Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,736,928 14,519
 

  Olstan ( Слушатель )
20 ноя 2008 21:15:28

Тред №65366

новая дискуссия Дискуссия  306

Цитата: Steppen Wolf
...
Можно, конечно, назвать этот ресурс рылторским и на этом основании для аналитики использовать сообщения с форумов, главное, чтоб местный люд не оспаривал(с)Болик, бу-аха-ха.
Но тогда почему бы не перейти окончательно в виртуал?



Не Болик, но отвечу... (с)

Рылторский, так рылтоский. Другого искать лень, а разобраться захотелось. Эти рылторы так накрутили с отчётностью, что чёрт ногу сломит. Постоянно меняют структуру "анализов". Графики составляют, как взбредёт в голову. Ну да ладно...

По их показаниям есть в славной стране Казахстане три города. Астана, Алматы, Караганда. Ну Караганда - наше зауралье (никого не хочу обидеть) и ЮТУ не убедит. Астана - казахстанский Вашингтон. Алматы - знаем. Раньше красивей звучало - "Алма-Ата". Так вот по показанием казахстанских рылторов пик цен в крупнейшем городе Казахстана пришелся на май 2007 года и составил 3656 у.е. (чему равен их у.е. не искал, т.к. не об этом спор). По их же показаниям, стоимость кв.метра там же в ноябре 2008 года снизилась до 1775 у.е.. Т.е. в два с небольшим раза. График с сентября 2007 года:

По мнению анализируемых: "На рынке вторичного жилья закончилась тенденция роста ценового показателя и наметилась новая – снижения. Предположительно, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 2-3%." Перевожу на русский: "Попытка развернуть рынок вверх - не удалась. Цены на нефть упали. Падаем дальше.".
Из вышеперечисленного следует, что мечта отдельно взятого человека о снижении цен на 50% по показаниям рылторов, осуществилась в отдельно взятом крупнейшем городе, отдельно взятой страны.

P.S. Возможно, что график Serg_Piter относится к Алматы. Но либо к конкретному району, либо составлен другим источником. У нас тоже разброс по районам приличный. Да и IRN.ru с ARN.ru считают по разному.
P.P.S. Слово "рылтор" позаимствовано у уважаемого Steppen Wolf на время написания данного поста. Совпадения данного наименования с реальными персонами считаются случайными.
Отредактировано: Olstan - 20 ноя 2008 21:24:01
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (14)
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
21 ноя 2008 19:01:41

Респект. Есть хоть о чём поговорить

Других рылторов у меня для Вас нет (с)  :D. Кстати, наиболее вменяемый ресурс. У них там, в Казахстане, даже официальная статистика, ну совсем казахскаяВеселый.
Так что мы имеем? Минимальное падение 23% в Астане (новая, динамично развивающаяся столица с новым жилфондам) и максимальное в Алма-Ате 50% (старая, депрессивная с большим количеством домов старой постройки).  Логично предположить, что среднеказахская истина где-то посередине и находится она, где? Правильно, в Караганде  :D.
По сравнению с серединой сентября 2007 года, когда среднемесячная стоимость 1 кв. метра достигла своего пика (1 010 у.е.), в целом снижение составило 33,3%.
.
Вот и посмотрим её попристальней. Прежде всего отметим, что индексы упали на "узком" рынке, объём предложения

и количество сделок

упали больше чем в два раза.
При этом в продаже практически полностью отсутствует современный монолит, что ясно из этого: Изменения среднего показателя цен на жилье в монолитных домах в расчет не принимаются из-за резкого изменения структуры предложения в данном сегменте -, а присутствуют  хрущи и кирпичные сталинки, которые авторы сайта позиционируют как "дешевый" и "дорогой" сегменты. Соотношение предложения по этим категориям становится понятным из следующего
С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007-го) по июль-август 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 974 у.е., или снизилась на 19,6 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,6 раз выше (!) — 30,3 процента.  
С учётом того, что средний индекс по всем типам квартир упал за этот период примерно на те же  30%, можно смело делать вывод, что в продаже остались только непотребные хрущи, а более-менее нормальное жильё придерживается до лучших времён.
Принимая во внимание, что новострой в Казахстане практически остановлен, в этом году достраивают на госбабло заложенное раньше, а на будущий год уже писец, то при малейшем экономическом оживлении экспоненциальный рост обеспечен.
К чему я всё это?  
1.Не хотелось бы такого сценария для России.
2.Тем, кто хочет купить жильё на падении советую не обольщаться индексами, а искать приемлемый вариант и, при наличии возможности, покупать. Жильё, которое годится для нормальной жизни, всегда будет продаваться на пределе текущих возможностей.

