Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,736,826 14,519
 

  Steppen Wolf ( Слушатель )
10 ноя 2008 13:22:34

Тред №62353

новая дискуссия Дискуссия  212

sir66 и def, отвечаю в одном посте, потому что ваши возражения по сути одинаковы.

Ограничивать количество потенциальных покупателей кругом поставленных на официальный учёт на улучшение жил.условий методически неверно.
Государство всегда стремится максимально сократить социальные обязательства, поэтому требования постановки на учёт всегда были чрезвычайно жёсткими. Ценз осёдлости (в Москве 10 лет), ограничения на метраж (в Москве не более 10 метров на рыло) и добавившийся в новейшее время имущественный ценз (он, кстати, для всех регионов, просто я не знаю как он там применяется, поэтому и написал в своём первом посте по крайней мере в Москве.) оставляют за бортом миллионы фактически нуждающихся в улучшении жил.условий. Причём самый жёсткий ценз, ИМХО, это ограничение на метраж.
Типичный пример. Двушка 50,1 квадрата, проживают три поколения одной семьи - родители, сын с женой и ребёнок. Нуждается такая семья в улучшении жил.условий? Конечно. Поставят их на очередь? Нет. Значит при наличии материальных условий они потенциальные покупатели жилья на свободном рынке.

Теперь давайте грубо-потолочно прикинем есть ли в стране реальный дефицит жилья. Вот, согласно статистике, которую раскопал def, в стране около 50 лямов семей. Согласно установивишемуся мнению, жилищная проблема в стране решена, если каждая семья проживает в отдельной благоустроенной квартире, т.е. в нашем случае нужно 50 лямов квартир.
На 2007г весь жилой фонд составлял 3,058 ярда квадратов. Примем для оценки среднюю площадь квартиры 70 квадратов, при этом допущении получается что в стране около 43 лямов квартир. Уже не хватает 7 лямов, вроде немного, но эту цифру нужно увеличить, поскольку по официальным данным (занижено примерно в 2 раза) 3,2% квартир аварийные, а около 30% (тоже занижено) нуждаются в капремонте. Эти цифры из доклада главы Минрегиона на заседании правительства по программе "Доступное жильё", постил раньше, щас лень искать.
Так вот, даже по официальным данным потенциально нуждающимися в жилье являются 7+43*0,332=21 миллион семей. Надеюсь вы согласитесь со мной, что проживающие в доме требующем капитального ремонта нуждаются в улучшении жил.условий.

Теперь разберёмся сколько у нас потенциальных покупателей и погашен ли их спрос. В инете довольно много крутилась цифра, что только около 20% населения могут улучшить жил.условия самостоятельно или с помощью кредитования. По-моему эта цифра из преамбулы к программе "Доступное жилье", щас искать некогда, косвенно она подтверждена здесь.
Если это так, то приняв среднее число россиян с 2000г по 2007г в количестве 145 миллионов человек, размер средней семьи 3 чел., получаем 145*0,2/3=9,5 миллионов семей, которые в этот период могли позволить себе улучшить жил.условия.
А что с предложением? За этот же период по данным Росстата (см. ссылку def) построено 3,9 лямов квартир. Предложение не дотягивает до спроса почти в 2,5 раза. Фактически картина ещё хуже, потому что часть построенных квартир ушла на соцжильё, а другая на замещение выбывшего в этот период жил.фонда. Тут, кстати, ответ на вопрос YKLА, почему повышенная смертность россиян не привела к уменьшению спроса.

Я не отрицаю того, что повсеместно имеют место манипуляции предложением, сговоры и прочие безобразия, которые нужно жёстко пресечь. Просто, если посмотреть на вещи здраво, то по крайней мере на уровне 2007г имеющееся предложение далеко не исчерпывало платежеспособный спрос.
Сейчас, в связи с кризисом, положение может измениться, но в такой последовательности: сначала упадут доходы, а затем цены. Жильё по-прежнему останется недоступным для большинства. Хотя, кто-то особо удачливый сможет подсуетиться. ИМХО, таких будет немного.

Вперёд 700 метровики, минусите гада, бу-аха-ха.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (10)
 
 
  Просто инвестор ( Слушатель )
10 ноя 2008 13:30:36


Ты рассчитываешь спрос исходя из цифр минимум 2х годичной давности. Но не учитываешь, что за эти 2 года произошел грандиозный скачок цены, который соответственно уменьшил спрос.
Напомню, что спросом называется обеспеченная деньгами возможность и желание купить.



