Анализ МРН

Цитата: Vlad_R от 11.03.2008 12:38:23

Вот зарисовка по Москве из данных ЦБ РФ по жилкредитам. Инфо есть только с 4-го квартала 2006-го года.

Итак. Выданный жилкредит. В 4-м квартале 2006-го выдана некоторая сумма в качестве жилкредита (19.3 млрд руб) и пусть это будет нормировочный параметр, т.е. 100%. Относительно этого параметра построим синие столбики и по 2007-му году. Видно, что после провала в 1-м квартале, далее все шло по нарастающей и в 4-м 2007-го выдано 163% относительно 4-го 2006-го.

Теперь посмотрим, насколько при этом возростала ОБЩАЯ задолженность по жилкредитам (малиновые столбики) за каждый квартал. Удивительно, но она возростала на гораздо меньшие абсолютные значения. Так в 4-м квартале 2006-го эта сумма выросла лишь на 55% от выданного за это время кредита. И далее тоже видно, что люди достаточно интенсивно расплачивались за кредит в Москве.

Более того, относительная поквартальная задолженность (абсолютный прирост задолженности к приросту кредита, бежевые столбики) колебались около 50%, с максимумом во 2-м квартале 2007-го в 63%.

Итого: жилкредиты интенсивно гасятся из доходов москвичей и "ипотечный шлак" пока не накапливался. С большой вероятностью эта тенденция сохранится и в 2008-м.

Что-то меня продолжают мучить смутные сомнения относительно адекватности статистики ЦБ РФ по жилкредитам. По крайней мере в моей, обывательской, интерпретации. На КДО мы с o_kak обсуждали соотношение выданных за квартал жилкредитов и увеличения общей по ним задолженности. Картинку за последние 5 кварталов я приводил вверху.

Так вот, данные 1-го квартала 2008-го года упрочили эти подозрения. Дело в том, что по данным ЦБ РФ за квартал было "выдано" (возьму это слово уже в кавычки) 22.91 млрд руб по Москве. За тот же период прирост общей задолженности составил 7.521 млрд руб. Вывод - кто-то дельту в 15.39 млрд руб "погасил". Это не просто много, это - охренительно много, т.е. 12.1% от общей 127.235 млрд в КВАРТАЛ! При том, что средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет, да и при досрочном погашении за 5 лет темп возврата не превысит бы 5% в квартал.

В общем, я склоняюсь к мысли, что это - "особенности учета банков": "выдано" жилкредитов не равняется "освоено" жилкредитов. Т.е., грубо, банки выдают разрешения на кредит в обьеме "выдано" (на бумаге, резервируют средства и светят эти цифры в ЦБ), при этом заемщикам далеко не всегда удается эти деньги "освоить" (изменились обстоятельства, рост цен, нет подходящего варианта и т.д.). Итого, те самые 15.39 млрд, которые формально "погашены", превращаются в 5-7 млрд реальных, ну и остальное просто никуда не уходило, и 22.91 млрд. формальной "выдачи" (точнее тогда - запроса на выдачу), превращаются в 13-15 млрд "освоенных".

Косвенным подтверждением этого может служить статистика 2-го квартала 2007-го года (см. график вверху). Там соотношение прироста общей задолженности к выданному обьему жилкредитов за квартал формально достигло максимума (63%, сравните с 1-2008 в 7.521/22.91=33%), т.е. прирост достигался "выдачей", которая была боле-менее реальной, не "бумажной". Или, иначе, "осваивали" все, что выдавали. Если мы вспомним ситуацию на МРН, то как раз в то время цены в Москве поехали вниз, и освоить деньги, предложенные банками, стало легче. В отличие от 1-го квартала 2008-го года.

В общем, судя по всему, нужно будет и этот фактор еще учитывать.

