"Малейший толчок - и рухнет все". Почему в Украине так много строят и мало продают, и что будет с ценами на квартиры

Намедни на ветке шла мощная дискуссия про строительный бум на Украине.
Похоже наших ораторов услышал портал Страна UA  и опубликовал на этот счет подробнейшую статью

"Мыльный пузырь" на рынке жилья, которым украинцев пугают уже несколько лет кряду, раздулся до таких размеров, что его заметили даже в Нацбанке.
В своем недавнем отчете о финансовой стабильности НБУ называет слишком активных застройщиков - ни много, ни мало - угрозой отечественной банковской системе, а то и всей экономике страны. В прошлом году объемы введенных в эксплуатацию квадратных метров выросли, по сравнению с 2016г, на 13% - до рекордных 5,9 млн. А в Киеве предложение квартир в новостройках и вовсе увеличилось на 40%. По количеству новых апартаментов на душу населения наша страна обошла даже ЕС - 2,9 квартир на 1 тыс. чел. против европейских 2,8, говорится в отчете.
В Нацбанке не исключают, что впереди нас ждет очередная волна строительного бума - компании попытаются по максимуму получить разрешительную документацию до того, как заработают принятые недавно более жесткие строительные нормы. В итоге предложение нового жилья выйдет на новый рекорд, хотя покупателей при этом больше не становится. "В случае реализации такого сценария возрастут риски для отдельных застройщиков, увеличится количество недостроев и ухудшится финансовое состояние банков, которые кредитуют строительство и покупателей жилья", - резюмируют в Нацбанке.
"Страна" разбиралась, чем этот надвигающийся коллапс может обернуться для простых граждан - лопнет ли в итоге "мыльный пузырь", когда начнется распродажа жилья в новостройках и что будет с ценами на квартиры в старых домах.
Набирают участков впрок
По данным НБУ, пока застройщики взяли паузу. В прошлом году количество выданных на строительство разрешений в целом по Украине уменьшилось на 25%. А в первом квартале этого года на 15% (до 875 тыс. кв.м) снизились и объемы введенного в эксплуатацию жилья. 
При этом 43% новостроек приходится на Киев и Киевскую область. В топ-3 по объемам строительства также Львовская и Одесская области.
Но уже в ближайшее время ситуация может кардинально измениться. В марте этого года Кабмин утвердил ряд документов, направленных на гармонизацию наших государственных строительных норм с европейскими. В частности, приняты разработанные Минрегионстроем новые нормы застройки и благоустройства территорий.
Они предусматривают ряд запретов для строителей. Например, вводятся различные ограничительные линии. Так, голубая линия на карте населенного пункта будет ограничивать дома по высоте. Это делается для того, чтобы новые объекты не сильно выделялись на фоне  окружающей застройки и не уродовали городскую среду. Ограничения по высотности теперь зависят и от размера населенного пункта. Если населения не больше 1 тыс. чел., можно строить дома не выше 4 -х этажей, в поселках городского типа - до 5 этажей, в городах с 50 -тысячным населением - до 9 этажей, до 100 тыс. - 16 этажей.
Появятся также запретительные желтые линии, в пределах которых возводить жилье вообще нельзя (возле автотрасс, в потенциально небезопасных местах и пр.). Понятно, что такие ограничения, которые начнут действовать уже со следующего года, резко сократят количество пригодных к жилищному строительству участков. Чтобы запастись ими впрок, компании, по мнению Нацбанка, начнут оформлять разрешительную документацию пачками. 
"Новые нормативы могут усложнить жизнь компаниям, которые пытаются втиснуть свои 25-этажки в существующие кварталы. То есть, те застройщики, которые рассчитывают по-тихому построить и заработать, будут вынуждены либо остановить реализацию своих проектов, либо отказаться от них, продав маститым компаниям, у которых есть достаточно средств для изменения проекта, приведения его к новым строительным нормам (будь то снижение этажности или создание некоторых элементов инфраструктуры)", - пояснил начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.
Как раздувают "пузырь" и когда он лопнет
Управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что НБУ несколько сгущает краски. Сейчас участков под застройку предлагается даже больше, чем ранее, по крайней мере, в столице, говорит эксперт. Другое дело, что это расширение происходит за счет изменения целевого назначения земли, в частности, промышленные зоны отводят под жилую застройку.
Эксперты рассказали "Стране", что  отдельные строительные компании, у которых есть связи среди чиновников, набрали слишком много участков и теперь торгуют проектами, предлагая их конкурентам. Тем остается заплатить, и можно заливать фундамент хоть завтра.
