Тред №44096

Цитата: Leshiy от 01.08.2008 15:08:20
Ага, точно.
Досрочное погашение ипокредитов - 80%, из них 55% - перепродажа. Соотв-но 55% - в CDО -)))
А считаем устойчивость исходя из 20% оставшихся платежей, вместо 75%, которые физики все равно должны выплатить.

Цитата: Leshiy от 01.08.2008 15:08:20

 

Вы мне предъявляете претензии? Я не директор ЦБ  :D
А если серьёзно, то для того и пишутся такие аналитические записки, чтобы реальная картина стала очевидной и можно было принимать правильные осознанные действия. Там же корректно всё учтено - досрочные погашения физиков и перекладки юриков. А уж как на это будет реагировать регулятор - увидим.

Цитата: Leshiy от 01.08.2008 15:08:20
200 - обязательный (он же плановый) платеж в счет погашения тела кредита, 960 - проценты
и еще 200 - досрочка.
Т.е. 1160 аннуитет и 200 досрочка.

Цитата: Leshiy от 01.08.2008 15:08:20

 

И к чему это? К тому, что физики платят много больше, чем ЦБ списывает задолженностей? Так это только подтверждает тезис небезызвестного вам 12serg21, что у народа денег куры не клюют.

Leshiy, вы присоединились к дискуссии не сначала и тянете её на обсуждение вопросов, которые мне не интересны. Суть проблемы, которую мы обсуждаем с Vlad_R, восходит к незаконченному спору между мной и Авантюристом о том являются ли достоверными данные ЦБ о выдаче кредитов в связи с тем, что объём задолженности физлиц по кредитам растёт меньшими темпами.

Авантюрист считал, если мне не изменяет память, что данными о выдаче пользоваться нельзя, поскольку вследствие массового перекредитования физиков происходит завышение объёма выдачи при неизменных долгах. Как нам стало известно из аналитической записки массовость перекредитования составляет 0,02% от объёма задолженности и этот вопрос можно считать закрытым.

Vlad_R выдвинул фантастическую, на мой взгляд, гипотезу о том, что одобренные банком, но ещё не выданные, кредиты каким-то образом отражаются на его балансе и попадают в статистику ЦБ как выданные, а потом, когда выясняется, что заёмщик кредит не освоил, т.е. реально не получил, списываются как досрочно погашенные.

Мой пойнт состоял в том, что показатели выдачи реальные и разность в темпах выдачи и роста задолженности объясняется тем, что кредиты интенсивно гасятся. Благодаря любезно опубликованной вами аналитической записке ЦБ и, отчасти, индексам RuMac мы выяснили, что уважаемые россияне гасят тело кредита с удвоенной скоростью.
Я считаю себя удовлетворённым и вопрос для себя закрытым.

Цитата: Leshiy от 01.08.2008 15:08:20Интересно, кстати, с чего общественность взяла, что RuMAC MI считается нарастающим итогом?

Цитата: Leshiy от 01.08.2008 15:08:20

 

Общественность в моём лице так не считает. Использованные в моих расчётах индексы  RPI и RRI, брались усреднёнными за год.

ЗЫ Работник просил передать вам привет. Пользуясь случаем, передаю  :D

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 01.08.2008 17:21:49
Вы мне предъявляете претензии? Я не директор ЦБ  :D
А если серьёзно, то для того и пишутся такие аналитические записки, чтобы реальная картина стала очевидной и можно было принимать правильные осознанные действия. Там же корректно всё учтено - досрочные погашения физиков и перекладки юриков. А уж как на это будет реагировать регулятор - увидим.

Цитата: Steppen Wolf от 01.08.2008 17:21:49

 

Смотрим ваше первое утверждение

Цитата
Естественно что для ЦБ главное баланс. Ведь его задача не выдача ИЖК, а устойчивость банковской системы.

Я вам привел его критику, которая сводится к тому, что баланс в основной официальной статистике никак не относится к решению задачи " не выдачи ИЖК, а устойчивости банковской системы". Этот баланс ну ни коим образом устойчиовость банковской системы не показывает. Или что-то с выкладками непонятно?

