Тред №31934

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
Изьятие на "социалку" не производится в регионах. Однако это не мешает ценам быть там, где они сейчас.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35

 

В регионы пришли московские застройщики с отработанными методиками создания дефицита предложения в эконом-классе. Это ведь не только изъятие на социалку. Деноминация тоже неплохо сработала.
На форуме КДО Rumpel выложил неплохой анализ, в чем-то дополняющий Ваш.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
В целом, фактор изьятия новостроя на нужды города оказывает свое влияние на цены. Но я остаюсь при своем мнении, что на текущий момент (до 2008 года) этот фактор лишь вносил корректировки на МРН, но не являлся фундаментальным. Обосную это следующим фактом. Изьятие на "социалку" не производится в регионах. Однако это не мешает ценам быть там, где они сейчас.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35

 

Это не так, в Казани например изымают.

• +0.00 / 0

Цитата: Chukcha от 20.03.2008 22:33:25
Это не так, в Казани например изымают.

Цитата: Chukcha от 20.03.2008 22:33:25

 

А не могли бы Вы привести какую-нибудь ссылку на это безобразие, на его масштабы? Может Вы путаете изьятие с соципотекой? Так за нее люди платят вообще-то. Вот, например, отчет стройкомплекса Казани по первым месяцам 2007-го (ссылка), про изьятия и раздачу слонов ничего я не увидел. В общем, поделитесь информацией.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 21.03.2008 14:40:52
А не могли бы Вы привести какую-нибудь ссылку на это безобразие, на его масштабы? Может Вы путаете изьятие с соципотекой? Так за нее люди платят вообще-то. Вот, например, отчет стройкомплекса Казани по первым месяцам 2007-го (ссылка), про изьятия и раздачу слонов ничего я не увидел. В общем, поделитесь информацией.

Цитата: Vlad_R от 21.03.2008 14:40:52

 

Виноват, точно подтвердить, изымают сейчас или нет, не смогу, но планы такие точно были и на рынок влияли:
http://www.regnum.ru/news/689420.html

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
В целом, фактор изьятия новостроя на нужды города оказывает свое влияние на цены. Но я остаюсь при своем мнении, что на текущий момент (до 2008 года) этот фактор лишь вносил корректировки на МРН, но не являлся фундаментальным.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35

 

Ну что ж, посмотрим 2008г. Ввод новостроя в январе-феврале 2008 уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2007г на 192 тыс. м2, а если брать с декабрем 2006, то на 367 тыс. м2.
Вкупе с другими манипуляциями (социалка, деноминация и т.п.) это привело к уменьшению предложения в экономе на 47% и росту цен по Вашим данным на 11%.
Доходы москвичей в этот же временной отрезок изменились не сильно, возможности кредитования тоже.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
Если москвичи снизят долю расходов на недвижку (фундаментальный фактор) хотя бы до среднероссийского уровня (2.5%), то Лужков может выкупать хоть ВЕСь новострой 2008, Ресин брызгать слюной про олигархов, а митьки держать предложение метров на минимуме, но среднегодовые цены все равно пойдут вниз от уровня 2007-го.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35

 

Москвичи не снизят расходы на недвижку. Они просто купят меньше квартир по большей цене. Доля расходов на недвижку останется прежней.
ИМХО, доля расходов на недвижку в каждый текущий момент есть параметр, зависящий от доходов и возможностей кредитования. Фундаметал - предложение.

ЗЫ Правда, возможности кредитования при текущем уровне доходов уже упираются в потолок продолжительности жизни  :( (см. по той же ссылке в дэйлистрой). Пожалуй, только это и ограничит аппетиты воротил недвиги.

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 18.04.2008 19:08:38
Ну что ж, посмотрим 2008г. Ввод новостроя в январе-феврале 2008 уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2007г на 192 тыс. м2, а если брать с декабрем 2006, то на 367 тыс. м2.
Вкупе с другими манипуляциями (социалка, деноминация и т.п.) это привело к уменьшению предложения в экономе на 47% и росту цен по Вашим данным на 11%.
Доходы москвичей в этот же временной отрезок изменились не сильно, возможности кредитования тоже.Москвичи не снизят расходы на недвижку. Они просто купят меньше квартир по большей цене. Доля расходов на недвижку останется прежней.
ИМХО, доля расходов на недвижку в каждый текущий момент есть параметр, зависящий от доходов и возможностей кредитования. Фундаметал - предложение.

Цитата: Steppen Wolf от 18.04.2008 19:08:38

 

Да, именно так, баланс платежеспособного спроса и предложения. При этом я везде подчеркиваю, что в своих рассчетах по уровням цен исхожу из усредненных данных по количеству продаваемых на МРН квартир за год (что составляло ориентировочно 110 тыс штук). Этот параметр достаточно стабилен и имеет тенденцию к увеличению за счет увеличения общего количества квартир в Москве.

Сокращение предложения метров/квартир, таким образом, я рассматриваю как тактический ход, который действует только краткосрочно. Этот вариант, например, я детально рассматривал для 4 квартала 2008 года, когда либо цены идут вниз со свистом, либо на МРН фиксируют рекордно низкое число сделок по итогам года.

Однако, еще раз хочу подчеркнуть, что прессовать искусственно число сделок ниже их среднегодовых значений - это, словами Шамана с бубном, как еще сильнее оттягивать резинку от трусов.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 28.04.2008 14:12:52
Сокращение предложения метров/квартир, таким образом, я рассматриваю как тактический ход, который действует только краткосрочно.

Цитата: Vlad_R от 28.04.2008 14:12:52

 

А почему тактический? Уменьшение доли коммерческого жилья планомерно реализуется с 2004 года. Сейчас объявлено громадьё планов по строительству доходных домов, переселению пятиэтажек и даже озвучено желание депутатов Мосгордумы заморозить строительство коммерческого жилья. Это стратегия, которая приносит миллиардные плоды.

На этом фоне тактически действуют застройщики, урывая сверхприбыль. Количество сделок сильно зависит от количества свободных квартир, а это новострой. Достаточно создать локальный дефицит, например, однушек эконом-класса и все альтернативы ложатся, а цены растут.

В результате имеем то, что имеем - в первом квартале москвичи купили меньше квартир по большей цене.

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 30.04.2008 15:05:19
А почему тактический? Уменьшение доли коммерческого жилья планомерно реализуется с 2004 года. Сейчас объявлено громадьё планов по строительству доходных домов, переселению пятиэтажек и даже озвучено желание депутатов Мосгордумы заморозить строительство коммерческого жилья. Это стратегия, которая приносит миллиардные плоды.

Цитата: Steppen Wolf от 30.04.2008 15:05:19

 

Я уже как-то писал, что эконом уводят только в Москве, однако рост цен (в процентах) далеко не самый впечатляющий по России.

Могу только предположить, что таким образом в Москве пытаются увеличить конкурентноспособность на продажу бизнес-класса (который по цене уже сравнялся с экономом). Но народ ушел в Подмосковье. И недавние потуги Батуриной по выкупу эконома в МО для меня были сигналом, что этот план у них сорвался

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 30.04.2008 17:06:00
Я уже как-то писал, что эконом уводят только в Москве, однако рост цен (в процентах) далеко не самый впечатляющий по России.

Цитата: Vlad_R от 30.04.2008 17:06:00

 

Там изначально имел место огромный дефицит (в 90-е вообще почти ничего не строили), не было нужды ничего уводить. Когда благодаря ипотеке появился платежеспособный спрос, он сразу взорвал дефицитный рынок.

В Москве тоже не сразу начали уводить значительные объёмы, а только по мере возрастания объёмов строительства.

• +0.00 / 0