Плюс - компании, связанные с чиновниками, продолжают оформлять на себя все новые и новые участки. Все это способствует дальнейшему раздуванию "пузыря".
"То, что происходит в отрасли, - это уже не совсем рынок. Так, в Киеве есть несколько строительных фирм, которые подконтрольны людям в мэрии и правительстве. Через них отмывают деньги, следовательно, заинтересованы, чтобы компании были на плаву и продолжали строить новые объекты", - говорит один из риэлторов, попросивший не назвать его имени. Такие компании, по его данным, контролируют порядка 60% всего рынка.
Он добавляет - малейшие проблемы с ликвидностью этих строительных империй вполне могут спровоцировать кризис на рынке недвижимости. Если это случится, под откос пойдет не только бизнес отдельных компаний - под угрозой окажется также ряд банков, в частности, госбанки, которые активно кредитуют "своих" застройщиков. "Пузырь" может лопнуть и под воздействием внешних факторов - роста курса доллара, который, к слову, аналитики прогнозируют уже этой осенью, или отказа Украине в очередном транше кредита МВФ.
Новостройкам не сложат цены
Ситуацию усугубляет и тот факт, что разрыв между спросом и предложением постоянно растет. Сейчас, по данным Михаила Артюхова, на одного потенциального покупателя уже приходится 50-60 квартир.
В отчете НБУ, со ссылкой на консалтинговую компанию City Development Solutions, приводят следующие цифры: на конец 2017 года в столице было выставлено на продажу более 57 тыс. новых квартир. В течение прошлого года стартовали продажи в 59 новых ЖК и 45 новых очередях уже существующих комплексов. Плюс в первом квартале этого года стартовали продажи в 10 новых комплексах, в которых заявлено 10,7 тыс. квартир, - сообщила "Стране" PR -менеджер компании City One Development Галина Мартыненко.
Для сравнения: всего на первичке продается не более 12-16 тыс квартир в год. То есть, даже того, что уже построили, хватит на 5-6 лет вперед.
Жесткая конкуренция за покупателей не позволяет застройщикам повышать цены, тогда как себестоимость строительства растет, говорит глава компании "Евро рейтинг" Григорий Перерва. По данным начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александра Панфилова, в прошлом году себестоимость строительства выросла на 15-20% (за счет удорожания материалов, увеличения зарплат и пр.). При этом прибыльность строительства составляет порядка 20-25%, что достаточно неплохо. "Но любое последующее удорожание строительства может привести к замораживанию части проектов", - предупреждает Панфилов. Повышать цены вслед за ростом себестоимости застройщикам все сложнее.
В компании City One Development "Стране" сообщили, что в первом квартале 2018 года средняя цена за квадратный метр на первичке выросла на 2,8% –до 31,1 тыс. грн. Но с учетом того, что застройщики регулярно проводят акции и предлагают скидки, реальные цены увеличились не более, чем на 1%.
В пригороде, по словам директора по развитию компании NOVBUD Вячеслава Павлова, цены на новостройки остаются стабильными уже 5 месяцев и составляют около 12,9 тыс. грн./кв.м. И, скорее всего, в этом году у застройщиков вряд ли получится повысить ценники, считает Артюхов.
"Застройщики ищут другие способы сократить свои издержки, не повышая цены - искусственно завышают класс жилья (скажем, анонсируют эконом-дома как комфорт-класс), увеличивают количество квартир на этаже, ухудшают инфраструктуру, качество материалов и пр. И такие "эксперименты" с новостройками будут продолжаться", - прогнозирует Григорий Перерва.
25 тысяч квартир на распродаже
Если на на первичке цены, хоть и медленно, но растут, то старое жилье, наоборот, продолжает дешеветь. По данным исследования adress.ua и компании Colliers International, в марте стоимость жилья на вторичке в Киеве упала по сравнению с февралем на 2,4%, до 1022 долларов за квадратный метр. При этом цены на однокомнатные квартиры снизились на 1,9% – до 974 долларов на двухкомнатные и трехкомнатные - на 2,8% и 2,2% соответственно. 
Директор АН Best&Seller Ирина Луханина рассказала "Стране", что сейчас однокомнатную квартиру в Киеве можно купить за 18 тысяч долларов, что, как минимум, на 1 тыс. дешевле, чем годом ранее. Правда, такое дешевое жилье предлагается в не самых престижных районах (Дарница, Святошино и пр.) и домах (хрущевки, гостинки). В этом году, по прогнозам Луханиной, минимальная ценовая планка может упасть до 15 тысяч долларов. Ранее эксперты прогнозировали "Стране", что цены на однокомнатные квартиры в самых старых хрущевках уже в ближайшее время могут упасть до 10 тысяч долларов.
