Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,474 14,519
 

  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 июл 2008 13:51:27

Тред №43336

новая дискуссия Дискуссия  204

Цитата: Simon81
Замедление объемов строительства и снижение цен это два сопога пара. Посмотрите на рынок жилья США, Казахстана, Эстонии и прочих рекордсменов по снижению


Цена вторичный параметр и определяется соотношением платежеспособного спроса и предложения. В США, Казахстане, Эстонии и у прочих рекордсменов по снижению платежеспособный спрос поддерживался ипотекой. Поэтому, когда она рухнула, то упал спрос и цена скорректировалась, а следом начало корректироваться предложение.
В России ситуация иная:
1. Огромный дефицит приемлемого для жизни жилья. Более трети жилого фонда аварийно или требует капитального ремонта. Основные фонды ЖКХ изношены на 80%.
2. Сильно выросшие за последние 5 лет доходы населения.
3. Отсутствие каких-либо проблем с выдачей ипотеки. За 1 полугодие 2007г выдано 203 ярда рублей (источник ЦБ РФ), первое полугодие 2008г 350 ярдов по оценке вице-премьера Жукова (ссылку давал на предыдущей странице), рост на 72%.

В результате имеем увеличившееся предложение денег и уменьшившееся предложение метров. Выводы делайте сами.

Цитата: Simon81И даже небольшое падение цен, если в него поверит рынок, может вызвать катострофический слив недвиги купленной для перепродажи.


Почему катастрофа не случилась прошлым летом? Падение было, слив был, а вот катастрофы не было.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (9)
 
 
  Leshiy ( Слушатель )
25 июл 2008 14:43:04

Мяу, 21 метр на две ноги - это не дефицит, не обманывайте себя. Еще сколько дачной неучтенки - я молчу.

Цитата
2. Сильно выросшие за последние 5 лет доходы населения.


Если вы сравниваете ситуации, то сравнивайте абсолютные значения. Да и сам по себе рост доходов в отрыве от цены товара - имеет мало смысла. За последние 5 лет доходы относительно цен на недвижку не увеличились, а уменьшились.

Хочу спросить, где вы видите рост платежеспособности при нынешних ценовых уровнях. Наверное так видится потому, что очень хочется? Или я не понимаю.

Цитата3. Отсутствие каких-либо проблем с выдачей ипотеки. За 1 полугодие 2007г выдано 203 ярда рублей (источник ЦБ РФ), первое полугодие 2008г 350 ярдов по оценке вице-премьера Жукова (ссылку давал на предыдущей странице), рост на 72%.


Ну так же это относительно июня 2007, а не декабря. Тем более сдается, что вп слегка поиграл с цифрами.

ЦитатаВ результате имеем увеличившееся предложение денег и уменьшившееся предложение метров. Выводы делайте сами.



Опаньки, это, надеюсь, не сознательное введение в заблуждение касательно
имеем увеличившееся предложение денег.

Подсказка - смотрим статистику по агрегату M2 на сайте ЦБ РФ и усиленно пытаемся найти это "увеличившееся предложение денег". Аж на целых 5% при номинальном росте цен на 30%? Это очень серьезно - побежал хватать ипотеку, при таком росте денежной массы, опаздываю ужо.

ЦитатаПочему катастрофа не случилась прошлым летом? Падение было, слив был, а вот катастрофы не было.

Посмотрите динкамику роста задолженности застройщиков, просрочки АИЖК и т.п., программы ЮМЛ.
Вполне объясняет.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 июл 2008 17:29:16
Очень много букв  :D.

Читайте внимательно. Треть жилья непригодна для проживания. Оставшееся обслуживается из последних сил. Особенно меня прёт точечная "элита" на коммуникациях, построенных при Хрущеве, а то и при Сталине  :D


Не понимаете. Я не писал про рост платежеспособности и не сравнивал рост доходов и цену недвиги. Просто констатировал рост доходов населения, который создаёт благоприятный психологический климат для развода людей на возможно непосильные траты.

Что касается платежеспособности в части недвиги: в Москве последние лет 10 совершается примерно одинаковое количество сделок, что свидетельствует о том, что соотношение доходов и цены тоже не меняется.
Разница только в том, что до 2004г это были реальные доходы (сбережения), а после 2004г будущие (ипотека).
В этом разводка и одна из причин роста цен.


Мне хочется падения цен. Пока я не вижу для этого предпосылок. Увижу, первый об этом напишу.