Средняя площадь квартиры построенной за советский период что то в районе максимум 55 метров. Хрущевка однушка 34 метров, двушка  44, девятиэтажка двушка 44 м
Это нам дает более 50 млн квартир по твоей методике и полное отсутствие дефицита.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
10 ноя 2008 13:48:53

Не надо мне тыкать, мы на брудершафт не пили. Из документа 2008г
Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что  3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.  5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка  40  кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите).  6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров  (при 20-летнем кредите).
после грандиозного роста цен, сопровождаемого значительным ростом зарплат, таких осталось 17%. Это сильно влияет на результат  :D


Хотелось бы увидеть грамотный расчёт с анализом жилфонда по годам, средним размером квартир и т.д. Без этого такие утверждения фуфло.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  1foot ( Слушатель )
10 ноя 2008 13:56:37

А если принять 50-52 квадрата?

PS. От 57 до 60 мииллонов квартир на 50 миллионов семей?
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  NickU ( Слушатель )
10 ноя 2008 13:59:42

Разве считается общая площадь квартиры, а не жилая?


У Вас откуда такие цифры? на сайте госкомстата, есть данные за 2006 год.
http://www.gks.ru/bg…/06-44.htm
число квартир всего: 58 млн
средняя площадь 50,8 м2
Т.е. если принять цифры по кол-ву семей в 50 млн то получается, что у нас еще 8 млн свободных квартир болтаются. Это не считая той пары милионов квартир, построенных за 2006-2008 годы.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  def ( Слушатель )
10 ноя 2008 14:18:07


Я пытался найти количество потенциальных покупателей (имеющих возможность приобрести жильё и нуждающихся в таковом), а не количество лиц, официально поставленных на учёт. Если у Вас есть какая-то иная методика оценки платёжеспособного населения, нуждающегося в жилье, то прошу предоставить выкладки.



Собственно, расчёты замечательны, за исключением того, что Вы не удосужились внимательно изучить представленные материалы, а в них, между прочим, указано, что на конец 2006 в стране было 58 миллионов квартир, 21.2 квадратных метра на человека. Средняя площадь квартиры была 50 квадратных метров. Удивлён, с какой радости конечно надо принимать среднюю цифру в 70 кв. Не понимаю, откуда Вы взяли дефицит квартир.



По состоянию на конец 2006 года, в стране было 58 миллионов квартир. За 2007 год введено ещё 721 тысяч квартир. За этот год по данным на сентябрь - ещё  397 тысяч. Итого, 1118 тысяч квартир. То есть, в стране уже 59 миллионов квартир. Теперь берём Ваши 3,2% от 59 миллионов квартир и видим, что аварийными считаются 1,89 миллиона квартир. Вычитаем из 59 миллионов и получаем, что остаётся ещё 57 миллионов квартир (неаварийных) на 50 миллионов семей.

Собственно, остальные выкладки тоже уже не выдерживают критики, либо не подтверждены какими-либо фактами со ссылками на источники. Выводы, сделанные на основе этих данных, считаю недостоверными.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
10 ноя 2008 19:25:12

Признаю, что второпях ложанулся с подсчётом квартир, NickU, первому приславшему аргументированное возражение, респект, Вам, второму, тоже.
Однако, сути дела это сильно не меняет.

Потенциальных покупателей в исходном посте Вы вычисляли как процент нуждающихся в общем количестве домохозяйств (в Вашем допущении это только те, кто поставлен на учёт на улучшение жилищных условий) от количества реально способных приобрести жильё.
ЦитатаВычисляем исходя из предыдущего и из процента нуждающихся, сколько в таком проценте нуждающихся тех, кто реально сможет купить, исходя из предположения, что распределение доходов идёт равномерно между нуждающимися в жилье и не нуждающимися. Получаем реальное количество покупателей.
-----------------
2004 год - 10% от 3350=335 тыс. семей
2006 год - 6% от 3169=190 тыс. семей
2008 год - 4% от 4000=160 тыс. семей


Мой пойнт в том, что официальная статистика поставленных на учёт не отражает реального состояния дел и нуждающихся в улучшении жил.условий в разы больше.
К реально нуждающимся в моём понимании относятся:
1) поставленные на учёт, данные по ним в Вашем исходном посте;
2) проживающие в аварийном, это 3,2% от общего жилфонда,  и требующем капитального ремонта (фактически тоже аварийном), это 30% от жилфонда, жилье, таких 58*0,332=19 млн. семей;
3) семьи из трёх поколений, живущие в одной квартире и не укладывающиеся в ценз для постановки на учёт, их х.з. сколько, реально никто никогда не считал.

