Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,739,174 14,519
 

  Steppen Wolf ( Слушатель )
24 сен 2008 19:18:32

Тред №53340

новая дискуссия Дискуссия  131

Цитата: predator
Но хотелось бы услышать ответ на вопрос: Почему в других странах стоимость метра = среднемесячному доходу, а в РФ 4 доходам? Почему при снижении метра до этой отметки у нас обязательно погибнет экономика?


Если кратко: потому что они долго и упорно к этому шли. Потому что у них расслоение по доходам гораздо более гладкое, чем у нас. Потому что у них нет дефицита метров, наши формальные 20 метров на рыло полная туфта, фактически 30% жилфонда по нашим же нормативам, если их строго применять, непригодно для проживания. Потому что у них создана нормальная некоррумпированная среда производства и распределения, в том числе продажи, этих метров. Ничего этого у нас нет и в одно мгновение или даже за один год не появится.
У нас только 10% населения являются потенциальными покупателями жилья. Они покупали по 700 за метр, они же покупают по 7000. Если цена упадёт на 30%, новых покупателей не прибавится, потому что за порогом этих 10% - бездна. При резком падении цены продажи остановятся совсем, потому что даже эти 10% будут ждать дна. Девелоперы выведут активы и обанкротят пустышки. Банки, с трудом, при помощи государства выдерживающие внешнее давление, получат удар в спину и начнут неконтролируемо валиться. Кредит закроется для всех. Безработица в реальном секторе начнётся со стройкомплекса, перекинется на смежные отрасли и распространится повсеместно из-за остановки кредитования.
Вы считаете это нереальным? Тут народ мастурбирует на Казахстан, а там эта картина как раз в развитии. На форуме kdo Посетитель публиковал рассказы очевидцев, приведу выдержки:

Первоначально опубликовано Посетитель1

СК - развалились, достраивать недострой нет желания, и возможности.
-------------------------------------------------------

В сентябре прошлого года все действительно кричали, что через месяц - новый взлет цен, еще как гром среди ясного неба инфа "КУАТ-БАНКРОТ" (КУАТ- самая крупная СК, половина стройплощадок города - куатовские монолиты)
--------------------------------------------------------

Несколько слов про строительство - его почти нет. Недостроев, замороженных в октябре 2007 года - по гододу куча, а СК - исчезли, многих директоров СК посадили за растраты, а обманутые дольщики устраивают голодовки.
---------------------------------------------------

Государство из бюджета выделило 4 ярда баксов на завершение недостроя высокой степени готовности и это пока сдерживает обвальное уменьшение вводимого новостроя, но оно не за горами, потому что нового ничего не закладывается.

Не знаю, ответил ли я на Ваш вопрос.
Отредактировано: Steppen Wolf - 24 сен 2008 19:25:36
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (5)
 
 
  hunter ( Слушатель )
24 сен 2008 21:18:05

В чем причина банкротства КУАТа? Готов предположить, что он предпочел обанкротиться, нежели чем спустить цены до потребительского уровня. Или в том, что в условиях постоянного повышения цен управление строительством стало настолько неэффективным, что себестоимость строительства стала соответствовать уровню цен. В топку всех таких застройщиков. И чем скорее, тем лучше. И вместе с ними пусть идут в топку монополисты с рынка строительных материалов, а так же чиновники и спекулянты. И банки, которые спонсируют все это безобразие.

А по поводу налогов, я бы добавил еще один. Для застройщика, который в течение полугода после сдачи дома не распродал все свои квартиры.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  Doc101 ( Слушатель )
25 сен 2008 05:48:42

Волк, я согласен с многими из ваших аргументов, но как мне кажется вы их несколько гиперболизируете.

попробую по порядку:
1. мы исходим из того что рулят страной не идиоты. тут вроде бы консенсус ) значит действия логичны и оправданы (я в части почему раздули этот пузырь, хотя вполне возможно что такого раздутия не предполагал никто)
2. про тотальную зависимость ввп от строительства. Да безусловно стройотрасль один из локомотивов, но кто говорит что при снижении цен оно всё рухнет? уже неоднократно в этом топике и не только приводились расклады по себестоимости квадратного метра, при их анализе получается что даже снижение цены в два раза от текущих (говорю по крупным городам) оставит строительство рентабельным, а если ещё учесть сколько возможностей к сокращению издержек.... то что вылетят многие мелкие (сидящие на кредитных деньгах полностью) - ну что сделаешь. это рынок. крупняк уже достаточно накачался деньгами и ресурсами за эту пятилетку жирования.
3. про 10% покупателей. Вот тут просто не согласен! я сейчас смотрю кто лезет в ипотеку на пределе своих возможностей и просто страшно становится. А эти 10%, обозначенные вами, давно уже набрались недвижки. Так что не так всё просто тут, очень и очень много народа этими ценами (и ипотекой) загоняется просто в петлю. А ведь мы исходим из пункта 1 - как вы думаете они там этого не понимают?

краткий вывод: я тоже больше склоняюсь к тому что резкого обвала (действительно резкого, который остановит всю отрасль) наверху не допустят - это никому не надо! но более чем уверен что снижение цен на 30-40% (как минимум) от текущих ничего подобного не вызовет, поэтому считаю данное снижение более чем вероятным в ближайшие пару лет, все рыночные факторы говорят за это. спроса по текущим ценам уже практически нет, это самый главный фактор.

написал кратко, тк убегаю, если будет что интересно обсудим позже более подробно.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 сен 2008 13:28:07

Конечно. Я привёл возможный сценарий развития событий. А раз он возможен, то неидиоты постараются его избежать.

