Анализ МРН

Небольшая и предварительная зарисовка по МРН как некий промежуточный итог тематики, обсуждавшейся здесь. Просьба критиковать

Идея: Реалист1
Критика: Leshiy, o_kak, Josas, Vlad_R
Анализ: Vlad_R
Данные: Мосстат, Росстат, ЦБ, Миэль.

Данные усреднены по годам в рублях, поэтому картина грубая, по 2007-му данные по ипотеке и расходу на недвижку аппроксимированы по первым 3-м кварталам и будут уточнены. 2002 год взят за точку отсчета произвольно, чтобы лучше были видны тенденции; все его параметры пронормированы на 100%.

Анализ.
2000-2002. Можно вкратце сказать, что шло восстановление спроса на МРН к кривой доходов (синей линии).

2002-2003. Цена м2 выросла пропорционально доходу москвичей (синяя и бордовая линии), однако деньги в недвижку перекладывали интенсивнее (желто-синяя линия), что вызвало увеличение общего обьема (и количества) сделок в деньгах (розовая линия). Скорее всего это эффект отложенного спроса.

2003-2004. Рост цены м2 отстал от роста доходов (бордовая линия ушла под синюю). Самый выгодный момент для приобретения жилья. Деньги в недвижку вкладываются на пределе располагаемых средств (желто-синяя линия), число чистых продаж становится более заметным в обьеме всех сделок (розовая). Пик общего количества сделок.

2004-2005. Средние цены "догнали" рост доходов (синяя и бордовая совпали). Москвичи перешли к "сверхинвестиционной" модели доходов (удельный вес расходов на недвижку больше 4%), желтая еще больше отклоняется от синей. Ипотека (голубая) подталкивает общий вал по сделкам (розовая) резко вверх.

2005-2006. Москвичи тратят на недвижку на пределе от доходов (желтая линия в "сверхинвестиционной" области, еще более отклонившись вверх от базовой синей линии доходов), цены улетают резко вверх вслед за вбросом кредитных денег (бордовая улетает к голубой). Идет инвестирование в МРН (розовая) с кредитным плечом.

2006-2007. Цены стабилизируются (бордовая) и даже снижаются, но рост доходов значительно отстал (синяя). Вал по сделкам (розовая) поддерживается исключительно благодаря кредитной накачке (разница между голубой и желтой). Население возвращается из сверх- в инвестиционную модель расходов на недвижку (удельный вес 3-4% от доходов), так как располагаемые денежные траты на недвижку возвращаются к кривой доходов (желтая к синей). Последнее утверждение требует дополнительных доказательств.



Поквартальный прогноз факторов МРН на 2008-й (реалистичный).

Согласно модели, которую мы обсуждали ранее и новых данных по удельному весу расходов в 2005-2006 годах от Реалист1, я предпринял попытку более детального прогноза факторов МРН в 2008 году.
1)Для начала более детально посмотрим на ситуацию 2007-го, вот предварительные данные по кварталам:

                         1 кв. 2007  2 кв. 2007  3 кв. 2007  4 кв. 2007  Итог
Ср. цена, $             4960        4880        4800        4960        4900
Ср. цена, тыс руб     128.5       126         121.9        122         124
Кол-во сделок          23000       27500    33000       38000     121500 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  3.5          3.8           4.2          4.5          4.0
Ипотека, млрд руб    15.7        19.7        25.1        (30)        (90.5)

Теперь проанализируем денежное предложение 2007-го (финпоток) и как оно удовлетворялось на рынке (активность, сделки).

Базовая составляющая финпотока (доходы, темно-синяя) монотонно росла и достигла максимума в 4-м квартале, удельный вес расходов на недвижимость тоже при этом увеличивался, выйдя в 3-м и 4-м кварталах в "сверхинвестиционную" область (желтая линия над темно-синей, > 4%). Т.е. если в начале года люди откладывали покупки, то во второй половине года они реализовывали отложенный спрос, в том числе "впрок". И, наконец, смягчение условий выдачи ипотеки выбросило на рынок дополнительные средства: суммарный финпоток показан голубой линией. Характерно, что предложение денег достигло максимума в 4-м квартале 2007-го года, при минимальных средних рублевых ценах (122 руб), что теоретически должно было вылиться в рекордную активность на рынке (макс. кол-во сделок), что мы и наблюдаем в отчетах УФРС за 4-й квартал.

