Тред №57065

Попробую высказать несколько соображений про инвестиции в жилую недвижимость с позиции человека который в какой-то степени этим занимается. Сразу оговорюсь, что все цифры, приведенне ниже действительны для Питера - города где я живу, работаю и инвестирую.
 С точки зрения классических канонов инвестирования, инвестиции в недвижимость должны быть самой консервативной частью вашего портфеля и занимать не более 10-15%. Т.к. порог входа на рынок недвижимости достаточно высок для большинства населения, то многие "инвесторы" это процентное соотношение не выдерживают. Т.е. вбухивают все свои сбережения в квадратные метры и надеются что это их озолотит. А когда недвижимость начинает идти вниз раздаются вопли "все пропало, зачем я только вложился в эти долбанные бетонометры". Мое личное ИХМО что те кто вкладывается в недвижимость в расчете на ее рост (чтобы потом продать) - это спекулянты. А в спекулятивных сделках и риски другие (высокие). Инвесторы вкладываются в актив, приносящий доход (т.е. аренду). Предвижу массу возражений - а какая доходность аренды по отношению к текущей стоимости квартиры? А вы задумывались об рисках протечек, порчи имущества и т.п.? Отвечаю - задумывался о рисках, поэтому страхую квартры по полной (а вы кстати страхуете свои квартиры?)Страховка около 0.3% в год от оценочной стоимости квартиры, 0.8% в год от стоимости отделки и 1.2% от стоимости имущества. Риски покрывает, проверенно практикой протечек и прочих неприятностей. По поводу доходности, да, мало, если относить к текущей стоимости недвижимости. В среднем 5% (если брать эконом класс). Но я считаю по другому, в "попугаях". Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры обычно составляет около 30% дохода молодой семьи. Спорить об этих цифрах можно долго, но в среднем это так по большинстру стран и большинству регионов России. Следовательно если у вас 3 однокомнатных квартиры, вы имеете 90% среднего дохода молодой семьи. Будет ситуация в стране улучшатся, доходы расти и ваш рентный доход вырастет (с опережением или опозданием на пару лет не  суть важно, так как вложения консервативные и долгосрочные). Будет ситуация ухудшаться, вы будете иметь те же 90% но от уменьшившегося среднего дохода. Ну так и вокруг все в среднем стали жить похуже, так что это вас не должно особо расстраивать. Это ваша пенсия. И меня такой взгляд совершенно устраивает и жаба не душит что депозит приносит больше чем рент. Зато базовый актив отслеживает инфляцию в отличии от депозита, что для меня важно. Конечно если куплен не на пике пузыря.
 Понятно что подобные инвестиции могут себе позволить не очень большое количество людей. Для тех у кого на подобные масштабные инвестиции денег нет, есть рентные паевые фонды (хотя их мало). Там порог вхождения гораздо ниже. Платят от 4 до 10% годовых на текущую стоимость актива.
 Есть еще один немаловажный аспект. Много возражений что мол инвестиции в недвижимость малоликвидны. Это бесспорно так. Но только в первом приближении. Есть у вас квартира, нужны деньги (не на жизнь, а на какую-нибудь сделку)- можете под залог квартиры взять кредит (в нынешней ситуации октября 2008 года это выглядит конечно смешно, но еще летом было реально и через год будет сново реально, я так думаю). Процентов 60-70 летом давали легко. Вот вам и ликвидность. Да, придется походить по банкам собирать бумаги, но это все преодолимо. Но вообще все инвестиции это труд и умственный и физический. Это то что я хотел сказать об инвестициях (не спекуляциях!!) в недвижимость.
 На последок. несмотря на то что я вроде как инвестор в недвижимость, буду только рад если она упадет раза в 2. Парадокс? Нет. Все что есть, купленно в 2004-2005 году по ценам не больше 1 200 - 1 800УЕ за метр. Поэтому растраиваться сильно не буду. То что заложенно в банке, заложенно с дисконтом 40%. Коля Маржин скорее всего не придет. Упадет стоимость аренды - так писал выше, считаю в "попугаях".
И если случится такое (падение стоимости аредны), то и зарплаты не будут так сильно подперты снизу стоимостью жилья и есть надежда что рентабельность производства куда вложенно гораздо больше чем в квартиры вырастет.