Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,736,935 14,519
 

  Steppen Wolf ( Слушатель )
22 ноя 2008 16:07:41

Тред №65746

новая дискуссия Дискуссия  169

Цитата: kasa
М-да, это ясно дает понять об уровне источника. Выводы, особенно такие громкие, делаются не из воздуха, а из цифр. У них же "следовательно" и все, аксиома. Ага, как же.
Насколько я помню, здесь были расчеты по скупке бетона на 80 млрд., где получилось, что этих денег хватит отсилы на 5% бетона, что никак не сможет создать дефицит при нынешних условиях. Вот на этих данных можно уже делать выводы, которые даже близко не стоят с выводами из "статьи".

ЮТА, у вас есть чем подтвердить вывод из "статьи"?


Я не ЮТА, но отвечу (с).

Я Вам не скажу за всю Россию, но за Москву, пожалуйста.
Смотрим сюда и видим, что по состоянию на сентябрь ввод новостроя в Москве уменьшился в 2,2 раза. Оснований для утверждений, что за оставшиеся месяцы удастся исправить положение, нет никаких. Невооруженным глазом видно, что практически все стройки, кроме финансируемых по горзаказу, остановлены. Значит по итогам года будем иметь в лучшем случае 2.5 млн.квадратов новостроя. По плану половина жилья муниципальная: горзаказ+доля города изымаемая у коммерческих застройщиков. По факту получится, что муниципалки будет больше половины из-за того, что сокращение ввода происходит вследствие сокращения застройки на продажу, горзаказ будет выполнен полюбому. Для оценки сверху возьмём плановые цифры муниципалки, т.е. 50%, тогда на конец года будем иметь 1.25 млн.квадратов на продажу. Сейчас Батурин анонсировал дополнительный выкуп 666 тыс.квадратов (символическое число) под муниципалку.
Что останется на трубе? Всего 590 тыс. квадратов на продажу. Для сравнения, в 2007г в свободную продажу поступило 2.6 млн. квадратов.
Дополнительным сюрпризом окажется то, что в этих 590 тыс. квадратов совсем не будет жилья эконом-класса. Значит давление со стороны вторички на предлагающиеся к продаже свободные квартиры эконом-класса будет колоссальным. Противостоять ему сможет только очень серьёзное падение покупательной способности населения.

Кстати, график сдачи жилья в Москве очень даже наглядно показывает, что к кризису на рынке жилья планомерно готовились с начала года.

ЗЫ Господин минусующий, а за базар ответить? Цифры опровергнуть, или изъяны в логике найти? Я ведь человек вменяемый, ошибки признаю.
А так получается, нассал на порог, и потираешь потные лапки, бу-аха-ха
Отредактировано: Steppen Wolf - 22 ноя 2008 16:35:34
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (7)
 
 
  kasa ( Слушатель )
22 ноя 2008 17:53:23


Вы говорите о вводе жилья в Москве, а выкуп будет в подмосковье. Или это тождественные понятия? Если да, то мне, как красноярцу, трудно оперировать цифрами...не разбираюсь я в территориальном устройстве Москвы, извините.Улыбающийся Может москвичи ответят?

Однако, в общем могу заметить, что из сданных в 2007 20млн. квадратов (??) по скромным подсчетам 30% - это инвест бетон (за вычетом муниципального жилья), который скоро будут сливать, ибо, как минимум, на данный момент имеем стагнацию цен, что противоречит целям "инвесторов".
Так же, какая-то часть бетона в залоге у банков (очень к месту сказка про СШАбсентаУлыбающийся ). Куда он денется по-вашему?

Это я все к тому, что не совсем корректно оценивать только сданное в этом году жилье, т.к. нераспроданного еще вагон и маленькая тележка, если мы, конечно, говорим о жилье для "житья"Улыбающийся

ЗЫ: а Батурин - это кепка? Если да, то смешно  :D
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
22 ноя 2008 18:39:10

Выкуп будет у застройщиков, входящих в московский стройкомплекс. Они строят в Москве и Подмосковье. Официальная статистика включает в себя эти метры.


