Тред №48321

Цитата: Шмухер
Насколько я понимаю, куякнувшийся американский субпрайм был основан именно на схеме плавающих ставок?

Это, скажем так, не совсем верно.

Плпвающие ставки существуют во многих странах, в том числе и Сбер, например, выдаёт ипотечные кредиты под плавающую ставку, и при этом держит треть рынка Российской ипотеки в денежном выражении, а в колчиственном поболее половины.

С сабпраймом как я понимаю (но ниразу не гарантирую, т.к. не эксперт) такая история. Постараюсь изложить максимально понятно, но букв всё равно будет много, сорри. Если что спрашивайте.

1. Ипотечные платежи (да и вообще платежи по любым кредитам) сотстоят из двух частей: части которая идёт в качестве уплаты процентов банку, и части которая идёт в погашение тела кредита:

Например ваша задолженность на начало некоторого месяца 1'000'000 рублей,
кредит взят под ставку 12% годовых, это значит, что в конце месяца вы должны выплатить банку 12%/12месяцев = 1% от миллиона в качестве платы за пользование кредитом: т.е. 10 тысяч рублей. И ещё какуюто сумму вы должны платить в погашение тела кредита эта сумма может отличаться в зависимости от типа платежей (аннуитент, дифференцированные) и от срока кредитования, но она больше нуля. Допустим в погашение тела кредита вы должны выплатить 5 тыс. рублей за данный месяц, тогда на начало следуюющего месяца ваша задолженность составит 995'000 рублей, и проценты будут начисляться уже на неё. Общий платёж за месяц составил 15 тыс. рублей.

И вот представте, что заёмщик не может платить 15 тыс. рублей в месяц, а может только 10 тысяч. "Ну не проблема" - сказали американские банкиры -   "плати по 10, но эти 10 тысяч пойдут только в уплату за пользование кредитом, а потом года через 3-и у тебя ж зарплата вырастет мы тебе платежи пересчитаем и будешь гасить тело кредита" Т.е. за три года задолженность сабпрайм заёмщика не уменьшилась ни на цент.

Следующий момент: это то что дом при этом дорожал. Допустим вы сабпрайм заёмщик и купили дом за 200 тыс. долларов, дом подорожал до 250 тыс. долларов, а должны вы всего 200 тыс, ну дак есть возможность взять ещё кредит в 50 тыс долларов под залог "незаложенной" ещё части дома, как я понимаю.

Т.е. когда цены пошли в низ оказалось что у ряда заёмщиков долгов под залог дома больше чем стоит сам дом. Очевидно, что если можно в такой ситуции послать кредиторов лесом, и оказаться при это никому ничего не должным, то кто-то такой возможностью воспользуется.

А тут ещё и сроки пересчёта платежей подошли, т.е. стало пора платить не только проценты, но и погашать тело кредита. Т.е. платежи одномоментно у многих выросли.

А так как дома росли в цене в месяц на большую сумму, чем размер платежа процентов, то некоторые особо хитрые граждане прикупили второй дом в сабпрайм ипотеку, в целях его потом продать и подзаработать.

В России как я понимаю, аналогичных программ кредитования нет.

2. Второй пункт сабпрайма, это выдача кредита без первоначального взноса. Вот смотрите есть некий человек, который не сумел скопить хотябы 10% от цены дома (20 тыс баксов), тут возможны варианты
  а) Человек прожирал всю свою зарплату, он, кончено, может ужать свои расходы чтоб хватало на выплату процентов по кредиту, но как долго он сможет ограничивать своё привычное потребление - большой вопрос, а если при этом его даход расти не будет? а если при этом еда, одежда и т.п. будут дорожать?
  б) Человек работает недостаточно долго, чтобы что-то скопить. Например, "молодой специалист". Тут тоже карьерные перспективы этого человека весьма туманны, что создаёт опасность неплатежей.

У нас так развлекался ВТБ-24, выдавая кредиты без первоначального взноса.
Незнаю как в штатах, а у нас в связи с тем, что указываеть в договоре не реальную цену покупки "нормальная" практика, была ещё такая развлекуха:
указать большую цену, получить кредит под эту цену, а разницу получить от продавца в виде "отката", этот откат может быть как роздан друзьям и знакомым у которых заняли на первоначальный взнос, ну может и на ремонт, что останется.