ЗЫ На слово рылтор копирайт не  у меня. Кажется, его вместе ынвестором ввёл в оборот homeness.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Olstan ( Слушатель )
21 ноя 2008 21:30:51


Я предупреждал, что подопытный путается в показаниях, графики рисует "от балды" и т.д. и т.п. Поэтому невнимательное прочтение протоколов допроса может привести нас к обвинению невиновного.
Склонен считать, что на волне роста нефти весной и летом сего года строительно-риэлторская братия Казахстана попыталась остановить снижение стоимости недвижимости. И это им удалось! Это видно на графиках всех городов. К лету подёж прекратился и начались попытки отката вверх. Разумеется, что народ, ждущий дна, решил - всё, пора, щас как попрет вверх, не догонишь. И стал покупать. Стало снижаться количество выставленных на продажу квартир. Что ещё более подтолкнуло покупки. Снижение количества предложений с июня 2008 года хорошо видно на графике:

То, что количество продаваемых квартир стало снижаться из-за продаж, а не недостатка новостроя хорошо видно на графике сделок с недвижимостью:

Графики смещены по времени, ненаглядны, но пытливый ум найдет в них подтверждение моим выводам.

Итак, возможно, что в продаже остались "непотребные хрущи", но узость рынка недвижимости Караганды обусловлена некой активностью, которая была вызвана всплеском цен на топливное сырье в стране-экспортёре такого сырья. Теперь ситуация в корне поменялась и, предположительно, начинается "второй акт марлезонского балета".

Где-то так...  8) (с)-не мой.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
22 ноя 2008 16:00:41

Всё так, только позволю себе напомнить, что с начала кризиса в Казахстане прошло полтора года. Всё муссируемое в этой ветке уже произошло: срабатывание маржинколов, банкротство застройщиков, продажи банками залоговых квартир несчастных ипотечников на аукционах на понижение. Нет только одного - миллионов захомяченных инвестхат в продаже.
Какие основания ждать второго акта? Углубление кризиса и дальнейшее падение уровня жизни? Так это скажется прежде всего на покупательной способности. Цены упадут, но жильё станет ещё более недоступным.

В сухом остатке казахского кризиса разваленная стройотрасль и жесточайший дефицит новостроя в ближайшие год-два. Если, конечно, не придёт всеобщий писец. Но тогда казахи о квартирах надолго забудут, переселятся в юрты и пойдут гонять отары овец по степям Казахстана.

Как-то так (с)народная мудрость
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  fisher ( Слушатель )
22 ноя 2008 17:56:29


Ну еще не факт что оно станет более недоступным. Шальные деньги ушли - пузырь продолжит сдуваться. Всего делов - цены постепенно становятся вменяемыми. Так что не надо нам тут петь старые песни и пугать про развал отрасли и дефицит новостроя.

К слову, дефицит новостроя на год два - это совсем не катастрофа для казахстана. Разве у них демографический взрыв ? Или массово сносят текущее жилье ? Или может быть произошло разрушительное землетрясение ?

В общем, волк, хватит народ кошмарить, ты еще вспомни про вечный ростУлыбающийся
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
22 ноя 2008 18:52:05

Вообще-то с теми кто ко мне обращается на ты я не разговариваю, но в данном случае один раз отвечу: мне про вечный рост вспоминать не нужно, я про него никогда не говорил.


В любой семье происходят четыре события: женитьба, развод, рождение детей и смерть домочадцев. Первые три всегда требуют дополнительных метров. Несмотря на кризис, жизнь в Казахстане не остановилась, поэтому все события происходят своим чередом. Первые три в совокупности больше, чем четвертое. Поэтому потенциал копится и когда кризис закончится и начнут повышаться доходы они предъявят свои запросы на РН.
А предложить им будет нечего, т.к. перспективной застройки не ведётся.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  1foot ( Слушатель )
22 ноя 2008 19:07:31

Странно, а население уменьшается..  :-[
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  sir66 ( Слушатель )
22 ноя 2008 23:12:24


То есть если пожениться, а потом через год развестись, то потребность в жилплощади в результате резко увеличится?