Расхождение же понятия досрочного погашения в официальной статистике со здравым смыслом (с раскрытием этого понятия в аналититческой записке, которую еще и фиг найдешь) - мешает получить хоть сколь достверную картину ситуации на рынке внешним людям (кроме профессионалов в банковской  системе, да и то не факт, что большинства из них). На вашем с Владом примере это в общем-то было наглядно продемонстрировано совсем недавно.
Претензии я вам не предъявляю, но позы защитника методики выдачи статистики ну никак не пойму.

ЦитатаИ к чему это? К тому, что физики платят много больше, чем ЦБ списывает задолженностей? Так это только подтверждает тезис небезызвестного вам 12serg21, что у народа денег куры не клюют.

Так, так, так.
Чего ж так забываем, что писали пост назад?

ЦитатаТ.е. опять получается, что досрочных платежей вносится почти столько же, что и плановых.

На фоне борьбы с методическим маразмом, который вылез на примере того же ЦБ я посчитал важным
заметить разницу между плановым аннуитетным платежом и плановым платежом по телу кредита и обратить внимание на то, что в статистике речь идет только лишь о плановом платеже по телу кредита.
Эта разница весьма существенна, что я вам и показал - вы не согласны?

Если кто еще не понял, почему разница существенна - еще раз.
При "очевидном" (первом приходящем в голову) понимании планового платежа можно из вашего утвержедния сделать вывод, что население платит в 2 раза больше, чем аннуитетный платеж, и действительно сможет погасить 17-летний кредит лет за 8-10. Но это на самом деле ложь, п-ж и провокация. Поскольку выплачивается лишь на 15-30% больше аннуитетного платежа и средневзвешенный срок погашения будет гораздо ближе к плановым 17-ти. Кстати, в связи с ростом инфляционных ожиданий, досрочка вполне может начать сокращаться, что собственно на RuMAC'е и видно.

ЦитатаLeshiy, вы присоединились к дискуссии не сначала и тянете её на обсуждение вопросов, которые мне не интересны.

Ну если вам неинтересны, то другим будет вполне полезно получить "очищенную" от многозачности информацию. Вашу подачу информации можно воспринимать двояко, вы могли этого не заметить, но многозначность убирать очень желательно, а то потом на основе неверного базового тезиса будут делаться дальнейшие неверные выводы, как об учтойчивости финансового сектора, так и о досрочке.
Если вы считаете это мелочью - welcome, но думаю это не лишает меня права делать уточнения  :D

Цитата Суть проблемы, которую мы обсуждаем с Vlad_R, восходит к незаконченному спору между мной и Авантюристом о том являются ли достоверными данные ЦБ о выдаче кредитов в связи с тем, что объём задолженности физлиц по кредитам растёт меньшими темпами.

Отвечаю - данные ЦБ - недостоверны, но в другой части, и гораздо более важной. Разжевали уже и по полочкам разложили. ЦБ реально вводит в заблуждение по досрочным погашениям (считая также таковыми уступку прав требования - забывая, что при этом должник реально ничего не выплатил).
Если найдете контрпример -  опять-таки будет интересно. Если найдете. Это важно.

ЦитатаАвантюрист считал, если мне не изменяет память, что данными о выдаче пользоваться нельзя, поскольку вследствие массового перекредитования физиков происходит завышение объёма выдачи при неизменных долгах. Как нам стало известно из аналитической записки массовость перекредитования составляет 0,02% от объёма задолженности и этот вопрос можно считать закрытым.

Да, в отношении ипотченых кредитов мы это выяснили.
И что, если перекредитование - мелочь и ерунда по сравнению с уступкой прав требований по доле?
Тем более перекредитование как раз таки не несет такой опасности в части искажения восприятия ситуации как уступки.

ЦитатаМой пойнт состоял в том, что показатели выдачи реальные и разность в темпах выдачи и роста задолженности объясняется тем, что кредиты интенсивно гасятся. Благодаря любезно опубликованной вами аналитической записке ЦБ и, отчасти, индексам RuMac мы выяснили, что уважаемые россияне гасят тело кредита с удвоенной скоростью.

Вернитесь пожалйуста к пояснениям в части удвоенной скорости, которые были выше.
кредиты интенсивно гасятся - декларация не строгая, потому к ней достаточно сложно предъявлять претензии, но все-таки для превышения платежа по отношению к аннуитетному на 15-30% я бы подбирал менее претенциозные термины, поскольку может ввести в заблуждение, ибо сокращает время выплаты кредита совсем не настолько, как можно было бы подумать.

