Тред №94609

Сегодня пошли достаточно бурные дебаты по поводу индексов и методик определения цен.
Мне кажется, что вполне объективной методикой является собственный анализ баз с предложениями (winner, navigator, realto).
Понятно, что в этих базах есть и явные ошибки (когда квартира в центре москвы стоит 1 млн руб) и завышенные ожидания продаванов (когда цена соответствует лету-осени 2008 года), но там же есть и предложения от людей, которые реально хотят быстро продать свою квартиру. Найти предложения от таких людей достаточно просто, поскольку они формируют некую стабильную выборку с минимальной ценой на множестве квартир с фиксированными параметрами. При получении выборки важно отслежвать адрес квартиры, потому что очень часто "вкусная" квартира на Речном Вокзале оказывается в Зеленограде, а на Домодедовской в Домодедово. Так же есть ряд районов на Юге и Востоке Москвы выбраться из которых порой сложнее, чем из Подмосковья.
Отсортировав квартиры по возрастанию цены, откинув все левые варианты и получив стабильную выборку в размере несколько десятков квартир можно получить представление о приблизительной стоимости метра. При этом, если возникают сомнения, можно устроить обзвон нескольких наиболее интересных квартир и сделать соответствующую поправку.
Подобной методике я считаю можно вполне доверять. А вот анализировать цену на основании IRN в котором перемешаны различные районы, нет проверки по транспортной доступности, нет деления по эконом и бизнес жилью - это гиблое дело. Точно так же можно сказать, что средняя стоимость журнала в Москве составляет 30 рублей. Но при этом окажется, что есть журналы по 10 рублей, а есть и по 500.
К сожалению в том же winner есть ограничение по количеству выгружаемых предложений в Excel(не более 300). Если бы его не было, то предложенный анализ можно было бы сохранить и выложить на общее обозрение.