Анализ МРН

Цитата: SonneДа, тем кто интересуется что происходит советую еще раз перечитать мой августовский прогноз. Не удержусь чтобы еще раз процитировать самую интересную его часть. Единственное что не сбылось - как всегда большие сроки действия. ( Кстати из-за промахивания сроков я не дал нормальный прогноз на декабрь 2008)
-------------

Как это будет.
Рынок недвижимости традиционно готов к развороту после 10 месяцев стагнации и падения и склонен начинать игру на подъем осенью. КА равен 6, что на единицу меньше потолка, что оставляет, в свою очередь, пространство для роста. Основным двигателем разворота являются три группы населения:
1) Богатые люди, которые могли купить квартиру по любой цене. Они потому и богатые что имеют привычку сначала думать потом делать. Для богатого человека для покупки достаточно остановки цен, он знает, что это наиболее выгодный момент для вложения, потому что после запуска роста возникает рынок продавца. Богатый человек не может держать слишком долго средства на текущем счету, альтернатива покупки недвижимости в Москве для него всегда имеется и он должен принять решение. 9 месяцев это природой заложенный срок, для того чтобы “родить” решение. Богатые будут рожать в августе. Вы читаете эту статью, а они уже делают. Неожиданно, да ?
2) Молодые профессионалы. Эти люди еще год назад не могли позволить себе думать о квартире. Однако за время стагнации они накопили денег на первый взнос, получили прибавку к зарплате и увидели, что снизились проценты по кредиту. Сколько стоила квартира 3 или пять лет назад их волнует мало. Гораздо важнее, что они теперь могут ее купить и собираются это сделать.
3) Жертвы аренды. Традиционное повышение арендных цен осенью повергает многих людей в эмоциональный клинч и превращает в неадекватных ипотечников.
Мы видим, что предпосылки для увеличения спроса есть. Мы видим, что наш индикатор КА резко упал из-за роста стоимости аренды. Технически цена находится в зоне, которая может
восприниматься некоторыми как более доступная, чем раньше, хотя фундаментальных предпосылок к росту по-прежнему нет.
Остается мелочь – снять давление предложения вторичного рынка, т.е. воздействовать на действия тысяч мелких игроков. Вот тут то мы и увидим возможности ЗАКУЛИСЫ в действии. Пиар, реклама, прямая ложь - все сгодится для запуска компании на повышение, чтобы выключить из игры тысячи частников. Вместо того чтобы воспринять рост спроса как долгожданную возможность продать свой неликвид, большинство продавцов решит, что начался очередной суперрост цен на недвижимость и побежит накручивать новые ценники на свои квартиры, потому что тяга к халяве неистребима, потому что продавцы считают свои квартиры лучшими, а себя хитрейшими. Это, в свою очередь, отразится в рейтингах цен, которые еще больше вырастут.
Через два месяца в игру на рост включатся неудачники, которые поверят в рост по-настоящему и в этот момент ЗАКУЛИСА будет сливать столько, сколько смогут купить все потенциальные покупатели.
Итог такой волны закономерен. Будет вычерпан весь платежеспособный спрос на следующий год, над рынком нависнет огромное предложение по еще более высоким, чем сейчас ценам, заказные платные статьи сменятся предвыборным сливом компромата. Придет позднее прозрение, а мировые рынки начнут откачивать назад капиталы на новом витке финансового кризиса (ипотечного кстати). Вот тогда будет возможен обвал, которого не дождались весной 2007 года.

Цитата: Sonne Как это будет.
Рынок недвижимости традиционно готов к развороту после 10 месяцев стагнации и падения и склонен начинать игру на подъем осенью. КА равен 6, что на единицу меньше потолка, что оставляет, в свою очередь, пространство для роста. Основным двигателем разворота являются три группы населения:
1) Богатые люди, которые могли купить квартиру по любой цене. Они потому и богатые что имеют привычку сначала думать потом делать. Для богатого человека для покупки достаточно остановки цен, он знает, что это наиболее выгодный момент для вложения, потому что после запуска роста возникает рынок продавца. Богатый человек не может держать слишком долго средства на текущем счету, альтернатива покупки недвижимости в Москве для него всегда имеется и он должен принять решение. 9 месяцев это природой заложенный срок, для того чтобы “родить” решение. Богатые будут рожать в августе. Вы читаете эту статью, а они уже делают. Неожиданно, да ?