Ценовые тренды на вторичке задает первичный рынок. Если там цены стоят, то и старое жилье дешевеет, поясняют эксперты.
Покупателей отпугивает и тот факт, что, согласно новому закону о ЖКХ, теперь все затраты по содержанию домов, в том числе, капитальные ремонты, ложатся на кошельки жильцов - власти эти работы финансировать не будут.
"Согласно закону, многоэтажки передаются на баланс ОСМД или сторонних управляющих компаний. Они должны будут производить как текущие, так и капитальные ремонты за средства жильцов, кредитные деньги и прочие источники. А это миллионные суммы",- говорит Перерва.
А так как сроки эксплуатации старого фонда на пределе (к примеру, для хрущевок они истекают уже в 2020 году), владельцы старой квартиры рискуют потратить баснословные суммы на латание дыр в домах. Плюс старое жилье является затратным по расходам на коммуналку, что немаловажно при нынешних тарифах, говорит Григорий Перерва.
Михаил Артюхов рассказал "Стране", что рекордный обвал цен на вторичке может спровоцировать выброс на рынок залоговых квартир Фондом гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ).
"У Фонда есть 25 тыс. квартир в Киеве и Одессе. Их могли бы вывести в рынок продажи уже давно, но пока придерживают. Если они появятся в продаже, тогда уже вторичка станет задавать ценовые тренды на всем рынке недвижимости. И они будут явно в пользу покупателей", - подытожил Михаил Артюхов. 
10% годовых с аренды
Впрочем, на рынке недвижимости проявилась и важная положительная тенденция. По данным Минюста, в прошлом году количество сделок купли-продажи жилья по Украине выросло на 12,1%, а в Киеве — на 7,9% (до 31,8 тысяч).
О росте спроса на квартиры говорят и риэлторы. По словам Ирины Луханиной, украинцы, у которых есть сбережения, все чаще хотят вложить их в недвижимость, чтобы зарабатывать на аренде. Инвестиции в квадратные метры делают привлекательными несколько факторов. Во-первых, падают ставки по валютным депозитам — банки предлагают доходность всего порядка 3% годовых. Ранее "Страна" уже писала, что по этой причине украинцы стали забирать свои деньги из банков.
По итогам мая 2018 года, валютные вклады населения уменьшились на 0,6%, до 8,5 млрд долларов.
Во-вторых, дешевеют квартиры. Если в прошлом году единичка в Киеве продавалась минимум за 20 тысяч долларов, то сейчас можно найти за 18 тысяч, а через год такая будет стоить уже 15 тысяч. То есть, входной порог для бизнеса на аренде снижается.
В-третьих, установились достаточно высокие цены на аренду, что позволяет неплохо на ней зарабатывать.
"Люди ищут квартиры, которые можно отбить на аренде за 8-10 лет, то есть, ориентируются на доходности не менее 10-12% годовых, что гораздо выше, чем ставки по валютным депозитам",- говорит Луханина.
Она приводит следующие примеры: квартиру на Ивана Кудри в новостройке с ремонтом можно купить за 150 тысяч долларов, а сдавать — по 1,2-1,3 тысяч долларов в месяц. То есть, за год реально получить 14,4 тысяч - 15,6 тысяч долларов (выход плюс минус 10 процентов доходности), а вернуть инвестицию реально за 9-10 лет.
"Но можно купить квартиру на Жилянской площадью 120 кв.м после строителей, перепланировать ее на две однокомнатных по 55 кв. м и сдавать каждую по 800 долларов в месяц. В этом случае вернуть вложенное реально уже за пять лет", - говорит Луханина.
Точно также и с квартирами эконом-класса. Двушку на Оболони за 40 тыс. долларов можно сдавать по 11-12 тысяч гривен в месяц, что позволит окупить ее чуть больше чем за 8 лет. "В то же время можно потратить почти такие же деньги, купить, к примеру, двушку на Дарнице за 35 тысяч долларов, но сдать ее удастся только за 6 тысяч гривен, а это по окупаемости - 12,6 лет", - подсчитала Луханина.
Но в любом случае, по крайней мере в Киеве, доходность инвестиций в покупку жилья с последующей его сдачей в аренду однозначно выше валютных депозитов. Что стимулирует отток средств со счетов в банках и рост сделок по покупке недвижимости.