Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,646
14,519
|
dimon_f4e937 ( Слушатель ) |
| 23 май 2009 10:21:12 |
Тред №112010
новая дискуссия Дискуссия 128
Давайте конкретизируемся.
Есть семья 4 человека. Родители по 30 лет, дети 3 и 6 лет. Доходы по рабочим специальностям: муж 23 т. руб., жена – 17 т. руб. Не самые последние зарплаты, но и не фантастика. Месячный доход – 40 т. руб.
В нынешней ситуации с текущими ценами на жилье, они имеют абсолютно нулевые шансы на приобретение собственного жилья в ближайшие 20 лет. Все - ТУПИК. Они могут позволить себе купить отечественный автомобиль или максимум иномарку.
Что будет при введении программы госзаказа на жилье эконом – класса. Стоимость квартиры площадью 60 м2 при цене 25 т. руб./1 м2 равна 1500 т. руб. Условия продажи: первоначальный взнос 20% - 250 т. руб., далее кредит на 10 лет, процент кредита равен ставке рефинансирования (сейчас 12%).
Не трудно подсчитать, что размер ежемесячной платы составит 10 т. руб., что составит 25% дохода семьи. Кстати сказать, аренда жилья составляет 7 – 8 т. руб. Где взять деньги на первоначальный внос- надо воздержаться от покупки автомобиля (свое жилье гораздо важнее для молодой семьи чем автомобиль) или воспользоваться «материнским капиталом». Вот, кстати, вам вопрос - что будет с демографической ситуацией в семье с одним ребенком, мыкающейся по съемным квартирам?
)
Зададим себе еще раз вопрос – так есть ли платежеспособный спрос на такое жилье? Я думаю – ДА. И еже раз повторюсь: свое жилье – это главный вопрос жизни для любой семьи, ради решения которого семья будет терпеть любые лишения.
Реально ли запустить программу госзаказа на жилье эконом – класса? При наличии политической воли вполне реально. Масштаб задачи велик – нужно строить по 2 м2 на каждого жителя в год (сейчас строится около 1 м2), сдавать по 500 тыс. квартир в год, площадью 3 млн. м2. Тратить государству на эту программу придется по 60 трлн. руб. в год. Для запуска программы потребуется меньшая сумма – поскольку можно собрать первоначальные взносы на жилье первых двух годов постройки в размере 24 трлн. руб. На реализацию программы потребуется 300 млрд. руб. (около 10 млрд. $). Кстати, бюджет Сочинской олимпиады 13 млрд. $, но когда и в каком размере вернутся государству вложенные деньги, а в случае реализации программы деньги вернутся все и не в такой уж большой срок!
Также, для решения жилищной проблемы населения России, кроме запуска программы госзаказа на жилье эконом – класса можно строить «доходные дома» для сдачи в наем, а также продавать жилье в лизинг. Все эти проекты самоокупаемые, они не принесут государству большой прибыли, но у государства и не должно быть цели получения прибыли за счет своего населения!
Есть семья 4 человека. Родители по 30 лет, дети 3 и 6 лет. Доходы по рабочим специальностям: муж 23 т. руб., жена – 17 т. руб. Не самые последние зарплаты, но и не фантастика. Месячный доход – 40 т. руб.
В нынешней ситуации с текущими ценами на жилье, они имеют абсолютно нулевые шансы на приобретение собственного жилья в ближайшие 20 лет. Все - ТУПИК. Они могут позволить себе купить отечественный автомобиль или максимум иномарку.
Что будет при введении программы госзаказа на жилье эконом – класса. Стоимость квартиры площадью 60 м2 при цене 25 т. руб./1 м2 равна 1500 т. руб. Условия продажи: первоначальный взнос 20% - 250 т. руб., далее кредит на 10 лет, процент кредита равен ставке рефинансирования (сейчас 12%).
Не трудно подсчитать, что размер ежемесячной платы составит 10 т. руб., что составит 25% дохода семьи. Кстати сказать, аренда жилья составляет 7 – 8 т. руб. Где взять деньги на первоначальный внос- надо воздержаться от покупки автомобиля (свое жилье гораздо важнее для молодой семьи чем автомобиль) или воспользоваться «материнским капиталом». Вот, кстати, вам вопрос - что будет с демографической ситуацией в семье с одним ребенком, мыкающейся по съемным квартирам?
