Понемножку обо всем
233,530
4,060
|
Хранитель Храма ( Слушатель ) |
| 09 июн 2022 16:07:32 |
Чжао Яньцзин: Недвижимость на перепутье часть 2
новая дискуссия Статья 113
В-четвертых, чрезвычайная стратегия
Если предыдущее решение верно, то теперь крайне важно немедленно отправить недвижимость в отделение интенсивной терапии - независимо от того, сколько там последствий, недвижимость должна сначала восстановить свое сердцебиение! Нынешняя проблема на рынке недвижимости Китая вызвана неправильной стратегией “количественного давления” на предыдущем этапе. Именно эта стратегия привела к тому, что недвижимость внезапно перешла от ожидания “недостаточного предложения” к ожиданию “избыточного предложения” в третьем квартале 2021 года. Как только любой актив входит в ожидание “переизбытка предложения”, он сразу же теряет ликвидность. Если вы хотите остановить снижение цен на жилье, вы должны сначала скорректировать свою стратегию и изменить свои ожидания.
Многие люди считают само собой разумеющимся, что, поскольку потребовалось так много усилий, чтобы подавить цены на жилье, как только контроль будет немного ослаблен, цены на жилье немедленно отскочат в отместку. Но реальность такова, что цены на жилье, как и уровень рождаемости, нелегко подавить, и это не значит, что легко восстановить рост. Ценообразование капитала, основанное на ожиданиях, подобно пузырю, и как только он лопнет, восстановиться будет невозможно.
В точке пересчета “дефицита предложения” и “переизбытка предложения” соотношение ”цена-количество" нелинейно - когда рыночный спрос составляет 100 комплектов, предложение увеличивается с 99 комплектов до 101 комплекта, что приведет к внезапному изменению первоначальной потребительской конкуренции на конкуренцию производителей. соответствующая рыночная цена также будет меняться в зависимости от конкуренции между потребителем и производителем.
Только активы с растущими ценами имеют инвестиционную ценность. В цикле конкуренции производителей простой отмены различных ограничений на покупку недостаточно, чтобы создать ожидания роста цен на активы. На рынке ”переизбытка предложения" без быстрого клиринга роста цен на жилье не будет. Запас земли, который уже вышел на рынок, неизбежно вызовет огромное давление со стороны продавцов, заставляя застройщиков расчищать его по более низкой цене. Однако не уровень цен определяет спрос на рынке капитала, а то, растут цены или падают. До тех пор, пока цены падают, даже если цены не высоки, спрос будет сокращаться. Единственный способ восстановить ликвидность - это сменить активы с “переизбытка предложения” на “дефицит".
Предпосылкой для этого является то, что земля для коммерческого жилья, поступившая на рынок, должна быть очищена как можно скорее. При необходимости правительство будет проводить масштабные обратные выкупы на рынке. Только когда рынок поймет, что в ближайшее время домов для продажи не будет, ожидание “переизбытка предложения” сменится ожиданием “недостаточного предложения”.
Поскольку это “первая помощь”, золотое окно очень важно. Если вы в ближайшее время не “встанете на ИВЛ”, рынку недвижимости грозит японизация - даже если она сразу не впадет в шок, то надолго впадет в спячку и перейдет в вегетативное состояние. Поэтому корректировка недвижимости должна быть использована, как только она появится, и не должно быть никаких колебаний в том, чтобы смотреть вперед и оглядываться назад.Конкретные программы первой помощи включают (но не ограничиваются ими)：
1) Несвоевременная политика подавления недвижимости должна быть немедленно отменена, а предельные цены для застройщиков должны быть сняты, что даст рынку четкий сигнал - цены на жилье будут расти!
2) Мы должны перейти от управления ценами к управлению количеством. Возьмите расчистку фондовой недвижимости в качестве основной цели в краткосрочной перспективе и замените цены на жилье циклом дециклизации в качестве основного показателя для мониторинга и оценки того, существует ли регулирование недвижимости в различных местах.
3) Определить объем земельных участков для коммерческого жилья в городе в соответствии с циклом деурбанизации. Для городов, которые не выполнили стандарты цикла декарбонизации, они должны прекратить свое право на добавление новых земель на рынок. В наши дни многие города используют послабление недвижимости, чтобы ускорить введение большего количества земли, и даже не стесняются прыгать в город за счет муниципальных государственных предприятий.
