Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,126
14,519
|
MDY ( Слушатель ) |
| 27 дек 2008 00:52:42 |
Тред №73735
новая дискуссия Дискуссия 153Цитата: CrosszzZZ
Да ладно, количество объявлений о продаже только растет. А те кто щас сливается покупали хаты за 10-20 % от стоимости по которой выставляются Показает язык Так что объем предложения растет в строгом соответствии с экономическими законами
Ох, устал я уже лечить дилетантов от недвижки. Ну ладно в последний раз, смотрим Москву, сайт http://www.realprice.ru/:
Видите как вниз растет? Это предложение во Москве за год. Постройте за 90 дней. Вас удивит. По МО, я думаю, сможете построить сами.
To Michail2. Гиперинфляция доллара неизбежна, либо третья мировая война. Вас оба варианта не устроят. Следите за сайтами недвижки, шанс будет только один раз. В конце концов купите избу в дераене 2 км от города - они очень дешево стоят, переселяйтесь сюда, а там решите. Ну или ждите в Канаде обесценивания доллара, и соответственно ваших долгов.
Отредактировано: MDY - 27 дек 2008 01:15:54
ОТВЕТЫ (5)
|
Ghworg ( Слушатель ) |
| 27 дек 2008 12:54:02 |
Цитата: MDY от 27.12.2008 00:52:42
Вы реально утомили с вашей аналитикой-по-линейке.
Цикл постройки - сдачи дома 2-2.5 года (период цикла). Вот статистика циклов предложения с реалпрайса за последние 8 лет в Москве:
Как нетрудно убедиться, КАЖДЫЙ декабрь предложение перед Новым Годом ВСЕГДА падает - либо в рамках полупериода, либо в рамках периода.
Кстати, я специально добавил пару линий, чтобы вы сообразили, какой объем предложения ожидается на рынке весной-осенью 2009 года.
|
|
MDY ( Слушатель ) |
| 27 дек 2008 14:24:21 |
А ваша аналитика не по линейкЕ? Вы линию-то в конце вниз пригните пожалуйств, изучив картинку:Цитата: Ghworg от 27.12.2008 12:54:02
Во первых я опровергал пост, о том что растет предложение. Оно растет?Цитата: Ghworg от 27.12.2008 12:54:02
Во вторых, вы верите что это все будет достроено?
В третьих, сколько кепка оставит квартир для свободного рынка?
Если накроются банковская система - мы будем рассуждать у кого калибр винчестера больше и убойная сила, а не про недвижку и работу. И вряд-ли это все будет происходить с помошью интернета.Цитата: cineproof от 27.12.2008 13:49:55
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 27 дек 2008 19:05:59 |
Цитата: Ghworg от 27.12.2008 12:54:02
Просто для понимания.
1. Цикл постройки-сдачи дома не имеет отношения к периодам роста-спада предложения на Риалпрайсе. Дома строят и сдают непрерывно, а не траншами с периодичностью 2-2.5 года :D.
2. На Риалпрайсе представлена только вторичка. Новострой влияет только на общий тренд графика предложения Риалпрайса поскольку увеличивает общий объём жилфонда и, соответственно, вторичного рынка. Поэтому MDY правильно указал Вам на перспективу загиба этого тренда, если объём новостроя будет продолжать падать.
Теперь о периодах роста-спада предложения. Они связаны с периодом восстановления покупательной способности. После периода интенсивных покупок платежеспособный спрос истощается, на рынке зависают непроданные переоценённые квартиры, время их экспозиции увеличивается. На эти квартиры "наползают" квартиры пришедшие с первички от "котлованных" инвесторов после получения ими прав собственности. На некоторое время на рынке образуется переизбыток свободных квартир, цены стоят или корректируются вниз. Наступает золотое время для альтернативщиков, которых на рынке 80%. Цепочки легко сшиваются, они устойчивы, вопрос только в богатеньких буратино, которые впрыснут первичный кэш, совершая безальтернативные сделки. Поскольку их много не нужно, а благосостояние до последнего времени росло да и ипотека "помогла", то колёсики начинают крутиться и альтернативщики, улучшая жилищные условия, начинают интенсивно выбирать с рынка свободные квартиры. Их избыток быстро превращается в дефицит, богатенькие буратины повышают ставки, замыкается положительная обратная связь роста цен до истощения потенциала буратин. В условиях роста цен на нефть и средних доходов населения этот цикл и занимал в Москве 2-2.5 года.