2) "Реалистичный" прогноз на 2008 год, который грубо я уже обсуждал:

                         1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $             5500        5200        5000        4000        4925
Ср. цена, тыс руб     135.3       128.4       125          100          122
Кол-во сделок          28000       25000    22000       30000     108000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.3          4.0           3.2          3.5          3.8
Ипотека, млрд руб    20          12            8             10          50

Рекордные продажи квартир 4-го квартала 2007-го и традиционное январское затишье по предложению новых обьектов (сужение) на МРН на фоне огромного финансового потока (оценка ипотеки I-2008 в 20 млрд в квартал, около средних цифр по 2007-му; удельный вес расходов в суперинвестиционной области >4%) вызовет вылет цен на средний уровень в 5500$/135.3 тыс руб при средних оборотах по количеству сделок уже в первом квартале 2008-го. Итого по ценам +11% в долларах и рублях к 4-му кварталу 2007-го.

Далее финансовый поток будет ограничиваться возвратом инвестиционной модели расходов на недвижку к стандартной (удельный вес возвращается в диапазон 3.0-3.5%) при ужесточении кредитования со 2-го квартала (всего на 2008-й порядка 50 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены вернутся к значениям 2007-го года в 3-м квартале (120-125 тыс руб/ м2). При этом активность (кол-во сделок) на МРН упадет гораздо ниже средней (около 22 тыс сделок/квартал, стагнация).

Перед 4-м кварталом будем иметь порядка 78 тыс сделок, при том, что медианное значение кол-ва сделок по годам лежит около 110 тысяч (т.е. навес в 32 тыс сделок на 4-й квартал). При прогнозируемом финпотоке в 4-м квартале даже среднее кол-во сделок в 30 тысяч вызовет падение цены м2 до 100 тыс. руб или 4000$.

Поквартальный прогноз факторов МРН на 2008-й (оптимистичный).

Все та же модель, которую мы обсуждали ранее, плюс новые данные по удельному весу расходов в 2005-2006 годах от Реалист1, с учетом благоприятных раскладов на финансовом рынке России в 2008 году.
1)Краткое резюме ситуации 2007-го, вот предварительные данные по кварталам:

                         1 кв. 2007  2 кв. 2007  3 кв. 2007  4 кв. 2007  Итог
Ср. цена, $             4960        4880        4800        4960        4900
Ср. цена, тыс руб     128.5       126         121.9        122         124
Кол-во сделок          23000       27500    33000       38000     121500 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  3.5          3.8           4.2          4.5          4.0
Ипотека, млрд руб    15.7        19.7        25.1        (30)        (90.5)

Итого имеем рекордное денежное предложение (коэффициент удельных расходов на недвижимость в инвестиционной области 4.0%, рекордная сумма кредитных денег) при стагнирующих ценах: максимальное количество сделок за счет второй половины года.

2) "Оптимистичный" прогноз на 2008 год:

                         1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $             5600        5900        5700        5500        5675
Ср. цена, тыс руб     137.8       145.7       142.5      137.5        141
Кол-во сделок          31000       27000    24000       27000     109000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.3          4.0           3.5          3.5          3.9
Ипотека, млрд руб    25          25            18            22          90

Рекордные продажи квартир 4-го квартала 2007-го и традиционное январское затишье по предложению новых обьектов (сужение) на МРН на фоне огромного финансового потока (оценка ипотеки I-2008 в 25 млрд в квартал, выше средних цифр по 2007-му; удельный вес расходов в суперинвестиционной области >4%) вызовет вылет цен на средний уровень в 5600$/138 тыс руб при высоких оборотах по количеству сделок (несмотря на новогодние выходные) уже в первом квартале 2008-го. Итого по ценам +13% в долларах и рублях к 4-му кварталу 2007-го.

Далее финансовый поток будет ограничиваться возвратом суперинвестиционной модели расходов на недвижку (>4%, ажиотаж) к инвестиционной (удельный вес возвращается в диапазон 3.5-4%), ужесточение кредитования со 2-го квартала лишь стабилизирует обьем выданных ипотечных кредитов на рекордном уровне 2007-го (порядка 90 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены войдут в колебательный режим со 2-го квартала до конца года на уровне 5650$/140 тыс руб/м2 или плюс 14% в долларах и рублях к 4-му кварталу 2007-го. При этом максимального значения цены достигнут во 2-м квартале 2008-го на уровне 5900$ или 146 тыс руб/м2, а активность (кол-во сделок) на МРН упадет к средним показателям в 109 тысяч сделок по году.