Цитата: Vlad_R от 18.05.2008 01:31:09
Что-то меня продолжают мучить смутные сомнения относительно адекватности статистики ЦБ РФ по жилкредитам. По крайней мере в моей, обывательской, интерпретации. На КДО мы с o_kak обсуждали соотношение выданных за квартал жилкредитов и увеличения общей по ним задолженности.
...
Так вот, данные 1-го квартала 2008-го года упрочили эти подозрения. Дело в том, что по данным ЦБ РФ за квартал было "выдано" (возьму это слово уже в кавычки) 22.91 млрд руб по Москве. За тот же период прирост общей задолженности составил 7.521 млрд руб. Вывод - кто-то дельту в 15.39 млрд руб "погасил". Это не просто много, это - охренительно много, т.е. 12.1% от общей 127.235 млрд в КВАРТАЛ! При том, что средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет, да и при досрочном погашении за 5 лет темп возврата не превысит бы 5% в квартал.

Действительно, что-то непонятное. Например, 4 кв. 2007 года в Москве было "выдано" кредитов на сумму 92 млрд руб., а прирост задолженности составил всего 16,7 млрд руб, т.е. было погашено кредитов на 75 млрд руб! В 4 кв. 2007 года, самое большое соотношение "погашенных" кредитов к "выданным".

(увеличить, таблица Excel)
Интересное в таблице:
В 1 кв. 2008 задолженность в Москве и Питере по кредитам в валюте уменьшилась.
В Москве в 1 кв. 2008 года прирост задолженности меньше, чем в 1 кв. 2007 года. В Питере и по всей России, прирост в 1 кв. 2008 выше чем в 1 кв. 2007.

Цитата: York от 18.05.2008 13:32:57
Действительно, что-то непонятное. Например, 4 кв. 2007 года в Москве было "выдано" кредитов на сумму 92 млрд руб., а прирост задолженности составил всего 16,7 млрд руб, т.е. было погашено кредитов на 75 млрд руб! В 4 кв. 2007 года, самое большое соотношение "погашенных" кредитов к "выданным".

92 млрд идут по итогам текущего года без отсечки с начала кварталов (т.е. нарастающим итогом по итогам 2007-го, в данном случае). Т.о., чтобы вычислить поквартальные данные по этой таблице, нужно из данных на конец 4-го квартала, вычесть данные на конец 3-го квартала. А вот с началом 2008-го данные обнулятся.

Итого за 4-й было "выдано" порядка 32 млрд рублей жилкредитов, а вот задолженность выросла на 18.7. "Погашение" солидное, я тогда и обалдел (но, все-таки конец года, доходы людей скакнули в 2 раза, поэтому не стал выкладывать свои мысли). А вот теперь кривость картины вылезла четко.

19.05.2008

По всей видимости, тенденция к снижению темпов роста окончательно закрепилась на своих позициях. В течение недели изменений цены на вторичном рынке Москвы зафиксировано не было. Средняя цена кв. м, как и неделей ранее, равна $6633. Существенных перемен в ближайшем будущем не ожидается. Ажиотажный весенний рост сменится более умеренным летним.

Подмосковье достаточно быстро отреагировало на процессы в столице. Происходящее сейчас на рынках различных городов полностью повторяет московские события: резкое снижение темпов роста, в некоторых районах наблюдается незначительная коррекция средних цен. Средняя цена кв. м за неделю возросла на 0,5% и стала равной $3544. В зависимости от зоны средние цены менялись следующим образом:

1 зона МО – снижение на 0,4% до уровня $3989 за кв.м.
2 зона МО – рост на 0,2% до уровня $3242 за кв.м.
3 зона МО – снижение на 2,2% до уровня $2504 за кв.м.

DAILYSTROY

Господа инвесторы в МРН. Как я вас уже и предупреждал 2 недели назад, разворот на рынке все ближе. Не теряйте зря времени - кто не успеет до лета слить - будет терять деньги.

Цитата: Vlad_R от 19.05.2008 14:08:21
92 млрд идут по итогам текущего года без отсечки с начала кварталов (т.е. нарастающим итогом по итогам 2007-го, в данном случае). Т.о., чтобы вычислить поквартальные данные по этой таблице, нужно из данных на конец 4-го квартала, вычесть данные на конец 3-го квартала. А вот с началом 2008-го данные обнулятся.

Точно, спасибо за пояснение, надо бы табличку переделать... Где-то есть пояснения таблиц ЦБ?
В соседней ветке, Авантюрист написал про рефинансирование, а ведь действительно, на объём это влияет, а на задолженность нет. Но я не думаю, что объёмы рефинансирования настолько большие.

