Тред №89288

Цитата: and-y от 25.02.2009 09:20:16
Прогноз авантюриста давно там, но он хоть как-то обосновывал свои заключения. На основании чего Вы, ув. Влад-Р говорите о 2.5-3, а не
о 15-17 или 1-2? Вам так кажется?

Цитата: and-y от 25.02.2009 09:20:16

 

Да это всё гадалки!
Невозможно просчитать количество инвестиционного жилья,процент инвесторов которому нужно выводить бабло из бетона кровь из носу(з/п упала жрать нечего, ипотека и кредиты поджимают и.т.п). Поэтому тренд будет понижательным, но темпы оценить сложно.Может быть год будет по -1% в неделю, а потом резко -50% под следующий новый год.
Тут больше зависит от застройщиков. Их долги растут, долги в основном валютные, значит чем ниже курс рубля тем им больше платить. Сейчас ещё остаточная волна ипотечников бегает по рынку с кредитами одобренными летом.
Вообще,как уже обсуждалось, единственное что подтолкнёт избавляться от лишних метров обеспеченных и упёртых арендодателей - это введение налога, соизмеримого с арендой.
Самый гуманный способ назначения налога считаю, 33м2 на человека не облагается налогом(это как раз площадь однушки на одного). Социальная норма для семей 18м2 на человека, а так на двоих уже 66м2.

• +0.00 / 0

Цитата: денис от 25.02.2009 10:31:45
Самый гуманный способ назначения налога считаю, 33м2 на человека не облагается налогом(это как раз площадь однушки на одного). Социальная норма для семей 18м2 на человека, а так на двоих уже 66м2.

Цитата: денис от 25.02.2009 10:31:45

 

Отличная идея.
Но еще было бы не лишним брать повышенный налог с жилья, в котором собственник не прописан.
Одно дело, когда человек покупает лишние метры на перспективу рождения ребенка(срок до 5 лет). И совсем другое дело, когда он берет вторую квартиру для инвестиционных целей, для детей на вырост, для заработка в виде аренды и т.п.

• +0.00 / 0

Цитата: денис от 25.02.2009 10:31:45
Да это всё гадалки!
Невозможно просчитать количество инвестиционного жилья,процент инвесторов которому нужно выводить бабло из бетона кровь из носу(з/п упала жрать нечего, ипотека и кредиты поджимают и.т.п). Поэтому тренд будет понижательным, но темпы оценить сложно.Может быть год будет по -1% в неделю, а потом резко -50% под следующий новый год...

Цитата: денис от 25.02.2009 10:31:45

 

Свои рассчеты я делал по Москве. Всю кухню выкладывал в отдельной ветке здесь на форуме. Обсуждали все в прошлом году и не раз и на этой ветке. 2.5-3 среднедушевых дохода в Мск - равновесная цена, была таковой до "доступной ипотеки". Для 2009-го в первом приближении составит 90-95 тыс руб. за м2.

Подойдем с другой стороны. Для Дмитрия Овсянникова сделал специально рассчет на стагирите. В текущих условиях безрисковый доход семьи в Мск 50-60к рублей в месяц. Т.е. ипотечные платежи должны быть в пределах 30к рублей, чтобы кредит был малорисковым.

Итого при текущих ставках с минимальными рисками банки смогут выдавать 1.5-2 млн рублей жилкредита. Если посмотрим, то эконом однушки 35-37 м2 при 90-95к рублей за м2 возвращаются в категорию 3.15-3.5 млн, т.е. снизу вполне смогут поддерживаться ипотечниками (2 млн плюс 1-1.5 первоначальный взнос).

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 25.02.2009 21:53:27
Свои рассчеты я делал по Москве. Всю кухню выкладывал в отдельной ветке здесь на форуме. Обсуждали все в прошлом году и не раз и на этой ветке. 2.5-3 среднедушевых дохода в Мск - равновесная цена, была таковой до "доступной ипотеки". Для 2009-го в первом приближении составит 90-95 тыс руб. за м2.

