Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,258
14,519
|
денис_dd3690 ( Слушатель ) |
| 19 фев 2009 17:02:45 |
Тред №88169
новая дискуссия Дискуссия 85Цитата: barracuda
за точно такое же высказывание меня вчера чуть на виселице не кастрировали
Быстро вы переобуваетесь ребята
гыгы...тут народ утончённый, эмоциональный и экономически-грамотный, для него важно "высказывание в контексте".
Сам порой получаю минусы за то что где-то слово-два недосказал в итоге меня поняли большинством совсем не так как я хотел быть понят.
----------------------------------------------
Сограждане. У меня печальные мысли, опровержения которым найти не могу. Делюсь:
Вот вроде аналитики приводят рассчёт за рассчётом на сколько должна подешеветь недвижка привязывая цены бетонометров к золоту, нефти глядя на прошлые десятилетия цен. Отсюда предсказывают падения на 58%,100%,500%...
А вот если рассмотреть портрет владельца лишнего жилья, что мы имеем. Давайте попробовать понять, а вылезет ли всё это лишнее жильё на рынок?Итак категории:
1)Человек обеспечен жильём. Даже для своих детей жилья хватает. Приваливает наследство в виде квартиры от неожиданно умершего родственника.
Доля таких людей на рынке допустим - 10%
Какова вероятность реализации этого жилья?
50/50 что семья обеспеченная. Если обеспеченная то если и будут реализовывать то только на пике цен чтобы купить себе что-то в таун-хаузе или за границей.Т.е они в игре на понижение не учавствуют.
Необеспеченная семья тоже сомневаюсь что будет продавать квартиру не зная что делать с деньгами, даже ДЕНЬЖИЩАМИ...тут останется боольше чем на хлеб и сметану.Даже скорее всего понимая, что купить квартиру для детей они не смогут никогда, они её оставят детям на будущее,а пока будут сдавать в аренду и на эи деньги жить.
2) Ипотечники, горе-ипотечники залезшие в неё 2006-2008. Единицы смогут справиться с падением зарплат и погашением долгов, остальные будут продавать квартиры через банки. А банки по рыночной цене (но они спешат!). Т.е на понижение рынка оказывают влияние.В тоже время после того как ипотечники расквитаются с долгами и подзаработают - они начнут создавать СПРОС. Оцениваем эту категорию как 10%
3) Ипотечники, купившие жильё в 2006-2008 с целью перепродажи дороже потом. Этих,думаю 5%. И вот они будут сильно стараться слить недвижку даже ниже рынка лишь бы слить поскорее.Т.к рынок недвижки инвестиций ближайшие годы не принесёт.Вот они будут опускать рынок.
4) Инвесторы купившие хаты на выведенные с ФР деньги. Таких процентов 40%.Для них трейдинг - способ жизни, поэтому переставший расти рынок недвижки для них словно остановившаяся кровь.Срочно нужно выкачивать средства из дедвижки и переводить в растущие рынки ФР/валюты/золото. ВОт эти будут активно сливать, возможно даже ниже цены покупки.
Замороженные в бетоне деньги им не нужны. Или же новомодная стратегия - продал сегодня, а через пол года купит на эти деньги больше метров. Т.е временно уходя в ПРЕДЛОЖЕНИЕ, он возвращается потом с СПРОС-ом.
5) Ещё 20%.Обеспеченные граждане, не инветоры по натуре, но имеющие достаточно сбережений- купили хату на кэш для сохранения всего нажитого непосильным трудом. Чтож, рынок не растёт уже. Но жильё пригодится их потомкам, деньги на существование у них есть, поэтому нужны продавать нету. В любом случае они понимают, что лет через 10 упавшие цены на недвижку снова начнут расти. Они в игре на понижение не играют.
6)Оставшиеся 15%. Это те кто прибежал на лохотрон в спешке и схватил то на что хватило - неликвид, дальнее подмосковье,Урюпинск. Схватили лишь бы что. Т.е для собственного проживания купленное жильё им абсолютно не нужно. Обязательно будут продавать чтобы уйти в кэш или обменяться на что-то где будут жить. Тоже учавствуют в игре на понижение, правда нужда не острая.