ЦитатаЯ считаю себя удовлетворённым и вопрос для себя закрытым.

Т.е. раз соринку в виде перекредитования убрали, то бревно уступки прав требования по ипотеке можно уже и не видеть?  :o

ЦитатаОбщественность в моём лице так не считает.

Надо поднять переписку, но особо времени нет этим заниматься. На 99% уверен, что тезис о нарастающем итоге в этой ветке выдвигался (надо посмотреть кем  ::) ), причем в качестве аргумента о том, что дескать ипокредитование продолжает расти. Разрушить этот тезис и соответственно неправильный вывод - весьма важно.

ЦитатаЗЫ Работник просил передать вам привет. Пользуясь случаем, передаю  :D

И ему привет.

• +0.00 / 0

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:12:21
Ну если вам неинтересны, то другим будет вполне полезно получить "очищенную" от многозачности информацию.

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:12:21

 

Единственная информация которая меня интересует, это ответ на вопрос - достоверны ли данные ЦБ по выдаче? Потому что только выдача и влияет на цены.

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:12:21
Отвечаю - данные ЦБ - недостоверны, но в другой части, и гораздо более важной.... ЦБ реально вводит в заблуждение по досрочным погашениям (считая также таковыми уступку прав требования - забывая, что при этом должник реально ничего не выплатил).

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:12:21

 

Ну и славненько. Раз с выдачей всё ok, по остальному спорить не буду, хоть и несогласен. Скромно замечу, что ваше с Vlad'ом заблуждение автоматом ведёт к тому, что недостоверным является показатель остаточной задолженности физиков, раз он вычисляется через недостоверный показатель досрочных погашений. Поспорьте на эту тему с Авантюристом.

Чтобы закруглить:
1. Я утверждал и утверждаю, что показатель выдачи является достоверным.
2. Как ЦБ ведёт учёт нам неизвестно, но косвенная информация в виде индексов RuMac и данных ЦБ по досрочным погашениям физиков (те самые 53 ярда), даёт мне основания полагать, что разница в темпах роста показателей выдачи и показателя задолженности физлиц связана с досрочными погашениями. Правильно ли при этом учитываются досрочные погашения мне по барабану.
2. Устойчивость банковской системы, аннуитентные платежи и прочая лабуда мне малоинтересны в контексте выдачи.

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 04.08.2008 13:53:37
Единственная информация которая меня интересует, это ответ на вопрос - достоверны ли данные ЦБ по выдаче? Потому что только выдача и влияет на цены.Ну и славненько. Раз с выдачей всё ok, по остальному спорить не буду, хоть и несогласен. Скромно замечу, что ваше с Vlad'ом заблуждение автоматом ведёт к тому, что недостоверным является показатель остаточной задолженности физиков, раз он вычисляется через недостоверный показатель досрочных погашений. Поспорьте на эту тему с Авантюристом.

Чтобы закруглить:
1. Я утверждал и утверждаю, что показатель выдачи является достоверным.
2. Как ЦБ ведёт учёт нам неизвестно, но косвенная информация в виде индексов RuMac и данных ЦБ по досрочным погашениям физиков (те самые 53 ярда), даёт мне основания полагать, что разница в темпах роста показателей выдачи и показателя задолженности физлиц связана с досрочными погашениями. Правильно ли при этом учитываются досрочные погашения мне по барабану.
2. Устойчивость банковской системы, аннуитентные платежи и прочая лабуда мне малоинтересны в контексте выдачи.

Цитата: Steppen Wolf от 04.08.2008 13:53:37

 

Влад, Степной Волк и Леший, спасибо за интересную дискуссию, но я в итоге, кажется совсем запутался, и потерял первоначальную мысль, напомните пожалуйста вокруг какого тезиса спор?

Т.е. что получается то?

1) Похоже, что статистике по выдаче ЦБ можно доверять, и собственно это единственное, что в его статстикае отображает что-то реальное. Данные ЦБ о задолженности по жилкредитам в должной мере задолженность не отображают т.к. это только задолженность банкам, а кредиты перепроданные "ЗАО Крепкие пацаны и паяльник" не учтены, можно взять как очень-очень грубую оценку с низу.