Подойдем с другой стороны. Для Дмитрия Овсянникова сделал специально рассчет на стагирите. В текущих условиях безрисковый доход семьи в Мск 50-60к рублей в месяц. Т.е. ипотечные платежи должны быть в пределах 30к рублей, чтобы кредит был малорисковым.

Итого при текущих ставках с минимальными рисками банки смогут выдавать 1.5-2 млн рублей жилкредита. Если посмотрим, то эконом однушки 35-37 м2 при 90-95к рублей за м2 возвращаются в категорию 3.15-3.5 млн, т.е. снизу вполне смогут поддерживаться ипотечниками (2 млн плюс 1-1.5 первоначальный взнос).

Цитата: Vlad_R от 25.02.2009 21:53:27

 

Подход у Вас какой-то интересный. Вы по-прежнему полагаете, что каждый разумный человек появившуюся у него лишнюю копеечку тут же побежит вкладывать в бетон. Ну, тогда расчет действительно правильным будет, с определенной погрешностью, конечно. А мне вот кажется, что таковая стратегия была разумной в период безостановочного роста, недвижимость покупали даже те, кому она и не нужна была, всем хотелось сберечь и приумножить. А вот сейчас, покупая бетон, вряд ли удастся сберечь, не говоря уж о том чтобы преумножить. И после пары лет падения народ будет просто шарахаться от недвижимости, а покупать станет только если совсем уж прижало, потом с болью в сердце наблюдая как обесцениваются потом и кровью заработанные деньги в бетоне. В Японии так уже было. А словом "ипотека" будут пугать детишек, ибо в разумении обывателя оно станет синонимом понятия "раб на галерах".

• +0.00 / 0

Цитата: Serg_Piter от 26.02.2009 11:38:07
Подход у Вас какой-то интересный. Вы по-прежнему полагаете, что каждый разумный человек появившуюся у него лишнюю копеечку тут же побежит вкладывать в бетон. Ну, тогда расчет действительно правильным будет, с определенной погрешностью, конечно. А мне вот кажется, что таковая стратегия была разумной в период безостановочного роста, недвижимость покупали даже те, кому она и не нужна была, всем хотелось сберечь и приумножить. А вот сейчас, покупая бетон, вряд ли удастся сберечь, не говоря уж о том чтобы преумножить. И после пары лет падения народ будет просто шарахаться от недвижимости, а покупать станет только если совсем уж прижало, потом с болью в сердце наблюдая как обесцениваются потом и кровью заработанные деньги в бетоне. В Японии так уже было. А словом "ипотека" будут пугать детишек, ибо в разумении обывателя оно станет синонимом понятия "раб на галерах".

Цитата: Serg_Piter от 26.02.2009 11:38:07

 

Ссылку на модель, которой придерживаюсь, я уже давал, если интересно - почитайте. Данные все - из открытых источников, можете сами найти. Основная идея вполне тривиальна: цена на рынке есть результат того, как денежный поток/обьем в недвижку удовлетворяется обьемом предложения.

При этом денежный поток в недвижку (в этом регионе) зависит от:
1. Обьема доходов населения (в этом регионе).
2. Доли средств от этого обьема, направляемых на приобретение недвижимости (в этом регионе)
3. Обьема заемных средств, предоставляемых на приобретение недвижимости.

Данные по 1. и 2. предоставляет Росстат/Мосстат. Данные 3. предоставляет ЦБ с задержкой в пару месяцев. Из сказанного видно, что "интерес к недвижимости", а точнее "платежеспособный интерес к недвижимости", определяется пунктом 2. Как пример, в спокойные неинвестиционные 2000-2001 годы это было 2.4-2.7% по Москве, в это же время в среднем по РФ 1.2 (2000) и 1.8 (2002), т.е. в регионах платежеспособного интереса к приобретению недвижки практически не было.

Теперь его создали искусственно за счет "доступной ипотеки". И хорошо бы уже учитывать такой региональный керри-трейд в Москву и область. Это одна из причин того, ИМХО, что Москва не может упасть, пока сильнее не упадут регионы.

• +0.00 / 0