Сегодня вышли данные ЦБ РФ по выдаче жилкредитов в РФ.

По Москве в 4-м квартале выдано 31576.5 млн руб, что является абсолютным рекордом. Как я и предполагал и доказывал в октябре прошлого года. Напомню, что прогнозные значения по 4-му кварталу для рассчета закладывались в 30 млрд рублей. Всего же выдано за 2007-й 92107.7 млн руб (для рассчета бралась цифра в 90 млрд).

ЦБ РФ

Буду выкладывать постепенно куски материалов, по которым ко мне были вопросы.

Можно, кстати, прикинуть "справедливую" (относительно ситуации 2002, 2003 или 2005) цену на м2 в 2008-м году. При росте душевых доходов в Москве в 10%, т.е. с 33 тыс до 36.3 тыс руб/мес в 2008-м, бордовая линия ляжет на кривую доходов (синюю) при падении среднегодовой цены с 122.5 тыс. руб/м2 (4900$, Миэль, 2007) до 103.7 тыс. руб/м2 (4200$) или минус 15% в среднегодовых ценах.

Цитата: Sonne По оси Y проценты как я понял.

Да, это проценты к параметрам 2002 года.

Цитата: SonneДо сих пор я не могу точно понять насколько скачок 2005-2006 был вызван кредитными деньгами. Если их влияние было действительно сильным, то мы увидем заметное паденее еще в этом году. Точка сжатия кредитов во 2 квартале уже не только вероятна, но практически гарантирована.
http://top.rbc.ru/ec…0937.shtml

Картина по 2005-му несколько размазанная, так как она усреднена по всему году, но все равно виден задер вверх активности на рынке относительно располагаемых доходов (своих) с добавлением ипотеки. Прогноз по 2008-му я опубликовал, и факт в том, что если модель верна, то достаточно выпустить на рынок хотя бы 64 млрд руб ипотеки 2006-го (в этом году заложена мной цифра 90 млрд руб), чтобы поддержать цены от падения, - при этом количество сделок упадет незначительно: со 121 тыс до 105-110 тыс штук. Соответственно, повышение цены в этом случае просто уменьшит еще количество сделок. Но это прямая угроза реализации новостроя.

Цитата: Fisher  В порядке деструктивной критики:

1. Модель не учитывает альтернативные сделки, в ходе которых на МРН приходят деньги, полученные за пределами Москвы, а их немало;
2. Модель не учитывает расходы москвичей на недвижимость в МО (как квартиры, так и, в особенности, дома).
И самое интересное - в поддержку какой теории построена эта модель?

Модель построена, чтобы понять, есть ли зависимость между располагаемыми доходами москвичей и ценами на МРН. Был поражен тем, что она "прямая", т.е. взаимосвязь четко прослеживается и влияние случайных внешних факторов (типа вдруг-"понаехавших") минимально. До 2005-го включительно - цена и доходы идут "голова в голову" по линии "справедливости".

Кстати, оценим сколько это - "справедливая" цена метра в Москве 2002, 2003, 2005? А в 2007-м? В 2008-м она будет равна 103.7 тыс руб/м2, соответственно, в 2007-м она была 103.7/1.1 = 94.3, т.е. средняя квартира сделки в 65 м2 "справедливо" в стандартах 2002-2005 годов должна была стоить 6130 тыс руб или 185 месячных душевых доходов. Поскольку в средней семье где-то 3 человека, то она приблизительно равна 185/3 = 62 месяцам дохода домохозяйства или 5 годам. Видно, что это не совсем "доступно" по западным стандартам, но в пределах разумного.

Теперь оценим влияние денег "приезжих". Я могу показать, что финансовый поток на недвижку, генерируемый москвичами, скажем, в 2006-м - 242 млрд руб (с ипотекой) к 739 млрд, генерируемом ВСЕЙ РФ. Цифры из Росстата! Вся Москва (7% населения) генерирует 33% ВСЕГО финпотока РФ в недвижку.

Кроме того Вы уже сказали, что в Москву поток не только "входит", но и "выходит" на загородную и зарубежную недвижку.

Цитата: o kak тоже 5 копеек в порядке добавления ясности

из графиков видно, что цены на мосметр почти не коррелируют со средними подушевыми доходами москвичей ...