При этом 1), 2), 3), скорее всего пересекающиеся множества. Возможно, 61% желающих улучшить жилищные условия по ссылке sanches это их совокупность.
Цифра 61% ничуть не менее обоснована тех же, например, 6% нуждаюшихся на 2006г из Ваших расчётов. Пересчитайте Ваши данные из расчёта 61% нуждающихся, интересно получится.Веселый

Поэтому-то я и не считаю достоверным расчёт числа потенциальных покупателей исходя из неизвестного нам числа нуждающихся (их количество от 6% до 61% от общего числа домохозяйств), а считаю, что все кто реально способен приобрести квартиру есть потенциальные покупатели.
Расчёт исходя из 20% реально способных я привёл, не нравится 20%, возьмите 10%, уж с этой то цифрой никто не будет спорить? Всё равно получится, что готовы были купить 4,8 миллионов квартир, а построили только 3,9 миллионов. Из них в продажу за вычетом муниципалки и замещения выбывшего жилья поступило от силы 3 миллиона.
Как-то так.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  sir66 ( Слушатель )
10 ноя 2008 20:30:34


Вы действительно считаете, что всем кто по деньгам может квартиру купить она реально нужна? Тогда вряд ли мы сможем Вам чего то доказать. Но, по моему, очевидно, что это предположение очень далеко от реальности.

Хотя, добавьие в рассчет кватриры построенные в 1995-1999 годах, их скорее всего миллиона полтора. Я вот, например, свою квартиру в 1999 году купил, а явно вхожу в эти 4.8 миллиона. Увидите, что даже при таком практически нереалном предположении платежеспособный спрос практически удовлетворен.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  NickU ( Слушатель )
10 ноя 2008 20:51:56


На самом деле Вы предлагаете однобокий подход к оценке спроса. Вы предлагаете оценивать по критерию тех кто может купить. Но тут очень и очень большой вопропс, а хотят ли они покупать, и пересекается ли это множество с "нуждающимися". Т.е. Вы приводите 2 величины:
1. 61% жителей России хотят улучшить жилищные условия.
2. 20% могут позволить себе улучшить жилищные условия.

Это две необязательно пересекающиеся группы. Т.к. в первую естественно входят люди, у которых жилищный вопрос уже решен (и как мне кажется к 2008 году после нескольких волн "ажиотажа" их большинство), во вторую входят люди, которые не смогут решить этот вопрос даже по ценам 2005 года.
И опять же, меня вообще всегда поражали 70% нуждающихся, всмысле процент какой-то маленькийУлыбающийся, учитывая, что человек всегда хочет бОльшего от жизни, нуждающихся должно было быть около 90% (оставшиеся 10% просто уже не знают чего же им еще не хватает в этом миреУлыбающийся). Т.е. молодая семья  сначала мечтает об однушке, семья с ребенком о 2-ке или 3-ке. Те кто живет в 3-ке часто хотят перехать ближе к работе или вообще жить в собственном доме. Т.е. кол-во нуждающихся - это такая очень и очень субъективная цифра и более реально картину отражает именно статистика по очереди на улучшение, т.к. включает в себя и "молодые семьи" и различные аварийные фонды.

По "аварийным и ветхим".
Тут с точки зрения спроса интересны именно "аварийные" квартиры, т.к. они скорее всего пойдут под снос и люди будут переселены за счет государства (без использования собственных денег). Капремонт после реформ ЖКХ восновном решается за счет самих жильцов и часто отсутствие капремонта - это нежелание жильцов дома за него платить. Вопрос: если жильци не могут оплатить капитальный ремонт дома, то какую речь можно вести о покупке ими квартиры?
А, да, еще стоит добавить, что большая часть сделок среди группы "желающих улучшить" пройдет внутри этой же группы (т.е. вторичный рынок).