Кто этот скромный, сделавший такие подсчёты? На основании каких статистических данных? Что Вы понимаете под словом "инвестор"? Есть инвесторы, физики и юрики, которые вкладываются на этапе котлована и сливаются после сдачи дома. Их много и они получают свою законную премию за риск недостроя дома. Их наличие не влияет на предложение метров. Есть инвесторы-юрики (ЗПИФЫ и АН), которые аффилированы с застройщиками и играют им "на лапу", обеспечивая в каждый момент времени дефицит предложения. Их немного относительно всего рынка и их слив погоды не сделает. Есть довольно много обеспеченных физиков, имеющих избыточное жильё, купленное на вырост семьи и с целью сбережения средств (суперлонг). Они сливаться не будут. Нет другого менее рискового и более доходного суперлонга.
В принципе, Казахстан уже всё показал. Где слив инвестхат? Индексы падают на коллапсирующем рынке, т.е. за счёт падения покупательной способности.


Он самый  :D
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  Ghworg ( Слушатель )
23 ноя 2008 00:54:11


А вот уважаемые товарищи в мэрии уверены в обратном, что все жилье будет построено. Они это обещали:

Полгода назад

Цитата
Росбалт, 25/03/2008, Главная лента 14:09

Лужков: Москва будет строить по 5 млн кв.м. жилья в год

МОСКВА, 25 марта. Продолжать вводить по 5 млн кв.м. жилья в год столица сможет еще десятки лет. Об этом заявил во вторник на заседании правительства Москвы мэр города Юрий Лужков, передает корреспондент «Росбалта».

«Мы можем, реформируя московскую территорию, промышленные зоны и, снося старые здания, спокойно строить по 5 миллионов квадратных метров жилья в год. Резервы у города есть», — подчеркнул столичный градоначальник.

Как отметил первый заместитель мэра, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин, в 2007 году в Москве было построено более 5,4 млн кв. м жилья. «В 2008 году планируется ввод и строительство жилых домов общей площадью 5,3 миллиона квадратных метров, в том числе за счет средств бюджета города для решения общегородских социальных задач — около 1,9 миллиона квадратных метров, включая строительство 50-60 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья для многодетных семей», — сообщил Ресин.

В 2008 году также предполагается строительство детских садов, 23 школ, четырех блоков начальных классов, 47 физкультурно-оздоровительных комплексов. Также столичные строители собираются возвести хирургический комплекс больницы №24, поликлиники с женской консультацией в районе Бирюлево-Западное.

Кроме того,  «запланирован ввод в эксплуатацию 125 тысяч машино-мест в горожах-стоянках, из них в первом полугодии будет введено 62,5 тысяч машино-мест», — заявил глава стройкомплекса.

http://www.rosbalt.r…68277.html



Квартал назад:

Цитата
11.08.2008
В Москве во втором полугодии будет построено 3 млн 500 тыс. кв. метров жилья.

В рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Москве во втором полугодии будет построено 3 млн 500 тыс. кв. метров жилья, сообщил в четверг руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин на заседании городского хозяйственно-экономического актива.

"До конца года в столице предстоит построить 3,5 млн кв. метров жилья, из них за счет городского бюджета - 1 млн 364 тыс. кв. метров", - сказал он. В новых микрорайонах до конца года будут сданы 82 детсада, 18 школ и 34 физкультурно-оздоровительных комплекса, заявил В.Ресин.

Он напомнил, что в текущем году в районе Щербинка будет построено 140 тыс. кв. метров жилья. "Щербинка - это один из самых социальных районов Москвы. Всего здесь планируется строительство около 1 млн. 200 тыс. кв. метров жилья", - отметил руководитель стройкомплекса Москвы.

"Не менее важным для реализации городских социальных программ является выполнение обязательств перед городом коммерческими инвесторами. Так во втором полугодии на эти цели будет передано почти 253 тыс. кв. метров жилья", - добавил В.Ресин.

В.Ресин также рассказал, что по программе ликвидации ветхого и аварийного жилья первого периода индустриального домостроения во втором полугодии предстоит снести 130 жилых домов. Всего в 2008 году должно быть снесено 168 жилых домов, общей площадью 654 тыс. кв. метров, напомнил он.

