Анализ МРН

Цитата: Vlad_R от 21.03.2008 14:40:52
А не могли бы Вы привести какую-нибудь ссылку на это безобразие, на его масштабы? Может Вы путаете изьятие с соципотекой? Так за нее люди платят вообще-то. Вот, например, отчет стройкомплекса Казани по первым месяцам 2007-го (ссылка), про изьятия и раздачу слонов ничего я не увидел. В общем, поделитесь информацией.

Виноват, точно подтвердить, изымают сейчас или нет, не смогу, но планы такие точно были и на рынок влияли:
http://www.regnum.ru/news/689420.html

Что-то мне подсказывает, что в начале 2008-го будут снова набирать популярность схемы захода на МРН через Подмосковье. Т.е. когда московский поезд "уже ушел", деньги будут вкладываться в перспективные сделки по МО на ранних этапах строительства, с тем, чтобы выйти из них, когда в Москве будет коррекция во второй половине года, тогда как цена вот этих метров в МО отрастет и зафиксируется через переуступку.

Некоторые банки начали снижать ставки по долларовым ипотечным кредитам (Сбер, МБРР). Поскольку основные потребители таких кредитов были в Москве, то, вероятно, почувствовали резкое снижение интереса к этим программам. Не выполняют, так сказать, план.

Косвенно это может говорить в пользу развертывания моего реалистичного сценария, когда в Москве выдадут в 1-м квартале 2008-го меньше 20 млрд руб жилкредитов, а во втором - еще меньше, порядка 12 млрд рублей. Интересно. Кроме этого я ожидаю по РФ в целом диаметрально противоположную тенденцию: 160 млрд руб за первый, и еще 170-180 млрд рублей за второй квартал.

В таком варианте к осени я жду серьезных "стимулирующих" мер. И торможения цен уже в апреле с коррекцией цен во втором квартале в -5% к первому.

Сегодня завершился первый квартал 2008-го, и можно проанализировать уровни цен, их соответствие прогнозам. К сожалению, данных Миэля я пока не нашел, поэтому возьму относительный прирост цен из данных ИРН. Предположу, что ценовые уровни Миэля изменились пропорционально.

Итого по данным ИРН, средняя цена метра в Москве в 1-м квартале составила 114.7 тыс. руб (4730 $), что соответсвует приросту в 11 тыс. руб (510 $). Итого: +10.6% (рубли); +12.2% (доллары).

Как видно, в прогнозе не было предсказано достаточно сильное удешевление доллара (предполагалось, что его курс относительно рубля будет в 2008-м боле-менее стабильным). Однако область уровней была показана верно (реалистичный сценарий +11% в долларах и рублях, оптимистичный +13% в долларах и рублях).

Если убрать фактор резкого удешевления американской валюты, то можно сказать, что пока идем по реалистичному сценарию, и в 1-м квартале будет выдано не более 20 млрд рублей кредитов. Посмотрим на эти цифры через месяц по ЦБ РФ.

Все равно ключевым видится 2-й квартал, здесь разница между сценариями предполагается гораздо более отчетливая. Добавлю, что ориентируюсь по ценовым уровням, исходя из средних значений обьемов продаж квартир (110 тыс в год). Поэтому в реалистичном сценарии, финпоток дожен резко сократиться и вызвать коррекцию цен во 2-м квартале в 5-6%; в оптимистичном сценарии поток будет несколько выше, что вытолкнет цены еще на 4-5% вверх (см. прогноз).

Ну что, банки продолжают повышать ставки по ипотечным кредитам. Ждем ужесточения условий по первоначальным взносам к лету. Смотрим, как пройдет наша банковская система кризис ликвидности в мае 2008.

По моему реалистичному сценарию обьем выданных во втором квартале жилкредитов по Москве должен резко просесть. Предварительно, с 20 до 12 млрд. рублей. Напомню, что за 2007-й было выдано 92 млрд рублей жилкредитов в Москве, при этом в 1-м - 15.7; во 2-м - 19.7 млрд. руб. Пока криков про абсолютное падение значений жилкредитования не слышно. Затишье перед бурей?

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
В целом, фактор изьятия новостроя на нужды города оказывает свое влияние на цены. Но я остаюсь при своем мнении, что на текущий момент (до 2008 года) этот фактор лишь вносил корректировки на МРН, но не являлся фундаментальным.

Ну что ж, посмотрим 2008г. Ввод новостроя в январе-феврале 2008 уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2007г на 192 тыс. м2, а если брать с декабрем 2006, то на 367 тыс. м2.
Вкупе с другими манипуляциями (социалка, деноминация и т.п.) это привело к уменьшению предложения в экономе на 47% и росту цен по Вашим данным на 11%.
Доходы москвичей в этот же временной отрезок изменились не сильно, возможности кредитования тоже.