2) РуМак - похоже выборка вполне репрезентативная, и да - таки досрочно за июнь было погашено 1.5% задолженности. Это похоже очень много.

UPD.

Мне вот что подумалось, если взять 12% годовых и кредит лет на 15. То плановые поганшения при дифференцированных платежах: ~0.5% в месяц от суммы задолженности. Так получется что 1.5% досрочного погашения в месяц это не просто много это значит что выплачивают тело кредита с УЧЕТЫРЕННОЙ скоростью. Офигеть! Как!?

• +0.00 / 0

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27
Влад, Степной Волк и Леший, спасибо за интересную дискуссию, но я в итоге, кажется совсем запутался, и потерял первоначальную мысль, напомните пожалуйста вокруг какого тезиса спор?

Т.е. что получается то?

1) Похоже, что статистике по выдаче ЦБ можно доверять, и собственно это единственное, что в его статстикае отображает что-то реальное. Данные ЦБ о задолженности по жилкредитам в должной мере задолженность не отображают т.к. это только задолженность банкам, а кредиты перепроданные "ЗАО Крепкие пацаны и паяльник" не учтены, можно взять как очень-очень грубую оценку с низу.

2) РуМак - похоже выборка вполне репрезентативная, и да - таки досрочно за июнь было погашено 1.5% задолженности. Это похоже очень много.

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27

 

Все началось на форуме КДО где-то в конце прошлого года. Там обсуждался знаменитый уже прогноз Авантюриста по недвижимости, когда первая фаза разгона цен уже всем была очевидна и народ рубился - будет снижение или нет. Основная конструктивная критика сосредоточилась на том, что Авантюрист считал влияние ипотеки на ситуацию мизерным. И я тогда нашел те самые данные по жилкредитам с сайта ЦБ, чтобы показать, что кредитование в жилсекторе приобрело невиданный размах (самые оптимистичные прогнозы МЭРТ были посрамлены).

Далее в феврале цены не только не пошли вниз, они разогнались еще больше. Стало ясно, что сценарий Авантюриста не сработал. Тогда же Реалист1 опубликовала статистику по рынку в Москве, которую она смогла надергать по всяким специальным справочникам с 1998 года. Я просто немного по-другому систематизировал и дополнил ее данные и показал на графиках, что кредитная накачка явилась основным фактором резкого роста денежного потока в недвижимость и, как следствие, выноса цен в Москве с конца 2005-го года.

Соответственно, анализ реальных обьемов выдачи жилкредитов стал использоваться многими для оценки финпотока в недвижку (не только Москвы, но и РФ). Но дело в том, что рост общей задолженности по кредитам при этом резко отставал от номинальной выдачи. Steppen Wolf считал, что параметры выдачи - реальные, а заемщики гасят задолженность высокими темпами. Я вроде бы согласился, пока статистика последних двух кварталов (IV 2007, I-2008) не ввела меня в ступор. Там "погашения" (разница между выдачей и ростом общей задолженности) достигли таких масштабов (в относительных величинах), что я выдвинул предположение, что есть некоторая величина выданных, но "неосвоенных" кредитов, которая на узком рынке зимы, достигла миллиардных значений. Т.е. вроде бы банки кредит "выдали", но заемщикам не удавалось его освоить, т.е. что-то на него купить. Таким образом, формально кредит выдавался, но общая задолженность в итоге не образовывалась.

Steppen Wolf отстаивал свою точку зрения, что параметры выдачи - реальные. По этому поводу у него вышел спор с Авантюристом, который считал эти значения туфтой, и предлагал ориентироваться на рост параметра общей задолженности, потому что видел огромную долю некоего параметра "рефинансирования". Его никто не понял, видимо, кроме Leshiy, который накопал анализ ЦБ по структуре досрочных погашений ипотечных кредитов.