Посмотрю на Вашу тактику со своей точки зрения. Почему КА упал за 10 месяцев? Выросла аренда при стагнирующих ценах на покупку. А почему она выросла? Потому, что она гибче привязана к реальным доходам жителей Москвы (шире рынок и менее инерционен), которые что? - выросли. Т.е. возвращаемся к фактору номер 1: финансовый поток в МРН формируется на основе роста/падения реальных доходов жителей Москвы (в моих графиках - темно-синяя линия). Далее по психологии богатых. Есть люди с "шальными" деньгами, таких меньшинство. На мой взгляд, бОльшая часть все-таки предпочтет сперва перевести средства в некий ликвидный актив, который можно быстро "обменять" на метры в зависимости от ситуации на РН. Не думаю, что они будут ждать "до последнего", скорее, они предоставят стабильный спрос, причем интенсифицирующийся на падениях и стагнациях.

Цитата: Sonne2) Молодые профессионалы. Эти люди еще год назад не могли позволить себе думать о квартире. Однако за время стагнации они накопили денег на первый взнос, получили прибавку к зарплате и увидели, что снизились проценты по кредиту. Сколько стоила квартира 3 или пять лет назад их волнует мало. Гораздо важнее, что они теперь могут ее купить и собираются это сделать.
3) Жертвы аренды. Традиционное повышение арендных цен осенью повергает многих людей в эмоциональный клинч и превращает в неадекватных ипотечников.

Тут могу ошибаться, но мне кажется, что наибольшая и, к сожалению, наименее адекватная часть ипотечников - молодые семьи, или люди, находящиеся в процессе их создания) Опять-таки возвращаюсь к финпотоку. Вторая, и практически такая же мощная сила его формирования - доступ к кредитным ресурсам. Что мы видели в 3 и 4-м квартале 2007-го? Правильно - накануне резко снижены требования к заемщикам и вылито еще 55 млрд руб в ипотеку.

Цитата: SonneМы видим, что предпосылки для увеличения спроса есть. Мы видим, что наш индикатор КА резко упал из-за роста стоимости аренды. Технически цена находится в зоне, которая может
восприниматься некоторыми как более доступная, чем раньше, хотя фундаментальных предпосылок к росту по-прежнему нет.

Я бы добавил, от тех уровней. Кстати, каковы у Вас прогнозные уровни по этому году (тонкая структура)?

Цитата: SonneОстается мелочь – снять давление предложения вторичного рынка, т.е. воздействовать на действия тысяч мелких игроков. Вот тут то мы и увидим возможности ЗАКУЛИСЫ в действии. Пиар, реклама, прямая ложь - все сгодится для запуска компании на повышение, чтобы выключить из игры тысячи частников. Вместо того чтобы воспринять рост спроса как долгожданную возможность продать свой неликвид, большинство продавцов решит, что начался очередной суперрост цен на недвижимость и побежит накручивать новые ценники на свои квартиры, потому что тяга к халяве неистребима, потому что продавцы считают свои квартиры лучшими, а себя хитрейшими. Это, в свою очередь, отразится в рейтингах цен, которые еще больше вырастут.
Через два месяца в игру на рост включатся неудачники, которые поверят в рост по-настоящему и в этот момент ЗАКУЛИСА будет сливать столько, сколько смогут купить все потенциальные покупатели.
Итог такой волны закономерен. Будет вычерпан весь платежеспособный спрос на следующий год, над рынком нависнет огромное предложение по еще более высоким, чем сейчас ценам, заказные платные статьи сменятся предвыборным сливом компромата. Придет позднее прозрение, а мировые рынки начнут откачивать назад капиталы на новом витке финансового кризиса (ипотечного кстати). Вот тогда будет возможен обвал, которого не дождались весной 2007 года.