Цитата: Vlad_R от 17.03.2008 01:22:35
Если москвичи снизят долю расходов на недвижку (фундаментальный фактор) хотя бы до среднероссийского уровня (2.5%), то Лужков может выкупать хоть ВЕСь новострой 2008, Ресин брызгать слюной про олигархов, а митьки держать предложение метров на минимуме, но среднегодовые цены все равно пойдут вниз от уровня 2007-го.

Москвичи не снизят расходы на недвижку. Они просто купят меньше квартир по большей цене. Доля расходов на недвижку останется прежней.
ИМХО, доля расходов на недвижку в каждый текущий момент есть параметр, зависящий от доходов и возможностей кредитования. Фундаметал - предложение.

ЗЫ Правда, возможности кредитования при текущем уровне доходов уже упираются в потолок продолжительности жизни  :( (см. по той же ссылке в дэйлистрой). Пожалуй, только это и ограничит аппетиты воротил недвиги.

Цитата: Steppen Wolf от 18.04.2008 19:08:38
Ну что ж, посмотрим 2008г. Ввод новостроя в январе-феврале 2008 уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2007г на 192 тыс. м2, а если брать с декабрем 2006, то на 367 тыс. м2.
Вкупе с другими манипуляциями (социалка, деноминация и т.п.) это привело к уменьшению предложения в экономе на 47% и росту цен по Вашим данным на 11%.
Доходы москвичей в этот же временной отрезок изменились не сильно, возможности кредитования тоже.Москвичи не снизят расходы на недвижку. Они просто купят меньше квартир по большей цене. Доля расходов на недвижку останется прежней.
ИМХО, доля расходов на недвижку в каждый текущий момент есть параметр, зависящий от доходов и возможностей кредитования. Фундаметал - предложение.

Да, именно так, баланс платежеспособного спроса и предложения. При этом я везде подчеркиваю, что в своих рассчетах по уровням цен исхожу из усредненных данных по количеству продаваемых на МРН квартир за год (что составляло ориентировочно 110 тыс штук). Этот параметр достаточно стабилен и имеет тенденцию к увеличению за счет увеличения общего количества квартир в Москве.

Сокращение предложения метров/квартир, таким образом, я рассматриваю как тактический ход, который действует только краткосрочно. Этот вариант, например, я детально рассматривал для 4 квартала 2008 года, когда либо цены идут вниз со свистом, либо на МРН фиксируют рекордно низкое число сделок по итогам года.

Однако, еще раз хочу подчеркнуть, что прессовать искусственно число сделок ниже их среднегодовых значений - это, словами Шамана с бубном, как еще сильнее оттягивать резинку от трусов.

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в I квартале 2008 г. зарегистрировано 11 779 сделок купли-продажи квартир. Это в 2,23 раза меньше, чем в IV квартале прошлого года, и в 1,16 раза меньше, чем в I квартале 2007 г. (см. таблицу).



Итого, количество сделок через УФРС в I квартале 2008 составило 86% от уровня 2007-го и 72% от уровня 2006-го. Это очень мало, так как рынок был горячим, мои прогнозы - на уровне 17 тысяч сделок через УФРС (порядка 28 тысяч в целом по МРН), т.е. где-то 120-125% от уровня первого квартала прошлого года.

Частично это может быть связано с увеличением до 1 месяца процесса регистрации, вступившем в силу с Нового года (вместо 1 недели). Кроме того, я ожидал увидеть, пожалуй впервые, как во втором квартале 2008-го упадет число сделок по сравнению с первым (до уровня 25 тысяч по рынку в целом и где-то 15 тысяч через УФРС). Но если чиновники опять намутили со сроками регистрации, то во втором квартале формально УФРС покажет рост до 17+15-11.779-15/3 или около 15 тысяч сделок.

Цитата: Vlad_R от 28.04.2008 14:12:52
Сокращение предложения метров/квартир, таким образом, я рассматриваю как тактический ход, который действует только краткосрочно.

А почему тактический? Уменьшение доли коммерческого жилья планомерно реализуется с 2004 года. Сейчас объявлено громадьё планов по строительству доходных домов, переселению пятиэтажек и даже озвучено желание депутатов Мосгордумы заморозить строительство коммерческого жилья. Это стратегия, которая приносит миллиардные плоды.

