Понемножку обо всем
233,530
4,060
|
Хранитель Храма ( Слушатель ) |
| 09 июн 2022 16:07:18 |
Чжао Яньцзин: Недвижимость на перепутье часть 1
новая дискуссия Статья 139
Чжао Яньцзин: Недвижимость на перепутье
Чжао Яньцзин, профессор Сямыньского университета, заместитель председателя Китайского общества городского планирования
2022-06-09
1. Суждение о текущей ситуации
В апреле вышли данные по недвижимости, и похоже, что цены на жилье были подавлены, но они вообще не достигли “стабильного, здорового и устойчивого” уровня. Последние экономические данные показывают, что вопрос о том, окажет ли обвал недвижимости всестороннее влияние на экономику, больше не нуждается в обсуждении. Дело в том, что снижение цен на жилье не привело ни к росту реальной экономики, ни к решению жилищной проблемы.В условиях великих перемен, которых не было видно уже сто лет, необходимо избегать подвергать китайскую экономику опасности.
Какова нынешняя ситуация с недвижимостью в Китае? Я считаю, что это может перерасти в "кризис”. Это суждение очень важно, оно определяет, будет ли пациент медленно реанимирован или немедленно отправлен в отделение интенсивной терапии для спасения.
Если лучшее время для “выхода на ИВЛ” будет упущено, экономика Китая может ухудшиться за короткий промежуток времени. Судя по развитию последних нескольких кварталов, недвижимость распространилась на финансовую систему на большой территории. С прошлого года национальная экономика стремительно пришла в упадок, большая часть которого вызвана падением цен на недвижимость. Хотя центральное правительство неоднократно подчеркивало необходимость предотвращения системных рисков, последние экономические данные показывают, что вероятность возникновения системных рисков возросла, и триггерной точкой, скорее всего, станет недвижимость.
Внезапная эпидемия новой короны и быстро меняющаяся международная ситуация во втором квартале, несомненно, оказали влияние на экономику Китая. Но это не “основные болезни” китайской экономики, а кожные травмы - это выглядит как кровь на лице, царапины на коже и переломы, но на самом деле эти последствия поверхностны и преходящи. Пока нет проблем с финансовой системой, экономика Китая скоро будет возрождена кровью. Экономическое развитие Китая, неоднократно выходившего из кризисов, показывает, что способность противостоять неопределенным внешним шокам зависит от его собственного сопротивления. Можно сказать, что рынок капитала с недвижимостью в качестве его ядра определяет, насколько устойчивым может быть Китай в цикле сокращения мировой экономики.
В настоящее время существует мнение, что внешние потрясения, такие как эпидемия или ухудшение международных отношений, используются для объяснения недавнего экономического спада. Преувеличение последствий эпидемии и чрезмерное внимание к чрезвычайным ситуациям, таким как российско-украинская война, могут привести к фатальному ошибочному диагнозу экономического положения Китая. Конечно, влияние этих факторов на экономику Китая нельзя игнорировать, но только через передачу финансовой системы он может вызвать глобальный экономический хаос. Эта путаница, в свою очередь, усилит последствия внешних потрясений и даже вызовет неизбежные внешние потрясения.
Первопричиной нынешнего хаоса в финансовой системе является недвижимость, основной источник капитала Китая. Если проблема не будет решена, денежно-кредитная политика превратится в пассивную воду, а фискальная политика - в бесполезное дерево. “Большое наводнение", которое не было вызвано в 2008 году, действительно может произойти.
2. Это может стать основой для суждения о “кризисе”.
Реакция Китая на кризис сегодня зависит от нашей интерпретации прошлых кризисов - несколько кризисов, из которых китайская экономика вышла в прошлом, тесно связаны с недвижимостью.
