Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,497 14,519
 

  Leshiy ( Слушатель )
06 авг 2008 16:38:58

Тред №44709

новая дискуссия Дискуссия  213

Цитата: Steppen Wolf
А у них просто вилы со всех сторон. Вроде бы надо цены немыслимые и надо понижать, но расчёты показывают, что при снижении цен на 40% спрос возрастёт на 5-7%. Какая уж тут работа на обороте, это полный и окончательный крах стройотрасли вместе с промышленностью стройматериалов. Вот и пытаются тянуть время и надеются, как Мюнхгаузен, вытащить себя за волосы.


Дело не в стройотрасли. Стройматериалам и промышленности вообще рост объемов с коррекцией - только в плюс. По стройматериалам - повышение объемов строительства - рост спрос на стройматериалы, где ж им тут вилы? Им наоборот хуже от уменьшения объемов. По промышленности в целом - да ей снижение издержек на ввод новых производственных площадей и давления со стороны рабочей силы (фактически сейчас доходы в значительной доле случаев (до 50-80% имхо) не позволяют простое вопроизводство, если исходить из социальных норм) - только в плюс.

Под ударом - финансовая система и "земельно-административно-естественно-монпольно-подключательная" капитализация. Финансовая - по причине того же моржиного кола через механизм требования допзалогов, трудности рефинансирования и дефолтные продажи на крайне узком рынке.
В общем, можно уже констатировать, что в области ценообразования и ипокредитования наступил цугцванг -
увеличивать объемы нельзя. Уменьшать кредитование - нельзя, пусть даже ценой отрицательных ставок.

Итог был ожидаем, но все-таки были небольшие ожидания того, что государство предпримет меры для утсранения тех грубых просчетов, что были сделаны в старте финансовой конструкции "ипотека - доступное жилье".

Теперь с большой долей вероятности будет керри-трейд на недвижимости через рублевые ипотечные инструменты до того момента, как исчезнет или сократится до минимума профицит бюджетов.

Охлаждать рынок им уже страшно, а чем дальше - тем будет еще страшнее. Так что через недвижимость с ипотекой к системному кризису. Таков наиболее вероятный сценарий. Когда - вопрос макроэкономики и внешней конъюнктуры.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (6)
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
09 авг 2008 19:41:04

Какое повышение объёмов строительства при падении цен на 40 процентов? Посмотрите на Казахстан. Непрерывное падение объёмов строительства в течении двух лет. И это при том, что государство через фонд "Казына" выделяет очень значительные суммы на завершение объектов строительства, находящихся в высокой степени готовности. Без этого был бы полный  :D.

Естественно. После застройщиков следующими падут банки их кредитовавшие. Потом банки кредитовавшие эти банки. И всё это ради роста спроса на 5-7%, которого, кстати, тоже не будет из-за разрастающегося кризиса.

Пишите проще - кровавая гебня

Охлаждать можно, но аккуратно, что и делается. Иначе кризис по казахскому типу с хорошей перспективой перерастания  в системный.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Cholera Vibrio Clone ( Слушатель )
09 авг 2008 20:13:51

Вы отстаиваете точку зрения застройщиков и обращаете внимание исключительно на их прибыль.

Посмотрите на это с точки зрения обычного человека, потенциального покупателя жилья. Помимо незначительного роста спроса на первичку, снижение цен приведет к оживлению рынка вторички. Сейчас рынок вторичного жилья встал, предложение на исторических минимумах и все потому, что инвесторы в бетонометры, привыкши к безостановочному росту цен, неохотно растаются со своими вложениями, доходность которых на сегодняшний день опережает все другие инструменты.

В условиях снижения цен станет невыгодно держать квартиры и они, наконец, будут использоваться преимущественно по основному назначению - для проживания в них.

А стройкомплексу... я думаю, пора слезать с иглы и забывать про прибыли такого порядка, какие обеспечивают лишь криминальные виды бизнеса.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
11 авг 2008 17:09:17

Я отстаиваю здравый смысл. А Вы считаете, что застройщики будут работать и наращивать объёмы без прибыли? Последний, кому удавался такой фокус, был тов. Сталин.

В рамках всё тех же 5-7%. Пока других покупателей в РФ, вследствие дикого расслоения доходов, нет.

Это один из мифов, сладострастно муссируемых на 700metr. Инвесторов-физиков в классическом понимании этого слова, т.е. спекулей (купил на низах, продал на хаях), на РН немного. Второе-третье жильё обычно покупают:
1) на вырост семьи;
2) для сдачи в аренду.
При этом 2) часто дополняет 1). Все покупатели кучкуются в верхних 15-20% населения и это главная засада. Выйти за этот уровень путем снижения цен без угрозы обрушить строительство практически невозможно. Только согласованное движение с двух сторон - повышение доходов и снижение цен. Быстро рОстить доходы без угрозы инфляции тоже нельзя. Поэтому медленное, тщательно просчитанное сближение.
Разумеется, вышесказанное не исключает катастрофических вариантов на которые намедни указал DrAlex.