Я тогда искал альтернативные данные по выдаче и погашению ипотеки во 2-м квартале 2008-го и нарвался на новый проект Русипотеки и РуМАК. Их индексы показали высокую степень досрочных погашений прошлого года, и некоторых месяцев этого. Steppen Wolf помог мне с интерпретацией (я учитывал досрочные погашения и рефинанс как независимые, а на самом деле один параметр входил в другой). И тут Leshiy подкинул структуру досрочных погашений, плюс анализ экспертов ЦБ "откуда деньги". Для меня стало ясно, что в т.н. "досрочных погашениях физиков", как я думал, 2/3 занимала переуступка прав внутри кредитной системы, т.е. рефинанс юриков, который совпал с % параметрами рефинанса, рассчитываемыми РуМАК.

Steppen Wolf подозревает, однако, что ЦБ не все учел, и есть еще дополнительные погашения от физиков. Однако тезис, что параметры выдачи ЦБ - реальные, таким образом подтвержден.

Итого, как ситуевина выглядит на мой взгляд. Есть специальный раздел статистики ЦБ по жилкредитам на который мы опираемся. Он учитывает выдачу этих кредитов, обьем которых реален, и рост общей задолженности. Разница между этими параметрами, которая раньше ассоциировалась с досрочными погашениями физиков, есть ни что иное, как общее формальное погашение задолженности по этой балансовой строке (сборная солянка), и включает в себя помимо самого досрочного погашения физиками, всякие переуступки и рефинансирования внутри кредитной системы. Факт в том, что в 2007-м доля последних была около 2/3, и, по видимому, является соотношением RRI/RPI РуМАК. Приблизительно, поскольку те ведут статистику не по всем участникам системы, в отличие от ЦБ.

Косвенно это может быть подтверждено падением RRI/RPI в два раза во втором квартале 2008-го. И мной интерпретируется как сложности с рефинансом внутри системы (кризис ликвидности), на фоне растущих погашений физиками (увеличившиеся доходы). Таким образом, в моем прогнозе параметров 2-го квартала 2008-го по ипотеке (2-мя страницами выше), который я сделал накануне выхода данных ЦБ (должны быть на этой неделе), структура досрочных погашений будет зеркальной к прошлому году. Т.е. 2/3 будут средства физиков, и только 1/3 - рефинанс. Поскольку обьемы досрочных погашений физиков выросли незначительно (с 19 до 22 млрд руб), то суммарные досрочные погашения во 2-м квартале должны упасть где-то в 2 раза. 4-й квартал - 64 млрд, 1-й - 53, во втором будет 34-35. Ждем-с.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 17:27:00
Steppen Wolf отстаивал свою точку зрения, что параметры выдачи - реальные. По этому поводу у него вышел спор с Авантюристом, который считал эти значения туфтой, и предлагал ориентироваться на рост параметра общей задолженности, потому что видел огромную долю некоего параметра "рефинансирования". Его никто не понял, видимо, кроме Leshiy, который накопал анализ ЦБ по структуре досрочных погашений ипотечных кредитов.

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 17:27:00

 

Вообще все получилось случайно - я после сообщения о росте выдачи ипотеки на 70 с лишним процентам на 2-й квартал по отношению к тому же периоду 2007-го решил поднять стат, ибо это показалось очень оптимистичной оценкой. При этом случайно набрел на эту аналитическую записку, да и забыл было про нее, но тут поднялся спор об объемах досрочных погашений, и я вспомнил, что меня удивило включение в досрочное погашение уступки прав требования, что совсем не очевидно.

Собственно вот и все.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 17:27:00
Итого, как ситуевина выглядит на мой взгляд. Есть специальный раздел статистики ЦБ
по жилкредитам на который мы опираемся. Он учитывает выдачу этих кредитов, обьем которых
реален, и рост общей задолженности. Разница между этими параметрами, которая раньше
ассоциировалась с досрочными погашениями физиков, есть ни что иное, как общее
формальное погашение задолженности по этой балансовой строке (сборная солянка),
и включает в себя помимо самого досрочного погашения физиками, всякие переуступки
и рефинансирования внутри кредитной системы. Факт в том, что в 2007-м доля последних
была около 2/3, и, по видимому, является соотношением RRI/RPI РуМАК.
Приблизительно, поскольку те ведут статистику не по всем участникам системы,
в отличие от ЦБ.