Первый кризис: 1989 год. Нынешнее объяснение - “Речь Дэн Сяопина о южном турне” в 1992 году, которая вывела Китай из кризиса 1989 года и, наконец, прорвала блокаду США. Это утверждение политкорректно, но возобновление роста экономики Китая фактически началось еще в 1991 году. В том году экономика Китая одним махом выросла с 3,9 в 1990 году до 9,3, и к тому времени, когда южное турне Дэн Сяопина достигло 14,2, можно было сказать, что она перегревается. Так в чем же была истинная причина выхода из кризиса 1991 года?Это "Временное положение Китайской Народной Республики об уступке и передаче государственных прав землепользования в городских районах", введенное в действие в 1990 году. Именно это регулирование сделало огромное количество городских земель ценным активом, так что местные органы власти могут использовать землю в качестве залога и осуществлять крупномасштабные инвестиции. Без капитализации земли экономический эффект от ”Речи Южного патруля" будет значительно снижен.
Второй кризис: 1997 год.Нынешнее объяснение выхода из “азиатского финансового кризиса” заключается в том, что “китайское правительство проводило активную фискальную политику и разумную денежно-кредитную политику, упорно работало над расширением внутреннего спроса и стимулированием экономического роста, углубило реформу государственных предприятий и инициировало реформу системы социального обеспечения особое внимание уделяется страхованию по старости и медицинскому страхованию сотрудников ”. Эта политика существовала всегда, и та, которая действительно полезна, - это "Жилищная реформа 1998 года”. Именно эта политика сделала огромное количество городских семей средним классом. В то же время он также оживил “недостроенные здания”, оставшиеся от перегрева предыдущего этапа экономики, и недвижимость стала по сей день опорной отраслью экономики Китая.
Третий кризис: 2008 год. До сих пор существуют споры о том, была ли реакция Китая успешной. Но дело в том, что именно в это время китайская экономика начала догонять развитые страны. Экономика до 2008 года и после 2008 года - это две совершенно разные экономики. Объяснение этого эффекта не вызывает особых споров - оно заключается в том, что экспансионистские контрциклические инвестиции центрального правительства “в четыре триллиона” вывели из кризиса.
Так почему же другие крупные экономики не могли в то время запустить свои собственные “четыре триллиона”? Потому что нет денег. Так откуда же взялись “четыре триллиона” Китая для местной власти。Из так называемых “четырех триллионов” центральное правительство несет около 1 триллиона, а местные органы власти - около 3 триллионов. Некоторые ученые подсчитали, что “четыре триллиона” в конечном итоге мобилизуют инвестиции в поддержку до 30 триллионов юаней. Местные органы власти и социальный капитал являются абсолютными лидерами, а местные органы власти и социальный капитал в других странах абсолютно не способны этого сделать.
Теперь вопрос в том, почему в то время у китайских местных органов власти и даже у общества было так много денег?Ключевым моментом является резкий рост доходов местных органов власти от земли после 2004 года. Именно принудительное проведение земельного аукциона “831” в 2004 году позволило местным органам власти получить огромные объемы финансирования для продажи земли. Стоимость городской недвижимости резко возросла, предоставив всему обществу огромное количество кредитов. Сейчас мы часто используем вступление в ВТО как объяснение этого витка роста. Эта предпосылка заключается в том, что земельный аукцион в 2004 году неожиданно сделал Китай столичной державой. В открытой экономике торговля выгодна только странам с сильным капиталом. Это объясняет, почему другие страны, вступившие в ВТО раньше и с более благоприятными условиями вступления, чем Китай, не достигли таких же результатов, как Китай.
Поскольку в прошлом все трехуровневые ракеты-носители роста Китая были недвижимостью, то если сегодня недвижимость застопорится, то последствия неизбежно будут глобальными.
3. Причина проблемы политики
В чем коренная причина проблемы с политикой в области недвижимости? Во-первых, противопоставляются ”живые“ и ”мальки"; во-вторых, приращение рассматривается как вся недвижимость.
Долгое время экономическая теория не могла по-настоящему понять финансовую природу недвижимости. Сам термин ”земельное финансирование" отражает непонимание природы недвижимости. Я думал, что продажа земли и покупка дома - это все, что связано с недвижимостью. Важнейшей функцией недвижимости является не прямое финансирование, а создание кредита. Любая бизнес-модель может быть профинансирована до тех пор, пока она может генерировать денежный поток. Возможность ее финансирования зависит от наличия залога. Роль недвижимости заключается в том, чтобы выступать в качестве залога. Поэтому оценка и предоставление ликвидности недвижимости посредством сделок на рынке недвижимости является важнейшей функцией рынка недвижимости. Транзакционная часть недвижимости заключается только в том, чтобы найти цены и создать ликвидность для нетранзакционной недвижимости.
