Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,519
14,519
|
Gordon Freeman ( Слушатель ) |
| 20 сен 2008 22:14:28 |
Тред №52788
новая дискуссия Дискуссия 144
Вести с полей так сказать. Общался со спецом одиним на рынке, ситуация на МРН следующая: покупателей очень мало, продавцы чуть торгуются. Но сделки есть. Уже почти нет нереальных цен типа восемь за метр в обычной панели. Предложение растет. Большие и дорогие площади продать сложновато.
Что конкретно: сейчас над рынком сошлась куча негативных факторов, все они описаны в сценарии Авантюриста. Один из них, и самый главный - дальнейший рост под вопросом - смысл инвестировать, когда легче положить в банк под 11-13% ? На всем отрезке роста цен не было такого количества негатива для рынка. Это хорошая новость для покупателей - скорее всего будет дешевле. Плохая новость в том, что продавцы об этом не знают
На осознание этого факта у них уйдет приличное количество времени, не менее месяцев трех, если что еще у нас не рухнет в процессе.
Вообщем именно сейчас появляется реальная возможность снижения цен, ипотека резко сократилась, кэша у народа крайне мало и покупать с целью вложить деньги уже никто не будет - невыгодно. Так что распродажи -50% не ждите, это нереально, а вот минус 10% каждые три месяца - более чем может быть. Скорее даже так и будет. Только подмосковье не берите - замучаетесь продавать, если там жить не собираетесь.
Что конкретно: сейчас над рынком сошлась куча негативных факторов, все они описаны в сценарии Авантюриста. Один из них, и самый главный - дальнейший рост под вопросом - смысл инвестировать, когда легче положить в банк под 11-13% ? На всем отрезке роста цен не было такого количества негатива для рынка. Это хорошая новость для покупателей - скорее всего будет дешевле. Плохая новость в том, что продавцы об этом не знают
На осознание этого факта у них уйдет приличное количество времени, не менее месяцев трех, если что еще у нас не рухнет в процессе.Вообщем именно сейчас появляется реальная возможность снижения цен, ипотека резко сократилась, кэша у народа крайне мало и покупать с целью вложить деньги уже никто не будет - невыгодно. Так что распродажи -50% не ждите, это нереально, а вот минус 10% каждые три месяца - более чем может быть. Скорее даже так и будет. Только подмосковье не берите - замучаетесь продавать, если там жить не собираетесь.
ОТВЕТЫ (6)
|
|
Не он ( Слушатель ) |
| 20 сен 2008 23:06:59 |
Так уж и нереально 50%? Инвестировать нет смысла - расти не будет, более того ожидается падение, по вашим расчетам 10% в квартал или к концу года останется 65.61 % от сегодняшней цены. А продать сейчас и положить в банк - будешь иметь 113% на конец года. И нужно ли "погодить" если цены упадут в квартал скажем на 15%? Вовсе нет - даже если сейчас продать недвигу за 65.61% от текущей стоимости и положить деньги в банк, концу года на счету будет сумма большая нежели просто стоимость непроданной недвиги. Но и через год проблема не исчезнет скорей всего, и придется решать все ту же задачу - продавать "сейчас" или терпеть-крепиться.
А уж если помимо трезвых расчетов с калькулятором и решений, принимаемых спокойными инвесторами, в ход событий вмешаются маржин-колы институциональных инвесторов по их многозвенным кредитам с многочисленными перезакладами и возможной переоценкой залогов в той или иной форме, то...(см ФР 5 дней назад)
И что самое интрересное, РН - не биржа. И там каждый будет тонуть что называется в "одиночку" - таких апокалиптических картин и графиков с биржевых табло никто не увидит - их просто нет,что называется шухер не поднимет, да и самим продавцам это явно не в кайф будет афишировать. Так что непрозрачность рынка недвиги, которую использовали в целях раздувания пузыря, точно так же может сыграть злую шутку уже в обратную сторону.
|
|
Gordon Freeman ( Слушатель ) |
| 20 сен 2008 23:16:31 |
Цитата: Не он от 20.09.2008 23:06:59
Недвижимость в нашей стране - это не акции или золотые слитки, которые по сути для жизни нафиг не нужны, а в квартире живут. Её оставляют детям и внукам. Она не тянет карман. Поэтому нельзя кривую падения вот так вот просто, под линейку прочертить на год. Кто работал на РН, тот знает, что там куча психологических факторов, мешающих падению, только росту ничего не мешает. Одна только регистрация сделки в течении месяца чего стоит. И минимум месяц показов без звонков до снижения цены на десять штук грина. Короче здесь не все так просто, как на других рынках, надо понимать динамику.
|
|
Не он ( Слушатель ) |
| 20 сен 2008 23:34:42 |
А в Японии недвижимость едят.