Косвенно это может быть подтверждено падением RRI/RPI в два раза во втором
квартале 2008-го. И мной интерпретируется как сложности с рефинансом
внутри системы (кризис ликвидности), на фоне растущих погашений физиками
(увеличившиеся доходы). Таким образом, в моем прогнозе параметров 2-го квартала 2008-го
по ипотеке (2-мя страницами выше), который я сделал накануне выхода данных
ЦБ (должны быть на этой неделе), структура досрочных погашений будет зеркальной
к прошлому году. Т.е. 2/3 будут средства физиков, и только 1/3 - рефинанс.
Поскольку обьемы досрочных погашений физиков выросли незначительно (с 19 до 22 млрд руб),
то суммарные досрочные погашения во 2-м квартале должны упасть где-то в 2 раза.
4-й квартал - 64 млрд, 1-й - 53, во втором будет 34-35. Ждем-с.

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 17:27:00

 

Влад спасибо. К сожалению, каша в моей голове структурировалась лишь частично,
я сейчас попробую некоторые моменты изложить, а вы поправьте плиз если что неверно.

RPI - это всё досрочное погашение
RRI - это полное досрочное погашение

Вот я абсолютно не уверен что они включает продажу закладных,
возможно только перекредитование заёмщиками.
Иначе зачем румаку запрашивать баланс на конец периода (хотя этот баланс нигде в расчётах индексов
и не используется)

На всякий случай приведу ссылки
1) Формулы расчёта индексов РуМак-а
2) Что такое SMM
3) Индксы румак + SMM(RPI) и SMM(RRI)

Формула расчёта SMM(RPI)
SMM(RPI) = <Сумма полученных досрочных платежей в счет списания основного долга>
/ (<Размер портфеля ипотечных кредитов на начало месяца>
- <Сумма полученных плановых платежей по списанию основного долга>)

SMM(RRI) = <Сумма досрочных платежей в счет полного погашения кредита>
/ (<Размер портфеля ипотечных кредитов на начало месяца>
- <Сумма полученных плановых платежей по списанию основного долга>)

Т.е. в знаменателе стоит задолженность какой бы она была на конец месяца, еслибы банки не выдавали новые кредиты и если бы банка не продавали закладные и если бы заёмщики не платили досрочно и неперекредитовывались.

В числителе либо размер досрочных платежей,
либо общая сумма рефинансирования кредитов ЗАЁМЩИКАМИ.

Как вы заметили нигде в индексах не использется [Размер портфеля ипотечных кредитов на конец отчетного периода], но именно в этой цифре скрыта продажа закладных банками, тобишь рефинансирование БАНКАМИ.

Влад а вы видели пример из
презентации с сайта румака?

Вот в таком виде данные подаются в РуМак

Цитата
Отчётный период май 2007

1. Новые кредиты (руб)	1,000,000
2. Портфель на начало периода	20,000,000
3. Полученные плановые платежи по списанию Осн. Долга	300,000
4. Полученные досрочные платежи в счёт списания Осню Долга	900,000
5. Из суммы в п.4 досрочные платежи в счёт полного погашения кредита	600,000
6. Портфель на конец периода	19,800,000

SMM[PRI] = 100% * 900,000 / (20,000,000 - 300,000) = 4.6%
SMM[RRI] = 100% * 600,000 / (20,000,000 - 300,000) = 3%

Вообще говоря абсолютно непонятно, вкючают ли в себя пункты 4 и 5
продажу закладных, или это только то, что выплатили заёмщики (сами или перекредитовавшись)
Продажа закладных может быть включена в пункт 6. (Но не в приведённом примере).

если же из пукта 4 - вычесть пункт 5,
то это похоже и будет честным досрочным погашением заёмщиками

т.е. SMM[RPI] - SMM[RRI] = честное досрочное погашение заёмщиками. (в приведённом примере 1.6%)

Получается что досрочная выплата кредитов заёмщиками в процентах от общей задолженности
2007

05.07	06.07	07.07	08.07	09.07	10.07	11.07	12.07
0.67%	0.93%	0.75%	0.39%	1.34%	1.52%	0.99%	0.45%

2008

01.08	02.08	03.08	04.08	05.08	06.08
0.58%	0.97%	1.35%	0.53%	0.72%	0.95%

Странно, но в течние 2-м квартала наблюдается рост досрочного погашения физиками.