3. Пункт третий: секьюритзация. Банк даёт заёмщику деньги а в замен получает закладную на дом. Бумажку. Цена бымажки примерно равна задолженности заёмщика. И поку эта бумажка у банка, заёмщик сильно ограничен в правах на дом, например не может продать дом без разрешения банка. Эту бумажку банк может продать например другому банку или конторе какой. Но продавать закладные геморно, цена этой бумаги большая, а покупателю надо разбираться насколько заёмщик платежеспособен и сможет ли он эту закладную выкупить (тобишь погасить долг). Поэтому придумали вот что (я далее немного утрирую) некая богатая контора (например фани мэй или фреди мак) выкупает у банков кучу закладных допустим 100 штук, пусть по 200 тыс долларов за штуку (это закладные на дома как хороших так и не очень заёмщиков но это уже не важно) и выпускает (под залог этих закладных) 100000 облигаций. Т.е. цена одной облигации в 1000 раз меньше, чем цена одной закладной и равна 200 баксов. При этом из этих 100 тысяч облигаций: 80 тысяч - сверхнадёжные, а 20 тысяч - сверхрискованные. Т.е. если домовладельцы начинают банкротится то сначала прекращаются выплаты по сверхрисковым облигациям и только когда обанкротятся более 20% домовладельцев эмитент облигаций (фреди мак), перестанет платить по сверхнадёжным облигациям. Т.е. вот так смешали в кучу хороших и плахих владельцев и все риски поместили в сверхрисковые облигации. - это и есть так называемые (CDO).

Штука, надо сказать, - гениальная. Т.к. такие облигации стоят разумных денег и их рискованность известна, то их легко продавать и покупать - в отличии  от закладных они более ликвидны, при этом покупателями и держателями таких облигаций могут быть те же банки, что продали закладную Фреди Маку.

Т.е. банк увеличил ликвидность своих активов и уменьшил рискованность, за скромную плату фреди маку. Теперь если вдруг банку срочно потребуется бабло то он легко на рынке может продать пачку облигаций: оптом и в розницу.

Теперь смотрите допустим среди 1000 указанных выше закладных 40% закладные на дома сабпрайм заёмщиков, значит чтобы начались невыплаты по сверхнадёжным облигациям надо чтобы обанкротилось более 50% сабпрайм заёмщиков, что просто дофига. До этого порога страдают только держатели сверхрисковых облигаций, но они знали на что шли.

4. Передел собственности по-американски. Разговаривая о сабпрайме, хочешь не хочешь а придётся затронуть и эту тему.

Облигация имеет две цены: текущую рыночную и цену погашения. (рыночная всегда меньше цены погашения) Т.е. сколько бы облигация не стоила на рынке если у вас есть возможность дождаться срока погашения облигации то вы получите на руки её полную стоимость. Но на балансе банка облигации отражаются по рыночной цене. Т.е. если облигация на рынке подешевела в два раза, то банк обязан списать эту сумму. Но если он дождётся погашения облигации, то очень вероятно, что получит полную стоимость. Вот это то, что происходит сейчас с американсикими банками, хоть они и списывают десятки миллиардов, это не значит что они пролабали кучу бабла, если дождутся погашения, то впишут эти миллиарды обратно, а ещё и прибыль поимют некислую.

Фишка в том что дожаться погашения возможно не всегда, если мелкому среднему или даже крупному банку не имеющему доступа к кредитам ЦБ вдруг резко потребуется бабло, то он будет вынужден продавать облигации по текущей рыночной цене. И нести теперь уже самые настоящие потери, при этом эти облигации может скупить крупный банк (Аля ДжиПи Морган) дождаться погашения и неплохо навариться. Это очень старое известное обувалово мелких держателей облигаций крупными игроками, например такая схема описана в Финансисте Драйзера практически на первых страницах, а действие в книге происходит во второй половине 19 века.

Таким образом например ДжиПи Морган имеющий доступ к кредитам ФРС поглотил недавно за треть цены Bear Stearns, при этом заёмщики более-менее исправно платят по долгам, ФредиМак и ФаниМэй исправно в итоге выплачивают купонные выплаты по облигациям, и погашают облигации срок погашения которых подошёл, всё крутится. И ДжиПи Морган показывает хорошую прибыль как раз за счёт захваченных за треть цены активов Bear Stearns. Такая вот петрушка, или точнее самое настоящий захват.

Итог.

Не стоит обольщаться списаниями американских банков - заёмщики пока платят более менее исправно, даже с учётом сабпраймщиков, списания банков пока не очено страшны, один банк списывает и поглащается другим, а тот дождётся погашения и впишет обратно

Сабпрайм - это не ипотека для негров. В сабпрайм заигрались самые обычные американцы включая и главным образом средний класс:
1) надеявшиеся заработать на росте цен, и купившие для этих целей второй дом, иначе говоря "горе инвесторы" надеявшиеся сделать деньги из воздуха, обуть банки.
2) молодые специалсты практически без опыта работы
3) не такие молодые, но расчитывающие на рост доходов в будущём.

Ключвые признаки американского сабпрайма:
1) Нет первончального взноса
2) Первые несколько лет платятся только проценты, задолженность не уменьшается вовсе.

И ещё раз: заёмщики пока более-менее исправно платят по долгам.