Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,435
14,519
|
BBS ( Слушатель ) |
| 03 апр 2009 22:15:30 |
Тред №99369
новая дискуссия Дискуссия 74
С Нерса:
Не буду останавливаться подробно - на сегодняшнем круглом столе (в МДХ) в рамках выставки "Недвижимость 2009г" проводимый IRN.RU "Московский рынок недвижимости выходит из кризиса !"
надеюсь увидим этот доклад на сайте http://WWW.IRN.RU
Олег Николаевич Репченко увидел и рассказал что сейчас в апреле-мае будет как бы плечо и поддержка московского рынка жилья на уровне цен 2004 г. - 4 тыс.$ за кв.м. Т.е. происходит замедление падения при приближении цен этому к уровню.
Однако, вторая волна падения за этим уровнем поддержки к лету как мне показалось по его мнению маловероятна.
Однако, если посмотреть на приведенный им график стоимости кв.м. московских квартир с точки зрения технического анализа - то явно видна классическая биржевая фигура : голова и два плеча. Далее хочется продлить линию к телу - т.е. падение до второго уровня поддержки четко описанного Репченко О.Н. - 2 тыс. $ за кв.м.
Среди факторов, описанных Олегом Николаевичем, в своём неплохом надо сказать и понятным простому обывателю докладе, он, как мне кажется упустил три важных момента которые будут способствовать дальнейшему понижению цен на московском рынке:
1. Сильное падение доходности от аренды. Как в коммерческом секторе, так и в жилом.
Арендная плата никак не компенсирует да же падение цены в сопоставимый период времени (месяц) на квартиру.
При этом как отметил Олег Николаевич наш банковский сектор выстоял, и процентные ставки по вкладам надежных банков с государственным участием перекрывают доходность от аренды в несколько раз.
2.Падение доходов основной массы населения, не позволит взять ипотечный кредит на высоких (от 15%) процентных ставках. Т.е. Ипотека закрыта, что возвращает рынок на 2004 г.
3. Кроме того большое количество ипотечных квартир в ближайшее время будет распродаваться из-за невозможности выплачивать повысившиеся платежи в рублях по ранее взятым валютным кредитам. В.ч. из-за невозможности компенсировать эти платежи упавшей арендой.
Здесь стоит отметить немаловажный фактор падения оценки залога - зачем человеку выплачивать за квартиру стоимостью в 200 тыс.$ (цена 2008 г. 1 комн. кв-ры)в течении 15 лет, если в итоге она сегодня стоит на рынке 100 тыс.$ ?
4. Большой размер в Москве инвестиционно-новостроечных квартир накопленный за 2000-2008 г. Требующих дальнейших вложений в отделку и оснащение, которую не способна компенсировать аренда.
Эта масса способна на 2-3 года компенсировать полную остановку строительства новых объектов в Москве. Её запас точно не просчитан и не известен, но фактор "тёмных окон" широко всем известен.
Так что июнь-август по моему мнению мы увидим дальнейшее падение до второго дна рынка - 2 тыс.$ за кв.м.
Ни а какой стабилизации рынка недвижимости и остановке падения цен , в сегодняшних условиях мировой и внутренней экономики нельзя говорить!
Не буду останавливаться подробно - на сегодняшнем круглом столе (в МДХ) в рамках выставки "Недвижимость 2009г" проводимый IRN.RU "Московский рынок недвижимости выходит из кризиса !"
надеюсь увидим этот доклад на сайте http://WWW.IRN.RU
Олег Николаевич Репченко увидел и рассказал что сейчас в апреле-мае будет как бы плечо и поддержка московского рынка жилья на уровне цен 2004 г. - 4 тыс.$ за кв.м. Т.е. происходит замедление падения при приближении цен этому к уровню.
Однако, вторая волна падения за этим уровнем поддержки к лету как мне показалось по его мнению маловероятна.
Однако, если посмотреть на приведенный им график стоимости кв.м. московских квартир с точки зрения технического анализа - то явно видна классическая биржевая фигура : голова и два плеча. Далее хочется продлить линию к телу - т.е. падение до второго уровня поддержки четко описанного Репченко О.Н. - 2 тыс. $ за кв.м.
Среди факторов, описанных Олегом Николаевичем, в своём неплохом надо сказать и понятным простому обывателю докладе, он, как мне кажется упустил три важных момента которые будут способствовать дальнейшему понижению цен на московском рынке:
1. Сильное падение доходности от аренды. Как в коммерческом секторе, так и в жилом.
Арендная плата никак не компенсирует да же падение цены в сопоставимый период времени (месяц) на квартиру.
При этом как отметил Олег Николаевич наш банковский сектор выстоял, и процентные ставки по вкладам надежных банков с государственным участием перекрывают доходность от аренды в несколько раз.
2.Падение доходов основной массы населения, не позволит взять ипотечный кредит на высоких (от 15%) процентных ставках. Т.е. Ипотека закрыта, что возвращает рынок на 2004 г.
3. Кроме того большое количество ипотечных квартир в ближайшее время будет распродаваться из-за невозможности выплачивать повысившиеся платежи в рублях по ранее взятым валютным кредитам. В.ч. из-за невозможности компенсировать эти платежи упавшей арендой.
Здесь стоит отметить немаловажный фактор падения оценки залога - зачем человеку выплачивать за квартиру стоимостью в 200 тыс.$ (цена 2008 г. 1 комн. кв-ры)в течении 15 лет, если в итоге она сегодня стоит на рынке 100 тыс.$ ?
4. Большой размер в Москве инвестиционно-новостроечных квартир накопленный за 2000-2008 г. Требующих дальнейших вложений в отделку и оснащение, которую не способна компенсировать аренда.
Эта масса способна на 2-3 года компенсировать полную остановку строительства новых объектов в Москве. Её запас точно не просчитан и не известен, но фактор "тёмных окон" широко всем известен.
Так что июнь-август по моему мнению мы увидим дальнейшее падение до второго дна рынка - 2 тыс.$ за кв.м.
Ни а какой стабилизации рынка недвижимости и остановке падения цен , в сегодняшних условиях мировой и внутренней экономики нельзя говорить!
ОТВЕТЫ (0)
Комментарии не найдены!