Таких прибылей давно нет. Зря что ли Батурина соскакивает на госзаказ.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Leshiy ( Слушатель )
11 авг 2008 17:58:48

Напомню - ваш исходный тезис был в том, что при увеличении объемов строительства индустрии стройматриалов будут вилы.
Но рынок стройматериалов - не рынок конечного продукта, не правда ли? И там кривые спроса-предложения - совсем другие.
Так что если объемы строительства увеличатся то вил производителям стройматериалов не будет. Ибо demand будет выше, чем сейчас. Проблемы же индейцев (девелоперов) нужно рассматривать отдельно.

Цитата.Естественно. После застройщиков следующими падут банки их кредитовавшие. Потом банки кредитовавшие эти банки. И всё это ради роста спроса на 5-7%, которого, кстати, тоже не будет из-за разрастающегося кризиса.

Да, пойдут, но пока относительно безболезненно. Целевое же кредитование с отрицательными ставками через год-два сделает этот процесс без преувеличения катастрофическим.
Цитата
Цитата"земельно-административно-естественно-монпольно-подключательная"

Пишите проще - кровавая гебня


Это ваши фантазии. Только хотелось бы увидеть хоты бы аргументы в пользу того, что указанных монополий не существует  :D

ЦитатаОхлаждать можно, но аккуратно, что и делается. Иначе кризис по казахскому типу с хорошей перспективой перерастания  в системный.



Объясните, как при аккуратном охлаждении можно решить проблему
"Какое повышение объёмов строительства при падении цен на 40 процентов? ... И всё это ради роста спроса на 5-7%"

Я вот не вижу, как субсидии из налоговых средств помогут сократить разрыв в доходах, скорее же он наоборот увеличится, и тогда действительно попытка охлаждения (при еще большей завязанности финансовой системы на очень узкий РЖН) приведет к системному кризису.
Или дайте краткое описание того, как субсидиарное мягкое охлаждение решит указанную проблему.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
11 авг 2008 19:01:12

Где?? Тезис в студию. Если вы таким образом отреагировали на фразу спрос возрастёт на 5-7%, то это чисто теоретическая конструкция, иллюстрирующая расслоение доходов. В реальности никакого роста спроса не будет, так же как не произошло его в Казахстане.

Конечно существуют. Но их первопричина лежит в наличии кровавой гебниВеселый. Иногда говорят по-другому - данные монополии есть способ существования кровавой гебниВеселый. ИМХО, вы такого рода умоностроения демонстрируете.

Субсидии из налоговых средств (это ведь не только ИЖК по отрицательным ставкам, но и, например, субсидирование регионов на подготовку инженерной инфраструктуры площадок)  помогут сохранить и даже увеличить объёмы строительства. Безкризисное развитие экономики потянет за собой рост доходов населения. Регулирующая роль государства через пряник (субсидии, госзаказ и т.п.) и кнут ("доктора прислать") обеспечит разумную прибыль девелоперов при скромном, на уровне инфляции, росте цен.
Совместно эти три процесса охладят рынок и приблизят ценовые параметры к доступным.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Leshiy ( Слушатель )
11 авг 2008 19:11:06

Ну это другой разговор...

Цитата
Конечно существуют. Но их первопричина лежит в наличии кровавой гебниВеселый. Иногда говорят по-другому - данные монополии есть способ существования кровавой гебниВеселый. ИМХО, вы такого рода умоностроения демонстрируете.

Ну это только ваше ИМХО, к действительности отношения не имеющее  ;)

ЦитатаСубсидии из налоговых средств (это ведь не только ИЖК по отрицательным ставкам, но и, например, субсидирование регионов на подготовку инженерной инфраструктуры площадок)  помогут сохранить и даже увеличить объёмы строительства.

Как они помогут, если по-вашему же на рост предложения нет платежеспособного спроса???? Нет, ну просто интересно. Откуда бабло возьмется у остальных, выходящих из числа тех, кто "обеспечит 5-7% дополнительного спроса"?
Тем более по инфраструктурным инвестициям я за (но их проспали уде несколько лет тому как, с чего же сейчас начнут хоть что-то делать - мне непонятно). И вопрос с доходами - если конечно ваша гипотеза роста платежеспособного спроса верна. Субсидии, без работы по фундаменталу (в т.ч. и по "инвестиционным издержкам" - еще большее сжимание рынка с ростом финансового наполнения -> artificial системный кризис.

Цитата
Безкризисное развитие экономики потянет за собой рост доходов населения.


В среднем. Но что будет-то с расслоением? ИМХО только увеличится. Неплохо бы услышать контраргументы.

Цитата Регулирующая роль государства через пряник (субсидии, госзаказ и т.п.) и кнут ("доктора прислать") обеспечит разумную прибыль девелоперов при скромном, на уровне инфляции, росте цен.
Совместно эти три процесса охладят рынок и приблизят ценовые параметры к доступным.


Насчет доктора - я бы убавил оптимизм. У Артемьева (ФАС) сектор строительства вообще никак упомянут не был. А перечислял он много каких других секторов. Я бы обратил на вашем месте на это внимание.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №44708
Тред №44710 >>