Тред №93970

Цитата: varivan от 16.03.2009 15:06:25

• реального, хоть сколько нибудь значимого, падения не было. Большинство квартир за период доступной истории (или с сентября, если такая история доступна) в рублях подешевела максимум до 10%. Многие просто не меняли цену
  

Цитата: varivan от 16.03.2009 15:06:25

 

Согласен лишь отчасти.
Дело в том, что квартиры с большой историей означают, что их хозяева никуда не спешат. Цену они опускают крайне неохотно, но и шансов продать у них никаких.
Следить нужно как раз за квартирами, у которых история продаж минимальна.
Могу сказать, что летом внимательно следил за Новокосино. Двушка в хороших домах (панель от 16 этажей, кирпич от 9) в лучшем случае стоила 6.5 млн. Сегодня видел неплохой вариант за 5 млн.
Хотя есть кадры, которые по-прежнему предлагают цену 6.5 млн. Любят рассказывать сказки про то, что Новокосино - это Москва и что уже начали копать метро. Хотя на той же вики написано, что сдача в эксплуатацию ожидается в лучшем случае в 2011 году. А учитывая, что сейчас кризис, срок может и затянуться.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 16.03.2009 15:06:25
Следующий уровень поддержки, оно же "почти" дно - 50 тыс руб/квадрат.

Цитата: varivan от 16.03.2009 15:06:25

 

А чего не 150 тыс руб/квадрат?
Уже 1000+ раз сказали - нет у народа денег И НЕБЫЛО НИКОГДА!
А сейчас инвесторам недвижка не интересна. И не интересна будет еще лет 5 точно. А там выяснится, что она уже вообще больше не интересна.

PS. Ну представьте что в 1985 году сказали бы что телевизоры с ЭЛТ, цветные, не интересны. И покупать их по 5-8 средних з/п за штуку с целью продать через 10 за в два-три раза дороже смысла не имеет, хотя и рост з/п в конце 80-х был мама не горюй

• +0.00 / 0

Цитата: 1foot от 16.03.2009 15:50:21
А чего не 150 тыс руб/квадрат?
Уже 1000+ раз сказали - нет у народа денег И НЕБЫЛО НИКОГДА!
А сейчас инвесторам недвижка не интересна. И не интересна будет еще лет 5 точно. А там выяснится, что она уже вообще больше не интересна.

Цитата: 1foot от 16.03.2009 15:50:21

 

Вы знаете, вопрос в том, какими категориями оперировать. Вы - оперируете категориями веры. Вы верите что у народа денег нет. Я верю, что деньги есть, но мало. Рылторы верят в то что денег у народа немеряно, просто они их зажали.

Ни одна из наших вер никакого отношения к реальности не имеет.

Реальность же в том, что с 1999 по 2004, согласно, безусловно не точному индексу - сделки шли на уровнях от 20 до 50 тыс квадрат. Рост в 250% за 5 лет, что составляет около 20% в год (сложный %).
В этот период не было нефтяных пузырей, безумной импотеки и дешевых забугорных кредитов. По крайней мере, не было в таких объемах как сейчас.

Исходя из этого, я делаю предположение на тех данных, которые мне доступны: в 2004 году уровень был 40-50 тыс/кв м. И этот уровень был подкреплен спросом.
Но, по сравнению с тем временем, необходимо сделать несколько корректировок:
1) 4 года отработала инфляция
2) тогда это был уровень цен в растущей экономике, сейчас - кризис. Значит тогда уровень был завышен, по сравнению с целью сейчас
3) тогда был "отложенный спрос", сейчас "отложенные продажи" (ипотека)

мне думается (здесь уже категории ощущений - верить или нет - дело ваше), что эти факторы взаимокомпенсируют друг друга.

Проверяем: цена кв/м примерно равна месячному доходу в регионе.  Дает примерно те же цифры 40-50 тыс руб для москвы +/- 20%

Т.е. целевой уровень примерно ясен +/- 40% погрешности с доверительной вероятностью 95%.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 16.03.2009 16:57:16
Исходя из этого, я делаю предположение на тех данных, которые мне доступны: в 2004 году уровень был 40-50 тыс/кв м. И этот уровень был подкреплен спросом.
Но, по сравнению с тем временем, необходимо сделать несколько корректировок:
1) 4 года отработала инфляция
2) тогда это был уровень цен в растущей экономике, сейчас - кризис. Значит тогда уровень был завышен, по сравнению с целью сейчас
3) тогда был "отложенный спрос", сейчас "отложенные продажи" (ипотека)

Проверяем: цена кв/м примерно равна месячному доходу в регионе.  Дает примерно те же цифры 40-50 тыс руб для москвы +/- 20%

Т.е. целевой уровень примерно ясен +/- 40% погрешности с доверительной вероятностью 95%.