Сравнивать надо сравнимое - июнь с июнем  :D, доживём до декабря, увидим, что в декабре.



Честно говоря, мне пох все агрегаты, кроме моего личного  :D. Но я вижу, что реализованное предложение ипотеки выросло на 72% и будет, как заверил Жуков гаранта, продолжать увеличиваться. Ставки ипотеки с учётом инфляции отрицательные. Чего же боле?


Вполне. Динамика не блестящая, но ничего катастрофического. С текущими платежами крупные застройщики легко справляются. Недавно давал ссылку про погашение облиг МИЭЛЕМ и ЛСР. Зарвавшуюся мелкоту поглотит крупняк.
АИЖК рефинансирует аж 6% жилкредитов. У него 7% плохих, ужоснах.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Leshiy ( Слушатель )
25 июл 2008 18:17:48

Ну так капитальный ремонт - вопрос собственников. Земли новой не требует, коммуникаций новых - не требует. Ж.б. панелей новых не требует.
Почему решением вопроса капитального ремонта является строительство нового? Оригинально однако.
Вот аварийное жилье - другой вопрос. И именно оно непригодно для жилья. Только его гораздо меньше, и опять-таки с ним нет вопроса земли и коммуникаций, только ж/б панели да рабсила и все, ну еще трубы для канализации. Неужели это у нас так дорого стоит?  :D


[quuote]Не понимаете. Я не писал про рост платежеспособности и не сравнивал рост доходов и цену недвиги. Просто констатировал рост доходов населения, который создаёт благоприятный психологический климат для развода людей на возможно непосильные траты.
[/quote]
Это пожалуйста. Но вы писали про платежеспособный спрос в отношении недвижимости - а это увы отличается от благоприятного психологического климата и роста доходов.

ЦитатаЧто касается платежеспособности в части недвиги: в Москве последние лет 10 совершается примерно одинаковое количество сделок, что свидетельствует о том, что соотношение доходов и цены тоже не меняется.


А как же ипотечное плечо, доля альтернативных сделок и т.п.?
Тем более, что число сделок одинаковое очень примерно.
Или -10-20% - это мелочи?

ЦитатаРазница только в том, что до 2004г это были реальные доходы (сбережения), а после 2004г будущие (ипотека).
В этом разводка и одна из причин роста цен.
Мне хочется падения цен. Пока я не вижу для этого предпосылок. Увижу, первый об этом напишу.
Сравнивать надо сравнимое - июнь с июнем  :D, доживём до декабря, увидим, что в декабре.


Ну так условия выдачи ипотеки ужесточились - если я раньше мог взять кредит на квартиру ценой в 200 тыс. имея на руках лишь 0-20 тыс., то теперь надо иметь от 40 тыс. и справку НДФЛ-2.
Как-то платежеспособность упала, или я чего-то не понял.
Вот когда я смогу на свой условно 10-15-20%-ный рост дохода взять кредит на не меньшую квартиру, чем можно было взять в 2007-м - тогда можно будет сказать, что платежеспособность выросла. А так пока что-то наоборот.

ЦитатаЧестно говоря, мне пох все агрегаты, кроме моего личного  :D. Но я вижу, что реализованное предложение ипотеки выросло на 72% и будет, как заверил Жуков гаранта, продолжать увеличиваться. Ставки ипотеки с учётом инфляции отрицательные. Чего же боле?


Вопрос - где же дензнаки будут браться на "рост доходов населения, который создаёт благоприятный психологический климат"? Вы же кредит не на месяц берете и рассчитываете на рост доходов ну не ниже инфляции, а с чего бы?

ЦитатаВполне. Динамика не блестящая, но ничего катастрофического. С текущими платежами крупные застройщики легко справляются. Недавно давал ссылку про погашение облиг МИЭЛЕМ и ЛСР. Зарвавшуюся мелкоту поглотит крупняк.
АИЖК рефинансирует аж 6% жилкредитов. У него 7% плохих, ужоснах.


То есть трехкратное и более увеличение долговой нагрузки за год у девелоперов - это ничего особенного? Интересная точка зрения. Я же это привел к тому, почему ничего страшного летом 2007 не произошло. Деньги были привлечены и немалые. Это видно невооруженным взглядом.

Для АИЖК 7% просрочки - это и есть ужоснах, уровень сабпрайма.
А по остальным организациям у вас данных нет - так что можете только гадать.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 июл 2008 19:23:11

Я писал о строительстве? По моему о невыносимых жилищных условиях и желании людей улучшить их сегодня, а не после капремонта таджикстроем морально устаревшего жилья.
Отсюда рост спроса на жильё приемлемого качества и дефицит.