Я бы сказал как раз наоборот - цена и доход до 2005-го включительно шли "голова в голову" со "справедливой" ценой средней квартиры (65 м2) равной 5 годовых доходов среднего московского домохозяйства из 3-х душ) В 2006-2007-м картина изменена кредитным вбросом. Т.е. "справедливая" цена метра из данных Миэля мной вычисляется в 86.3 тыс руб/м2 (3200$, 2006) и 94.3 тыс руб/м2 (3770$, 2007).

Мой прогноз на росбалте был 8000$ за метр к концу года по реалпрайсу. Сейчас 6456$. Когда давал, было 5300$ чтоль. Вот и вся аналитика. А, и еще золото в 1000 за унцию, когда оно было по 770.

http://i023.radikal.…40f243.jpg

Вот мой прогноз про 6500 к весне.
http://forum.rosbalt…;p=2703151
Получите, распишитесь.

Цитата: Lexum Кроме кредитов.
Есть еще сбережения москвичей и не москвичей, которые сейчас перед кризисом катастрофически убывают и перетекают в квартиры. Это по-моему не учтено.

Это учтено в статье Удельный вес расходов на приобретение недвижимости по Москве (методика Росстата/Мосстата). В 2006-м он составил приблизительно 4.8% в Москве, т.е. сгенерировал 178 млрд. руб в недвижку помимо ипотеки. В целом по России в 2006-м удельный вес был 2.3%, т.е. сгенерировано 392 млрд в недвижку, т.о. 45% всей суммы в "своих" деньгах сгенерировано в Москве (которая составляет 7% населения). Общий поток денег с ипотекой (доля которой в регионах гораздо выше), генерируемом москвичами в недвижку, составляет 33% от общероссийского (рассчет был где-то выше).

Из графика видно, что удельный вес больше 3% соответствует инвестиционному характеру вложений в РН.

Цитата: Fisher Искать зависимости на модели при таких допущениях нереально, невзирая на ее неангажированность. Можно ее использовать для построения промежуточных выводов, которые потом могут быть подтверждены другими моделями. Вот мне и интересно - какие выводы это могли бы быть?

Я бы сказал, что такая модель полезна. Вопрос ее адекватности мы будем уточнять, потому что "вытащить" данных, несмотря на закрытость и пестроту информации, удалось достаточно.

В общем я бы сказал, что модель учитывает фактор реального дохода москвичей и стратегии его размещения на РН (через удельный вес расходов по годам) как основного генератора финпотока, на цены и активность МРН. Связь ярко выражена, плюс открытые данные по ипотеке это подтверждают.

Цитата: Josаs  Новострой не весь МРН, но идея Шнобеля в том - что вторичка генерит спрос, а не предложение из-за преобладания разъездов. Кроме как первичкой его нечем удовлетворять.
Горзаказа на рынок попадает мизер и с большой задержкой (собственность им задерживают, чтобы особо на рынок не лезли, а вылезают оттуда опять чаще разъезды, которые больше спрос генерят, чем предложение). Сейчас только начали выходить квартиры 2002 года. А там горзаказ был 400 тыс. кв. метров против 2,2 млн. в 2007-м.

Я уже как-то тут на форуме говорил, что даже горзаказ 50% слабо решает задачу увода новостроя с рынка. В 2007-м москвичи предоставили 178 млрд своих денег, плюс им дали еще 92 в кредит. Итого 270 млрд руб. При средней цене метра в 122.5 тыс. руб они максимум смогут вывести из первички чистыми покупками около 270/122.5 = 2.2 млн м2. Это максимум. Как минимум 0.4-0.5 млн. м2 "болтается", и уже не первый год. Москва при таких ценах давно строит гораздо больше жилья, чем ее жители могут купить.

Вывод? Либо снижать цены на новострой, чтобы денежного потока хватило на выкуп всех метров. Либо еще больше их раздавать задаром, т.е. направлять на муниципальные нужды 3-3.5 млн квадратов ежегодно. Только вот потянет ли бюджет Москвы?

эх , прокололись рылторы - сами признали падение спроса на 16 % !!!
http://www.incom-rea…informers/

стяну несколько постов ariora (http://arior.livejournal.com/) с форума стагирита для видимости беседы..

ЦитатаТема замены московской власти очень чувствительно для федералов, но, к сожалению, всегда пока получалось как всегда. После выборов - масса других дел. А перед ними - снова боязнь потери голосов в случае, если на Тверской пойдут на принцип и выведут на улицы поклонников пасечника.