это к вопросу о тратах москвичей на недвижимость и перетеканию платежеспособного спроса: "На сегодняшний день, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», порядка 55% покупателей жилья в области составляют москвичи, улучшающие свои жилищные условия и лишь порядка 30% - это жители Подмосковья."
анализ МРН это теперь не только Москва, но и область до 20 км, ИМХО

Цитата: Vlad_R от 19.05.2008 16:35:27
19.05.2008

По всей видимости, тенденция к снижению темпов роста окончательно закрепилась на своих позициях. В течение недели изменений цены на вторичном рынке Москвы зафиксировано не было. Средняя цена кв. м, как и неделей ранее, равна $6633. Существенных перемен в ближайшем будущем не ожидается. Ажиотажный весенний рост сменится более умеренным летним.

Вы пользуетесь данными с DAILYSTROY
А есть еще один крупный проект с историческими данными http://www.realprice.ru/
Не могли бы взглянуть на их графики (ссылка статистика в верхнем меню), чтобы убедиться, что отношение dailystroy не предвзятое?

(там последняя цена ~ $7400 по всем квартирам и $5400 с учетом коэффициента условного метра)

Цитата: atamur от 28.05.2008 21:09:59
Вы пользуетесь данными с DAILYSTROY
А есть еще один крупный проект с историческими данными http://www.realprice.ru/
Не могли бы взглянуть на их графики (ссылка статистика в верхнем меню), чтобы убедиться, что отношение dailystroy не предвзятое?

(там последняя цена ~ $7400 по всем квартирам и $5400 с учетом коэффициента условного метра)

На Реалпрайсе хорошо со статистикой предложения квартир. Можно еще относительный рост/снижение хотелок продавцов оценить (где-то было 16-17% по первому кварталу). Это пожалуй и все. Нигде статистика реальных сделок не приводится, увы.

Что касается рынка Москвы, то в 2008-м он какой-то нетипичный: покупатели не могут, продавцы не хотят. Ввод новых метров тоже оттянут на конец года и болтается на минимуме, как и в 1-м квартале прошлого. Я бы сказал, что МРН находится в коматозном состоянии.

Кстати, подоспела статистика с Реалпрайса: валовое количество квартир за первые 5 месяцев 2008-го года составило всего 110.5 тысяч, или 51.5% от аналогичного показателя 2007-го (214.4 тыс вариантов).

В мае относительно апреля 2008-го число вариантов упало на 12.8% до 21.4 тысячи, а долларовый индекс квадратного метра по всем предложениям (хотелки) вырос на 3.1% до 7142$/м2. ИРН покажет приблизительно такой же относительный прирост по маю до 5600$. Рублевых данных DAILYSTROI пока нет.

Ну что же. Становится очевидной позиция продавцов, которые заморозили предложение в ожидании, что доходы покупателей смогут в обозримом будущем догнать уровень цен. Как я уже и писал выше, поскольку я оцениваю "справедливый" уровень цены на МРН в 2008-м в 103 тыс. рублей, то считаю, что доходы отстали минимум на 3 года. Иными словами платежеспособный спрос "проел" эту разницу, в т.ч. за счет ипотеки, и не в силах в ближайшем будущем поддержать обороты рынка на традиционном уровне.

В общем, предпосылок для дальнейшего роста в среднесрочной перспективе я однозначно не вижу, поэтому для инвесторов в МРН наступили нелегкие времена. Хотя я и предупреждал в начале мая, что до лета нужно озаботиться продажей недвижки: разворот-с.

А как сегодняшнее заявление Лужкова, что землю в Москве под инвестиционное строительство мэрия выделять не будет "из-за дефицита земли", городская земля уйдет только под социальное жилье?

В свете этого заявления, мне кажется весь Ваш анализ а особенно выводы и рекомендации которые Вы даете, требуют  решительного пересмотра.

Цитата: fest от 03.06.2008 23:56:10
А как сегодняшнее заявление Лужкова, что землю в Москве под инвестиционное строительство мэрия выделять не будет "из-за дефицита земли", городская земля уйдет только под социальное жилье?

В свете этого заявления, мне кажется весь Ваш анализ а особенно выводы и рекомендации которые Вы даете, требуют  решительного пересмотра.