С тактикой Вы попали в точку) Насчет обвала я бы не был столь категоричен. Но я пришел к тем же самым выводам (проинтерпретирую их несколько по-другому): если ипотеку в этом году не ограничить хотя бы стандартами АИЖК, то падения цен ждать не стоит.

Цитата: Реалист1 Нашла цифры:
Приобретение недвижимости Москва 2005  - 4,4%
2006 - 6,7%.

Ага, спасибо. Значит предложение денег на рынке через инвестбум было еще значительнее. Кроме того, у меня получается, что Leshiy был прав насчет статьи расходов на недвижимость: она должна включать в себя и потраченные ипотечные деньги и, может быть, расходы на обслуживание этих кредитов.

Делаю этот вывод исходя из данных 2006-го: если суммировать предложение денег с коэффициентом 6,7% с ипотечными 64 млрд. руб, то эта масса должна была вызвать как минимум 140 тысяч сделок, т.е порядка 65 тысяч на первичке, вместо 24 тысяч, которые я брал. На мой взгляд, это многовато, хотя размах подьездного инвестирования точно оценить трудно.

Гораздо ближе, на мой взгляд, оказывается ситуация, когда ипотека и платежи уже включены в расходы на недвижку, а затем их удельный вес оценивается к доходам. Тогда суммарный коэффициент будет 6,7 и включать 4,8% "своих" расходов и 1,9% кредитных. Вычленение коэффициента "своих" расходов для меня важно, так как позволяет видеть "психологическое" состояние покупателей с деньгами.

Итого получается порядка 120 тысяч сделок в 2006-м или 45 тысяч на первичке.

Вот зарисовка по Москве из данных ЦБ РФ по жилкредитам. Инфо есть только с 4-го квартала 2006-го года.

Итак. Выданный жилкредит. В 4-м квартале 2006-го выдана некоторая сумма в качестве жилкредита (19.3 млрд руб) и пусть это будет нормировочный параметр, т.е. 100%. Относительно этого параметра построим синие столбики и по 2007-му году. Видно, что после провала в 1-м квартале, далее все шло по нарастающей и в 4-м 2007-го выдано 163% относительно 4-го 2006-го.

Теперь посмотрим, насколько при этом возростала ОБЩАЯ задолженность по жилкредитам (малиновые столбики) за каждый квартал. Удивительно, но она возростала на гораздо меньшие абсолютные значения. Так в 4-м квартале 2006-го эта сумма выросла лишь на 55% от выданного за это время кредита. И далее тоже видно, что люди достаточно интенсивно расплачивались за кредит в Москве.

Более того, относительная поквартальная задолженность (абсолютный прирост задолженности к приросту кредита, бежевые столбики) колебались около 50%, с максимумом во 2-м квартале 2007-го в 63%.

Итого: жилкредиты интенсивно гасятся из доходов москвичей и "ипотечный шлак" пока не накапливался. С большой вероятностью эта тенденция сохранится и в 2008-м.

Цитата: o kak Насколько я понимаю идея в том, что бы показать, что ипотечные кредиты активно возвращаются и следовательно нет никакого ипотечного шлака?

Если поглядеть на абсолютные значения выплат и возвратов, станет ясно, что возвращается совсем не так активно, как могло показаться на первый взгляд. Задолженность растет, выдается гораздо больше, чем возвращается ...

Давайте посмотрим на общие данные.

Итак, с 4-го квартала 2006-го по 4-й квартал 2007-го включительно (5 кварталов) в Москве:
а) выдано 111.45 млрд рублей жилкредитов;
б) при этом задолженность выросла на 62.1 млрд руб и составила 119.7 млрд. руб;

в) соответственно вернули задолженности 111.45-62.1=49.35 млрд.руб, грубо, не считая процентов.

Вывод. Если теоретически сейчас остановить выдачу кредитов, то при той же скорости возврата денег все 119.7 млрд задолженности могут быть обнулены уже через 119.7/49.35*5кварталов=12 кварталов, т.е. за 3 года! Не забываем, что при этом доходы москвичей растут.