Чудовищный оплот дремучего феодализма, в котором не действуют общероссийские законы, который живёт и управляется по понятиям, определяемым размером заноса - этот гордиев узел не может быть развязан ни за месяц, ни за год. И очень вероятно, что при этом Москва на какое-то время может потерять управление - каким бы оно ни было, это всё-таки лучше анархии. Вот и откладывают всё время проблему разрушения московской феодально-коррупционной вертикали на потом. При этом ситуация год от года всё ухудшается - раковая опухоль "Интеко" в терминальной стадии с метастазами ДСК-1 и прочих ПИКов, взращённые на бюджетных вливаниях, уже реально душит людей в городе, не позволяя ему не только развиваться, но и просто как-то жить.

Выстроенная на Московской пасеке иерархическая система в виде взяткопровода "управа - префектура - мэрия" будет всячески сопротивляться любым изменениям, приводящим к утрате комфортного существования (вот здесь можно убедиться, что сравнение это отнюдь не случайно). Возможно, что известный любитель мёда сможет изменить ситуацию.

Поэтому полагаю, что сто дней до дембеля для Лужкова начнут отсчитываться уже этой весной.

ну и новость от главной кепки страны

ЦитатаМосква хочет быть как Сочи
Москва хочет расширить возможности для изъятия участков земли у собственников по примеру Сочи

Комиссия Мосгордумы по градостроительству одобрила проект, внесенный мэром столицы Юрием Лужковым, который расширит список возможностей для московских властей изымать земельные участки у собственников. Как объясняют в мэрии, документ поможет увеличению объемов жилищного строительства при дефиците свободных территорий. Но эксперты предупреждают, что закон может ухудшить положение граждан, и настаивают на общественной экспертизе.

Цитата: o kak ну и шта, средний немосквич, который покупает в москве, думаю, генерит побольше среднего москвича, которые генерит в 6-7 раз больше всех остальных

Дело в том, что в Москве 10.5 млн лиц, каждое из который в среднем генерит в 7 раз больше, чем средний заехавший туда не-москвич. Вот в чем суть)

Иначе: в Москву должно понаехать 70 миллионов россиян и только тогда они смогут СРАВНЯТьСЯ по отчислениям на недвижку с москвичами.

Цитата: Fisher  Кратко - в этом году ценообразование должно поменяться. Я предполагаю, что в виде усугубления той дифференциации, которая сейчас наблюдается (панельная трешка может стоить 20 млн., а может стоить 7, а стоимость квадраметра станет вторичной, справочной величиной).

На мой взгляд ценообразование, в лучшем случае, только начнет меняться. Психологически покупатель еще к этому не готов, и, хотя инвестиционная составляющая спроса в значительной степени подорвана, лозунг "ЛЮБАЯ Моснедвижимость всегда в цене" не утратит еще актуальности в этом году.

Пока есть рост доходов и, самое главное, ожидание их дальнейшего роста смешанное с этой психологической готовностью платить по максимуму (от 5 годовых доходов домохозяйства за 65 м2), пробить цене вниз уровень доходов вряд ли удастся. Хотя начала дифференциации я тоже жду.

Цитата: Sonne В апреле когда закончится наш выборный сезон, будет отскок вверх на международных рынках и станет понятно, что "отмены денег" не произошло то как раз вовремя подоспеет нехватка денег в рашке. И многие из тех кто вчера носился с мыслью куда вложить деньги, будет бегать с противоположной мыслью - как вытащить деньги.

У нас будет замечательная возможность экспериментально проверить степень влияния кредитных денег на цены МРН.

Я считаю что мы встретим декабрь 2008 в ценах декабря 2007 и декабря 2006 в полном соответствии с канонами непредсказуемости этого рынка обломав стратегии как растишек и даунишек. Растишек стало слишком много и рынок сделает им кровопускание. Даунишки получили свое осенью-зимой 2007.

Отскок если и случится, то, скорее всего, как коррекция к общему понижательному тренду. Если западный потребительский кризис станет очевиден, - это еще больше усугубит ситуацию. Я еще жду провала цен на нефть этой весной.

Кредитные деньги, собственно, и бегают сейчас по МРН в ажиотаже. Они одобрены, а пристроить их некуда - предложение в экономе на минимуме. А потом ведь могут и не дать.

Что касается цен, то для меня стало очевидным, что игры с предложением на МРН, равно как и сказки про чукотских олигархов и тюменских инвесторов оказывают лишь корректирующее влияние на самое главное: генерацию денежного потока московским конечным потребителем в РН. Пока есть уверенность в росте будущих доходов у москвичей, пока они психологически уверены, что любая моснедвижимость в цене - из них можно отжимать больше 5 годовых доходов и за голые стены. А кредиты просто позволяют еще и "сливки" поснимать.