А чего суетиться-то? Лужков у нас последний год работает, готовится к пенсии. Кроме того у застройщиков площадок набрано на 3-4 года вперед, на которых они пока строить не торопятся. Новострой за первые 4-5 месяцев и так сдают по минимуму, но отжать покупателей уже не удается.

Я бы на месте Мосстройкомплекса молился на федеральные власти, чтобы они обеспечили ликвидность и рост доходов во время мирового кризиса. Ведь по сути именно федералы поддержали пузырь в Москве в 2007-м и поддерживают сейчас. Иначе был бы Казахстан.

Цитата: Vlad_R от 04.06.2008 13:10:55
А чего суетиться-то? Лужков у нас последний год работает, готовится к пенсии. Кроме того у застройщиков площадок набрано на 3-4 года вперед, на которых они пока строить не торопятся. Новострой за первые 4-5 месяцев и так сдают по минимуму, но отжать покупателей уже не удается.

Я бы на месте Мосстройкомплекса молился на федеральные власти, чтобы они обеспечили ликвидность и рост доходов во время мирового кризиса. Ведь по сути именно федералы поддержали пузырь в Москве в 2007-м и поддерживают сейчас. Иначе был бы Казахстан.

Казалось бы, причём тут Лужков ? (с)

Да не причём. Он только заработал свои миллиарды, собрав ипотеку, вброшенную федералами на дефицитный рынок.
Без ипотеки недвига росла бы, как и полагается, чуть выше инфляции.

Поэтому уйдёт Лужков или останется разницы нет.

Принципиальный вопрос,  будут ли сдувать пузырь как в Казахстане - жёстко, с падежом цен и остановкой новостроя, - или вольют бюджетное бабло (способы вливания могут быть разнообразными) для стабилизации ситуации и постепенного подтягивания массового платежеспособного спроса к текущему уровню цен, который так же постараются заморозить?

Первая неделя июня опять показала рост цен в Москве по индикаторам Реалпрайса (+0.4%) и ИРН (+0.6%), рассчитанный в долларах США. Если учесть, что при этом предложение квартир еще более сократилось, то рынок достиг своей верхней границы. С какой скоростью от нее он теперь оттолкнется, будет зависеть от наращивания предложения в ближайшей перспективе.

Цитата: Vlad_R от 09.06.2008 15:39:07
Первая неделя июня опять показала рост цен в Москве по индикаторам Реалпрайса (+0.4%) и ИРН (+0.6%), рассчитанный в долларах США. Если учесть, что при этом предложение квартир еще более сократилось, то рынок достиг своей верхней границы. С какой скоростью от нее он теперь оттолкнется, будет зависеть от наращивания предложения в ближайшей перспективе.

Поясните пожалуйста каким образом факт сократившегося предложения играет в пользу падения цен ? Вы действительно верите что 49% предложения снята продавцами из-за боязни деноминации и до сих пор не выведена на рынок опять ?
Карта с деноминацией уже месяца 2 как отыграна.

Цитата: alladin от 10.06.2008 12:37:34
Поясните пожалуйста каким образом факт сократившегося предложения играет в пользу падения цен ? Вы действительно верите что 49% предложения снята продавцами из-за боязни деноминации и до сих пор не выведена на рынок опять ?
Карта с деноминацией уже месяца 2 как отыграна.

Видите ли, за первые 5 месяцев этого года по Риалпрайсу предложение квартир составляет 51% от уровня аналогичного периода 2007-го. И это при том, что количество сделок в Москве из года в год остается приблизительно на одном уровне с тенденцией к росту (общий жилой фонд увеличивается).

Несмотря на этот факт, цены последние две-три недели находятся в колебательном режиме, т.е. рынок по сути просто "встал". Я, конечно, не исключаю, что новострой в этом году не будет выпущен на рынок (см. мой пост по прогнозу усеченного рынка), но такой вариант я считаю маловероятным.

Цитата: Vlad_R от 11.06.2008 18:30:13
Видите ли, за первые 5 месяцев этого года по Риалпрайсу предложение квартир составляет 51% от уровня аналогичного периода 2007-го. И это при том, что количество сделок в Москве из года в год остается приблизительно на одном уровне с тенденцией к росту (общий жилой фонд увеличивается).