Исходя из таких рассуждений, я считаю цифры полученные товарищем dif больше соответствуют реальному положению дел, т.к. более верно отражают именно спрос на новостройки.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Serg_Piter ( Слушатель )
10 ноя 2008 21:35:47

На самом деле количество покупателей приближается к пересечению двух вышеобозначенных множеств лишь в периоды затишья на РН.
В периоды бурного роста РН все, кто может позволить себе улучшить жилищные условия ( а зачастую и те, кто не может себе этого позволить, скоро начнутся массовые выселения таковых), улучшают их. Берут квартиру навырост, меняют эконом-клас на элитку, покупают про запас, для детей, которые когда-либо вырастут, для внуков, для сдачи в аренду, да и просто как выгодную инвестицию. А вот когда рост заканчивается, начинают брать те, кому просто невмоготу, то есть как раз народ , входящий в пересечение двух вышеобозначенных множеств, да и то не все, а только те, кому без своего жилья ну просто хоть головой в омут. Им кругом все говорят -" Подожди немного, упадет", а они ждать не могут. А таких очень и очень немного. Можно еще добавить дебилов (но это немного, в пределах статистической погрешности), которые не видят тренда, а некоторые покупают даже не имея возможности. Мне вспоминается рассказ на одном из форумов. Тетка в Питере добыла этой весной левые справки НДФЛ, вписалась в ипотеку на 25 лет. Выплачивает $1300 в месяц. Сдает эту квартиру (однушку) за $800, ну и 500 оставшихся из своей тысячной зарплаты выкладывает, живет в коммуналке. И счастлива до опупения, иначе дескать, никогда бы своей квартиры не заполучила, а так хоть через 25 лет, если, конечно, не наступит маржин-колл.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  sir66 ( Слушатель )
10 ноя 2008 18:12:12


Мне кажется мы ходим кругами...

Во первых, по поводу "20% населения могут улучшить жил.условия самостоятельно или с помощью кредитования" - вам не очевидна завышенность данной цифры относительно реального процента тех, кто реально может купить квартиру? У def получилось 6-8% и эта цифра явно ближе к реальности. Я не думаю, что те кто писал идиоты, но вдумайтесь, там ведь явно сказано "улучшить жил.условия" это далекто не тождественно "купить квартиру". Многие обменивают меньшшую на большую, разменивают 2-ку на 2 однушки и т.д. Если из учесть, вполне возможно 20% вполне реальная цифра, но согласитесь, что такая операция "улучшения жил условий" далеко не эквивалентна покупке полноценной новой квартире на первичном рынке и должна учитываться с некоторым дисконтом, а их в этих 20% явно большинство. Так что давайте оценим количество семей реально способных купить новую квартир хотя бы в 15% от общего числа семей. Тогда мы получим уже не 9.5, а 7.2 миллиона платежеспособных, хотя и эта оценка мне кажется завышенной и скорее всего их не более 4-5 миллионов.

Во вторых, откуда вы взяли, что все эти 7.2 (по вашему 9.5) миллиона действительно все поголовно живут в стесненных условиях и просто мечтают о новой квартире? Это ведь самая небедная часть общества, среди них процент нуждающихся скорее всего ниже чем в среднем по стране. А у человека с деньгами живущего в нормльной квартире есть масса альтернатив - можно купить недвижимость на Багамах, в Испании, Париже, Черногории, просто котедж за городом в конце концов. Самая оптимистическая оценка что не более половины данного контингента захочет вложится в городской бетон. И остается у нас реальных покупателей 3.6 миллиона и то сия оценка очень очень оптимистична. То есть даже по самым оптимистическим оценкам на рынке уже избыток предложения, а если мы будем меньшими оптимистами существование навеса предложения становится совершенно очевидным.      

Цитата
А что с предложением? За этот же период по данным Росстата (см. ссылку def) построено 3,9 лямов квартир. Предложение не дотягивает до спроса почти в 2,5 раза. Фактически картина ещё хуже, потому что часть построенных квартир ушла на соцжильё, а другая на замещение выбывшего в этот период жил.фонда. Тут, кстати, ответ на вопрос YKLА, почему повышенная смертность россиян не привела к уменьшению спроса.



Соцжилье это практически только Москва, но даже в Москве львиная его доля это переселенцы по программе сноса пятиэтажек (то есть соцжилье и замещение выбывшего фонда это, в существенной степени, одни и те же люди).
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №62352
Тред №62354 >>