Тред №41729

Цитата: Страшный Кубаноид от 10.07.2008 15:53:26
Давайте тогда определимся с тезисами:
1. Вы согласны, что есть некая доля просто пустых квартир (ее размер при нынешней статистике учету не поддается разве вот по таким "всплывающим" фактам как в свежих новостях про московских обманутых дольщиков).
Т.е. они даже не сдаются (т.к. это требует вложений на ремонт, возню с поиском клиентов и т.п.)
2. Дикий рынок, предоставленный сам себе, никогда вопросы обеспечения кого-либо чем либо, кроме дополнительных нулей на счетах самых крупных акул, не решает.
3. Из пункта 2 совершенно логично следует, что требуется государственное регулирование.
4. Ситуация, когда не то, что работяга из общаги может только мечтать даже о 10 квадратах на человека, а даже очень неплохо зарабатывающий гражданин, опять же, может только мечтать об улучшении жилищных условий НЕНОРМАЛЬНА.
5. "Дикий" рынок при ЛЮБЫХ объемах строительства проблему качественного жилья за доступные (!!!) деньги нигде и никогда не решал и не решит. Те же американские 70 квадратов посчитанны вместе с "городами-призраками". Т.е. далеко не каждый средний американец может себе эти 70 квадратов на лицо позволить.
6. Опять-же "дикий" рынок приводит к появлению пенопластово-фанерных домов со сроком службы равным сроку ипотечного кредита. Что только усугубляет проблему доступности жилья.
7. Итак, я надеюсь, мы не спорим о том, что РН нужно регулировать. Причем как кнутом (налог на недвижку) так и пряником (госпрограммы социального жилья, выделение больших территорий под застройку за символические деньги и т.п.)

Цитата: Страшный Кубаноид от 10.07.2008 15:53:26

 

1.да
2.если РН -да
3.нет, требуются законы и контроль за их соблюдением, а регулирование мы сейчас видим в Москве например.
4.да
5.нет, в америке 70 квадратов потому что там многие в домах живут а не в квартирах, и если не можешь купить то снять там квартиру не проблема - рынок аренды развит. так что при больших объемах строительства рынок неизбежно приходит к падению цен.
6.ипотеку как решение не признаю(я бы давал ее только  с 50% первоначального взносом и не более чем на 7 лет), госты по строительству никто не отменял.
7. я с этим никогда не спорил, но мне эти вопросы не интересны т.к. на текущем этапе я их  считаю важными но вторичными, без увеличения кол-ва метров они практически бесполезны.

• +0.00 / 0

Цитата: alladin от 10.07.2008 16:12:55
7. я с этим никогда не спорил, но мне эти вопросы не интересны т.к. на текущем этапе я их  считаю важными но вторичными, без увеличения кол-ва метров они практически бесполезны.

Цитата: alladin от 10.07.2008 16:12:55

 

На мой взгляд, опять-таки, без этих "вторичных мер" первичные не будут иметь значимого влияния на ситуацию для конечного потребителя в течении первых 5-10 лет.
Ибо никакое выделение участков, упрощения и бла-бла-бла не вынудят отойти от существующей модели максимизации прибыли. Вообще максимизация прибыли - это нормально, если бы не несколько "но".
1. Рынок был бы конкурентным
2. Платежеспособный спрос более чем на половину не формировался бы бюджетными деньгами (социалка + рефинанс с дотированием ипотеки - будущие убытки бюджета).

Фактически госрегулирование без залета в планово-принудительную степь (которая на самом деле имеет весьма серьезные недостатки, начиная от снижения качества продукции и производства невостребованного, заканчивая монополизацией и выполнением формальных требований без фактического улучшения ситуации - все это уже проходили) может быть только в параметрах, которые влияют на модель максимального извлечения прибыли.
Выделю основные (список вполне возможно неполный):
1. Расслоение по доходам (у нас как минимум бразильское - что не очень-то позитивно для экономики и объясняет отчасти нынешние ценовые уровни).
2. Конкурентность рынка (проблемы две - локальный протекционизм и фактический монополизм местных властей + энергетическо-коммуникационных монополий (масло маслянное) на ОС производства жилья (земля ИЖС/ЗП + техусловия)).
3. Издержки на "складирование" (или на "залежалый товар"). Сейчас - копеечные в полном смысле слова и, кстати, компенсируются из бюджета часто (по крайней мере в Москве - статья ЖКХ - не менее трети расходной части). Капремонт опять-таки оттуда же.

Тупое увеличение предложения земли ситуацию улучшит, но не кардинально, ибо большая часть будет законсервирована и не пущена в оборот. По многим причинам, в т.ч. и по описанным трем.

По-хорошему, надо менять согласованно все три параметра. Но это совершенно не значит, что не надо работать с 3-им параметром самим по себе - с ним на мой взгляд работать проще всего.

В качетсве примера "первичные не будут иметь значимого влияния" приведу пример с программой "доступное жилье", где акцент был поставлен на появление платежеспособного спроса (что было отчасти и правильно), но про остальное забыли. И получили то, что получили. В результате тупого "надо много строить" в силу местных особенностей реализации образуется очень узкая прослойка лендлордов (0,01% населения), которые будут контролировать процентов 90 ОС и новых площадей, а остальным 99,99% достанется процентов 10%.

• +0.00 / 0