Что изменилось в 2008г? Вместо роста доходов имеет место их падение. Цены должны последовать за ними в той же пропорции, однако есть два маленьких НО.
1. Объём предлагаемых к продаже свободных квартир пока не растёт. Это медицинский факт и причины его понятны. Котлованные инвесторы (физики и юрики) на периоде вплоть до 2005г слились в 2007 и начале 2008г. Инвесторы-юрики 2006г по большей части так же распродали свои квартиры конечным пользователям. Физики зависли, но сколько их? Авантюрист считает миллион, я не знаю :D. Инвесторы 2007г торчат в недострое, 2008 ещё глубже :D, поэтому вывести квартиры на вторичный рынок не могут. В связи с уменьшением новостроя дальнейшие перспективы не слишком радужные.
2. Есть довольно большое количество "ждунов" карха сидящих в кэше. Ситуация с финансами в мире не сильно располагает к ожиданиям, поэтому "ждуны" будут оказывать поддержку рынку, откупая свободные картиры на локальных минимумах и уменьшая их количество на рынке.
Поэтому, моё ИМХО, цены будут падать, но доходы будут падать быстрее.
ЗЫ Всё написанное выше является откровенной ложью, передёргиванием фактов и подтасовкой.
ЗЗЫ Поскольку следующий раз появлюсь здесь, наверное, нескоро, дела :(, то всех поздравляю с наступающим Новым Годом и желаю вам приобрести желаемые вами квартиры за желаемые цены. Просто не забывайте, что драйвером рынка кроме доходов являются ещё и свободные квартиры.
|
|
Ghworg ( Слушатель ) |
| 29 дек 2008 00:41:55 |
Совершенно согласен с Вами.
Доходы основных покупателей московской недвижки в 2006-2008 УЖЕ упали, потому что ипотека закончилась, при нефти в 35$ нефтянники остаются без бонусов, а чиновникам пилить больше нечего и при дефицитном бюджете особо много метров не выкупишь ;D
В 2006-2008 спрос:
- физ. лица - альтернативы за свои
- физ. лица - альтернативы с ипотекой
- физ. лица за свои
- физ. лица с ипотекой
- инвесторы в 2007-2009
- выкуп городом
В 2006-2008 предложение:
+ застройщики с 2004-2006 г.
+ инвесторы с 2004-2006 г.
+ физ. лица - альтернативы
+ физ. лица - чистые продажи
В 2009 спрос:
- физ. лица - альтернативы за свои
- физ. лица - альтернативы с ипотекой
- физ. лица за свои
- выкуп городом
В 2009 предложение:
+ застройщики с 2006-2008 г.
+ инвесторы с 2006-2008 г.
+ физ. лица - альтернативы
+ физ. лица - чистые продажи
+ физ. лица - ипотечники 2007-2008 г.
Самое главное - то, что недвижка с 2009 г. перестает быть инвестиционным инструментом, дураков вкладывать кэш в падающий актив среди инвесторов нет.
|
|
varivan ( Слушатель ) |
| 29 дек 2008 19:07:15 |
Не совсем уловил, можно попросить поподробнее для понимания?
А куда деваются квартиры альтернативщиков? По идее, одна цепочка с буратиной с кэшем во главе может убрать с рынка только одну квартиру из непроданных переоценных + нововедденых бетонометров.
Альтернативщики сколько с рынка заберут - столько и выставят (в эквиваленте метража).
Т.е., альтернатива - это внутреннее перераспределение РН без влияения на его объем. Объем РН для конечного покупателя снижается при заводе в этот рынок денег (на величину заведенные деньги/цена метра) и растет при вводе нового жилья и выводе денег из РН (по той же формуле: выводимые деньги/цена метра).
Где ошибка?
А куда деваются квартиры альтернативщиков? По идее, одна цепочка с буратиной с кэшем во главе может убрать с рынка только одну квартиру из непроданных переоценных + нововедденых бетонометров.
Альтернативщики сколько с рынка заберут - столько и выставят (в эквиваленте метража).
Т.е., альтернатива - это внутреннее перераспределение РН без влияения на его объем. Объем РН для конечного покупателя снижается при заводе в этот рынок денег (на величину заведенные деньги/цена метра) и растет при вводе нового жилья и выводе денег из РН (по той же формуле: выводимые деньги/цена метра).
Где ошибка?