Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,698,458
14,519
|
Сергей_9b4170 ( Слушатель ) |
| 29 окт 2008 08:59:18 |
Тред №59814
новая дискуссия Дискуссия 135
почитал вобщем подумал.
отчего вы считаете что на рынке недвижимости надут пузырь? (или тогда скажите что в вашем понимании пузырь )
рынок недвижимости складывается из баланса спроса и предложения - за последние 7 лет были 3 волны ажиотажного спроса на недвигу (мск регион) в 2004 06 и 08 годах - когда за небольшой период цена поднималась на 40-60% в годовом исчислении.
большая часть сделок - это сделки на вторичном "розничном" рынке и я не понимаю как девелоперы могут на него влиять - только лишь следовать за трендом, может быть опережать его, но никак не формировать.
например сейчас на сайте www.realty.ru висит примерно 400 предложений новостроек и 91000 - вторичка.
полгода год назад вторички было существенно меньше а первички больше - и все-равно их не было никогда одинаково.
ситуация простая - строят не достаточно много, а гигантский отложенный из 90тых спрос на недвижимость удовлетворяется только за счет покупки нового жилья вот цены и растут.
поэтому если финансовый кризис не поможет, то увы цены на недвигу не упадут.
касательно падения цен на 1.8% за неделю (приведу простой пример почему падения нет):
допустим 20 октября я разместил объявление о продаже квартиры за 10 млн руб. $ на 20.10 = 26.05руб.
т.е. в $ моя цена за квартиру = 383 877 $. в конце недели курс $ составил 27,05 или моя квартира уже стоит 369 685$ что означает падение цены квартиры примерно на 3,8%. сайт irn.ru откуда в основном берут рейтинги (еще есть сайт rway.ru) в автоматическом режиме собирает предложения и пересчитывает цены в долларах (также как и в рублях впрочем) т.е. я не снижал цену предложения на свою квартиру, она просто технически подешевела в $. Если завтра как предрекает Авантюрист $ развернется и подешевеет до 26 рублей за неделю все сайты бодро напишут о повышении долларовой цены на 3-4%.
отчего вы считаете что на рынке недвижимости надут пузырь? (или тогда скажите что в вашем понимании пузырь )
рынок недвижимости складывается из баланса спроса и предложения - за последние 7 лет были 3 волны ажиотажного спроса на недвигу (мск регион) в 2004 06 и 08 годах - когда за небольшой период цена поднималась на 40-60% в годовом исчислении.
большая часть сделок - это сделки на вторичном "розничном" рынке и я не понимаю как девелоперы могут на него влиять - только лишь следовать за трендом, может быть опережать его, но никак не формировать.
например сейчас на сайте www.realty.ru висит примерно 400 предложений новостроек и 91000 - вторичка.
полгода год назад вторички было существенно меньше а первички больше - и все-равно их не было никогда одинаково.
ситуация простая - строят не достаточно много, а гигантский отложенный из 90тых спрос на недвижимость удовлетворяется только за счет покупки нового жилья вот цены и растут.
поэтому если финансовый кризис не поможет, то увы цены на недвигу не упадут.
касательно падения цен на 1.8% за неделю (приведу простой пример почему падения нет):
допустим 20 октября я разместил объявление о продаже квартиры за 10 млн руб. $ на 20.10 = 26.05руб.
т.е. в $ моя цена за квартиру = 383 877 $. в конце недели курс $ составил 27,05 или моя квартира уже стоит 369 685$ что означает падение цены квартиры примерно на 3,8%. сайт irn.ru откуда в основном берут рейтинги (еще есть сайт rway.ru) в автоматическом режиме собирает предложения и пересчитывает цены в долларах (также как и в рублях впрочем) т.е. я не снижал цену предложения на свою квартиру, она просто технически подешевела в $. Если завтра как предрекает Авантюрист $ развернется и подешевеет до 26 рублей за неделю все сайты бодро напишут о повышении долларовой цены на 3-4%.
