Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,643
14,519
|
sanches ( Слушатель ) |
| 11 апр 2008 10:14:12 |
Тред №33673
новая дискуссия Дискуссия 194
вот уж шумиха поднялась по данным Росстроя! Интересно, что в самом отчете Росстроя эти данные указаны одной строкой по разным городам без расшивровки, какие конкретно расходы Росстрой в себестоимость включает.
если уж оперировать журналисткими размышлениеми, то самый глвный абзац в статье "Коммерсанта", ИМХО, вот этот:
"На моих проектах, где доля города часто достигает 45% от общей стоимости, в среднем на строительно-монтажные работы с учетом материалов приходится 35,9 тыс. руб. на 1 кв. м, административная же составляющая съедает в среднем более 50 тыс. руб.",— сетует один из московских застройщиков. При таких затратах, говорит он, минимальная цена продажи 1 кв. м не может быть ниже 113 тыс. руб., или $4,8 тыс. "В противном случае я не смогу выполнить свои обязательства по кредитам, по которым ставки с начала года выросли в среднем с 14% до 18%, и не получу средства на развитие компании",— объясняет девелопер"
Уберите долю города (переселение, соцкультбыт), затраты на подключения (городские инженерные сети и коммуникации, тариф на присоединение), дайте в рог по "кепке" - и будет Вам щастье - низкая цена. Остались сущие пустяки - решить: кто же возьмет не себя эти расходы, уж не государство (федералы) ли???
если уж оперировать журналисткими размышлениеми, то самый глвный абзац в статье "Коммерсанта", ИМХО, вот этот:
"На моих проектах, где доля города часто достигает 45% от общей стоимости, в среднем на строительно-монтажные работы с учетом материалов приходится 35,9 тыс. руб. на 1 кв. м, административная же составляющая съедает в среднем более 50 тыс. руб.",— сетует один из московских застройщиков. При таких затратах, говорит он, минимальная цена продажи 1 кв. м не может быть ниже 113 тыс. руб., или $4,8 тыс. "В противном случае я не смогу выполнить свои обязательства по кредитам, по которым ставки с начала года выросли в среднем с 14% до 18%, и не получу средства на развитие компании",— объясняет девелопер"
Уберите долю города (переселение, соцкультбыт), затраты на подключения (городские инженерные сети и коммуникации, тариф на присоединение), дайте в рог по "кепке" - и будет Вам щастье - низкая цена. Остались сущие пустяки - решить: кто же возьмет не себя эти расходы, уж не государство (федералы) ли???
ОТВЕТЫ (2)
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 11 апр 2008 13:21:22 |
Цитата: sanches от 11.04.2008 10:14:12
Можно взять и другой абзац
так называемые административные расходы, которые могут превышать 100% от самой себестоимости строительства, говорит заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. Под административными затратами девелоперы подразумевают расходы на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, выплату аренды земельного участка. К названным Росстроем цифрам еще 9,5-12 тыс. руб. надо добавить за подключение к сетям, еще примерно столько же может составлять так называемая доля города (стоимость участка и обременения, например, стоимость расселения ветхого фонда и строительства социальных объектов; может оплачиваться либо деньгами, либо частью построенных площадей), объясняет замгендиректора "МОРЕ-плаза" Михаил Михайлов. Еще около 7 тыс. руб. на 1 кв. м стоит выделить на так называемые "непредвиденные расходы для ускорения строительства", добавляет один из столичных застройщиков. В итоге, себестоимость 1 кв. м жилья для девелопера увеличивается до 63 тыс. руб.— около половины уходит столичным чиновникам и госструктурам, говорит Михайлов.
Итого имеем, себестоимость метра 35 тыр., с учетом доли города, подключений и откатов - 63 тыр. Почему стоимость метра по горзакзу, где по определению отсутствуют доля города, аренда земельного участка, "непредвиденные расходы для ускорения строительства" - 87 тыр.?
Может быть "дать в рог по кепке" не такое уж плохое решение?
|
|
Tiamat ( Слушатель ) |
| 11 апр 2008 14:01:36 |
Думаю тут застройщики пытаются в ответ на данную публикацию навесить лапши на уши доверчивому читателю про еще 100% административного налога.
Я полностью уверен, что в себестоимость метра 35 тыр. уже вошли все откаты и подключения, т.к. застройщик заинтересован по максимуму нагрузит налоговую и бухгалтерскую отчетность для меньшей уплаты налога на прибыль и НДС.
Вопрос как он это обосновал? Как я и написал ранее он просто или купил проект с этими затратами, либо оформил их через проект купленный у некой подставной конторы.
ИМХО думаю, что 35 тыр. достаточно высокая себестоимость даже с учетом «административных расходов» т.к. аналогичная себестоимость метра элитного жилья в ЦАО (реализуемая стоимость которого 20 тыс. $) у RGI International - 30 тыс.руб.
Скорее всего, Росстрой рассчитал себестоимость метра Московских застройщиков на основе официальных документов, которые те подают в фискальные органы.
А обычно в данных документах уже заложены фиктивные затраты (например счета- фактуры левых контор на дополнительные услуги) с целью получить дополнительный НДС к возмещению и сократить налогооблагаемую прибыль.
Думаю себестоимость метра эконом – класса (панелька) в Москве на окраине порядка 10000-20000 рублей, с учетом всех допзатрат без фиктивных документов занижающих прибыль.
P.S это если брать расчет без обременения. Если с обременением средняя цена по Москве, скорее всего и будет около 35тыс. но в эту сумму уже будут включены все затраты.
Стройка по госконтракту отдельная история. Там идет завышение себестоимости как средство получения прибыли всеми участниками процесса. В отличие от коммерческого жилья, где прибылью является рентабельность.