4) Для поддержания высоких цен на акции на рынке капитала компании будут прибегать к обратному РЕПО. В городах с особенно длительным периодом сокращения доли заемных средств следует рассмотреть вопрос о выкупе земли, чтобы как можно скорее восстановить недвижимость из состояния “переизбытка” в состояние “дефицита”. Вместо того чтобы инвестировать в бесполезную инфраструктуру, специальные облигации центрального правительства лучше покупать у местных органов власти. До тех пор, пока ликвидность рынка жилья может быть восстановлена как можно скорее, эти инвестиции могут сразу же стать дорогостоящими активами.
5) Все проекты, которые прямо или косвенно приводят к значительному увеличению предложения коммерческого жилья, должны быть немедленно остановлены. Все преобразования городских деревень, обновление городов, преобразование промышленных / коммерческих / офисных / гостиничных комплексов и крупномасштабные преобразования трущоб, основанные на увеличении финансирования коэффициента площади, должны быть немедленно прекращены. Обновление городов должно опираться на самофинансирование, а не на продажу земли.
6) После того как земля и складские дома, поступающие на рынок, будут очищены, “голодные продажи” все еще должны поддерживаться, и новая кривая предложения земли и роста населения должна быть подобрана как можно скорее. Необходимо поставить управление трансакционными ценами на рынке вторичного жилья на первое место, а обеспечение ликвидности фондового жилья и земли - на первое место в качестве основной цели управления рынком коммерческого жилья.
V. Решение основной причины
Сокращение предложения коммерческого жилья неизбежно приведет к снижению инвестиций в основной капитал и росту стоимости жилья. Этот пробел должен быть восполнен масштабным строительством доступного жилья. В условиях кризиса масштабы строительства доступного жилья должны быть максимально большими и быстрыми. Если в год будет строиться 50 миллионов новых зданий площадью 50 квадратных метров со средней стоимостью 5000 юаней/квадратный метр (включая базовую цену земли), то солидные инвестиции составят 12,5 трлн юаней. Благодаря стабильной арендной плате качество этой части инвестиций намного лучше, чем у “Тай Гонцзи” и “новой инфраструктуры” с уменьшающейся маржинальной доходностью.
Несмотря на то, что в 2020 году в Китае будет продано только около 13,56 миллиона жилых площадей, накопление 100 миллионов новых городских жителей уже есть. На стадии спада отсутствия проектов выбор политики - это не что иное, как достижение полной защиты через 8 лет или через 2 года. вопрос о достижении полной защиты.
Это не только инвестиции, но и возникающее в результате огромное потребление бытовой техники, мебели и отделки достаточно, чтобы компенсировать падение спроса на коммерческое жилье. Если половина китайских домохозяйств сможет достичь уровня благосостояния домохозяйств развитых стран, то ни в какой войне нет необходимости, а размеры огромного потребительского рынка сами по себе сокрушат всех конкурентов, включая Соединенные Штаты. Благодаря строительству доступного жилья он будет напрямую стимулировать потребление жителей и быстро впрыскивать новую кинетическую энергию на рынок.
Так называемое «жилье, а не спекуляция» не для того, чтобы отрезать длинную ногу «спекуляции», а для того, чтобы удлинить короткую ногу «жизни». Без ветки доступного жилья, даже если рынок недвижимости вернется на прежний уровень, он все равно не сможет достичь «стабильного, здорового и устойчивого». Чтобы быть устойчивым, необходимо различать два рынка.
Жилищная структура Сингапура “Небольшое количество дорогостоящего коммерческого жилья + большое количество недорогих квартир HDB” доказывает это только тогда, когда две ветви “коммерческого жилья” и “доступного жилья” попеременно параллельны и берут на себя две функции “спекуляции” и “жилья”.В результате чего, можно сформулировать целевую политику (гарантийный контроль цен, шкала товарного контроля), можно добиться “стабильного, здорового и устойчивого” рынка недвижимости.
Опыт развития городов мира показывает, что города с высокими ценами на жилье способствуют капиталоемким стадиям промышленных стартапов и исследований и разработок, но не способствуют трудоемким стадиям эксплуатации и производства; города с низкими ценами на жилье способствуют трудоемким стадиям промышленных стартапов и исследований и разработок на стадии производства и эксплуатации, но их инновации, предпринимательство и другие капиталоемкие связи не способствуют трудоемким стадиям эксплуатации и производства. При плохих возможностях только города с двухпутной жилищной системой (Сингапур “коммерческое жилье + HDB” и Шэньчжэнь “коммерческое жилье + городская деревня”) может удовлетворить противоречивые потребности капитала и рабочей силы одновременно.