Вот оценил я всё это и делаю вывод, что как бы нам не хотелось падения жилья в 2-3 раза,но реально ведь не так много людей жаждущих поскорее избавиться от бетона (всего 50% которым нужна именно продажа и поскорее). Что делать с огромной денежной котлетой после сделки?Надо чётко понимать для чего ему эти деньги, и если потратить их человек не может, то будет ли он продавать золотые бетонометры за фантики?
Короче, немного пессимистичный взгляд. Пробую смотреть объективно. Буду рад любым разубеждениям.
Могут ли эти 50% владельцев лишнего жилья обрушить недвижимость многократно?!
Отредактировано: денис - 19 фев 2009 17:08:49
ОТВЕТЫ (7)
|
York ( Слушатель ) |
| 19 фев 2009 19:53:58 |
Цитата: денис от 19.02.2009 17:02:45
Денис, Ваши расчёты гроша ломаного не стоят. Все цифры - это только Ваши догадки, на них никаких выводов делать нельзя, т.к. мы не можем вообще определить насколько они соответствуют реальности. Если Вы хотете сделать пессиместическую оценку, надо брать доступную статистику и пытаться сделать расчёты на её основании, при этом, допущения должны быть полностью основаны на имеющихся данных. Например, число жителей в городе 1 млн, сколько семей, если этих цифр нет в статистике? Допустим, 0.5 млн (или даже больше, смотря во сколько мы оцениваем число семей из 1 человека), это пессиместическая оценка (или оптимистическая, смотря что считаем).
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 19 фев 2009 21:01:51 |
Цитата: York от 19.02.2009 19:53:58
Небольшой пример на заметку, в том числе и Денису. За 2007-2008-й в Москве выдано 19736+18626 договоров ипотеки. Как мы знаем по статистике ЦБ, порядка 60% из них выдавались в валюте. Итого, не сложно прикинуть, что только по результатам последних 2-х лет в зоне непосредственного риска находятся 23 тыс хат чисто из-за курсовых проблем. Мне можно возразить, что не у всех возникнут такие проблемы. Отвечаю - они УЖЕ возникли, и даже у тех, кто может платить, при падении цены до уровня 2007-го (оптимистичный сценарий) будет абсурдная ситуация с платежами.
И это лишь потенциал по одному пункту. И это не мены, это будут чистые продажи. Поэтому ниже уровней 2007-го в рублях и долларах будет пропасть и/или обрушение значительной части банковской системы.
|
|
sir66 ( Слушатель ) |
| 19 фев 2009 22:15:02 |
Цитата: Vlad_R от 19.02.2009 21:01:51
Во первых, несколько миллиардов баксов московскую банковскую систему не обрушат. Во вторых, есть еще запас из за того, что все таки ипотечный кредит берется не на всю стоимость квартиры, а на ее часть. Вроде у нас начальный взнос был минимум 20%, но многие ведь вносили больше. Так что массовые мажин колы начнутся при ценах явно ниже 3000 за квадрат, да и то не факт. Ну а то что кто то платить не сможет по графику это к цене квартир отношения не имеет.
|
|
lenta.вру ( Слушатель ) |
| 19 фев 2009 22:56:42 |
Цитата: sir66 от 19.02.2009 22:15:02
я бы с вами согласился если бы увы не был здесь
квартира под ипотеку принадлежит банку до конца выплаты кредита, сумма платежа роли не играет !!!
Москва реально влетела из-за нереальных цен и именно на недвигу.
смотрите на снижение высоты супер башни
кепка реалько говорил что снижения не будет.
сейчас его замы вякают.
