Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,212
14,519
|
kirzorin ( Слушатель ) |
| 06 фев 2009 05:13:24 |
Тред №85109
новая дискуссия Дискуссия 115
>> В США повышаются ставки по ипотечным кредитам
>>Интересно зачем? Казалось бы чтобы стимулировать спрос на
>> недвижимость надо ставки снижать вслед за федеральной.
>> Затем, что вам ветку надобно читать ...
>> На кой ляд им сейчас стимулировать спрос на недвижимость
>> низкими ставками? Достимулировались уже до того, что хоть
>> какие-нибудь платежи по недвиги получить в "кассу". Да и
>> на какие шиши кредитовать и кто клиенты?
Затем, чтобы «выдавить» средний класс из недвиги перед гипером. Поясню свою точку зрения.
Последствия поднятия кредитных ставок по закладным на домА будут выглядеть – на первый взгляд -как каедза рынку недвиги. Особенно в местах, где с работой туговато. 99% недвиги в СШП покупается в кредит и принадлежит хедж-фондам через CDO. Так как процентная ставка по займу растет – семье будет тяжелее выплачивать дом. Из-за этого даже реально работающая семья уже не сможет позволить себе купить дом, например за 500К, а только за 400К USD. Вырастет спрос на более дешевое жилье. Ынвесторам в недвигу прдется тоже весело: им придется платить БОЛЬШЕ за дома, не выплаченные полностью. Кто-то не сможет платить по повышенной ставке, будет вынужден продать. Здравствуй, дефляция на рынке недвиги. В теории, цены должны вернуться к нормальным (дом в СШП в среднем щас стоит 7-8 годовых доходов семьи, когда нормальное - для НОРМАЛЬНОЙ экономики - значение цены = 3...5 годовых доходов). Так как недвига будет падать, покупать ее никто не будет, сладовательно, рент (т.е. цена на съемное жилье) – пойдет вверх, но только до тех пор, пока не уедут всякие малоимущие иммигранты (кому ищо есть куды свалить) и всякие Н1В-шники. Потом – абсолютная каедза недвиге вместе с экономикой, все воют «ужос-ужос-ужос», банк кредиты под падающую недвигу уже не дает – или дает под 10-12% только тем, кто вносит 20-30% наличными, котовых ни у кого нет...
И вот – бац! Гипер. Что получается? Цены на дома – вверх ракетой. Кто в выигрыше? Те, у кого недвига. Кто в двойном-тройном выигрыше? У кого недвига была куплена В КРЕДИТ как раз перед самым «ужос-ужос-ужос», остальные (кто тупо пересидит дно) – в лучшем случае, останутся «при своих».
На мой взгляд, банкиры хотят оставить дома только тем, кто уж очень достоин иметь свой дом.
За это «достоинство» придется раскошелиться и повыплачивать по закладной ровно столько, сколько вздумается указать банкам.
«Достойные» вынуждены будут затянуть пояса по самое «не балУйся», а «недостойные» будут выкинуты на улицу без копейки денег (т.к. не смогут платить по закладным) и с повешенным на них долгом (в этой ветке неоднократно указывалось, что в СШП недавно был принят закон, по которому уже нельзя просто «бросить ключи на стол» банку).
В случае гипера выигрывают те, кто должен, а не те, у кого сбережения. Чем меньше выигравших – тем больше проигравших, тем проще заставить проигравших работать, и запрячь этих проиигравшик обратно в кредитно-налоговую кабалу.
Фактически, сейчас идет конфликт между должниками и кредиторами.
На уровне государств: СШП vs остальной мир.
На бытовом уровне: должник vs кредитор.
Штаты - должник, и они думают - что выиграют.
Должники - их союзники, кредиторы - враги.
Чтобы набрать союзников (лояльных режиму людей), СШП должны как можно больше людей загнать в долги.
Вот такое мое мнение. Пинайте! Но: аргументированно, предлагайте свои точки зрения/варианты.
PS мессагу эту я продублировал в теме про недвигу , все ответы прошу – туда, не надо эту ветку зафлуживать, и и так тяжело читать (кому надо, сходит в недвигу).
https://glav.su/foru…10520.html
http://glav.su/forum…10520.html
>>Интересно зачем? Казалось бы чтобы стимулировать спрос на
>> недвижимость надо ставки снижать вслед за федеральной.
>> Затем, что вам ветку надобно читать ...
>> На кой ляд им сейчас стимулировать спрос на недвижимость
>> низкими ставками? Достимулировались уже до того, что хоть
>> какие-нибудь платежи по недвиги получить в "кассу". Да и
>> на какие шиши кредитовать и кто клиенты?
Затем, чтобы «выдавить» средний класс из недвиги перед гипером. Поясню свою точку зрения.
Последствия поднятия кредитных ставок по закладным на домА будут выглядеть – на первый взгляд -как каедза рынку недвиги. Особенно в местах, где с работой туговато. 99% недвиги в СШП покупается в кредит и принадлежит хедж-фондам через CDO. Так как процентная ставка по займу растет – семье будет тяжелее выплачивать дом. Из-за этого даже реально работающая семья уже не сможет позволить себе купить дом, например за 500К, а только за 400К USD. Вырастет спрос на более дешевое жилье. Ынвесторам в недвигу прдется тоже весело: им придется платить БОЛЬШЕ за дома, не выплаченные полностью. Кто-то не сможет платить по повышенной ставке, будет вынужден продать. Здравствуй, дефляция на рынке недвиги. В теории, цены должны вернуться к нормальным (дом в СШП в среднем щас стоит 7-8 годовых доходов семьи, когда нормальное - для НОРМАЛЬНОЙ экономики - значение цены = 3...5 годовых доходов). Так как недвига будет падать, покупать ее никто не будет, сладовательно, рент (т.е. цена на съемное жилье) – пойдет вверх, но только до тех пор, пока не уедут всякие малоимущие иммигранты (кому ищо есть куды свалить) и всякие Н1В-шники. Потом – абсолютная каедза недвиге вместе с экономикой, все воют «ужос-ужос-ужос», банк кредиты под падающую недвигу уже не дает – или дает под 10-12% только тем, кто вносит 20-30% наличными, котовых ни у кого нет...
