Тред №31342

Цитата: Sonne Как это будет.
Рынок недвижимости традиционно готов к развороту после 10 месяцев стагнации и падения и склонен начинать игру на подъем осенью. КА равен 6, что на единицу меньше потолка, что оставляет, в свою очередь, пространство для роста. Основным двигателем разворота являются три группы населения:
1) Богатые люди, которые могли купить квартиру по любой цене. Они потому и богатые что имеют привычку сначала думать потом делать. Для богатого человека для покупки достаточно остановки цен, он знает, что это наиболее выгодный момент для вложения, потому что после запуска роста возникает рынок продавца. Богатый человек не может держать слишком долго средства на текущем счету, альтернатива покупки недвижимости в Москве для него всегда имеется и он должен принять решение. 9 месяцев это природой заложенный срок, для того чтобы “родить” решение. Богатые будут рожать в августе. Вы читаете эту статью, а они уже делают. Неожиданно, да ?

Посмотрю на Вашу тактику со своей точки зрения. Почему КА упал за 10 месяцев? Выросла аренда при стагнирующих ценах на покупку. А почему она выросла? Потому, что она гибче привязана к реальным доходам жителей Москвы (шире рынок и менее инерционен), которые что? - выросли. Т.е. возвращаемся к фактору номер 1: финансовый поток в МРН формируется на основе роста/падения реальных доходов жителей Москвы (в моих графиках - темно-синяя линия). Далее по психологии богатых. Есть люди с "шальными" деньгами, таких меньшинство. На мой взгляд, бОльшая часть все-таки предпочтет сперва перевести средства в некий ликвидный актив, который можно быстро "обменять" на метры в зависимости от ситуации на РН. Не думаю, что они будут ждать "до последнего", скорее, они предоставят стабильный спрос, причем интенсифицирующийся на падениях и стагнациях.

Цитата: Sonne2) Молодые профессионалы. Эти люди еще год назад не могли позволить себе думать о квартире. Однако за время стагнации они накопили денег на первый взнос, получили прибавку к зарплате и увидели, что снизились проценты по кредиту. Сколько стоила квартира 3 или пять лет назад их волнует мало. Гораздо важнее, что они теперь могут ее купить и собираются это сделать.
3) Жертвы аренды. Традиционное повышение арендных цен осенью повергает многих людей в эмоциональный клинч и превращает в неадекватных ипотечников.

Тут могу ошибаться, но мне кажется, что наибольшая и, к сожалению, наименее адекватная часть ипотечников - молодые семьи, или люди, находящиеся в процессе их создания) Опять-таки возвращаюсь к финпотоку. Вторая, и практически такая же мощная сила его формирования - доступ к кредитным ресурсам. Что мы видели в 3 и 4-м квартале 2007-го? Правильно - накануне резко снижены требования к заемщикам и вылито еще 55 млрд руб в ипотеку.

Цитата: SonneМы видим, что предпосылки для увеличения спроса есть. Мы видим, что наш индикатор КА резко упал из-за роста стоимости аренды. Технически цена находится в зоне, которая может
восприниматься некоторыми как более доступная, чем раньше, хотя фундаментальных предпосылок к росту по-прежнему нет.

Я бы добавил, от тех уровней. Кстати, каковы у Вас прогнозные уровни по этому году (тонкая структура)?

Цитата: SonneОстается мелочь – снять давление предложения вторичного рынка, т.е. воздействовать на действия тысяч мелких игроков. Вот тут то мы и увидим возможности ЗАКУЛИСЫ в действии. Пиар, реклама, прямая ложь - все сгодится для запуска компании на повышение, чтобы выключить из игры тысячи частников. Вместо того чтобы воспринять рост спроса как долгожданную возможность продать свой неликвид, большинство продавцов решит, что начался очередной суперрост цен на недвижимость и побежит накручивать новые ценники на свои квартиры, потому что тяга к халяве неистребима, потому что продавцы считают свои квартиры лучшими, а себя хитрейшими. Это, в свою очередь, отразится в рейтингах цен, которые еще больше вырастут.
Через два месяца в игру на рост включатся неудачники, которые поверят в рост по-настоящему и в этот момент ЗАКУЛИСА будет сливать столько, сколько смогут купить все потенциальные покупатели.
Итог такой волны закономерен. Будет вычерпан весь платежеспособный спрос на следующий год, над рынком нависнет огромное предложение по еще более высоким, чем сейчас ценам, заказные платные статьи сменятся предвыборным сливом компромата. Придет позднее прозрение, а мировые рынки начнут откачивать назад капиталы на новом витке финансового кризиса (ипотечного кстати). Вот тогда будет возможен обвал, которого не дождались весной 2007 года.

С тактикой Вы попали в точку) Насчет обвала я бы не был столь категоричен. Но я пришел к тем же самым выводам (проинтерпретирую их несколько по-другому): если ипотеку в этом году не ограничить хотя бы стандартами АИЖК, то падения цен ждать не стоит.