Недвижимость в Китае с самого начала была финансами - продажа земли и домов - это финансирование, а покупка земли и домов - это инвестиции. Хотя одной из целей политиков является решение проблемы “жизни” за счет рынка недвижимости, эта цель так и не была достигнута. Попытка достичь цели потребления с помощью финансовых средств является основной причиной дилеммы при разработке политики в области недвижимости - если вы хотите достичь “жизни”, вы должны пожертвовать “спекуляцией”. Если пожертвовать “спекуляцией”, то экономический рост будет недокапитализирован, и экономика придет в упадок, если она легкая, и экономика впадет в кризис, если она тяжелая.
В частности, мишенью услуг по финансированию недвижимости являются в основном местные органы власти, а центральное правительство получает очень мало прямой прибыли, что заставляет центральное ведомство инстинктивно подозрительно относиться к “незапланированным” доходам местных органов власти в течение длительного времени. Чтобы “исправить” зависимость местных органов власти от земли и позволить местным органам власти взять на себя ответственность за “жизнь”, центральное правительство ввело ряд мер политики, направленных на контроль цен на жилье. Одним из основных направлений этой политики является "высвобождение количества и подавление цен“ - увеличивая предложение земли на рынке, она подавляет ”чрезмерный рост" цен на жилье.
Именно эта политика в сочетании с последующим сносом трущоб / городских деревень, обновлением городов и “трехлетней трансформацией” ... Избыток предложения на рынке недвижимости привел к все более длительному циклу денатурализации коммерческого жилья. Наконец, ценовые ограничения, ограничения на покупку, кредитные ограничения и вспомогательные пакеты ... В прошлом году ряд операций наконец обрушился на крупнейший в мире рынок капитала, который существует уже два десятилетия. Начиная со второй половины прошлого года, общий спад в сфере недвижимости повлиял на хорошую ситуацию, вызванную противоэпидемическими дивидендами. В условиях экономического кризиса в Китае сохранение недвижимости стало главным приоритетом.
Только активы с растущими ценами имеют инвестиционную ценность. В цикле конкуренции производителей простой отмены различных ограничений на покупку недостаточно, чтобы создать ожидания роста цен на активы. Неоднократное подавление цен на жилье сказало рынку, что как только цены на жилье возобновят расти, политика правительства по подавлению цен на жилье будет осуществляться в соответствии с графиком. Огромное давление продаж на земельный фонд на рынке также вынудит застройщиков расчистить его по более низкой цене. Но закон рынка капитала как раз и состоит в том, что чем ниже цена, тем меньше спрос.
Политика подавления цен на жилье как ядра во многом основана на неправильном истолковании рынка капитала. Сейчас все используют негативное слово ”пузырь“ для описания рынка капитала, но мало кто дает точное определение ”пузырю“. Многие политики считают само собой разумеющимся, что ”пузыри" - это плохо, и чем больше, тем хуже. На самом деле цена всех активов - это будущая оценка, и пока это оценка, независимо от размера, это пузырь. Чем выше оценка, тем больше пузырь; чем больше пузырь, тем дешевле капитал. Является ли капитал дорогим или дешевым?Предполагая, что вы предприниматель, это вообще не проблема. Проблема не в том, большой пузырь или нет, а в том, что пузырь не может быть бесконечно большим. До того, как пузырь лопнул, цены на активы были на самом деле настолько высокими, насколько это было возможно!
Реальный вопрос заключается в том, как предотвратить лопание пузыря. Так что же такое лопнувший пузырь? Проще говоря, это означает, что активы изменились с “в дефиците” на “в избытке”. Риск пузырей активов определяется двумя переменными: ценой и масштабом. Дело не в том, что чем ниже цена, тем она безопаснее. Пока масштаб не контролируется, независимо от того, насколько низка цена, будет переизбыток предложения и пузырь лопнет; и наоборот, пока спрос достаточно велик (или масштаб предложения достаточно мал). даже если цена высока, пузырь не лопнет.До сих пор люди изучают, как предотвратить крах недвижимости, а постоянные земельные аукционы и проверки показывают, что многие пузыри городской недвижимости лопнули!