Несмотря на этот факт, цены последние две-три недели находятся в колебательном режиме, т.е. рынок по сути просто "встал". Я, конечно, не исключаю, что новострой в этом году не будет выпущен на рынок (см. мой пост по прогнозу усеченного рынка), но такой вариант я считаю маловероятным.

не понял ответ. ну и что что рынок встал ?
то что рынок встанет или пойдет вниз из-за не подъемности текущей цены для большинства населения это один тезис который я принимаю, но то что предложения на рынке меньше на 49% по сравнению с 2007 годом  - и это тоже в пользу падения цен это уже другой тезис и я его не понимаю

Цитата: alladin от 16.06.2008 13:58:25
не понял ответ. ну и что что рынок встал ?
то что рынок встанет или пойдет вниз из-за не подъемности текущей цены для большинства населения это один тезис который я принимаю, но то что предложения на рынке меньше на 49% по сравнению с 2007 годом  - и это тоже в пользу падения цен это уже другой тезис и я его не понимаю

Упрощу ситуацию. Я писал не о том, что рынок встал по цене (ценовая стагнация), а о том, что упали продажи (обьем сделок). И последнее является причиной (одной из причин) первого, но не наоборот. Т.е. грубо - цены остановились из-за того, что ничего не продается. Казалось бы - ну и что?

А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

И что мы видим сейчас? Ничего уже не выдавливается, хотя на рынке в 2 раза меньше квартир вообще, в том числе ликвидных, наверно, в 5 раз меньше. Все, приплыли. Ветер в парусах кончился. Нужно 3 года ждать пока он появится в нужном направлении. Но скорее всего за это время подует в другую сторону: людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
Упрощу ситуацию. Я писал не о том, что рынок встал по цене (ценовая стагнация), а о том, что упали продажи (обьем сделок). И последнее является причиной (одной из причин) первого, но не наоборот. Т.е. грубо - цены остановились из-за того, что ничего не продается. Казалось бы - ну и что?

А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

И что мы видим сейчас? Ничего уже не выдавливается, хотя на рынке в 2 раза меньше квартир вообще, в том числе ликвидных, наверно, в 5 раз меньше. Все, приплыли. Ветер в парусах кончился. Нужно 3 года ждать пока он появится в нужном направлении. Но скорее всего за это время подует в другую сторону: людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

про узкий рынок все правильно.
про остальное - не убедили. квартир на продажу меньше чем было в 2007 в 2 раза, - это фактор не в пользу снижения цен, не ликвид будет висеть как он висел и в 2007 году, а ликвид уйдет быстрее...

кмк, долго зажимать "предложение" не получится, т.к. планы на ввод млн-ов кв.м по срокам уже заявлены, опять же нацпроекты, да и кредиты возвращать надо..
времени на принятие простого решения не остаётся..

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
Упрощу ситуацию. Я писал не о том, что рынок встал по цене (ценовая стагнация), а о том, что упали продажи (обьем сделок). И последнее является причиной (одной из причин) первого, но не наоборот. Т.е. грубо - цены остановились из-за того, что ничего не продается. Казалось бы - ну и что?

А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

И что мы видим сейчас? Ничего уже не выдавливается, хотя на рынке в 2 раза меньше квартир вообще, в том числе ликвидных, наверно, в 5 раз меньше. Все, приплыли. Ветер в парусах кончился. Нужно 3 года ждать пока он появится в нужном направлении. Но скорее всего за это время подует в другую сторону: людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

С одной стороны да, рынок явно искусственно заужен, с другой стороны, мы пытаемся купить квартиру с осени прошлого года, поэтому постоянно мониторим рынок двушек на Сходненской. В данный момент нельзя сказать, что цеы остановились, если месяц назад, были предложения в районе 5700000р за 44 метра, то сейчас практически таких не осталось, цены хоть и снизили темпы роста, но до сих пор продолжают с успехом расти. Квартиры уходят, остаются только неликвидные, которые висят уже по полгода и больше (при этом на них тупо поднимают цены)..
Меня это, если честно, сильно напрягает.. Квартиру покупаем для себя, но чем дальше, тем хуже.. Если ждать еще дальше, 90% что станет еще дороже, если не ждать, то купить реально только разваливающуся маленькую квартиру, т.к. других либо нет, либо цены уже далеко за 7 млн. руб..