Цитата: varivan от 16.03.2009 16:57:16

 

Поставил Вам +3, потому как склоне согласиться с Вашим мнением.

Поставил вам АУ.

Спасибо ! Я как раз про это вспомнил и лез редактировать

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 16.03.2009 16:57:16
Вы - оперируете категориями веры.

Цитата: varivan от 16.03.2009 16:57:16

 

О нет! Я атеист, по определению. 100% атеист. Вера это отсутствие знаний.
Я не верю, я знаю, что у народа денег никогда не было, ну побойтесь Бога - откуда у народа деньги?
Ну вот откуда??? При средней з/п в 12-15 тыр. А медианной так вообще в 10 тыр.
Вы понимаете, что это означает? Или просто верите в то, что у народа есть деньги?
А означает это то, что как минимум 51% населения РФ имеет доход до 10 тыр в месяц.
Даже если его 100% откладывать то за последние 10 лет (а пять лет назад средняя з/п была ни 12 тыр, 6-8) можно теоретически накопить 10х12х10=1,2лимона. А практически накопления 51% населения РФ это кредит на ближайшие 2-3-5 лет. Т.е. минус!!!
Еще 40 процентов имеют накопления от 0 до тех самых 700 тыр.
Ну и у 10 процентов действительно есть деньги, но вот этим 10% недвижка не нужна.

К тому же прошу не забывать что в РФ на 49М семей 59М квартир
Конечно, я согласен, что львиная доля из этих пустующих квартир за Садовым кольцом
Я даже согласен с тем, что 50% этих квартир вообще не в городах….


…у меня такое ощущение, что я доказываю Вам, что если с самолета летящего на высоте 1 км. одновременно бросить двухпудовую гирю и килограммовую то на Землю они упадут одновременно (если пренебречь сопротивлением воздуха). Я знаю. А Вы все еще верите…

• +0.00 / 0

Какая интересная дискуссия.

Цитата: 1foot от 16.03.2009 22:16:55

Цитата: varivan от 16.03.2009 16:57:16
Вы знаете, вопрос в том, какими категориями оперировать. Вы - оперируете категориями веры.

Цитата: varivan от 16.03.2009 16:57:16

 

О нет! Я атеист, по определению. 100% атеист. Вера это отсутствие знаний.

Цитата: 1foot от 16.03.2009 22:16:55

 

Вера, это не знание, не отсутствие знаний, и, даже, не истина. Это ВЕРА
И в этом контексте varivan прав. Тут только субъективное мнение.
(далее, ниже, тоже только моё субъективное мнение)

Цитата: 1foot от 16.03.2009 22:16:55
Я не верю, я знаю, что у народа денег никогда не было, ну побойтесь Бога - откуда у народа деньги?
Ну вот откуда??? При средней з/п в 12-15 тыр. А медианной так вообще в 10 тыр.
Вы понимаете, что это означает? Или просто верите в то, что у народа есть деньги?

Цитата: 1foot от 16.03.2009 22:16:55

 

Не важно, истина это или ложь - утверждение, что у народа есть деньги/нет денег
Важно то, что продаваны ВЕРЯТ в то, что эти деньги у народа есть.
Вот когда до основной массы этих баранов продаванов дойдет, что денег нет и их реально "вдели" те, кто был снизу пирамиды и "слился" годом ранее, тогда и прольются их слёзы. И будет это Ниагара

• +0.00 / 0

Цитата: 1foot от 16.03.2009 22:16:55
О нет! Я атеист, по определению. 100% атеист. Вера это отсутствие знаний.
Я не верю, я знаю, что у народа денег никогда не было, ну побойтесь Бога - откуда у народа деньги?
Ну вот откуда??? При средней з/п в 12-15 тыр. А медианной так вообще в 10 тыр.

Цитата: 1foot от 16.03.2009 22:16:55

 

Простите, вы о каком городе ведете речь? Я - о Москве, о чем и сказано в самом начале поста. И все выкладки даны исключительно по Москве.
В столице - средняя зарплата 28 (или 30 тыр - точно не помню). 50 тыс - совершенно обычная зарплата для совершенно обычных офисных жителей. Да, 10% этих жителей сейчас сократили. Но остальные 90% остались. Оставшихся, конечно, тоже покоцали по окладам - но вполне по божески. Топов и тех кто 100к+ имел - в районе 40-50% урезали. Те кто имели 50-60 тыс обрезали от 0 до 10%.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 16.03.2009 15:06:25


• Индексы, в свою очередь, подсчитываются в у.е. (доллар). Вероятно (предполагаю) - берутся все объявления. Каждое приводится по текущему курсу к доллару. Считается средняя стоимость квадратного метра на этот день (realprice)
  