Вывод 2. Ипотечники просто ЛьЮТ деньги на мельницу МРН водопадом. Кроме того видно, что банки вполне могут обойтись и без супердлинных кредитов: при среднем теоретическом возврате в Москве за 3 года можно обойтись и депозитами населения, я приводил выше цифры по РФ.

Цитата: Посетитель Вопрос стоит в самом функционировании схемы по выдаче ипотечного шлака , никто не может в банках  сидеть и ждать десятилетиями когда буратино расплатица , нужны ДЛИННЫЕ деньги , нужна секьютеризация , по сути банк должен выполнять сервисные функции и иметь за это свой доход ... Так вот из длинных денег сейчас есть 64млд от АИЖК на 2008 год , всё...

Вот-вот. Кстати о ДЛИННЫХ деньгах.

Это все правильно, они нужны. Но пока банки вполне комфортно себя могут чувствовать и с депозитной базой: за 2007-й (4 квартала) она приросла на 1350 млрд. руб, в основном, за счет вкладов от года.

Предположу, что больше половины из этих вкладов будут пролонгированы, кроме того (по той ссылке по депозитам) на 2008-й планируется привлечь еще 1600-1700 млрд руб новых депозитов.

Итого: в РФ был выдан рекордный обьем жилкредитов в 2007-м - 650 млрд. руб, что составляет около половины от привлеченных банками депозитов в тот же период. Конечно, прямой связи тут я бы не проводил, но суть-то ясна: население РФ генерирует огромный финпоток, у людей МНОГО денег.

забавный сайт появился  :D:
вроде рылторский , поют про % роста в неделю -
с другой явно топят некоторые проекты :
http://www.dailystro…ns/49.html
стали бы они это делать , если всё раскупают ?
конкуренция ужесточается - а редакция рискует :
могут за такие статьи отпилить подвески  :o

Задолженность 2007: 3233(+1174) млрд. руб или 0.758(+408, жилкредиты) плюс 2.475(+0.766, иные);
Вклады 2007: 5131(+1350) млрд. руб;
Прогноз вклады 2008: 6800(+1670) млрд. руб.  
Ссылка

Цитата: o kak получаем цифири по возвращенным суммам ...

Хорошо, чисто по ипотечным делам у нас получается возврат 23.8 млрд руб за 2007-й.
Итого, если теоретически прекратить выдачу кредитов 01.01.2008, то 107 млрд общей задолженности при сохранении темпов в 23.8 млрд/год москвичи отдают на 4.5 года.

Результат похуже 3-х лет, но по сравнению с развитыми экономиками - просто блестящий.

P.S. Напомню, что в США этот параметр стремится к бесконечности, так как народ и не начинал отдавать свои задолженнности.

VLAD_R спасибо за интерересную статистику!
Пару мыслей об обсуждаемой проблеме.
Из обсуждений на форуме стагирита у меня сложилось мнение что сложившийся рынок недвижимости в москве на 80 проц рынок мены через доплату.Т е по сути это означает что кредитное плечо (ипотеку)  берут только на доплату. Поэтому по таким клиентам возможно досрочное погашение ипотеки т к сумма относительно невелика, обычно примерно стоимость комнаты.Вопрос в том что что бы связать цепочку мены нужна одна чистая покупка  либо за кэш либо в ипотеку.
Т е на одну сделку с большой суммой приходится до трех сделок с маленькими.
Вопрос момента достаточное ли количество чистых покупок могут быть обеспечены для связи меновых цепочек при данных ценовых уровнях на жилье зарплате и ставке по кредиту.
Если количество прямых покупок будет снижатся то это вызовет уменьшение сделок через мену
многократно P S прошу прощения за некий сумбур чукча больше читатель нежели писатель

Цитата: den71 от 12.03.2008 19:28:14
Т е на одну сделку с большой суммой приходится до трех сделок с маленькими.
Вопрос момента достаточное ли количество чистых покупок могут быть обеспечены для связи меновых цепочек при данных ценовых уровнях на жилье зарплате и ставке по кредиту.
Если количество прямых покупок будет снижатся то это вызовет уменьшение сделок через мену многократно

Вообще информацию по МРН приходится искать по разным обрывочным данным. Насколько я понял, доля альтернатив в общем количестве сделок в Москве постепенно снижается и сейчас по разным данным составляет от 60 до 75%.