И вот – бац! Гипер. Что получается? Цены на дома – вверх ракетой. Кто в выигрыше? Те, у кого недвига. Кто в двойном-тройном выигрыше? У кого недвига была куплена В КРЕДИТ как раз перед самым «ужос-ужос-ужос», остальные (кто тупо пересидит дно) – в лучшем случае, останутся «при своих».
На мой взгляд, банкиры хотят оставить дома только тем, кто уж очень достоин иметь свой дом.
За это «достоинство» придется раскошелиться и повыплачивать по закладной ровно столько, сколько вздумается указать банкам.
«Достойные» вынуждены будут затянуть пояса по самое «не балУйся», а «недостойные» будут выкинуты на улицу без копейки денег (т.к. не смогут платить по закладным) и с повешенным на них долгом (в этой ветке неоднократно указывалось, что в СШП недавно был принят закон, по которому уже нельзя просто «бросить ключи на стол» банку).
В случае гипера выигрывают те, кто должен, а не те, у кого сбережения. Чем меньше выигравших – тем больше проигравших, тем проще заставить проигравших работать, и запрячь этих проиигравшик обратно в кредитно-налоговую кабалу.
Фактически, сейчас идет конфликт между должниками и кредиторами.
На уровне государств: СШП vs остальной мир.
На бытовом уровне: должник vs кредитор.
Штаты - должник, и они думают - что выиграют.
Должники - их союзники, кредиторы - враги.
Чтобы набрать союзников (лояльных режиму людей), СШП должны как можно больше людей загнать в долги.
Вот такое мое мнение. Пинайте! Но: аргументированно, предлагайте свои точки зрения/варианты.
PS мессагу эту я продублировал в теме про недвигу , все ответы прошу – туда, не надо эту ветку зафлуживать, и и так тяжело читать (кому надо, сходит в недвигу).
https://glav.su/foru…10520.html
http://glav.su/forum…10520.html
Отредактировано: kirzorin - 06 фев 2009 06:20:22
ОТВЕТЫ (1)
|
|
mishka ( Слушатель ) |
| 11 фев 2009 06:31:39 |
Цитата: kirzorin от 06.02.2009 05:13:24
"Затем, чтобы «выдавить» средний класс из недвиги перед гипером."
Сеичас есть программа по которои дают рефинансирование под постоянныи %. Многие ринулись. Фикцированная процентная ставка на уровне 5.5-6 %. Те кто купил дома до 2007 года по плавающеи ставке и у кого задолженность по платежам тоже имеют возможность перефинансировать долг по откорректированнои сегодняшнеи рыночнои цене дома. Конечно там есть подводные камни против спекуляции и т.д.
"Так как недвига будет падать, покупать ее никто не будет, сладовательно, рент (т.е. цена на съемное жилье) – пойдет вверх, но только до тех пор, пока не уедут всякие малоимущие иммигранты (кому ищо есть куды свалить) и всякие Н1В-шники."
Цены на рент при падении цен на недвижимость либо стабильны-небольшие, либо падают в местах где с работои становится хуже, а рент был высоким. Цены как на рент так и на недвижимость коррелируют с рынком занятости в первую очередь, уже затем с инфляциеи. Кстати говоря определение инфляции тоже разное - австрииская школа определяет как избыток денег в економике, а некотые как рост индекса цен. Так вот только при росте индекса цен - не факт что цены на аренду сильно поидут вверх, так как денег на руках будет столько же.
"И вот – бац! Гипер. Что получается? Цены на дома – вверх ракетой. Кто в выигрыше? Те, у кого недвига. Кто в двойном-тройном выигрыше? У кого недвига была куплена В КРЕДИТ как раз перед самым «ужос-ужос-ужос», остальные (кто тупо пересидит дно) – в лучшем случае, останутся «при своих».
"
Вы рассматриваете только один вариант - гипер. Девальвация в 5-6 раз. Но есть и другие варианты:
1. Резкая дефляция.
2. Высокая инфляция, но меньше чем в 5-6 раз. Каким Макаром? Теоретически допустимо что многие обязательства перед населением будут "решены" с помощью их растягивания. Например, как в других странах будут очереди на операции и т.д. С другои стороны, государством может быть введен ценовои лимит на ети услуги (http://appliedphilos…-the-debt/). Т.е. мед. и фарм. компании потеряют жирок. Опять же теоретически ето может значительно уменьшить вероятность гипера.
3. Потом, кто сказал что задумано сразу избавится от всего долга, а не просто его уменьшить до безопасных пределов?
Потом цена на дом подпрыгнет если только у людеи будут деньги покупать за наличку. Кто будет давать ссуду при такои економике? Сколько тогда будет стоить дом? Сегодня болшинство могут осилить примерно 20 %. Возможно что цена домов останется такои же (20 % сегодняшнего кеша в реальном выражении), а то и ниже...
А вот арендная плата за дом - ето уже другои вопрос. В каких то раионах она подскочит, а в более депрессивных понизится. В каких, когда и как - трудно сказать. Народ то мобилен - будет перемещатся туда где лучше. Будет ли проблема неплатажеи за аренду? Скорее всего - да, так что инвесторы тоже должны брать ето в расчет. Плюс ко всему цены на починку дома тоже поднимутся.
Насчет должник - кредитор на уровне стран - c другои ветки.