Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,433
14,519
|
Sibirskiy partizan ( Слушатель ) |
| 01 апр 2009 20:07:39 |
Тред №98800
новая дискуссия Дискуссия 101Цитата: ArBat
Не хотел вступать в полемику...
1) Нет. Даже сейчас покупают недвигу. У меня жена работает в банке, некоторой информацией владеет. Так вот, все идёт примерно по тому плану, который неоднократно здесь обсуждался: люди по инерции входят в недвижку. Тупо? Да! Но им в принципе что-то сложно дальше носа увидеть. Да и немало тех, кто с августа сидит. Одним словом: пока есть дураки.
Коллеги все не так однозначно на мой взгляд. Прошу не сильно пинать (всю ветку не читал, может уже обсуждали), но теоретически вижу такой расклад:
Вводные
Пусть хата на пике стоила 7 млн.рублей (или 245 тыс.баксов по курсу 25руб. 2008 года)
Уже теперь она реально потеряла 20% стоимости в рублях и стоит 5,6млн.рублей (в баксах просела на 35% до 160тыс.долл)
Берем кредит в баксах по текущему курсу 35рублей на 112тыс.баксов (70% стоимости)и доплачиваем 5,6*30%=1,7млн.рублей сами (это наша инвестиция).
Имеем через год
Хата стоит уже -40% от пикового уровня как говорил Авантюрист, т.е. примерно 7*60%=4,2млн.рублей.
Наши инвестиции сотавили за год
1,7млн.рублей первоначальный взноз +112тыс.$ долга *13% (ставка)по курсу 30рублей (средний прогноз на 2009 год) = 2,2млн.рублей
Стоимость долга 112тыс$ НО!!! при курсе 5-7рублей за бакс после ГИПЕРа в США, т.е. 0,7млн.рублей
А теперь посчитайте во сколько Вам обойдется квартира, если все получится? Хата будет стоить 1,7+0,5+0,7=2,9млн.рублей. А теперь сравните кто дурак, купивший хату за 2,9млн. или за 4,2млн "на дне"?
Расчеты конечно очень условные и не учитывают фактор риска, но тому кто верит в крах бакса и не имеет всей суммы на квартиру, может и имеет смысл сейчас брать кредит в баксах до начала гипера, потом такой возможности не будет.
Отредактировано: Sibirskiy partizan - 01 апр 2009 20:28:25
ОТВЕТЫ (4)
|
Ghworg ( Слушатель ) |
| 01 апр 2009 21:22:03 |
"УжОсающий Гипер" в 4-5 раз - это не гипер, а все-навсего девальвация, как у нас в 98-м. Никакого сравнения с гиперинфляцией 92-го года в десятки раз у нас или в Германии в 30-х нет. И никакого ужоса тоже нет.
Ключевые вопросы:
1. Какая у вас после этой девальвации будет зарплата, если конечно еще будет работа? Не уменьшится ли до паритета зарплаты с китайцами или девальвированными американцами, до 5000-8000 р. в месяц?
2. Не захотят ли наши многомудрые вожди пропорционально и превентивно девальвировать рубль до текущего паритета 1:35, этакая гонка девальваций наперегонки?
3. Не потребуют ли от вас банки подписать новый договор в рубликах по старому курсу - либо погасить долг по маржин-колу из-за пропорционально кратного обесценивания залога по кредиту в 5 раз в рублях?
Вот и сравните, кто дурак. 8)
Лучше следовать 3-му правилу Уоррена Баффета - "никогда не брать в долг" и старой поговорке, что на каждую хитрую задницу обязательно найдется свой болт с винтом. ;)
|
|
varivan ( Слушатель ) |
| 01 апр 2009 23:20:42 |
То что вы написали называется зашортить доллар. Нафига так сложно морочиться??? Упрощаем ваш бизнес план:
1) берем кредит в долларах 112 тыс долл. за 13%. Под залог чего угодно, хотя бы текущего жилья.
2) переводим в рубли и кладем 3,920 млн руб на счет в ВТБ под те же 13% (консервативно)
3) через год меняем 784 тыс руб на доллары ($112 тыс по курсу 7) и погашаем долг
4) в остатке имеем 3,136 млн руб чистыми из воздуха дохода от нашей финансовой аферы.
Если все таки квартира нужна, то вам она достанется всего-то за 4,2-3,1 млн = 1,1 млн руб. В вашем варианте она обходилась в 2,9 млн.
А теперь объсняю почему ваш план не сработает: кредит в баксах вы не возьмете. Дураков нет.
|
|
Stepa_ad4d0c ( Слушатель ) |
| 02 апр 2009 09:23:29 |
Как-то все запутано. Можно проще: берете ипотечный кредит, покупаете на него квартиру, а ипотеку не платите. Банк конечно побежит в суд: http://www.rbcdaily.…nce/408786 , а его там пошлют нафиг или поставят в очередь. ;D
Риск конечно есть, но и вашей схеме он тоже присутствует ;)
|
|
Serg_Piter ( Слушатель ) |
| 02 апр 2009 09:44:53 |
Цитата: Stepa от 02.04.2009 09:23:29
А то я все удивляюсь, с чего это цены падают такими черепашьими темпами.