Что касается Вашего вопроса, то какие из кредитов гасят досрочно - у меня сведений нет. Я сравнивал валовые, общие показатели без разбивки по категориям. Пока на рынке много денег: ориентировочные расходы на приобретение недвижки в Москве в 2007-м были 255 млрд руб по предварительной оценке.

В 2008-м по реалистичному сценарию москвичи вложат еще 220 млрд руб, по оптимистичному - 270-280 млрд.

А соотношение цен/оборотов можете и сами прикинуть.

Цитата: Vlad_R от 07.03.2008 10:02:35
В цифрах получается, что игры с предложением, долей города, чукотскими и прочими олигархами и понаехавшими - оказывают лишь корректирующее действие на МРН.

Мне кажется Вы излишне категоричны. Я тут погуглил полчасика и получилось забавно.

Год                      2002     2003     2004     2005     2006     2007
---------------------------------------------------------------------
Введено, млн м2     4,3      4,4      4,6      4,6      4,8      4,8
---------------------------------------------------------------------
Изъято, млн м2      0,7      0,7      1,4      1,6      1,9      2,2

Данные по введенным метрам взяты с официального сервера Правительства Москвы, данные по изъятию относительно достоверны с 2004г (озвучены Ресиным ), про 2002г и 2003г в разных местах прочитал, что доля города в те года была 10-15%, взял 15%. Эти цифры нуждаются в проверке.

Если Ваш график в топике мысленно дополнить кривой предложения новостроя, то можно дополнить Ваш Анализ

Анализ.
2000-2002. Можно вкратце сказать, что шло восстановление спроса на МРН к кривой доходов (синей линии).


2002-2003. Цена м2 выросла пропорционально доходу москвичей (синяя и бордовая линии), однако деньги в недвижку перекладывали интенсивнее (желто-синяя линия), что вызвало увеличение общего обьема (и количества) сделок в деньгах (розовая линия). Скорее всего это эффект отложенного спроса.
Объем по сделкам превысил рост доходов. В отсутствии ипотеки покупатели использовали накопления и влезли в долги.

2003-2004. Рост цены м2 отстал от роста доходов (бордовая линия ушла под синюю). Самый выгодный момент для приобретения жилья. Деньги в недвижку вкладываются на пределе располагаемых средств (желто-синяя линия), число чистых продаж становится более заметным в обьеме всех сделок (розовая). Пик общего количества сделок.
Накопления исчерпаны. В долг взять негде, а строители продолжают выбрасывать на рынок по 3 с лишним ляма метров в год. Избыток предложения, цены стоят. Опуститься к платежеспособному уровню они не могут из-за того, что отрасль функционирует как пирамида и уменьшение  входящего денежного потока означает крах. Начинают банкротиться самые отмороженные застройщики, перед выборами появились крикливые обманутые дольщики

2004-2005. Средние цены "догнали" рост доходов (синяя и бордовая совпали). Москвичи перешли к "сверхинвестиционной" модели доходов (удельный вес расходов на недвижку больше 4%), желтая еще больше отклоняется от синей. Ипотека (голубая) подталкивает общий вал по сделкам (розовая) резко вверх.
Резкое, в два раза, увеличение изъятия жилья на социалку. Возникает дефицит предложения новостроя и рост цен, поддержаный ипотекой.

2005-2006. Москвичи тратят на недвижку на пределе от доходов (желтая линия в "сверхинвестиционной" области, еще более отклонившись вверх от базовой синей линии доходов), цены улетают резко вверх вслед за вбросом кредитных денег (бордовая улетает к голубой). Идет инвестирование в МРН (розовая) с кредитным плечом.
Изъятия увеличиваются, ипотека становится более доступной, рост цен и доступность кредита провоцируют появление множества мелких "ивесторов", что еще более разгоняет рост.