То что происходило в Казахстане это просто сдутие пузыря. В РФ происходит сдутие на фоне развивающегося всемирного финансового кризиса. А это значит, что в ближайшие 1-2 года люди будут делитьс на 2 категории

1. Те у кого денег нет
2. Те кому срочно нужны деньги

Если в категорию 2 будут попадать те, кто купил квартиру для детей или просто, как "средство сохранения" квартира будет попадать на рынок и продаваться за сколько купят.

И как вы представляете конец кризиса? Типа граждане просыпаются, обнаруживают что кризиса нет, достают из банок припрятанные доллары и бегут покупать квартиру? Ну ну. Поверьте мне, момент окончания кризиса будет моментом жуткого безденежья и сначала граждане пойдут просто за едой, потом за шмоткой, потом еще помаленичку начнут еще чем нибудь прибарахляться. А уж до квартир дело дойдет через год-два, а за это время и стройки начнут подниматься.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
24 ноя 2008 14:42:04

Респект. Вы повторили то, что я говорю чуть ли не со времён Росбалта - существенное падение стоимости жилья будет идти следом за существенным падением доходов. Фактически то же самое проповедует Посетитель, если его поток сознания отжать до состояния, когда можно сформулировать мысль. Так что, оказывается, у меня больше единомышленников, чем я думал  :D .

Теперь можно двинуть дальше. Большинство присутствующих на ветки придерживаются сценария Авантюриста, что рынок недвижимости разогнали инвесторы-спекули, которые выкупили с рынка огромное количество квадратов
Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв.м
и, перепродавая их друг-другу, надувают спекулятивный пузырь, как гондон.
В связи с истощением спекулятивных ресурсов, пузырь должен лопнуть, после чего на рынок выйдет около 1 млн. штук квартир, которые обвалят цены.
Запомним последовательность - обвал цен после выхода на рынок спекулятивных квартир.
При этом со всей остальной экономикой всё будет ok, рост зарплат продолжится.
среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет(т.е. 2008-2011гг, прим. St.W)

Далее, при упоминании слова Казахстан, многие из присутствующих здесь адептов 700метр начинают нервно мастурбировать, указывая на то, что рассматриваемый сценарий там уже осуществился и что в ближайшей перспективе это произойдёт в России.

Ну что ж, посмотрим что же там осуществилось. Поскольку статистики по всему Казахстану нет, возьмём для рассмотрения второй по численности населения город Караганда (7% населения от всего Казахстана) и посмотрим какие процессы там происходили, имея в виду, что если не количественно, то уж качественно в нём должны были отразиться все тенденции РН Казахстана.
Цены в Караганде достигли максимума в сентябре 2007г. Спекулятивный пузырь был всем очевиден. С началом ипотечного кризиса в США (тут, кстати, вспомним, что население РК гораздо более ипотечно закредитовано, чем в РФ) банки Казахстана не смогли серьюритизировать ипотечные портфели, потеряли ликвидность и резко сократили ипотеку. Платежеспособный спрос уменьшился и цены поползли вниз

Согласно сценарию, спекулянты должны были бы начать немедленно фиксировать прибыль (ресурс для спекуляций исчерпался) и это должно было бы найти отражение в резком увеличении предложения. Если в РФ 80 млн. квадратов инвестиционных метров, то в РК, где населения в 10 раз меньше, его должно быть  8 млн. (исходим из полной аналогии процессов, что, конечно, не так, но для прикидки пойдёт). Соотвественно, 7% населения РК в Караганде должны были захомячить 560 тыс. квадратов.
Смотрим предложение

Предложение увеличилось на жалкие 20 тыс. квадратов (рост 15%), что не выходит за рамки сезонного роста, и далее практически синхронно цене падает, упав к настоящему моменту более чем в 2 раза. Цена, кстати, упала только на 33%. В предыдущем посте давал ссылки на картинки, здесь не буду громоздить.

Где инвестхаты, где спекули, почему не сливаются? Ведь с начала кризиса прошло больше года и цена "актива" существенно упала?
Не сливаются, потому что, ИМХО, их нет в том количестве, которое предполагалось. А значит сценарий основан на неверных предпосылках, что, соответственно, ставит под сомнение выводы.