Если откинуть дефолт, то разброс в пределах 5-7%. В 97г было 95 тыс. сделок, в 2007г 101 тыс. За счёт ипотечного плеча платежеспособный спрос в отношении недвижимости вырос на 6%. Вас устроит такой ответ?

Я так и думал, что Вы о чём-то личном. Но это не имеет отношения к тому, что я написал. Повторюсь. Непрерывный рост доходов на протяжении последних 5 лет создал благоприятный психологический фон для впрягания людей ипотеку. Недостаточное количество жилья приемлемого качества вынуждает их это делать во всё возрастающих масштабах, несмотря на ужесточающиеся условия, что подтверждает статистика выдачи ипотеки.
Жёсткость условий выдачи достаточно относительна. Ставка с учётом инфляции по-прежнему отрицательная.

А это для берущих кредит является вопросом не сегодняшнего дня и ответ на него не для всех будет простым. Но мы ведь говорим о том, что происходит сегодня и пытаемся ответить на вопрос почему это происходит.

Пока справляются с текущими платежами, значит ничего особенного

Пока ни один банк не заявил о проблемах в связи с ипотечными портфелями.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  Leshiy ( Слушатель )
25 июл 2008 19:41:35

Можно отремонтировать своими силами - обойдется дешевле, чем альтернативная сделка.
Вы же увязали темпы строительства с долей жилья, требующего капремонта. Меня это удивило - это принципиально разные вещи.

И можно подумать новострой у нас отличается каким-то особым качеством. Дохрущевские строение фору дадут многим современным и постбрежневским (о брежневках молчу).

ЦитатаЯ так и думал, что Вы о чём-то личном. Но это не имеет отношения к тому, что я написал. Повторюсь.

Можете не повторяться, личного здесь ноль, просто частный пример для лучшего понимания ситуации в целом.
У вас все просто волшебно - доходы выросли на X%, цены - на 2X%, из-за ужесточения условий кредитования можно теперь взять не в 1 + X/100 раз больше кредита, а только в (1 + 0,9X/100), т.е. тело кредита выросло меньше на X%. При этом платежеспособность повыилась. Моя просто перестает понимать, о чем вы говорите.

Цитата
Если откинуть дефолт, то разброс в пределах 5-7%

Здесь  надо ждать 2-ой квартал. Ибо первый выбился за этот коридор, но надо понять, имеет ли к этому отношение УФРС.

ЦитатаПока ни один банк не заявил о проблемах в связи с ипотечными портфелями.

Коммерческий банк добровольно выроет себе могилу? Очень забавно  :D
Тем не менее, в начале этого года банковское сообщество начало вспоминать
в прессе всяеские нюансы а ля требование допзалога. Наверное не очень спроста ведь, да?

Цитата
Но мы ведь говорим о том, что происходит сегодня и пытаемся ответить на вопрос почему это происходит.

Ответ на это есть - но вам он не понравится.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 июл 2008 20:15:48

Капремонт своими силами? Бу-аха-ха

Не в том посте с которого начался спор и в другом контексте.


Сталинки, как раз, в массе своей и требуют капремонта с заменой всех коммуникаций.

Моя  говорит о другом (см. первый пост). Напрасно я повёлся на обсуждение платежеспособности. Моя говорит о том, что кредиты продолжают брать в возрастающих объёмах (см. первый пост), а значит приток денег на рынок тоже возрастает. А что это означает в свете наметившегося уменьшения предложения новостроя (см. пост на который я отвечал) сформулируйте сами.

Зачем? Уже и так понятно, что сделок в этом году будет меньше, но денег с рынка будет привлечено больше.

Мне понравится любой ответ адекватно объясняющий реальные факты.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  yannmar ( Слушатель )
25 июл 2008 21:22:13


Вы уж меня великодушно извините, но не означает ли сиё что сталинки следует сносить, т.к. у них канализация прохудилась?Улыбающийся Ну а если серъёзно, то абсолютно непонятно при чём тут капремонт, дома в каком бы они херовом состоянии не находились, ведь из эксплуатации и с рынка не выводятся, и при этом квартиры в них выставляются совсем по неслабым ценам, так что абсолютно не понятно при чём тут техническое состояние домов.