В целом, фактор изьятия новостроя на нужды города оказывает свое влияние на цены. Но я остаюсь при своем мнении, что на текущий момент (до 2008 года) этот фактор лишь вносил корректировки на МРН, но не являлся фундаментальным. Обосную это следующим фактом. Изьятие на "социалку" не производится в регионах. Однако это не мешает ценам быть там, где они сейчас.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
Изьятие на "социалку" не производится в регионах. Однако это не мешает ценам быть там, где они сейчас.

В регионы пришли московские застройщики с отработанными методиками создания дефицита предложения в эконом-классе. Это ведь не только изъятие на социалку. Деноминация тоже неплохо сработала.
На форуме КДО Rumpel выложил неплохой анализ, в чем-то дополняющий Ваш.

Спасибо за интересную ссылку. Я все-таки считаю, что анализ структуры предложения, пусть даже в самом популярном сегменте - это анализ последствий, максимум - корректировочных факторов, но не причин, не фундаментальных, основополагающих вещей.

Скажем, при каких условиях (теоретически) на этом графике предложения можно ожидать даунтренда по ценам? Не коррекций к росту, а именно даунтренда? Ответ - никогда. Такого в природе не бывает.

Так вот я Вам больше скажу. Если москвичи снизят долю расходов на недвижку (фундаментальный фактор) хотя бы до среднероссийского уровня (2.5%), то Лужков может выкупать хоть ВЕСь новострой 2008, Ресин брызгать слюной про олигархов, а митьки держать предложение метров на минимуме, но среднегодовые цены все равно пойдут вниз от уровня 2007-го. И тут может помочь лишь второй фундаментальный фактор - кредитная накачка населения.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 15:07:27
это анализ последствий, максимум - корректировочных факторов, но не причин, не фундаментальных, основополагающих вещей.

В порядке ликбеза (моего) - коррупционный налог на недвижимость, фундаментальный или технический фактор для РН?

Цитата: Steppen Wolf от 17.03.2008 16:34:25
В порядке ликбеза (моего) - коррупционный налог на недвижимость, фундаментальный или технический фактор для РН?

Тут однозначно сложно ответить. Напрямую на цены и доступность он влияет не сильно, однако косвенно, полученные таким образом "левые" доходы, по моему ИМХО, частично или полностью направляются/отмываются на рынке недвижимости, т.е. усиливают финансовый поток. А это серьезные деньги, к сожалению, отдельно их вычленить мне не удастся.

Что касается базовых прогнозов по развитию ситуации на МРН, то я буду стараться отслеживать параметры в текущем режиме. На данном этапе ключевым видится 2-й квартал 2008-го года, чтобы окончательно определиться по какому сценарию пойдет развитие. При реалистичном варианте, коррекция начнется уже весной.

Однако и по первому кварталу можно будет уже кое-какие заметки сделать. Сначала подождем окончания марта и посмотрим на уровень цен за весь квартал, а затем выйдут данные по жилкредитам. Приблизительно расклад таков - выдача 17-20 млрд руб будет косвенно говорить в пользу реалистичного сценария, 25 и выше - оптимистичного.

Тренд на сокращение предложения в москве развернулся. Если ничего нового не случится, то рост остановится в ближайший месяц на отметке 6700 за метр.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
В целом, фактор изьятия новостроя на нужды города оказывает свое влияние на цены. Но я остаюсь при своем мнении, что на текущий момент (до 2008 года) этот фактор лишь вносил корректировки на МРН, но не являлся фундаментальным. Обосную это следующим фактом. Изьятие на "социалку" не производится в регионах. Однако это не мешает ценам быть там, где они сейчас.

Это не так, в Казани например изымают.

Цитата: Chukcha от 20.03.2008 22:33:25
Это не так, в Казани например изымают.

А не могли бы Вы привести какую-нибудь ссылку на это безобразие, на его масштабы? Может Вы путаете изьятие с соципотекой? Так за нее люди платят вообще-то. Вот, например, отчет стройкомплекса Казани по первым месяцам 2007-го (ссылка), про изьятия и раздачу слонов ничего я не увидел. В общем, поделитесь информацией.