• для еженедельных индексов (irn) - то же самое упражнение, только на средневзвешенный курс за период
  



• реального, хоть сколько нибудь значимого, падения не было. Большинство квартир за период доступной истории (или с сентября, если такая история доступна) в рублях подешевела максимум до 10%. Многие просто не меняли цену
  



• Наблюдаемые нами недельные графики снижения - фуфло и не имеет никакого отношения к реальности. Рынок (и покупцы и продавцы) в массе своей мыслят рублями. И приведение графиков к долларам имеет столько же оснований, как и отслеживание динамики в индийских рупиях. Наблюдаемое нами падение до уровня почти 2007 года - исключительно техническое и связано с устаревшестью статистических машин
  





Цитата: varivan от 16.03.2009 15:06:25

 



Но как тогда объяснить плавность долларового графика irn.ru и зубчатость рублевого и еврового? Я для себя объясняю это тем, что все рублевые объявления даются на основе долларовой цены. Иначе рублевый график был бы плавным, а долларовый скакал бы под влиянием курса. Других идей в голову не приходит.



Цитата


• следствие из пред. вывода - уровня поддержки 4,000 не будет. Реальный уровень поддержки - это уровень 2007 года в рублях. А именно около 100 тыс руб/кв м. Или 2,8-3 тыс долл/квадрат (пот курсу 33-35). Следующий уровень поддержки, оно же "почти" дно - 50 тыс руб/квадрат. Оба этих уровеня легко видны на irn.ru, посторенному в рублях с 99 года
  



• из всей статистики имеет смысл смотреть только на рублевую динамику. К сожалению, она выходит только раз в неделю. Подневный Метринфо - такой же суррогат, как и подневный realprice.ru
  









Не согласен. Недвижимость всегда покупается за накопления, а не за текущий доход. А большие накопления всегда хотя бы частично, держатся в валюте. Кроме того, наша девальвация была плавной и многие рублевые "хомяки" успели конвертнуться еще при курсах 27-29. Таким образом, в результате девальвации рублевая покупательная способность "хомяков" явно возросла и этот фактор нельзя не принимать во внимание.



Цитата
Небольшие наблюдения:


• Если рубль укрепляется, то цены по индексам растут. И наоборот. Особенно заметно на дневных замерах realprice.ru.
  


[/li]

При этом так же заметно, что когда укрепляется рубль падают рублевые цены на irn, а когда падает они растут. Причем, этот эффект гораздо сильнее. Все таки мне кажется, что гипотеза о рублевости цен не совсем верна.  

Цитата

Ну и напоследок про "мартовское подрожание". Действительно, были вычислены путем простого перебора некоторые объекты, цены на которые в рублях в начале марта подняли. У них есть одно общее - почти все найденные были выставлены от агенств. В частности:
- 2 или 3 было от Миана
- еще одно было с левым телефоном. Поиск по номеру так же привел к какому-то агентсву
- одно было с телефоном, который по поисковым машинам не прошел. Возможно, фэйк, возможно реальный контакт.
Да, и всего таких было не много (субъективно не более 20-30%).

Примерно то, чего я и ожидал. Похоже на информационную атаку. Любопытно.

PS. Вот что я еще подумал по поводу потенциальных покупателей на рынке. Нужно принять во внимание, что кризис заставил массу мелких и средних бизнесов перейти из режима реинвестирования в режим консервации инвестиционных программ. Это у всего бизнеса в крови, когда все растет все инвестируют, когда падает наоборот включается режим экономии. В результате существенного сокращения расходов, даже несмотря на снижение реализации у многих не сильно закредитованных бизнесов (а у нас весь средний и мелкий бизнес привык жить без больших кредитов) будут образоваться свободные деньги и их владельцы будут интенсивно из "хомячить". Часть этих денег может оказаться на рынке недвижимости, при чем не сколько в качестве инвестиций, но и потраченных на жилье "для себя". Понятно, что владельцы бизнесов это скорее не "хомяки", а "жирные коты", у них жилье уже есть и покупать они будут только приличные объекты и без спешки. Все они тертые и будут неспешно дожидаться дна. Но какой то спрос они сгенерируют в перспективе. Думаю, в основном, на первичном рынке и на рынке новых объектов распродаваемых инвесторами.

• +0.00 / 0

Цитата: sir66 от 16.03.2009 17:03:58
При этом так же заметно, что когда укрепляется рубль падают рублевые цены на irn, а когда падает они растут. Причем, этот эффект гораздо сильнее. Все таки мне кажется, что гипотеза о рублевости цен не совсем верна.  

Цитата: sir66 от 16.03.2009 17:03:58

 

А вы проверьте. Методика же приведена. Займет 1-2 часа времени, в итоге иллюзии, которые кажутся - развеятся. Даже из кресла вылезать не надо

• +0.00 / 0