А что же происходит на РН Казахстана? Да, в общем, тривиальная вещь. Падение цен вследствие падения платежеспособности населения. Почему при этом падает предложение? Потому что в Казахстане такой же маржинальный рынок жилья, как и в РФ (хорошо, что здесь запостили ссылку на статью arior'a, она многое проясняет) . Если гипотетический казах планировал поменять свою однушку на двушку с доплатой, то с падением доходов он эту затею оставил и соотвественно не вывел однуху на рынок.
В РФ начинается то же самое.

ЗЫ Предполагаю, что этот пост вызовет много откликов и много минусОв, бу-аха-ха. Отвечу на содержательные, но только через несколько дней, сейчас занят сильно.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
 
  Ghworg ( Слушатель )
24 ноя 2008 15:16:26


ИМХО, нет только одного фактора, который бы действовал на падение цен.

Действует суперпозиция факторов, во-первых со стороны снижения спроса:

1. Конец ипотеки - отсутствие платежеспособных покупателей-физиков на первичку
2. Сокращение зарплат, бонесов и премий, увольнения из-за кризиса - сокращение числа потенциальных-физиков на первичку и альтернативы
3. Снижение цен нефти и металлы - отсутствие платежеспособных покупателей-нефтянников и чиновников, т.н. "частных инвесторов" с шальными нефтяными деньгами и попило-откатами бюджета
4. Падение ФР - отсутствие платежеспособных покупателей - юрлиц (ЗПИФов)

Итого, спрос стремится к нулю.

А теперь с другой стороны, во-вторых вырастает предложение:

1. Разорившиеся ипотечники со своими квартирами
2. Частные инвесторы фиксируют прибыль
3. ЗПИФы выставляют активы в недвижке
4. Банкротство девелоперов и банков, реализация активов, в т.ч. запасенных квартир

Факторы информационной накачки о снижении цен, плавной девальвации рубля, снижения себестоимости строительства за счет снижения цен на материалы я пропущу, хотя они также вносят свой небольшой вклад в медвежий тренд.

Итого, предложение при спаде строительства подпитывается потоком ранее запасенных квартир, этакий "ответный удар".

Этот поток небольшой, и его влияние куда меньше, чем факторы тотального отсутствия платежеспособного спроса.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
28 ноя 2008 20:55:53
Отвечаю, как обещал, извиняюсь, не мог раньше, форум поглядывал, но писАть времени не было.

Пункты 1-4 легко укладываются в короткую формулировку - падение доходов.

Всё это в Казахстане произошло, а по результату предложение упало  :D. Не наблюдается пока что ничего выдающегося и в Москве. При фантастическом закошмаривании (разве что из унитаза пока не слышно о грядущем падении недвижки в разы) гипотетических инвесторов-спикулей предложение в октябре на 10% меньше рекордного октябрьского предложения в 2004г (см. Риалпрайс). И это при том, что с 2004г жилфонд Москвы увеличился на 19 млн. квадратов из которых 30% (6 млн.квадратов, 100 тыс. квартир) по умеренным оценкам и 80%-90% (17 млн.квадратов, 280 тыс. квартир) по оценке Посетителя захомячены спикулями  :D. Естественно, хомячили квартиры и раньше, их количество трудновообразимо,  :D но где они?

Т.е. Вы согласны со мной, что падение цен происходит не вследствие сброса инвестхат, а из-за падения доходов? Тогда следующий шаг - квартиры станут дешевле, но не станут более доступны.


Ну Вы даёте. Даже Стерник при экстраполяциях использует вторую производную  :D Проэкстраполируйте прямую по пикам от 2000г по октябрь 2004г и получите, что в апреле 2005г предложение должно было бы возрасти на 25-30%. А оно упало на 20%.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Ghworg ( Слушатель )
28 ноя 2008 23:44:36

С этим я совершенно согласен.

По моим уже озвучиваемым оценкам, все сейчас возвращается как минимум в 2005-2006 год - до разгонки нефтяного пузыря - зарплаты и цены, и это еще сопровождается крупными кадровыми перетрясками.

