Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,239 14,519
 

  varivan ( Слушатель )
16 фев 2009 12:44:34

Тред №87191

новая дискуссия Дискуссия  65

Цитата: yannmar
Много (много в масштабах страны), много не надо, надо чтобы они были в нужном месте. Тобишь опять распределение. Например по данным госкомстата на апрель 2008 года. Зарплату от 45 до 75 тыс рублей в месяц получало 2.2% работников, а зарплату более 75 тыс рублей в месяц получало 1.2% работников, допустим что с этими зп уже можно скопить приличную сумму или обслуживать нехилый кредит. Т.е. такие зарплаты получает примерно 2-3 млн человек. В масштабах всей страны это крохи, а если предположить что они все проживают в городе Москве, то это четверть населения города. Т.е. очень даже не мало.

***

Вот а теперь их всех поместите в горда миллионеры, а большую часть прямо в Москву. Ну и нормально получится.



Известно, что от того как считать, кардинально меняются выводыУлыбающийся
Берем ВСЕ имеющиеся деньги в стране (агрегат М2): примерно 14 трлн.
Берем все имеющися кв м: 50млн квартир * 52 кв. м = 2,6млрд кв.м

Проверяем: 140 млн жителей, по 20 кв. м на человека: = 2,8 млрд кв. м.

Теперь, если предположить, что все выпущенные деньги выпущены под рынок недвижимости, то стоимость 1 кв м = 14 трлн/ 2,8 млрд = 5 тыс руб / кв м.

Бред? Выглядит бредом. А ведь кроме недвижухи есть масса другого товара и услуг, которые должны обслуживаться денежной массой.

Таким образом, цена в прямую будет определена объемом денег, который будет обслуживать рынок недвижимости. Сейчас рынок никак не 50 млн квартир, а всего 55 тыс (для москвы, по данным www.mail.ru, раздел недвижимость).

Объем денег, который крутится на этом рынке, по моей оценке отрицательный (кредиты). Поэтому рынка у нас нет. Вообщем то его и не было - был рынок инвестиций, который сдох с началом кризиса.

Так что тут вопрос даже не в справедливой стоимости кв м (она существует только при наличии рынка), а в том, что рынок надо с нуля строить. И какие там будут уровни - вопрос далеко не однозначный. Не удивлюсь, если на начльных этапах мы посетим и 99 год по уровню цен.
Отредактировано: varivan - 16 фев 2009 13:08:54
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (5)
 
 
  yannmar ( Слушатель )
16 фев 2009 15:06:22


Ага. Извините, но оно и есть бред.
Вы не забывайте что один и тотже конкретный рубль может поучаствовать не в одной сотне сделок за год.

Ну вот хороший пример это всякие там альтернативы на РН.
Вот есть однушка 40. кв метров за 4 млн,
Двушка 60. кв метров за 6 млн
И 3-ка 80. кв метров за 8 млн.

Т.е. 100 тыс. за кв метр.

У всех есть хозяева, все хотят улучшить свои условия, а владелец трёшки он на ПМЖ в Канаду уезжает.

И вот сначала продают однушку за 4 млн, докладывают 2 млн. и покупают двушку. Бывший владелец двушки докладывает ещё 2 млн. и покупает трёшку.
Ну а бывший владелец трёшки на все покупает долларов и следует по маршруту чемодан-вокзал-торонто.

Как вы могли заметить первоначальные 4 млн, поучаствовали в 4-х сделках,
Все 8 млн, поучаствовали как минимум в 2-х сделках.

Ну и ещё раз: исходя же из ваших рассуждений, эти квартиры могли быть проданы всеголишь за 8 млн (это типа денежная масса) / (40 + 60 + 80)
= 44 тыс. за кв. метр, но нет их продавали-покупали по 100 тыс. за метр.

Т.е без знания во скольких сделках типичный рубль участвует в течении некоторого срока (тобишь скорости оборачиваемости чтоли), никаких выводов о "правильных" ценах делать исходя из объёма ден. массы нельзя.



Извините, но это тоже звучит как минимум странно "отрицателный объём денег который крутится на рынке". Он принципиально не может быть отрицательным. Минимум - нулевым, что означает, что никакие сделки не проходят.



1. Рынок может давать оценку "справедливой" стоимости, а так она и без рынка вполне себе существет.

2. Что касается уровня цен 99 года. Тут давно ведутся баталии будут цены падать - не будут, если вы помните участник форума Из_Кирова, ещё до падения цен высказывал такое утверждение: цены будут падать если страну накроет кризис (вольный пересказ). И он был прав. Более того если бы цены начали падать просто так, то это тоже бы спровоцировало кризис (у строителей бы начались проблемы, и далее расползлись в остальные сектора экономики). Т.е. не так и важно что первично, а что вторично, просто эти явления ходят парой как мы с Тамарой.