)Зададим себе еще раз вопрос – так есть ли платежеспособный спрос на такое жилье? Я думаю – ДА. И еже раз повторюсь: свое жилье – это главный вопрос жизни для любой семьи, ради решения которого семья будет терпеть любые лишения.
Реально ли запустить программу госзаказа на жилье эконом – класса? При наличии политической воли вполне реально. Масштаб задачи велик – нужно строить по 2 м2 на каждого жителя в год (сейчас строится около 1 м2), сдавать по 500 тыс. квартир в год, площадью 3 млн. м2. Тратить государству на эту программу придется по 60 трлн. руб. в год. Для запуска программы потребуется меньшая сумма – поскольку можно собрать первоначальные взносы на жилье первых двух годов постройки в размере 24 трлн. руб. На реализацию программы потребуется 300 млрд. руб. (около 10 млрд. $). Кстати, бюджет Сочинской олимпиады 13 млрд. $, но когда и в каком размере вернутся государству вложенные деньги, а в случае реализации программы деньги вернутся все и не в такой уж большой срок!
Также, для решения жилищной проблемы населения России, кроме запуска программы госзаказа на жилье эконом – класса можно строить «доходные дома» для сдачи в наем, а также продавать жилье в лизинг. Все эти проекты самоокупаемые, они не принесут государству большой прибыли, но у государства и не должно быть цели получения прибыли за счет своего населения!
ОТВЕТЫ (6)
|
GkP ( Слушатель ) |
| 23 май 2009 11:58:45 |
Цитата: dimon от 23.05.2009 10:21:12
Кстати, да! Давайте конкретизируемся!
Цитата: dimon от 23.05.2009 10:21:12
Начнем с того, что 20% от 1500 т. руб составляет не 250 т. руб, а 300 т. руб
Ладно, пусть 300 тыров свои и 1200 тыров в кредит на указанных Вами условиях.
Цитата: dimon от 23.05.2009 10:21:12
Нетрудно подсчитать, что размер ежемесячной платы составит 17216.5138, что составит 43% дохода семьи на остальные 22800 руб. надо платить коммуналку, покупать еду, одежду, оплачивать транспорт на работу, садик, школу и т.д. и т.п. Чтобы Вам было понятнее, подсчитаю за Вас, что 22800 рублей на четверых человек и на 30 дней в месяце составляет 190 рублей в день на человека. Не отказывайте себе ни в чем.
Цитата: dimon от 23.05.2009 10:21:12
Как видим, даже Ваши льготные фантазии шансов им особо не прибавили
Так что выключайте бредогенератор
|
|
dimon_f4e937 ( Слушатель ) |
| 24 май 2009 10:45:20 |
Цитата: GkP от 23.05.2009 11:58:45
В приведенном Вами примере как раз и виден подход коммерческой организации, имеющей цель получение получение прибыли. А я имею в виду "беспроцентный" (некоммерческий) кредит, т. е. кредит, в котором нет"ссудного процента", а проценты на инфляцию все-таки имеются. Т.е. возвращается только тело долга с учетом инфляции по, скажем, ставке рефинансирования. В начале срока вы возвращаете "дорогие" деньги, а в конце "инфляционные" ("дешевые" денги), но их соответственно больше.
У банка же платежи во времени одинаковые, и в начале срока кредита с Вас пытаются получить побольше "дорогих" денег, как видим, более чем в полтора раза.
Молодым семьям сейчас приходится платить за аренду жилья почти такие же деньги, как и пришлось бы платить взносы на кредит по программе госзаказа на жилье эконом - класса. Сейчас квартиросъемщики за 10 - 12 лет фактически выплачивают стоимость жилья арендодателю, но жилье в их собственность не переходит!
Извините, с цифрами действительно получился бред. Вот исправленный вариант.
Так вот. Если поставить амбициозную задачу увеличить количество жилья на одного жителя с 20 до 30 м2 за ближайшие 10 лет за счет строительства жилья эконом - класса и хоть частично приблизиться к Европейским нормам, то нужно построить около 1500 млн. м2 за десять лет по 10 м2 на каждого жителя. Стоимость программы при цене 20 т. руб. за 1 м2 составит 30 трлн. руб. (без учета инфляции). То есть придется построить 25 млн. квартир средней площадью 60 м2, стоимостью по 1,2 млн. руб.
