Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,736,901 14,519
 

  Антон_eb3aba ( Слушатель )
17 ноя 2008 12:57:17

Тред №64488

новая дискуссия Дискуссия  188

По себестоимости строительства могу сказать следующее:
1. Себестоимость строительства 1 кв.м. полезной площади (продаваемой) в Москве (бизнес-класс) 2300-3200$/кв.м.
2. Дороги/въезды/разъезды - около 10$/кв.м.
3. Затраты на выкуп земли - тут ситуация разниться...
4. Сети и затраты на отпуск мощностей - 150-400$/кв.м.
5. При комплексной застройке еще добавляется соцкультбыт (школы, детские сады)...
Около 2500-3680$/кв.м. - это без выкупа земли, без соцкультбыта. Это статика. В динамике считается IRR, NPV. А учитывая то, что основная "яма" проекта в начале стройки, когда в котлован закапывается 30% бюджета... ну считайте сами, есть она рентабельность 100% или нет...
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (12)
 
 
  Тори ( Слушатель )
17 ноя 2008 13:12:22


Откуда данные? Т.е. 2300-3200$/м.кв. себестоимость просто коробки без земли и коммуникаций? Т.е. если у нас в регионе метр стоит 1500$ (готовый, с коммуник-ми) то наши фирмы продают в убыток?
Прикол в том, что сметы составляются в рублях, материалы закупаются в рублях, з/п платятся в рублях - а себестоимость у Вас в баксах! По какому курсу? Наверное по 10р за бакс. Такие данные можно слизать только на сайте фирмы-застройщика, где та жалуется на огромные затраты.
Себестоимость метра без земли и ком-ий давно известна - 15-25т.р.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Антон_eb3aba ( Слушатель )
17 ноя 2008 13:30:48


Прошу обратить внимание на 2 вещи в предыдущем посте: это МОСКВА и это БИЗНЕС-КЛАСС. Это проектирование, экспертиза, котлован, коробка, инженерия, фасады, лифты и отделка мест общего пользования. Я пишу в долларах, т.к. это легче для восприятия (по крайней мере для меня).
Мы в свое время считали себестоимость строительства исходя из стоимости  1 куба бетона (панельное домостроение). Математика была такая:
7 000 руб. – стоимость 1 м3 бетона
÷ 0,75 – коэффициент перехода от объема к общей площади
× (100% + 20%) – стоимость работ по монтажу надземной части
× (100% + 30%) – стоимость внутренних инженерных коммуникаций
---------------
= 8 190 руб. – себестоимость строительства 1 кв.м общей площади надземной части
÷ 0,7 – коэффициент перехода к полезной площади
---------------
= 11 700 руб. – себестоимость строительства 1 кв.м полезной площади надземной части
÷ 0,63 – доля стоимости надземной части в общей стоимости строительства жилого дома
× (100% + 7%) – стоимость проектирования
---------------
= 19 970 руб. – себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м полезной площади жилого дома
× 26,7 – курс доллара США
---------------
= 750 долл.США – себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м полезной площади жилого дома
Расчет совсем приблизительный. Не учтена стоимость арматуры и много чего еще...
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Maxim77 ( Слушатель )
17 ноя 2008 13:54:59


Такая математика годится лишь для пердоставления в качестве Бизнес-плана лохоклерам в банкУлыбающийся К реальности отношения она мало имеет. Все эти процентовки-завязки на бетон стоимостей работ, проектирования, и о блеск -комуникаций по меньшей мере маразм. Хотелось бы реально себестоимость посмотереть, а не так: ДАНО - цена бетона, далее крутим по смете ее 100 раз, получаем себестоимость. Смешно.Улыбающийся Кстати, бетон упал цене, выходит себестоимость ВСЕХ работ упала  :D
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  GRFF ( Слушатель )
17 ноя 2008 14:01:12