На этом фоне тактически действуют застройщики, урывая сверхприбыль. Количество сделок сильно зависит от количества свободных квартир, а это новострой. Достаточно создать локальный дефицит, например, однушек эконом-класса и все альтернативы ложатся, а цены растут.

В результате имеем то, что имеем - в первом квартале москвичи купили меньше квартир по большей цене.

Цитата: Steppen Wolf от 30.04.2008 15:05:19
А почему тактический? Уменьшение доли коммерческого жилья планомерно реализуется с 2004 года. Сейчас объявлено громадьё планов по строительству доходных домов, переселению пятиэтажек и даже озвучено желание депутатов Мосгордумы заморозить строительство коммерческого жилья. Это стратегия, которая приносит миллиардные плоды.

Я уже как-то писал, что эконом уводят только в Москве, однако рост цен (в процентах) далеко не самый впечатляющий по России.

Могу только предположить, что таким образом в Москве пытаются увеличить конкурентноспособность на продажу бизнес-класса (который по цене уже сравнялся с экономом). Но народ ушел в Подмосковье. И недавние потуги Батуриной по выкупу эконома в МО для меня были сигналом, что этот план у них сорвался

Цитата: Vlad_R от 30.04.2008 17:06:00
Я уже как-то писал, что эконом уводят только в Москве, однако рост цен (в процентах) далеко не самый впечатляющий по России.

Там изначально имел место огромный дефицит (в 90-е вообще почти ничего не строили), не было нужды ничего уводить. Когда благодаря ипотеке появился платежеспособный спрос, он сразу взорвал дефицитный рынок.

В Москве тоже не сразу начали уводить значительные объёмы, а только по мере возрастания объёмов строительства.

Дорогие господа инвесторы МРН. Согласно моим рассчетам, в конце мая начнется долгосрочный разворот цен на рынке недвижимости. Я вас честно предупреждаю - кто не успеет слиться до лета, может потерять/недополучить большие деньги.

Цитата: Vlad_R от 07.05.2008 14:07:50
Дорогие господа инвесторы МРН. Согласно моим рассчетам, в конце мая начнется долгосрочный разворот цен на рынке недвижимости. Я вас честно предупреждаю - кто не успеет слиться до лета, может потерять/недополучить большие деньги.

в кино "водный мир" есть одна класная сцена, когда главный злодей толкает речь перед толпой пиратов и в конце "вперед на всела!" толпа бежит и веслами вручную сдвигает огромную ржавую нефтяную баржу (у которой не только мотора уже нет, а и дыры уже в боках).
стар пом спрашивает "и куда мы так ломанулись ?" капитан отвечает " не важно, эти идиоты пол года грести будут пока начнут задавать вопросы"

ломанулись мы только в феврале, так что падение будет не раньше августа-сентября уж больно вы и авантюрист не дооцениваете инертность РН  8).
а сливаться нужно было ДО лета, уже сейчас продать будет трудно, просто потому что народу летом не до квартир.

Так у меня и написано - ДО лета. И сливаться нужно на росте или на стагнации. Когда падение пойдет, продать "по рынку" будет практически не реально, тем более, что сделка идет не один день. В общем, я всех честно предупредил.

Кроме того, к лету я ожидаю:
1. Начала долгосрочного укрепления доллара, окончания периода снижения базовой ставки ФРС;
2. Разворота цен на нефть;
3. Окончания срока действия одобрений на ипотеку, выданных массово этой зимой (до ужесточения условий);
4. Пика кризиса ликвидности в РФ;
5. Ухудшения условий кредитования при росте ставок по инструментам с фиксированной доходностью: депозитам, облигациям;
6. Сезонного снижения спроса.

Что будет с предложением на рынке и какую жилищную политику начнет проводить новый Президент и Правительство - пока не обсуждаю.

Цитата: Vlad_R от 07.05.2008 17:03:55
Что будет с предложением на рынке и какую жилищную политику начнет проводить новый Президент и Правительство - пока не обсуждаю.

Это главный пункт. Один раз уже нацпроект объявили - и выполнили, в 2 раза стоимость скакнула.
Интересно, если теперь она вдруг в 2 раза упадет (а даже Авантюрист столько не обещал), хватит у них совести говорить, что это их заслуга?  ;D

Цитата: Vlad_R от 07.05.2008 14:07:50
Дорогие господа инвесторы МРН. Согласно моим рассчетам, в конце мая начнется долгосрочный разворот цен на рынке недвижимости. Я вас честно предупреждаю - кто не успеет слиться до лета, может потерять/недополучить большие деньги.

На сколько согласно Вашему анализу может опуститься цена на МРН в течении года?