Цитата: Дмитрий ОвсянниковVlad_R,
На Ваших графиках есть кривая роста зарплат (почти прямая).
Если я правильно понимаю, Вы считаете, что изменение цены должно быть в соответствии с ростом зарплат (по реалистичному прогнозу).
Но дело в том, что в 2002 году почти не было ипотечных сделок (их число было на уровне десятых долей процента). Сейчас число ипотечных сделок - это уже десятки процентов от общего числа. Это - дополнительные деньги, брошенные на МРН "авансом".
Уже за счет этого, должен образоваться разрыв между возможностями по приобретению квартир тогда (исходя из доходов) и сейчас (исходя из доходов+кредитов).
То есть, реалистичным мне кажется Ваш "оптимистичный" прогноз. Хотя для покупателя квартир - это скорее "пессимистичный прогноз"  :D

В цифрах получается, что игры с предложением, долей города, чукотскими и прочими олигархами и понаехавшими - оказывают лишь корректирующее действие на МРН. И направлены они на одно - чтобы финансовый поток, генерируемый москвичами (а каждый из них в среднем генерирует в недвижку (2006) в 7 раз! больше, чем средний не-москвич), не посмел обмелеть или иссякнуть.

И из графиков видны три основные точки регуляции этого потока:
1) Кривая доходов (синяя) - она лезет вверх и, самое главное при этом, стабильное ожидание роста: практически нет сомнений, что доходы будут увеличиваться и в 2008 и 2009-м, как в рублях, так и валюте. Это основной базовый фактор. Я его принял as is.
2) Удельный вес расходов, направляемый на приобретение недвижимости. Тут как раз и нужна вся эта психологическая обработка. Параметр в 3% соответствует стимулирующей стратегии "Моснедвижимость всегда в цене", которую я обнаружил в 2007-м (также 2002) и предположил сохранение ее в 2008-м. 3.5-4.0% соответствуют инвестиционной модели потребления "МРН прекрасное вложение свободных средств", которое было в 2003-2006-м.
3) Собственно кредитные средства. Их доступность.

Так вот по первым двум параметрам относительная ясность на 2008-й. А вот третий и дал повод рассмотреть как минимум 2 сценария.

1) значительная часть метров покупалась в кредит - а  в марте и апреле пик выплат .
2) кепка у вдовы своей купила на пике цен социального - остальные свободны !
3) к стабфонду рылторов с ынвесторами на пустят - у кормушки очередь , персонажи там покруче : тэк ,силовики, аграрии .
4) чукчи и  шейхи чабан-элит-высотки не купят - с этого сегмента падёж и начнётся
5) и самое приятное для рылторов и иже - впереди маячит налог на метры , жкх-платы тоже подтягиваются ;
совкое мнение , что  квартиру держать дешёво - можно сдать в музей .

Проиллюстрирую структуру финпотока московских потребителей более наглядно. Вверху приведен график с "реалистичным" сценарием 2008-го. Видны три основных составляющих финпотока:

1) темносиняя базовая линия роста среднедушевых доходов;

2) желтая зона "И": вылет параметра удельного веса расходов на приобретение недвижимости в инвестиционную зону над темно-синей линией доходов (с удельным весом в 3.5-4.1%) в 2003-2005, "суперинвестиционная" точка 2006-го (4.8%) и охлаждение спроса до инвестиционного в 2007-2008 (4.0; 3.8%, прогноз);

3) голубая зона "К": кредитная накачка 2005-2007(максимум), вероятное сокращение в 2008-м.

Цитата: lexun А вообще сегодняшня ситуация вполне объяснима: инфляция + выборы + снижение фондового рынка + растянутая пружина за время стагнации 2006-2007 + продолжающееся увеличение населения столицы + до хрена всего...

На мой взгляд все эти факторы слабые и второстепенные. Инфляция у нас всегда была ого-го, выборы тоже проходили, Дум, Президентов и т.д. ФР и не в такую яму падал, официально население Москвы растет на копейки. Отложенный спрос всегда был (зато вот он-то был как раз НЕплатежеспособным спросом).

Основной и главный фактор - финансовый поток от москвичей в недвижку: денег у москвичей дофига, и они уверены, что будет еще больше. При этом они согласны их стабильно тратить на недвижку (высокий удельный вес расходов). Все основные танцы происходят вокруг этого.