Таблица (*)
Итого заёмщики выплатили досрочно примерно (в процентах от общей суммы задлженности)
3-й квартал 2007: 2.48%
4-й квартал 2007: 2.96%
1-й квартал 2008: 2.9%
2-й квартал 2008: 2.2%

Падение, конечно, есть, но вроде как не очень существенное, и всё равно досрочные выплаты гигантские,
непонятно как возможны такие темпы досрочного погашения.

Таблица (**)
Соотношение SMM(RRI) / SMM(RPI) * 100% - доля полных досрочных погашений во
всех досрочных погашениях (включая частичные выплаты физиками)
3-й квартал 2007: 63%
4-й квартал 2007: 62%
1-й квартал 2008: 50%
2-й квартал 2008: 33%

Если допусть, что румак таки в своих индексах учитывает продажу
закладных за полное досрочное погашение, то эта табличка показывает долю рефинанса в погашении задолженности.

Чтоже получается: физики досрочно платят меньше
и меньше  (*) (хоть и не значительно и в абсолютных цифрах просто немерянно), а продажа закладных сдулась,
я правильно понимаю что вы об этом и писали "структура досрочных погашений будет зеркальной"?

Вот пролистал назад.

Цитата
А вот теперь, вроде, понятно откуда дровишки. Проиллюстрирую статистику RuMAC за 4-й квартал 2007-го,
который у меня вызвал удивление. На начала периода задолженность по жилкредитам 623 млрд,
за квартал выросла на 134.5 млрд, при этом выдача была 226 млрд!

Не напомните откуда взяты эти цифры? Это данные ЦБ или Румака? (не в целях подколоть, просто реально запутался)

Т.е. погасили досрочно и планово и продали закладных на 91.5 млрд.

из них 623 * 2.96% = 18.5 млрд выплатли физики досрочно. Эта цифра видимо более-менее достоверная.
всего досрочно выплачено (возможно включая закладные) 18.5 * 100 / (100 - 62) = 48.7

Т.е. планово выплачено: 91.5 - 48.7 = 42.8 млрд. руб.
623/42.8 = 14.6 - кварталов чтоб такими темпами погасить всю задолженность или 58 месяцев (6 лет)
Похоже на правду или нет непонятно. Т.к. 623 - оценка задолженности сильно снизу, то и 6 лет тоже оценка сильно снизу.

Допустим похоже, отсюда можно оценить насколько быстро физики досрочно гасят долг:
получется в среднем дополнительно в 4-м квартале выплачивали примерно 18.5 / 42.8 = 43% месячного плановго платежа... Вот это уже похоже на правду.

Таким образом если статистика румака включает продажи закладных, то таблица (**) показывает что финансирование ипотеки за счёт продажи закладных банками сдулось в N раз...

N ~ 62 / [(100 - 62) / (67 / 33)] ~ 2.6 раза. Влад, это как много?... Т.е. "Ждем-с" именно как такое падение финанирования ипотеки отразится на РН?

• +0.00 / 0

Цитата: yannmar от 04.08.2008 20:28:27

если же из пукта 4 - вычесть пункт 5,
то это похоже и будет честным досрочным погашением заёмщиками

Цитата: yannmar от 04.08.2008 20:28:27

 

Ага, именно про это и речь. Более того, я посчитал, что плановых платежей по телу кредита в 2007-м было всего 10 млрд рублей. Вы уже знаете, что 53 млрд были досрочно погашены физиками, а оставшиеся 113 млрд перепроданы внутри кредитной системы и списаны с этого баланса (тут Steppen Wolf не совсем согласен, но я это так понимаю).

Базовые цифры я брал с сайта ЦБ РФ (раздел ипотека). В основном оперировал общим понятием жилкредитов, но конкретно данные Leshiy препарировались исключительно по ипотеке (и сравнивались с РуМАКом). Индексы RuMAC использовал лишь оценочно, поскольку они ведут статистику лишь по некоторым операторам, тогда как ЦБ - по всей системе. Их индексы лишь говорят о тенденциях, для точных рассчетов пока не годятся.