Так что если считаете, что цены посетят уровень 99-года, то годовтесь к Жо-пе масштабов минимум 98-го.

Я же склоняюсь к мысли, что если удастся купировать проблемы в российской экономике, то окажутся правы те кто говорил, что номинальные цены будут стоять, а реальные падать за счёт инфляции.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Просто инвестор ( Слушатель )
16 фев 2009 15:50:40


А если цены упадут всего лишь на 60% и вернутся всего лишь в 2005 год, готовится к "Жо-пе масштабов минимум 2005" ?
Ну так я тебя обрадую - вот она "Ж-па масштаба 2005" нефть ниже полтинника, 35 рублей за бакс.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  varivan ( Слушатель )
16 фев 2009 16:54:58


А вы подумайте, что если один рубль участвует в нескольких сделках, то и один кв метр так же участвует в нескольких сделках. В качестве помощи в размышлениях что такое деньги, что такое их обеспеченность и как формируются курсы чего угодно к чему угодно, а так же сколько РЕАЛЬНО стоит удав в попугаях, вам сильно помогут материалы данного сайта, вынесенные в фак и статьи.

Обеспеченность валюты не зависит от скорости оборота денежных средств, а зависит лишь от объема эмитированной валюты и кол-ва объектов, находящихся на рынке. Если же в этом уравнении одна часть начинает крутится быстрее чем другая, то это означает, что часть объектов (или валюты) с рынка выводится - только и всего.
Именно это и было у нас на РН недвижимости в последнии годы: валюты прибывало, следовательно цена росла. И происходит сейчас - всю валюту оттуда вытащили.

Именно об том и был мой пост - что если считать всю недвигу в России как рыночную и подлежащую продаже (что делалось ранее, при попытке рассчитать дефицит/профицит), то верхняя граница цены - 5 тыс/м

И о том, что пока даже идей нет, где может быть дно.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  yannmar ( Слушатель )
16 фев 2009 17:36:13


Ну что касается фака. Могу вам дать встречную рекомендацию: ознакомтся с чем-нибудь посеръёзнее чем статьи с данного сайтайта и фак, книжку чтоли какую по эконометрике почитайте. На этом вопрос посыла друг друга куда по-дальше предлагаю закрыть.



Перечитал три раза. При чём тут обеспеченность валюты не понял. Ладно пусть будет обеспеченность.

Вобщем, обеспеченность-то может и не зависит от скорости оборота денежных средств, а вот цена - в полный рост. Зависит тобишь цена. Тут даже не надо читать про эконометрику чтобы понять. Достаточно представить что цены на РН зафиксировались, а денег у покупателей стало меньше, но объём сделок можно сохранить на прежднем выском уровне, за счёт составления более длинных цепочек,
т.е. каждому участнику длинной цепочки придётся доложить своих денег меньше, чем в случае короткой цепочки, и такие суммы покупателям окажутся вполне посилам.

Удлинение цепочек - это и есть по сути ускорениее оборота денежных средств.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  cineproof ( Слушатель )
16 фев 2009 23:18:25


Рынок - это когда продаются и покупаются СВОБОДНЫЕ квартиры. Без всяких цепочек и обременений...
А цепочки - это не ускорение оборота, а БАРТЕРНЫЕ операции, не имеющие к рынку никакого отношения.
Они приняли у нас такой масштаб потому лишь, что на рынке не было настоящих денег - деньги всё время обесценивались, так как скорость поступления свободных квартир на рынок была гораздо меньше скорости поступления денег на этот рынок.
Сейчас полным ходом идет обратный процесс - на рынке всё больше и больше СВОБОДНЫХ квартир и всё больше желающих продать свои хаты за ДЕНЬГИ, а не обменять на большую, меньшую или в другом районе...
А денег все меньше и меньше...
И если долларов становится физически меньше в стране - надо отдать в следующие 5 лет 500 миллиардов! при полном отсутствии внешнего ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИЯ, то рублей становится хоть и не меньше, но их скорость прибытия на рынок всё равно меньше скорости появления СВОБОДНЫХ квартир. А если ЦБ РФ не будет сильно девальвировать рубль, то и в рублях будем СИЛЬНО падать.
И падать будем доооолго-дооолго. Пока не упремся в реальный платежеспособный и массовый РУБЛЕВЫЙ спрос. А до него еще очень далеко...
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №87190
Тред №87192 >>