Исходя из стабилизации обстановки и размеров текущего песца (нефть, зерно и металлы упали в 2-3 раза, ФР в 4 раза, ужесточение ипотеки), ИМХО я ожидаю падения цен к апрелю на 30%, к осени 2009 - возможно до 40-50%.

Если же окружающая обстановка будет продолжать значительно ухудшацца (продолжение девальвации рубля от 20-30%, нефть 30$, военные конфликты по миру), то песец будет значительно расти, риски увеличаться цены будут падать глубже. Пока неизвестна возможная продолжительность кризиса, а значит и дно. Есть подозрение, что дном будет развязка событий в Штатах, а это скорее всего будет 2010 год.

В общем, короче по весне 2009 немного прояснится ситуация с кризисом конкретно у нас. Будет по крайней мере понятна величина вектора тренда для дальнейшей экстраполяции...
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  1foot ( Слушатель )
22 ноя 2008 18:57:20

Э-э-э.
Так как сам родом из Казахстана (и там до сих пор живут родители, брат и прочие родственники)...
Так вот в конце 2006 году, двушка хрущь, в Усть-Каменогорске стоила $70k эта же двушка этим летом меньше $30k.
Во сколько раз посчитаете сами (данные из первых рук).

Дальше, весь Казахстан меньше 15 миллионов народу, Москва + МО не меньше 15 миллионов народу? Так что миллионов захомяченных квартир там не было по определению, более того из Казахстана с 1993 по 2003 свалили более миллиона народу почти 10%. При условии что там коммуналок почти и не было.

А за стройкомплекс не переживайте ТЦ строятся все так же - есть заказчик, а жилье не строится - нет заказчика, вообще ни по каким ценам, даже по 1 рублю за кв.м. нет заказчиков и все. Почему? Потому что распродаются захомяченные квартиры  :D

Весь платежеспособный спрос удовлетворяется захомяченными квартирами.

Некие параллели с Россией конечно можно проводить, но полной аналогии мы не получим:
1. РФ не РК
2. Цена кв.м. там уже ниже $1000 в Караганде

и меньше $2000 в Алма-Ате
 
и продолжает падать.
3. Уровень жизни в РК и РФ очень близок.
4. Пузырь там начал сдуваться раньше (инвесторов там просто меньше), до острой фазы экономического кризиса.
5. Снижение стоимости кв.м. в РК происходило на фоне роста стоимости кв.м. в РФ – что вселяло оптимизм в инвесторов.

Что будет в РФ?
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
22 ноя 2008 20:00:26

Что-то маловато их, если продажи упали более чем вдвое. И с платежеспособным спросом не всё в порядке, раз по вдвое большим ценам покупали вдвое больше квартир, не находите?
Потом, хомячат вроде новострой, а в продаже одни хрущи?


Потребность в жилье не является прямой функцией от количества населения. Состав семьи, доходы, стереотипы поведения влияют не меньше, чем просто поголовье  :D. Ну, типа, раньше считалось нормой жить по 10 чел. в одной юрте, а сейчас по ящику всем вдолбили, что каждой семье надо жить в отдельной благоустроенной квартире. И понеслось  :D. Шутка.

Всё будет хорошо.Улыбающийся
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  1foot ( Слушатель )
22 ноя 2008 20:27:24

Нахожу, инвесторы кончились. А энд-юзеров всегда было немного, деньги, увы, очень неравномерно распределены в народных массах.


Почему? И хрущи тоже хомячили, просто инвесторы бывают разного розлива/пошива/пошиба и т.д.
А если про конкретные графики - ну то что есть, извиняете.


Для одной конретной семьи - да, но для 140 лимонов эта функция является практически линейной. А "множитель" как раз и задается -


Вот именно это и влияет на "множитель". Но сколько раз не говори халва во рту сладко не становится, можно конечно говорить что хорошо жить во дворцах (а что, кто-то в этом сомневается?) но денег нет. Вот и приходится жить по 10 человек в одной юрте.
Это на инвесторов очень хорошо действует - вот сейчас вдолбим, люди кинутся брать бетонометры - вкладыватесь в бетонометры!!!
Вот это и влияет на цену - рынок, инвесторов больше чем квартир.
А если денег нет то сколько по ящику не долби ни фига не меняется.


А я и не сомневаюсь. Вопрос только в строках: в 2009 или в 2010 цены вернутся к ценам 2005  :-[
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №65365
Тред №65367 >>