Вопрос теперь в том, как восстановить ликвидность!
Чжао Яньцзин, профессор Сямыньского университета, заместитель председателя Китайского общества городского планирования
2022-06-09
1. Суждение о текущей ситуации
В апреле вышли данные по недвижимости, и похоже, что цены на жилье были подавлены, но они вообще не достигли “стабильного, здорового и устойчивого” уровня. Последние экономические данные показывают, что вопрос о том, окажет ли обвал недвижимости всестороннее влияние на экономику, больше не нуждается в обсуждении. Дело в том, что снижение цен на жилье не привело ни к росту реальной экономики, ни к решению жилищной проблемы.В условиях великих перемен, которых не было видно уже сто лет, необходимо избегать подвергать китайскую экономику опасности.
Какова нынешняя ситуация с недвижимостью в Китае? Я считаю, что это может перерасти в "кризис”. Это суждение очень важно, оно определяет, будет ли пациент медленно реанимирован или немедленно отправлен в отделение интенсивной терапии для спасения.
Если лучшее время для “выхода на ИВЛ” будет упущено, экономика Китая может ухудшиться за короткий промежуток времени. Судя по развитию последних нескольких кварталов, недвижимость распространилась на финансовую систему на большой территории. С прошлого года национальная экономика стремительно пришла в упадок, большая часть которого вызвана падением цен на недвижимость. Хотя центральное правительство неоднократно подчеркивало необходимость предотвращения системных рисков, последние экономические данные показывают, что вероятность возникновения системных рисков возросла, и триггерной точкой, скорее всего, станет недвижимость.
Внезапная эпидемия новой короны и быстро меняющаяся международная ситуация во втором квартале, несомненно, оказали влияние на экономику Китая. Но это не “основные болезни” китайской экономики, а кожные травмы - это выглядит как кровь на лице, царапины на коже и переломы, но на самом деле эти последствия поверхностны и преходящи. Пока нет проблем с финансовой системой, экономика Китая скоро будет возрождена кровью. Экономическое развитие Китая, неоднократно выходившего из кризисов, показывает, что способность противостоять неопределенным внешним шокам зависит от его собственного сопротивления. Можно сказать, что рынок капитала с недвижимостью в качестве его ядра определяет, насколько устойчивым может быть Китай в цикле сокращения мировой экономики.
В настоящее время существует мнение, что внешние потрясения, такие как эпидемия или ухудшение международных отношений, используются для объяснения недавнего экономического спада. Преувеличение последствий эпидемии и чрезмерное внимание к чрезвычайным ситуациям, таким как российско-украинская война, могут привести к фатальному ошибочному диагнозу экономического положения Китая. Конечно, влияние этих факторов на экономику Китая нельзя игнорировать, но только через передачу финансовой системы он может вызвать глобальный экономический хаос. Эта путаница, в свою очередь, усилит последствия внешних потрясений и даже вызовет неизбежные внешние потрясения.
Первопричиной нынешнего хаоса в финансовой системе является недвижимость, основной источник капитала Китая. Если проблема не будет решена, денежно-кредитная политика превратится в пассивную воду, а фискальная политика - в бесполезное дерево. “Большое наводнение", которое не было вызвано в 2008 году, действительно может произойти.
2. Это может стать основой для суждения о “кризисе”.
Реакция Китая на кризис сегодня зависит от нашей интерпретации прошлых кризисов - несколько кризисов, из которых китайская экономика вышла в прошлом, тесно связаны с недвижимостью.
Первый кризис: 1989 год. Нынешнее объяснение - “Речь Дэн Сяопина о южном турне” в 1992 году, которая вывела Китай из кризиса 1989 года и, наконец, прорвала блокаду США. Это утверждение политкорректно, но возобновление роста экономики Китая фактически началось еще в 1991 году. В том году экономика Китая одним махом выросла с 3,9 в 1990 году до 9,3, и к тому времени, когда южное турне Дэн Сяопина достигло 14,2, можно было сказать, что она перегревается. Так в чем же была истинная причина выхода из кризиса 1991 года?Это "Временное положение Китайской Народной Республики об уступке и передаче государственных прав землепользования в городских районах", введенное в действие в 1990 году. Именно это регулирование сделало огромное количество городских земель ценным активом, так что местные органы власти могут использовать землю в качестве залога и осуществлять крупномасштабные инвестиции. Без капитализации земли экономический эффект от ”Речи Южного патруля" будет значительно снижен.
