накопления и влезли в долги.
2003-2004. Рост цены м2 отстал от роста доходов (бордовая линия ушла под синюю). Самый выгодный момент для приобретения жилья. Деньги в недвижку вкладываются на пределе располагаемых средств (желто-синяя линия), число чистых продаж становится более заметным в обьеме всех сделок (розовая). Пик общего количества сделок.
Накопления исчерпаны. В долг взять негде, а строители продолжают выбрасывать на рынок по 3 с лишним ляма метров в год. Избыток предложения, цены стоят. Опуститься к платежеспособному уровню они не могут из-за того, что отрасль функционирует как пирамида и уменьшение входящего денежного потока означает крах. Начинают банкротиться самые отмороженные застройщики, перед выборами появились крикливые обманутые дольщики
2004-2005. Средние цены "догнали" рост доходов (синяя и бордовая совпали). Москвичи перешли к "сверхинвестиционной" модели доходов (удельный вес расходов на недвижку больше 4%), желтая еще больше отклоняется от синей. Ипотека (голубая) подталкивает общий вал по сделкам (розовая) резко вверх.
Резкое, в два раза, увеличение изъятия жилья на социалку. Возникает дефицит предложения новостроя и рост цен, поддержаный ипотекой.
2005-2006. Москвичи тратят на недвижку на пределе от доходов (желтая линия в "сверхинвестиционной" области, еще более отклонившись вверх от базовой синей линии доходов), цены улетают резко вверх вслед за вбросом кредитных денег (бордовая улетает к голубой). Идет инвестирование в МРН (розовая) с кредитным плечом.
Изъятия увеличиваются, ипотека становится более доступной, рост цен и доступность кредита провоцируют появление множества мелких "ивесторов", что еще более разгоняет рост.