без вариантов что квартиры в Москве завалятся с учетом новостей что в Москве строить не рентабельно
АУ 12 часов для инфы
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 19 фев 2009 23:36:22 |
Цитата: sir66 от 19.02.2009 22:15:02
Что-то Вы смешали все в одну кучу. По пунктам:
1. Банк - не благотворительная организация, она должна бабло отбивать, зарплаты платить, бонусы иногда, чтобы народ не разбежался. И вот теперь образуется кассовый разрыв, стоимость активов на балансе (те же бетонометры) падает ниже пассивов. Кто его будет закрывать? А закрывать нужно немедленно, иначе инфа в прессе - изьятие средств, закрытие на него лимитов и привет. Для этого, собственно, ЦБ и дал всем банкам целенаправленно заработать на девальвации (инсайд плюс доступный кредит). Итог: и несколько млрд вполне достаточно, чтобы обвалить систему, подверженную кассовым разрывам.
2. Запас говорите? А про кредиты без первоначального взноса уже забыли? Тот запас, что был - пойдет заложником рыночной коньюнктуры, поэтому ипотечнику, выброшенному на улицу уже не на что будет купить себе альтернативу.
3. Может маржины будут и на 3000$ за квадрат, только банкам нужно еще по этой цене реализовывать залоги. А где они столько покупателей-то найдут? Обращаю внимание: чистые продажи, и в условиях будет - по любой цене. Поэтому будут оттягивать конец до упора. И не дай бог в прессу просочится инфа о реальном положении дел.
Итого. Тут пример разбирался недавно с г-жой Трафимовой. Она покупала в НАЧАЛЕ 2007-го, и взнос у нее был 28%. Вроде бы в "зону риска" не попадала по Вашим данным. Ну так вот даже при таких условиях ее ежемесячный платеж сейчас составляет 1.5к, или где-то 52к рублей в нынешних ценах. Продать ее квартиру за 195к баксов нереально даже сейчас, в лучшем случае она останется без долгов и с деньгами, которых ни на какую недвижку не хватит.
Короче, - это лавина, устойчивость которой тает на глазах. И государство сейчас устраивает не принудительный спуск по секторам, то бишь санацию плохих активов, а вбивает колышки, надеясь ее этим удержать. К сожалению, проблема действительно очень серьезна.
|
|
Serg_Piter ( Слушатель ) |
| 20 фев 2009 10:29:40 |
Цитата: денис от 19.02.2009 17:02:45
Ваша ошибка в том, что Вы рассматриваете только прямые продажи с целью выхода в кэш. Большинство сделок на рынке - обмены, либо обмены с доплатой, которые не прекратятся ни при каких кризисах, так как люди рождаются, умирают, женятся, разводятся, да и просто кто-то улучшает свои жилищные условия. Для любого обмена нужно найти покупателя на свою квартиру, а по завышенной цене никто покупать не будет. Так что рынок худо-бедно функционирует, каждый смотрит на других, и пытается продать свое по цене близкой к той, по которой продают другие.
|
|
денис_dd3690 ( Слушатель ) |
| 20 фев 2009 11:20:27 |
Сергей, молодца!
Действительно, альтернативщики будут создавать ажиотаж "предложения". Правда они не будут инициаторами понижения, скорее будут ровняться на избавляющихся от метров инвесторов.
Вчера тут один форумчанин запостил хорошую мысль, попробую её развить.
Госсударство обещало помочь строителям. Но как видно с бюджетом при нынешних ценах на нефть не всё так здорово, так что спасать их скорее всего не будут, а предложат (уже предложили) выкупить сотни тысяч метров по оптовым ценам ниже чем на ноябрьском ацкционе, где продали 376тыс.кв.м в Москве и Подмосковье. Так вот, а денех всё-равно нет. Продажи фирм скромные, импортёры вообще сидят в джопе значит налоговых поступлений всё меньше и меньше.
Это может подтолкнуть правительство к очень правильному решению - введению налога на излишки жилья. Причём, скрыть лишнее жильё не так уж и легко,сами понимаете...
Ждём.
Возможно правительство намекая пол года назад о прогнозах введения такого налога дало сигнал "своим",а теперь ведут обратный отсчёт.Когда друзья избавятся от жгущего ляжку бетона, будут принимать.