Цитата: Саймон от 08.05.2008 13:06:12
На сколько согласно Вашему анализу может опуститься цена на МРН в течении года?

Я в своих прогнозах ориентировался на среднее значение числа сделок в Москве за год. Это число было боле-менее постоянным и составляло порядка 110 тысяч плюс минус 10. За первые 4 месяца мы видим беспрецедентно низкое предложение квартир на продажу и низкие обороты.

По первым прикидкам (которые я уже озвучил в конце марта), мы идем по реалистичному сценарию в спросе/денежном предложении, однако уровень цен будет диктоваться, в любом случае, соотношением спроса и предложения. А поскольку предложение до сих пор аномально ниже средних значений, то я склонен трактовать рост цен в апреле эффектом узкого рынка.

По моему реалистичному сценарию, при стандартном количестве сделок за 2008 год (110 тысяч), цена в конце 4 квартала стремится к "справедливой" или 103.7 тыс руб/м2. От текущих значений падение при этом составит порядка 35% в рублях. Если сделок будет меньше - цены будут выше.

Набросаю краткую картинку для "узкого рынка" 2008 года. Возьму предельную ситуацию, когда за год будет совершено не более 90 000 сделок. Это значение на 18% ниже среднегодовых и на 25% - числа сделок 2007-го года. Напомню, что последние 7-8 лет отклонение параметра по числу сделок не превышали 10% от среднего.

Итак, тот же реалистичный сценарий, но теперь учтем некоторое снижение доллара в первой половине 2008-го и, самое главное, "узость" предложения, снижение числа сделок до 90 тысяч. Напомню как ранее выглядел поквартальный прогноз по количеству сделок: 1/2/3/4-Всего2008 28000/25000/22000/30000 - 105 тысяч сделок. Теперь разбивка будет 28000/21500/18500/22000 - 90 тысяч сделок, т.е. продавцы зажмут весь новострой во второй половине года.

2) Итого в реалистичном распределении доходов при "узком" рынке в 2008-м:

                           1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $               5500        6000        5500        5300            5575
Ср. цена, тыс руб     132.6       144.0       134.9     131.4            135.7
Кол-во сделок          28000       21500    18500      22000         90000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.3          4.0           3.2          3.5                3.8
Ипотека, млрд руб    20          12             8            10                  50

Таким образом, пиковым по ценам видится 2-й квартал, с аномально низким количеством сделок. Напомню, что число сделок во 2-м квартале было всегда выше, чем в первом и выше среднеквартальных (например, ранее я приводил статистику сделок, зарегистрированных УФРС в 2005-2007).

Итого в пределе на "узком" рынке получаем снижение цен в рублях на 6% (3-й кв) 10% (4-й кв) относительно уровня цен второго квартала. По итогам года 2008/2007 - рост на 7.7%.

Напоминаю, что для продавцов недвижки я описал самый благоприятный сценарий (кликабельно).

Вышли данные по жилкредитованию ЦБ РФ за 1-й квартал 2008 года. Москва выдала 11.889(в валюте) + 11.021 (в рублях). Итого 22.91 млрд рублей. Общая задолженность выросла на 7.521 млрд до 127.235 млрд рублей. B 4-м квартале выдано 32 млрд, общая приросла на 18.7. Кроме того, выдача превысила мой прогноз по реалистичному сценарию (20 млрд), но не дотянула до оптимистичного сценария (25 млрд). Но, в общем, на уровень цен такое различие особого влияния не должно было оказать. Основные различия пойдут во 2-м квартале.

Сравнивая с первым кварталом 2007-го года, выдача увеличилась на 46%. Однако я жду, что впервые за долгое время во втором квартале она упадет относительно первого.

Всего по России за 1-й квартал выдано 174.094 млрд рублей жилкредитов. Общая задолженность выросла 102.1 до 859.6 млрд руб.

О-хо-хо...
объем предложения на первичном рынке сократился на 13%. Аналитики исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» подчеркивают, что резко уменьшилась доля панельных новостроек, открыто предлагаемых к продаже, - на 8%

Цитата: Vlad_R от 29.04.2008 15:03:56
количество сделок через УФРС в I квартале 2008 составило 86% от уровня 2007-го

Цитата
Вышли данные по жилкредитованию ЦБ РФ за 1-й квартал 2008 года. Москва выдала 11.889(в валюте) + 11.021 (в рублях). Итого 22.91 млрд рублей....Сравнивая с первым кварталом 2007-го года, выдача увеличилась на 46%

Вот они, последствия рукотворного дефицита в экономе  >:(. Купили меньше за бОльшие деньги.
Убивать.