вот это уже реальные цифры. большое спасибо за информацию. а если это малоэтажная застройка?( например таун-хаузы- толщина стен полтора силикатного кирпича  плюс 100 мм пенопласта со штукатуркой сверху для обеспечения требуемой по ГОСТ теплопроводности.) сколько будет строить 1 кв.м. такого чуда ? к бетону и к арматуре тут не привязаться потому как их там очень мало  :D
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Тори ( Слушатель )
17 ноя 2008 14:11:47


Есть такой расчет, но он действительно прикидочный. +-30% нефиг делать. С кирпичом тоже самое.
Расчет, кстати, в большой запас, т.к. стоимость подземной части 37% - это очень много. Зависит от грунтов - на хороших не более 20%.

Кстати вчера спросила у заказчика величину взяток, "подключений к электрике", согласований и экспертиз. Сказал +30% к себестоимости.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Антон_eb3aba ( Слушатель )
17 ноя 2008 14:52:16

Тауны мы считали около 900$/кв.м. 2-3 этажа. Площадь где-то 140-200 кв.м. Надо еще учитывать, что выход полезной площади в квартирах около 0,65-0,7, а тауны - 1. По среднеэтажке получается, что 7-8-9 этажей строить дешевле (в пересчете на 1 кв.м.), чем 4-5 этажей...
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  GRFF ( Слушатель )
17 ноя 2008 15:08:24

а я думаю тауны дешевле должны быть, тем более в таком исполнении. если там было 750$ по ваши расчетам, то тауны ещё меньше.кирпича раза в два меньше надо, соответственно стены легкие фндамент тоже. кран башенный не нужно ставить и т.д. ...
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  Антон_eb3aba ( Слушатель )
17 ноя 2008 15:13:39


Я приписку сделал, что у высокоэтажки выход полезных площадей - 0,65-0,7, у тауна - 1. Т.е. если привести таунхаус к выходу площадей высокоэтажки, то получится 675$/кв.м.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  GRFF ( Слушатель )
17 ноя 2008 15:16:12

ок теперь понял. а то полезная площадь больше а цена выше.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  АлексГриМ ( Слушатель )
18 ноя 2008 07:25:03
Вот такой таун (сдан)  на 9 этажей с гаражем под ним у нас в городке (30 км до центра Кемерово) стоит под дадел - 24 тыс. руб. кв. м. Для городка это дорого поэтому далеко не все квартиры реализованы.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  Антон_eb3aba ( Слушатель )
18 ноя 2008 11:10:28


Таун на 9 этажей? Суровые Кемеровские строители...

В дополнение:
Цены на жилье не понизит даже кризис

Ряд экспертов считает, что финансовый кризис заставит цены на жилье снизиться чуть ли не вдвое. Но есть и иная точка зрения: застройщики, которые не намерены отказываться от сверхприбылей, займут выжидательную позицию, поэтому максимальное падение цен не превысит 5-10%.

Замминистра регионального развития Сергей Круглик уверен, что  финансовый кризис пока не ударил по строительному рынку. «Нам непонятно поведение банков, которые разом прекратили кредитовать застройщиков и выдавать ипотеку населению», заявляет он.

В результате, по данным замминистра, объемы продаж жилья упали на 90%. Для застройщиков это огромная проблема: в текущем году они собирались сдать примерно 61 млн кв. метров жилья, а желающих покупать теперь не много.

Тут, казалось бы, впору позлорадствовать над ситуацией, в которую попали зарвавшиеся коммерсанты, привыкшие к запредельным прибылям, но не получается: следом за строительством начало лихорадить производство стройматериалов, металлов, оборудования — всего двадцать восемь отраслей.

Поэтому, как подчеркивает Круглик, задача правительства — дать толчок рынку и не допустить банкротств застройщиков. Ведь пострадавшими опять могут оказаться простые россияне (в провинции, например, ДСК и сталелитейные заводы являются градообразующими предприятиями, их банкротство больно ударит по горожанам).