Цитата
Кто работал на РН, тот знает, что там куча психологических факторов, мешающих падению, только росту ничего не мешает. Одна только регистрация сделки в течении месяца чего стоит.
И уж если акции за день так летели со свистом вниз, то кто вам даст гарантию, что пока вы оформляете продажу целый месяц покупатель не откажется от нее в последний день увидев что цены уплыли еще % на 5-7? И не предложите ли вы ему премию еще в 10-15% СРАЗУ, лишь бы он довел сделку до конца? Другими словами сразу ПРИДЕТСЯ продавать ниже текущего рынка. Что чревато резким падением с перерастанием в панику.
|
|
Gordon Freeman ( Слушатель ) |
| 20 сен 2008 23:46:06 |
Цитата: Не он от 20.09.2008 23:34:42
Во-первых очень редко у покупателя есть техническая возможность разорвать сделку. Во-вторых очень редко у покупателя такое желание возникает после оплаты регистрации, ячеек, внесения аванса и потраченному времени на поиск варианта. И на третье - если квартира действительно нравится и покупается для себя (а именно таких сделок сейчас большинство), то практически всем уже наплевать, сколько она там стоит через неделю, месяц, год.
|
|
Не он ( Слушатель ) |
| 21 сен 2008 01:50:50 |
Вы мне приводите факты сложившиеся при растущем рынке. Кто сказал что продавец не может оплатить регистрацию, ячейку и тд? Чем лучше поиск покупателя и 500 показов непродающейся хатки впустую?
Чем покупатель хуже в своей жадности на падающем рынке когда, он например понимает, что за время оформления сделки он переплачивает цену равную новому хорошему авто?
Просто все поменяется местами. Жадность перейдет к покупателям, а страх к продавцам.
|
|
DrAlex ( Слушатель ) |
| 21 сен 2008 01:20:47 |
Прошлый раз я дал прогноз по рынку 1) -15% до конца года Москва 2) - 20% - Подмосковье 3) -30% все остальное.
Те логично было продавать и , например , переложить
деньги на депозит.
Ситуация принципиально изменилась .
На нашем рынке произошел чудовищный вброс рублевой ликвидности, причем бюджетных денег для поддержания ФР России. Акции рынка стали больше походить на билеты АО МММ.
На мировом рынке также происходит вброс огромного количества бумажной валюты - долларов , евро и тп.
Рынок балансирует на грани дефляции и падения в гиперинфляцию. Причем, судя по-всему, политики боятся дефляции и готовы завалить рынок бумагой.
Поэтому у меня лично появился один простой и глупый вопрос:
Продал я квартиру и как вложить оставшиеся деньги ?
Куда попадет вся масса горячих денег ?
На валютный рынок ? Продовольствия ? Недвижимости ? Останется на Фондовом рынке ?
Могу точно сказать одно: риски и возможность произвольного колебания цен выросли на порядок. 8)
Могу гарантировать также второе: цены на базовые элементы потребления - пища, энергия , транспорт будут расти очень быстро. 8)
Те дефицит при росте цен практически гарантирован.
При этом нельзя брать кредиты, так как уровень роста доходов будет отставать от роста цен на минимальную корзину - и вы можете обанкротиться в любую секунду. 8)
Что так же очевидно - в этих активах сберечь деньги не удастся - они портятся либо неликвидны
К чему я веду: оставаться в инвестиционных квартирах крайне рискованно, так как их цена в валюте и золоте может упасть драматически - на десятки %
И в то же время бумажные деньги могут обесцениться за считанные недели на десятки %. 8)
Возникает вопрос, как минимизировать риски и не попасть под нож.
1) Не брать кредитов - можно не угадать валюту , падение темпов развития экономики продолжается, те плюс - можно лишиться источника дохода.
2) Часть инвестиционной недвижимости необходимо перевести в золото-валютные активы. Я настаиваю на термине "золото" буквально , те 10% обязательно.
3) Контролировать количество рублей обязательно , так как велика вероятность коллапса доллара или евро в зависимости от развития ситуации , те 15-25% обязательно.
4) Хранить на депозитах только застрахованные суммы,только в надежных банках и часть денег держать под рукой.
Пожалуй все. Хорошего всем вечера.