Проблема в том, что система отношений в отрасли и со смежниками сложилась на текущем уровне цен. Резкое их изменение неминуемо вызовет разбалансировку, разрыв цепочек, возможные банкротства и т.п. последствия которых просчитать невозможно. А раз невозможно, то очень опасно. Никто не раскачивает лодку, когда вокруг и так шторм.

Ничего не могу поделать  :D. Это факт.

Понимают. Отсюда и программы выделения земель под малоэтажное строительство и планы по увеличению объёмов многоэтажки. Но всё это требует времени и надолго накроется тазиком, если накроется  стройотрасль. Лучше плохая система, которую можно перестраивать, чем никакой. Это как с СССР. Все были недовольны, всем не нравилось, одномоментно разрушили и все 90-е годы плавали в дерьме. А Китай за это время при гораздо худших исходных данных стал сверхдержавой.

Снижение в 20%, а по отдельным объектам до 30%, скорее всего будет, но большинство из присутствующих на этом форуме его не заметит. Оно будет замаскировано скидками, подарками (вон Миэль в прошлом году Логаны дарил в придачу к квартире), торгом. Такое снижение было летом прошлого года, точно знаю, сам покупал.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Doc101 ( Слушатель )
25 сен 2008 17:29:10

проблема в том что нынешняя система отношений строится на том что на оптимизацию расходов все дружно кладут болт. потому что конечный ценник всё окупает.
я достаточно неплохо знаком с этими самыми смежниками (по работе пересекаемся), так вот они хорошо рассказывают насколько это жирные для них обьекты.
я к чему: да вы правы насчёт рисков, но вот ситуация, когда минимизацию всех этих рисков оплачивает человек, влезший в ипотеку как в удавку от безнадёги на фоне летящих вверх цен, не очень радует. Можно конечно сказать что дайте время и тд, но вы расскажите об этом тому самому ипотечникуУлыбающийся
ну и не могу тут не упомянуть про качество этого самого строительства. будучи наслышанным об этом от этих смежников + сам живу в новостройке вывод один: в новострое кватиру я куплю лишь в очень ограниченном списке обьёктов. но это уже конечно офф, к глобальной ситуации имеющий мало отношения. но характерная такая деталь )


вероятно я вас так неверно понял.
я предположил что у вас эти 10% обозначали наиболее обеспеченный слой, поэтому и сказал касательно них - они квартирами затарились уже по самый нехочу ощутимо раньше нынешнего момента
просто смотрю кто сейчас вокруг лезет в ипотеку - к сколько-нибудь обеспеченным слоям они не принадлежат и для них 20-30 летняя ипотека это жуткое ярмо, которое как минимум снижает их качество жизни и не даёт заводить детей (не на что). к сожалению имею такие примеры перед глазами. их мотивацию не понимаю. это на них стройотрасль должна свои проблемы вывозить?Улыбающийся ведь грамотные товарищи с деньгами уже всё прекрасно поняли и в метры не лезут - смысл минимальный + риски.



полностью согласен. то что понимают - видно, но точно так же видно как боятся делать резкие действия в этой теме (достаточно сравнить с хватит скулить по золоту или вспомнить про мечел, а тут пока типа всё ровно)
но ещё раз повторю свою мысль: ощутимое снижение ценников стройотрасль не остановит, лишь придётся искать методы оптимизации ну и привыкать к нормальной рыночной маржеУлыбающийся


по нескольким крупным городам в сибири точно говорю что цены УЖЕ ниже на 10-15% (как минимум) чем по зиме, по некоторым обьектам (как минимум 2 таких знаю по своему городу) снижение и до 30% дошло. Вторичка ещё пыхтит но кому надо продать торгуются и делают минус 10% без проблем. Рынок стоит если не колом, но где-то рядом., особенно если сравнить с бумом предыдущего года.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
25 сен 2008 19:40:33

С мотивацией как раз всё понятно. Когда мой раскулаченный дед сбежал из ссылки в Караганде и нашел свою уполовиненную голодом семью (им удалось скрыться раньше и избежать Караганды) то первым делом делом он вырыл землянку, в которой и прожили 3 года, пока не построил дом. Мой отец родился уже в этом доме. Жить в своём доме своей семьёй, вот наша национальная мотивация.
Ипотечников переоценивших свои силы жалко, но вдумайтесь в такую цифру: 80% процентов населения не могут купить жильё ни по каким ценам. А положение с жилфондом во многих регионах весьма близко к катастрофическому.
Писал раньше, но вы человек новый, повторюсь чуток. Механизм ипотеки, ИМХО, был запущен для быстрого наращивания объёмов строительства, прежде всего в регионах. Этой цели добились - за 3 года жизни ипотеки объёмы возводимого жилья выросли более чем на 40%. Побочным не просчитанным эффектом был рост цен. Теперь сложилось как сложилось - объёмы на этом уровне цен. Резко ронять цены - большой риск уронить объёмы, ну и ещё куча неприятностей, о которых писал выше. Тогда окажется, что слёзы ипотечников были пролиты зря, да и многим другим, возможно, придётся заплакать.
Реальный выход - движение с двух сторон, т.е. постепенное сближение доходов и цен при одновременной реструктуризации отрасли. Тут и снижение издержек, и "доктора",  и поглощение неэффективных - все инструменты должны быть использованы. За 3-5 лет можно управиться.
А в невидимую руку рынка, которая быстро, за 500 дней, сама всё отрегулирует, не верю я с 1991 года.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №53339
Тред №53341 >>