Чтобы этого не случилось, в конце года правительство намерено организовать выкуп нового жилья для военнослужащих и переселенцев из аварийных домов. Акция планируется беспрецедентная. В регионы деньги поступят уже в начале декабря.

Кроме того, 60 млрд рублей дополнительно будет выделено Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Оно будет выкупать ипотечные кредиты у банков. Как надеются, это позволит оживить выдачу ипотеки.

Столичное правительство также подтвердило свою готовность помогать строительству путем выкупа новых квартир у тех застройщиков, кто сам не справляется с кризисом.

Между тем, у государства есть и дополнительная заинтересованность в таком сотрудничестве. Оно отчетливо понимает, что цены на жилье сильно завышены. Об этом, в частности, на днях заявил Алексей Кудрин.

«Снижение цены в 2009 году будет существенным», — указал вице-премьер. Он добавил, что падение наблюдается уже сейчас, ведь и стройматериалы дешевеют в разы.

В ожидании обрушения цен на жилье власти и готовятся скупать квартиры под соцпрограммы. Как рассказал Кудрин, в ближайшие годы будет куплено больше жилья «на те же деньги».

В то же время сейчас разрабатывается новая федеральная целевая программа «Жилище» взамен действующей до 2010 года, в ней предполагается значительно увеличить финансирование. Вместо прежних 15 млрд руб. на выкуп жилья государство может ежегодно направлять до 50—100 млрд руб.

Но сами участники рынка не разделяют надежды на значительное падение стоимости жилья. «Например, в Москве себестоимость строительства не превышает 30% от продажной цены, поэтому удешевление стройматериалов не приведет к резкому снижению цены жилья», — поясняет руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.По его словам, на стоимость 1 кв. м может повлиять только долгое отсутствие спроса.

«Однако надо понимать, что на первичном рынке работают не физические лица, а компании, которые завязаны на возврате кредитов и требованиях по марже. Даже в таких условиях они не будут скидывать квартиры по дешевке, а, скорее, займут выжидательную позицию», — замечает эксперт, добавляя, что спрос на недвижимость после завершения кризиса все равно вернется.

В то же время некоторые участники рынка полагают, что лишить граждан относительно недорогого жилья может предпринимаемыми в данный момент действиями само государство.

«Покупка городом квартир у девелоперов позволит крупным застройщикам получить необходимую ликвидность, однако впоследствии это станет причиной снижения объема предложения в эконом-классе».

Кстати, эксперты напоминают, что на ближайшие годы была запланирована реализация нескольких крупных (от 300 и до 1000 га) амбициозных проектов по застройке Подмосковья.

Они относились к жилью эконом-класса и были призваны удовлетворить спрос на недорогую недвижимость. Те проекты, которые пока существуют лишь на бумаге, в последующие несколько лет воплощены в жизнь, вероятно, не будут.

Между тем, ряд экспертов не считает, что цены на недвижимость серьезно упадут. Сергей Круглик, например, уверен: «сказки, что жилье подешевеет в два-три раза, не сбудутся никогда». Он прогнозирует снижение стоимости квартир лишь на 5-10%.

http://www.rosbaltms…41542.html
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  АлексГриМ ( Слушатель )
18 ноя 2008 12:10:55
То есть, те цифры  закупки жилья (ранее несколькими постами) ни разу не показывают, на сколько жильё в Москве вздуто, надо пологать, что в соседних округах строители в убыток себе работают. А ну да, эта же Москва, земля и вся прочая - дорого. В итоге имеем  а ля того азиата, что бАльшой калым за дочь получил в руки (много- много денег  :D) и тут же отдал за невестку  :(, "а чё могу позволить вон скока денег то", но как был в драном халате, так и остался. Ну не может он дочь дешево отдать, ему же потом невестку на что то купить надо. Вот так и москвичи ни как из этого круга выйти не собираются и продолжают дальше гонку вооружения друг перед другом.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №64487
Тред №64489 >>