При периоде реализации программы 10 лет придется строить в год по 150 млн. м2, 2,5 млн. квартир. На строительство нужно тратить по 3 трлн. руб. в год (100 млрд.$). На начальном этапе можно собрать первоначальные взносы (20% от стоимости квартиры) за первый год, это составит 600 млрд. руб., если собрать за 2 года - 1,2 трлн. руб. Строить придется на одного жителя по 1м2 жилья эконом - класса дополнительно (или вместо) строящихся сейчас 1м2 всех классов. На функционирование программы на самом деле понадобится меньше 3 трлн. руб. в год, поскольку во время строительства новых домов будут выплачиваться кредиты за уже построенные. Приблизительно в год придется тратить по 1,5 млрд. руб., 4% ВВП, но в конечном итоге после реализации программы все деньги вернутся.
|
|
Observer ( Слушатель ) |
| 24 май 2009 12:40:29 |
Цитата: dimon от 24.05.2009 10:45:20
Тут есть нюанс. Стоимость недвижимости имеет тенденцию меняться во времени, причём не всегда в сторону увеличения.
Если мы говорим об аренде, то риск снижения стоимости недвижимости лежит на наймодателе. Наниматель, в случае снижения цен на квартиры и, соответственно, на аренду, либо договаривается на меньшую цену, либо переезжает на новую квартиру, которая его устраивает больше.
При покупке недвижимости в кредит эти риски ложатся на банк, а он уже минимизирует их, требуя первоначальный взнос. При надувании пузыря на рынке недвижимости банки могли себе позволить выдавать кредиты с маленьким или вообще нулевым первоначальным взносом. В нынешних условиях, когда существует риск снижения стоимости недвижимости в разы, первоначальный взнос должен исчисляться десятками процентов, в противном случае мы получим наш собственный пузырь subprime и ещё один кризис вдобавок к текущему.
А теперь задумаемся, какой процент тех самых многодетных семей имеет сбережения в размере хотя бы 20-30% от стоимости квартиры?
Поэтому я и утверждаю, что наиболее очевидным способом решения жилищной проблемы в массовом порядке является аренда государственного/муниципального жилья с правом выкупа, потому что при таком раскладе риски снижения стоимости недвижимости лягут на государство. Но ему это как раз фиолетово, так как цель государства - не инвестиции, а решение жилищной проблемы граждан.
|
|
lex048 ( Слушатель ) |
| 24 май 2009 13:34:58 |
Цитата: dimon от 24.05.2009 10:45:20
Наличие даже не 100 млрд. $ не означает возможности построить на них жилье по 20 т рублей. Сколько позволяют мощности строительной отрасли столько максимально и построят, дай хоть трилиард баксов. А прирост строительства последние годы шел в основном за счет индивидуального строительства (есть еще моментик народ в посленднее время народ массово оформляет документы на те дома которые были построены еше при царе горохе и нигде не были зарегестрированы ранее, видать их тоже в новострой вносили) Сама же строительная отрасль как не особо прибыльная особо не развивалась, пока живем по большому счету на совецком заделе. А от девелоперов строителям особо никогда не переподало, а чаще их кидали.
|
|
Observer ( Слушатель ) |
| 23 май 2009 20:13:31 |
Цитата: dimon от 23.05.2009 10:21:12
Аргумент прямо скажем никакой. Во многих странах, например, в Германии, большинство людей арендуют жильё и не считают, что отсутствие собственных бетонометров препятствует созданию семей и рождению детей. У нас почему-то граждане размножаются исключительно в собственных квартирах, желательно полученных от государства нахаляву.
Если говорить о создании нормальных условий для жизни и о выправлении демографической ситуации, то тогда имеет смысл строить государственное/муниципальное жильё и сдавать его тем же молодым семьям в долгосрочную аренду по приемлемой цене, возможно, с правом оформления в собственность через 10-20 лет, когда сумма внесённых взносов станет сопоставима со стоимостью квартиры.
|
|
Serg_Piter ( Слушатель ) |
| 24 май 2009 00:07:30 |
Цитата: Observer от 23.05.2009 20:13:31
В Канаде, например, снять жилье семье с детьми - огромная проблема. В 85% объявлений о ренте указано, что семья должна быть без детей до 18 лет, и в 70% - без домашних животных. В квартирах дети шумят, создавая неудобства соседям, а в домах царапают и пачкают стены. В общем, обычно детей заводят только после покупки своего дома. В некоторых многоэтажках семьям с детьми сдают первый этаж.
Справедливости ради нужно отметить, что отношение арендодателей к семьям с детьми несколько лучше, чем к курящим в квартирах арендаторам, таким не желают сдавать свою недвижимость 90%.