По материалам ИА "Интерфакс".

http://www.reeltoo.r…4423036ce7



Так что для беспокойства о дефиците жилья причин нет.  ;)
Ведь планы надо выполнять. Тем более "в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Посетитель2 ( Слушатель )
23 ноя 2008 01:06:04


да тут еще тема в инстинкте самосохранения .. ведь чтоб строить 5 млн метров бетона в МСК .. есть целая инфраструктура  в виде ДСК комбинатов ,кирпичных , цементных заводов , песочных и гравийных карьеров , автоколонн которые их обслуживают , куча строительных кранов , самих строителей , всех этих СУ . СМУ ....производителей стройматерилов и тд и тп .. реально это целая   ИНДУСТРИЯ .. куда она денеца . типа уйдет в отпуск на пособие из за того что у Полонского золотая корона свалилась ?
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  hunter ( Слушатель )
23 ноя 2008 01:31:00


Уважаемый, Волк.
Я внимательно наблюдаю за вашими постами. С точки зрения логики вы все говорите по делу.
Кризис приведет к уменьшению ввода новостроя. Что приведет к дефициту предложения. Что в свою очередь приведет к росту стоимости жилья.
Так же вы вроде не отрицаете тот факт, что за последние годы объем вводимого новостроя постоянно увеличивался. И то что со временем это должно постепенно привести к выравниванию спроса и предложения и даст понижательный тренд на цену жилья.

Теперь хочу в качестве примера привести свои наблюдения по поводу вариантов покупки квартиры:
Рассматривается IT(можно заменить специализацию на любую другую) специалист начального уровня, который в качестве главной цели видит покупку квартиры и поэтому в течение 3 лет откладывал накопления на покупку жилья:
1. Период 2000 - 2003 г
Средний уровень дохода 600$. Стоимость 1 к.кв (40 кв.м) на вторичном рынке в среднем подмосковье (от 5 до 20 км от мкад) порядка 30 тыс долл в конце 2003 года (перед началом гонки цен).
2. Период 2005 - 2008 г
Средний уровень дохода 1400$. Стоимость 1 к.кв(40 кв.м) на вторичном рынке в среднем подмосковье (от 5 до 20 км от мкад) порядка 140 тыс долл в середине 2008 года (перед кризисом).
* Оценка скорее завышена в пользу 2

Цифры субъективные и их можно обсудить. Но общий смысл такой, что в 2000-2003 годах не было "шквального" роста цен и было вполне реально делать накопления и затем вкладываться в недвижимость. В 2005-2008 годах рост цен на недвижимость существенно опережал рост зарплат и делать накопления было практически бессмысленно, потому что любые накопления постоянно обесценивались в условиях резкого роста цен. Специалисту начального уровня купить квартиру стало примерно в 2 раза сложнее.

При этом:
- увеличивался объем возводимого жилья.
- рост стоимости материалов был меделеннее роста стоимости жилья

Лично я считаю нормальной ситуацию №1, когда специалист начального уровня, при наличии желания и усердия за 5-10 лет гарантированно зарабатывает себе на жилье начального уровня.
И я считаю совершенно ненормальной ситуацию №2, когда специалист начального уровня при всем своем желании не поспевает за "ралли" цен на жилье. При этом с точки зрения экономики ситуация №2 должна быть более удачной для специалиста, поскольку все факторы(рост объемов вовзводимого жилья) были в его пользу, но почему-то обстоятельства сложились с точностью до наоборот.

Я согласен, что увеличение объемов вводимого жилья это хорошо.
Но так же я считаю, что на рынке жилья наблюдается явно выраженная спекулятивная игра на повышение. Причем спекулятивный фактор выражен куда более явно, чем экономический и поэтому для оздоровления ситуации нужно в первую очередь устранить его. И только потом вернуться к поддержке таких экономических факторов как объем возводимого жилья.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  MDY ( Слушатель )
23 ноя 2008 10:54:57


Лично мое мнение: в конце 2007 - начале 2008 был создан запас жирка на время кризиса. Не думаю, что люди, умеющие так разводить остальных, не отличаютя умом.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Болик ( Слушатель )
23 ноя 2008 10:58:48


Не поможет, цена при любых усилиях упадет до уровня платежеспособного спроса. "Жирок" был создан по ценовому ориентиру, но не по финансовому потоку.
Относительно ума - есть подозрение, что у этих людей были очень короткие стратегии.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №65745
Тред №65747 >>