Второй кризис: 1997 год.Нынешнее объяснение выхода из “азиатского финансового кризиса” заключается в том, что “китайское правительство проводило активную фискальную политику и разумную денежно-кредитную политику, упорно работало над расширением внутреннего спроса и стимулированием экономического роста, углубило реформу государственных предприятий и инициировало реформу системы социального обеспечения особое внимание уделяется страхованию по старости и медицинскому страхованию сотрудников ”. Эта политика существовала всегда, и та, которая действительно полезна, - это "Жилищная реформа 1998 года”. Именно эта политика сделала огромное количество городских семей средним классом. В то же время он также оживил “недостроенные здания”, оставшиеся от перегрева предыдущего этапа экономики, и недвижимость стала по сей день опорной отраслью экономики Китая.
Третий кризис: 2008 год. До сих пор существуют споры о том, была ли реакция Китая успешной. Но дело в том, что именно в это время китайская экономика начала догонять развитые страны. Экономика до 2008 года и после 2008 года - это две совершенно разные экономики. Объяснение этого эффекта не вызывает особых споров - оно заключается в том, что экспансионистские контрциклические инвестиции центрального правительства “в четыре триллиона” вывели из кризиса.
Так почему же другие крупные экономики не могли в то время запустить свои собственные “четыре триллиона”? Потому что нет денег. Так откуда же взялись “четыре триллиона” Китая для местной власти。Из так называемых “четырех триллионов” центральное правительство несет около 1 триллиона, а местные органы власти - около 3 триллионов. Некоторые ученые подсчитали, что “четыре триллиона” в конечном итоге мобилизуют инвестиции в поддержку до 30 триллионов юаней. Местные органы власти и социальный капитал являются абсолютными лидерами, а местные органы власти и социальный капитал в других странах абсолютно не способны этого сделать.
Теперь вопрос в том, почему в то время у китайских местных органов власти и даже у общества было так много денег?Ключевым моментом является резкий рост доходов местных органов власти от земли после 2004 года. Именно принудительное проведение земельного аукциона “831” в 2004 году позволило местным органам власти получить огромные объемы финансирования для продажи земли. Стоимость городской недвижимости резко возросла, предоставив всему обществу огромное количество кредитов. Сейчас мы часто используем вступление в ВТО как объяснение этого витка роста. Эта предпосылка заключается в том, что земельный аукцион в 2004 году неожиданно сделал Китай столичной державой. В открытой экономике торговля выгодна только странам с сильным капиталом. Это объясняет, почему другие страны, вступившие в ВТО раньше и с более благоприятными условиями вступления, чем Китай, не достигли таких же результатов, как Китай.
Поскольку в прошлом все трехуровневые ракеты-носители роста Китая были недвижимостью, то если сегодня недвижимость застопорится, то последствия неизбежно будут глобальными.
3. Причина проблемы политики
В чем коренная причина проблемы с политикой в области недвижимости? Во-первых, противопоставляются ”живые“ и ”мальки"; во-вторых, приращение рассматривается как вся недвижимость.
Долгое время экономическая теория не могла по-настоящему понять финансовую природу недвижимости. Сам термин ”земельное финансирование" отражает непонимание природы недвижимости. Я думал, что продажа земли и покупка дома - это все, что связано с недвижимостью. Важнейшей функцией недвижимости является не прямое финансирование, а создание кредита. Любая бизнес-модель может быть профинансирована до тех пор, пока она может генерировать денежный поток. Возможность ее финансирования зависит от наличия залога. Роль недвижимости заключается в том, чтобы выступать в качестве залога. Поэтому оценка и предоставление ликвидности недвижимости посредством сделок на рынке недвижимости является важнейшей функцией рынка недвижимости. Транзакционная часть недвижимости заключается только в том, чтобы найти цены и создать ликвидность для нетранзакционной недвижимости.