Ваши выкладки по относительным параметрам требуют серьезной корректировки. Дело в том, что кредитная база за 2007-й выросла в разы, поэтому 1.5% в начале года от 200 млрд, это далеко не то же самое, что 1.5% от 700 млрд в конце.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 21:30:00
Ага, именно про это и речь. Более того, я посчитал, что плановых платежей по телу кредита в 2007-м было всего 10 млрд рублей. Вы уже знаете, что 53 млрд были досрочно погашены физиками, а оставшиеся 113 млрд перепроданы внутри кредитной системы и списаны с этого баланса (тут Steppen Wolf не совсем согласен, но я это так понимаю).

Базовые цифры я брал с сайта ЦБ РФ (раздел ипотека). В основном оперировал общим понятием жилкредитов, но конкретно данные Leshiy препарировались исключительно по ипотеке (и сравнивались с РуМАКом). Индексы RuMAC использовал лишь оценочно, поскольку они ведут статистику лишь по некоторым операторам, тогда как ЦБ - по всей системе. Их индексы лишь говорят о тенденциях, для точных рассчетов пока не годятся.

Ваши выкладки по относительным параметрам требуют серьезной корректировки. Дело в том, что кредитная база за 2007-й выросла в разы, поэтому 1.5% в начале года от 200 млрд, это далеко не то же самое, что 1.5% от 700 млрд в конце.

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 21:30:00

 

Спасибо большое, какое-то понимание у меня возникло, с индексами румака более менее разобрался, а вот с цифрами похоже налажал, буду осваивать статистику центробанка, как разберусь представлю "сводный отчёт" в виде таблички на вас суд

UPD. Кажется весь ЦБР.ру перерыл, и яндексом поискал, кроме вот этого ничего по поводу ипотеки не нашёл, а там странные таблицы с почти одинаковыми названими практически без комментариев. Подкиньте ссылочку плиз на поквартальную статистику по задолженности и выдаче жилкредитов... где вы смотрите.

• +0.00 / 0

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27
напомните пожалуйста вокруг какого тезиса спор?

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27

 

Изначально спор шёл о том, можно ли доверять данным ЦБ по выдаче ипотеки. Поскольку объёмы выдачи ипотеки напрямую влияют на уровень цен, который, как я понимаю, интересен большинству присутствующих, то вопрос имеет принципиальное значение. Некоторые сомнения в достоверности данных по выдаче возникали в связи с тем, что рост объёмов задолженности отстаёт от объёмов выдачи.
Я изначально считал, что и тот и другой показатели ЦБ корректны, а их несогласованность объясняется досрочными платежами. Когда появились данные ЦБ по досрочке и индексы RuMAC, попытался грубо-потолочно свой тезис обосновать.
Влад и Леший зациклились на том, что, по их мнению, в досрочных платежах физиков ЦБ учитывает виртуальные погашения кредитов, вызванные переуступкой банковских портфелей.
Моё ИМХО, в ЦБ не идиоты и умеют отличать белое от чёрного.
Однако, если Влад и Леший правы, то это означает, что ЦБ даёт неправильные данные по задолженности, потому что
Задолженность на конец периода=Задолженность на начало+Выдача-Плановые платежи-Досрочные платежи, включая досрочные погашения.
Поскольку этот срач с досрочными погашениями на выдачу не влияет, мне всё равно.

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27
UPD.

Мне вот что подумалось, если взять 12% годовых и кредит лет на 15. То плановые поганшения при дифференцированных платежах: ~0.5% в месяц от суммы задолженности. Так получется что 1.5% досрочного погашения в месяц это не просто много это значит что выплачивают тело кредита с УЧЕТЫРЕННОЙ скоростью. Офигеть! Как!?

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27

 

Посмотрите Таблицу 1 на стр.5 по ссылке, которую дал Леший. Из 53 ярдов погашенных физиками в 2007г кредитов 17 ярдов приходится на кредиты выданные в 2007г.
Вариантов 3:
1. Обеление "чёрных" доходов.
2. Покупка свободной квартиры на кредитные деньги людьми у которых есть жильё с последующей продажей исходного жилья и погашением кредита. Это вырожденный вариант альтернативы и часто практикуется покупателями, не желающими зависеть от бзиков какого-нибудь психа в десятизвенной цепи продаж-обменов.
3. Покупка людьми, имеющими приличные деньги в бизнесе, которые нельзя вынуть одномоментно, когда появляется подходящий вариант, но в течении года - вполне.

• +0.00 / 0