Имею мнение, что более-мнение стабильное количество сделок с недвижимостью в Москве не случайно, квартиры не продают и не покупают с бухты-барахты, это ж не туфли и шляпки "Ах ах у меня плохое настроение, никто меня не любит, пойду развеюсь куплю квартиру, может полегчает"Улыбающийся. Сделки с недвижимость обусловленны острой необходимостью и то "что сделок в этом году будет меньше" это, что хотите, дурной знак.

PS. Да видел как "модернизируют"/"восстанавливают"/[назовите как хотите] хрущёвку. То что бросается в глаза: установили дополнительные ЖБ плиты по бокам от балконов, превращающие балконы в лоджии, и надо думать предотвращающие опадение балконов, при этом вероятно усиливающие конструкцию. Было это, естественно, не в МосквеУлыбающийся.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  yannmar ( Слушатель )
25 июл 2008 15:10:12


Я бы не был таким уверенным, что в Эстонии и Казахстане ситуация по пунктам (1) и (2) сильно отличается от России.

Думаю на всём постсоветском пространстве ситуация
с жил фондом и жкх примерно одинаковая: теже хрущёвки и брежневки, тоже лет 10-15 ничего не ремонтировали и не делали.
В Казахстане там, вообще, куча народу в степи в юртах(или как там у них это называется) жила (такой вот переносной, понимаешь, жилищный фондУлыбающийся ), и весьма заметно, что многие степные казахи перебрались в города - сидят "на кортах" плюют на асфальт семки - типичная картина. Доходы росли тоже нехило, по крайней мере знаю примеры молодёжи, которая только, что окончив казахский ВУЗ меньше чем за 4-е килобакса работать не хочет, ну думаю жизнь пообломает, но всё таки показательно.

Что касается проблем с ипотекой, ситуация, кончено, отличается,  но надо вспомнить, что АИЖК ужесточает и ужесточает условия рефинансирования кредитов, ЦБ РФ поднимает и поднимает ставку рефинансирования, проценты по ипотечным программам растут и растут, число просрочек по кредитам тоже всё выше и выше. Всё потихоньку-полегоньку, да АИЖК не столь существенное количество кредитов рефинансировал, но это не столь важно, важно что разные тревожные сигналые идут со всех сторон и практически на регулярной основе, такого год назад не было. Вобщем, складывается картина, что не всё ладно, не всё в порядке, что-то идёт не так.

Касаемо роста объёмов выданной ипотеки, слышал такую информацию, что при этом изменилась и структура, т.е. если раньше выдавали мало больших кредитов, то теперь много мелких, грубо говоря если раньше ипотеку давали на покупку нового жилья с нуля, то теперь с её помощью главным образом улучшают жилищные условия. Что тоже является тревожным сигналом по двум причинам:
1) Своих средств уже не хватает даже на то чтобы переехать из n-комнатной квартиры в n+1 комнатную квартиру, т.е. нет денег даже на 10 кв. метров..
2) Альтернативные цепочки всё таки кто-то должен двигать покупая с нуля, в условиях когда даже альтернатива делается на заёмные средства, с этим тоже должно быть не всё хорошо.
(Попозже постараюсь найти информацию по структуре, а пока за что купил за то и продаю, уж извините)

Также знаю примеры (ни из интернета), когда компании и группы людей продают инвестиционную жилую недвижимость фиксируя прибыли при этом сразу скидывая процентов 10-15 от цены рекомендованной агенством. Знаю опять же не из инета, что у некоторых стройкомпаний возникли проблемы.

Вот всё вместе складывается в весьма тревожную такую картину, принципиально отличающуюся от того что было год назад. На информационный фон посмотрите опятьже.

UPD. Был ещё такой момент, русские в КЗ продавали квартиры и переезжали в Россию, хватало как раз на Питер или подмосковье, такчто если цены в КЗ упали в два раза, то считай половины вот такой поддержки российский РН лишился.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 июл 2008 18:04:54

Тот кто хочет услышать тревожные сигналы, обязательно их услышит. Но, вот навскидку, тут ,тут , тут,  тут совсем другие сигналы.

Было бы интересно глянуть на структуру кредитов, по моим данным средний размер кредита вырос. То, что с ипотекой улучшают жилищные условия это не новость. Да по другому и быть не может, когда 80% сделок - альтернатива.

Я тоже об этом знаю не из инета и даже цифры совпадают. Недвига по ценам предложения продаётся только в период роста. Реальные сделки в момент стояка всегда ниже.

Да не. Год назад информационный фон был куда жёстче. В прошлом году были реальные банкротства и поглощения мелочёвки.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №43335
Тред №43337 >>