Отредактировано: Сергей - 29 окт 2008 09:06:24
ОТВЕТЫ (4)
|
|
GrAch ( Слушатель ) |
| 29 окт 2008 10:07:34 |
Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18
про пузырь - любопытно но это проходили еще год тому сколько уже можно ? 8)
про курсы ответ не засчитан, если при росте курса бакса к рублю ваша квартира падает в баксах, то в рублях она должна либо падать меньше либо вобще не падать, как видно на графике
бакс рос с июня, а цена на квартиры в РУБЛЯХ (см. график сообщении ранее) при этом серьезно падала, соответственно в баксах падение будет еще больше на величину курсовой разницы. Надо было Евро приводить, нехай красноярский рынок чисто по еврам считается, тогда процент падения ниже будет :D (дарю идею)
|
|
GrAch ( Слушатель ) |
| 29 окт 2008 10:21:38 |
Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18
про пузырь - любопытно но это проходили еще год тому сколько уже можно ? 8)
про курсы ответ не засчитан, если при росте курса бакса к рублю ваша квартира падает в баксах, то в рублях она должна либо падать меньше либо вобще не падать, как видно на графике
бакс рос с июня, а цена на квартиры в РУБЛЯХ (см. график сообщении ранее) при этом серьезно падала, соответственно в баксах падение будет еще больше. Надо было Евро приводить, нехай красноярский рынок чисто по еврам считается, тогда процент падения ниже будет :D (дарю идею)
|
|
1foot ( Слушатель ) |
| 29 окт 2008 10:27:42 |
Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18
Почему пузырь?
Потому что не для использования, а для инвестиций. По разным оценкам до 30% жилой недвижки просто растет. Ну вот растет и все. Ее не используют как жилье. Т.е. если она перестанет расти ее сольют немедленно. Это как если банк вместо начисления процентов начинает списывать проценты за хранение денег на депозите. Что будет делать вкладчик?
Конечно, колебания в 1-2% это не есть падение – это колебания. Но вопрос во том что роста уже нет. Нет его уже около 6 месяцев. Это как если бы банк перестал начислять проценты на вклад. Т.е. еще терпимо, учитывая, что раньше начисления были просто запредельными по 30-100% в год. Но уже не интересно. Если даже банк не будет списывать деньги за хранение денег, а просто перестанет начислять проценты – что будет делать вкладчик?
Немного размышлений о спросе. У меня есть пара знакомых владельцев ломбардов. Они утверждают что половина страны живет в ритме: получил з/п, выкупил залог в ломбарде, через две недели принес это обратно в залог, через две недели получил з/п выкупил залог и так уже 10 лет.
Я конечно не согласен с ними, что половина страны, но думаю, что такие люди есть.
Основной же «пласт» населения живет от з/п до з/п. Т.е. до ломбарда они не доходят но и накоплений у них нет. Или почти нет 10-20-50-100 тыр. На черный день. Не забываете что средняя з/п по России тысяч 15, если без Москвы то 12. Т.е. денег хватает на питания, не шикарную одежду-обувь, простые развлечения (пиво-водка-пиратские DVD). Иногда покупка ТВ, холодильника и т.д. Плюс вся страна в кредитах на ближайшие 2-3-5 лет – за машину, стенку, плазму, крутой ПК.
И что мы имеем? 1-2 «остронуждающихся» и имеющих возможность преобрести недвижку. Да, если цена упадет на 10-20% они купят.
А дальше пропасть. Даже если цена упадет в 5 раз (для Нижнего Новгорода с 2,5 лимонов до 0,5 лимона) то покупателей все равно нет – нет людей имеющих накоплений в эти самые 0,5 лимона.
Люди, у которых есть такие деньги, уже давно не нуждаются в жилье. Жилье они рассматривают как альтернативу банку – проценты просто запредельные
PS.Вот представьте что пилы (ножовки) стали расти в цене по 40-100% в год. Т.е. я ее сегодня купил за 100 рублей, положил в чулан, через год продал за 200. При таком подходе рано или поздно мы придем к тому, что все пилы (ножовки) будут у спекулянтов. С пилами пузырь виден не вооруженным глазом, с недвижной такой же пузырь.
До 30% недвижки используется как депозит. Это не пузырь?
|
|
antires ( Слушатель ) |
| 29 окт 2008 10:33:30 |
Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18
irn никто не рассматривает как источник достоверной информации, он просто индикатор, было время коглда он рос не зависимо от того падал или рос бакс. Лично я слежу за ценами предложений на сайте одного агенства, там в основном все в рублях и в последнее время замерло хотя по некотрым объектам есть снижение 15% в рублях в построенноми сданом ГК доме.