Недвижимость в Китае с самого начала была финансами - продажа земли и домов - это финансирование, а покупка земли и домов - это инвестиции. Хотя одной из целей политиков является решение проблемы “жизни” за счет рынка недвижимости, эта цель так и не была достигнута. Попытка достичь цели потребления с помощью финансовых средств является основной причиной дилеммы при разработке политики в области недвижимости - если вы хотите достичь “жизни”, вы должны пожертвовать “спекуляцией”. Если пожертвовать “спекуляцией”, то экономический рост будет недокапитализирован, и экономика придет в упадок, если она легкая, и экономика впадет в кризис, если она тяжелая.
В частности, мишенью услуг по финансированию недвижимости являются в основном местные органы власти, а центральное правительство получает очень мало прямой прибыли, что заставляет центральное ведомство инстинктивно подозрительно относиться к “незапланированным” доходам местных органов власти в течение длительного времени. Чтобы “исправить” зависимость местных органов власти от земли и позволить местным органам власти взять на себя ответственность за “жизнь”, центральное правительство ввело ряд мер политики, направленных на контроль цен на жилье. Одним из основных направлений этой политики является "высвобождение количества и подавление цен“ - увеличивая предложение земли на рынке, она подавляет ”чрезмерный рост" цен на жилье.
Именно эта политика в сочетании с последующим сносом трущоб / городских деревень, обновлением городов и “трехлетней трансформацией” ... Избыток предложения на рынке недвижимости привел к все более длительному циклу денатурализации коммерческого жилья. Наконец, ценовые ограничения, ограничения на покупку, кредитные ограничения и вспомогательные пакеты ... В прошлом году ряд операций наконец обрушился на крупнейший в мире рынок капитала, который существует уже два десятилетия. Начиная со второй половины прошлого года, общий спад в сфере недвижимости повлиял на хорошую ситуацию, вызванную противоэпидемическими дивидендами. В условиях экономического кризиса в Китае сохранение недвижимости стало главным приоритетом.
Только активы с растущими ценами имеют инвестиционную ценность. В цикле конкуренции производителей простой отмены различных ограничений на покупку недостаточно, чтобы создать ожидания роста цен на активы. Неоднократное подавление цен на жилье сказало рынку, что как только цены на жилье возобновят расти, политика правительства по подавлению цен на жилье будет осуществляться в соответствии с графиком. Огромное давление продаж на земельный фонд на рынке также вынудит застройщиков расчистить его по более низкой цене. Но закон рынка капитала как раз и состоит в том, что чем ниже цена, тем меньше спрос.
Политика подавления цен на жилье как ядра во многом основана на неправильном истолковании рынка капитала. Сейчас все используют негативное слово ”пузырь“ для описания рынка капитала, но мало кто дает точное определение ”пузырю“. Многие политики считают само собой разумеющимся, что ”пузыри" - это плохо, и чем больше, тем хуже. На самом деле цена всех активов - это будущая оценка, и пока это оценка, независимо от размера, это пузырь. Чем выше оценка, тем больше пузырь; чем больше пузырь, тем дешевле капитал. Является ли капитал дорогим или дешевым?Предполагая, что вы предприниматель, это вообще не проблема. Проблема не в том, большой пузырь или нет, а в том, что пузырь не может быть бесконечно большим. До того, как пузырь лопнул, цены на активы были на самом деле настолько высокими, насколько это было возможно!
Реальный вопрос заключается в том, как предотвратить лопание пузыря. Так что же такое лопнувший пузырь? Проще говоря, это означает, что активы изменились с “в дефиците” на “в избытке”. Риск пузырей активов определяется двумя переменными: ценой и масштабом. Дело не в том, что чем ниже цена, тем она безопаснее. Пока масштаб не контролируется, независимо от того, насколько низка цена, будет переизбыток предложения и пузырь лопнет; и наоборот, пока спрос достаточно велик (или масштаб предложения достаточно мал). даже если цена высока, пузырь не лопнет.До сих пор люди изучают, как предотвратить крах недвижимости, а постоянные земельные аукционы и проверки показывают, что многие пузыри городской недвижимости лопнули!
Вопрос теперь в том, как восстановить ликвидность!
ОТВЕТЫ (0)
Комментарии не найдены!