О стратегии «необходимости» и «необходимости», такой как «двойная система», легче сказать, чем сделать. Как и во всех двухканальных системах, самая большая трудность двухканальной жилищной системы состоит в том, что трудно разделить два рынка товаров и безопасности. Поскольку коммерческое жилье трудно секьюритизировать и продавать, инвестиции в коммерческое жилье должны покупать физическое жилье. Это делает арбитраж неизбежным на двух рынках с огромной разницей в цене.
В начале реформы жилищной системы в 1998 году было предложено использовать двухпутный подход “в основном доступное жилье и дополненное коммерческим жильем”. В конце концов, причина, по которой он превратился в трек “просто не может быть уволен”, заключается в том, что после того, как рынок коммерческого жилья и цены на доступное жилье открылись, возникла огромная арбитражная активность.
Вторая проблема - это огромное финансирование. Жилье и связанные с ним государственные услуги (школы, больницы, муниципалитеты) являются очень важными активами. Рынок коммерческого жилья завершает финансирование этих государственных услуг за счет продажи земли и покупки домов. Как только предложение коммерческого жилья не сможет быть сжато в больших масштабах, доход от продажи земли, естественно, уменьшится, и инвестиции в доступное жилье станут пассивным источником воды. Невозможно, чтобы доходы городского бюджета были направлены на поддержку комплексного социального жилья. Это требует дополнительных каналов финансирования, отличных от продажи земли.
Сингапурская система provident fund использует стабильную занятость в качестве денежного потока для решения проблемы HDB provident fund. Но это также затрудняет сингапурскому HDB стать высоколиквидным семейным активом, и сингапурским семьям трудно разделить рост социального богатства за счет недвижимости.
Реальным решением этой проблемы является китайская “жилищная реформа 1998 года”.Это великое новшество в Китае, которое было серьезно недооценено. Многие люди сейчас рассматривают “жилищную реформу” просто как “государственную реформу частной", игнорируя систему доступного жилья предыдущих 30 лет. Жилищная реформа Китая - это не "превращение неправильной системы в правильную”, а “завершение незавершенной системы”.Прежнего государственного жилья нет, и “нет места для перемен" вообще.Двухпутная система Китая - это не параллельные отношения, а последовательность отношений - “гарантия” внутри и “рынок” снаружи.Оказывается, жилищная реформа в Китае более эффективна, чем в Сингапуре.
"Жилищная реформа 98 года" открыла дверь для прямого финансирования местными органами власти и создала первое поколение среднего класса в Китае. Быстрый рост богатства этой группы семей среднего класса поддержал Китай как крупнейший внутренний рынок за пределами Соединенных Штатов и предоставил Китаю наибольшие рычаги для участия в глобальной конкуренции. Пока Китай повторяет “жилищную реформу”, он может превратить все городское население в средний класс с товарными жилищными активами.
Хитрость ”жилищной реформы 98 года“ для успешного решения двух основных проблем ”арбитража“ и ”финансирования“ состоит в том, чтобы просто сказать: ”сначала арендуйте, а потом продавайте“ - низкая зарплата эквивалентна сдаче дома в аренду единице. - вычет арендной платы по возрасту, а единовременный выкуп арендной платы каждой семьей эквивалентен ”окончательному платежу". Если новое доступное жилье воспользуется преимуществами этого пути за счет ограниченной квалификации (отсутствие жилья, стабильная занятость), ограниченных цен (основанных на стоимости), ограниченных стандартов (каждый набор площадей) и более длительного периода подъема, то может быть достигнуто эффективное разделение между государственным жильем и рынком коммерческого жилья. Стабильная арендная плата и возможность выхода на рынок коммерческого жилья после наступления срока погашения позволяют самому доступному жилью стать ипотекой для квалифицированного финансирования, тем самым полностью решая проблему финансирования доступного жилья. Доступное жилье после жилищной реформы - это как вариант снятия запрета, оно разделит премию за улучшение городских коммунальных услуг за счет повышения цен на жилье, и все семьи могут разбогатеть чрезвычайно быстрыми темпами.
VI. Заключение
Хорошая политика - это не безупречная политика, а политика, которая может сбалансировать краткосрочные кризисы с долгосрочными интересами. Нынешняя китайская экономика должна остановить кровотечение, прежде чем ее можно будет оперировать. Без восстановления основного рынка капитала и рынка недвижимости экономика не восстановит свое сердцебиение, и какими бы успешными ни были другие операции, это не изменит общую ситуацию возможной рецессии. В эту "критическую осень выживания” реальная проблема должна быть быстро выявлена, иначе без разбора удары по рулевому колесу, торможению и дроссельной заслонке приведут только к большей опасности.
ОТВЕТЫ (0)
Комментарии не найдены!