Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,495 14,519
 

  Vlad_R ( Слушатель )
06 авг 2008 17:05:39

Тред №44713

новая дискуссия Дискуссия  198

Цитата: Steppen Wolf
Вроде бы цены немыслимые и надо понижать, но расчёты показывают, что при снижении цен на 40% спрос возрастёт на 5-7%. Какая уж тут работа на обороте, это полный и окончательный крах стройотрасли вместе с промышленностью стройматериалов. Вот и пытаются тянуть время и надеются, как Мюнхгаузен, вытащить себя за волосы.


Тут мне не совсем понятно. Даже если цены плавно опустятся на 40% - застройщики все равно ведь останутся с прибылью, не так ли? Кроме того, они снимут с баланса то, что сейчас является неликвидом, погасят свои кредиты, а это экономия тоже немалая. В свою очередь, к ипотечным программам официально, по всем стандартам можно привлечь гораздо больше людей (рост на 5-7% считаю слишком пессимистичным), которым сейчас в них отказывают. Т.е. будет вовлекаться больше средств, а кредиторы, в свою очередь, получат залог, виртуальная стоимость которого гораздо ниже, т.е. и риски меньше.
Цитата: Steppen Wolf
Есть и другое объяснение. Народ перестал платить досрочно (средний RPI второго квартала почти вдвое меньше первого), что в условиях высокой инфляции разумно, и двинул средства в депозиты. Если к процентам депозита прибавить проценты поедания долга инфляцией, получается хороший плюс.
Ну и выход из ПИФов добавил депозитников. В целом копится неплохой потенциал первоначальных взносов по ИЖК.


К сожалению, у РуМАК не учтены крупные операторы ипотечного рынка. Потому, что ошибиться по доле досрочного погашения в 2! раза... И это при том, что обьем портфеля еще боле-менее: +6% до 160 млрд, а реальный +25% до 188.

Кстати, мне не очень понятно, когда говорят о "поедании долга инфляцией". Имеется в виду, наверно, что задолженность зафиксирована, а вот доходы растут хотя бы на уровне инфляции, и вроде бы как откладывая погашение до лучших времен, от этого появляется какая-то выгода. Так вот я совсем не уверен, что откладывая деньги на депозит, а не в досрочное погашение тела кредита, есть какая-то выгода... Выход из ПИФов в абсолютных цифрах пока небольшой: 10-20 млрд рублей.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (6)
 
 
  Leshiy ( Слушатель )
06 авг 2008 17:17:20

Сейчас есть вклады в банках, входящих в систему страхования со ставкой и 12% и 13% и выше. Ипотека рублевая бывает и 11%-ая и даже ниже (если взята была в 2007). Конечно с учетом сопутствующих расходов это не очень интересно, но тут более важен другой момент.
Если в 2007-ом гасить досрочно было смысл, т.к. ожидалось снижение инфляции, то сейчас исходя из высоких инфляционных ожиданий лучше на деньги приобрести что-нибудь полезное, чем гасить ипокредит досрочно.
Такая психологическая фишка.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  yucki ( Слушатель )
06 авг 2008 17:24:32



еще забыли снять возмещение подоходного налога с процентной ставки по ипотеке - итого получится не 11%, а 11% минус возмещение подоходного - получается 9.57%  :)
ну и конечно с 13% по вкладу снять 13% с двух процентов привышения ставки рефинансирования.. но это не так существенно
так что выходит даже больше чем на первый взгляд кажется  :)
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
06 авг 2008 18:04:59

Дело в том, что если брать среднюю ставку по рублевым ипотечным кредитам из статистики ЦБ, то она равна 12.5%. Кроме того, при аннуитетных платежах, которые у большинства, первое время идет погашение "тела процентов". Таким образом, погашая интенсивно тело кредита, люди экономят гораздо больше, чем те 12.5, так как тело процентов рассчитывается, исходя из всего срока платежа, плюс страховки тоже завязаны на общую задолженность. Если у кого-то есть ипотечный калькулятор, можете сравнить.

Да, некоторые банки дают и 14% (хоть и надо поискать, неотзываемый/непополняемый депозит), но при этом эффективно после налогов все равно будем иметь 13%, так как 35% от (14-11)% заберет себе государство. Насчет потратить впрок, когда висит долг за жилье - тут я бы психологию наоборот читал.
Цитата: yannmar
Влад, объясните пожалуйста, как вы вычслили, что румак в два раза ошибся по доле досрочного погашения? Непонимаю.


РуМАК дал по 2-му кварталу RPI 12.2%, снижение с 20.6% по первому, тенденция на резкое замедление. Как видим, это абсолютно не верно. Прикол в том, что я ввел поправку RPI к основным данным ЦБ, так как там досрочное погашение составляло в 1-м квартале не 20.6%, а где-то 35%. И все равно получилось мимо кассы, так как 12.2%, корректируемые грубо к 12.2х35/20.6=20.7% оказались в 2 раза меньше реальной доли. Мое мнение - РуМАК учет ведет по мелким и средним операторам, у которых действительно были проблемы (им не достались бюджетные деньги), а большие банки во втором квартале "чувствовали себя" на рынке совершенно по-другому.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  yannmar ( Слушатель )
06 авг 2008 19:49:40

Влад, прошу прощения за назойливость, но всё равно не понял.

ЦБ прелдоставляет следующую информацию:
1) объём выдачи за квартал
2) размер задолженности на коней квартала.
3) средние срок кредитования и процентная ставка
Всё.

Как из этих данных можно получить объёмы досрочного погашения, я хоть
тресни не понимаю. Статистика по RPI и RRI никак не пересекается со статистикой ЦБ. нету общих точек...

ЦБ не предоставляет информацию о досрочном погашении (только в аналитической записки какие-то крохи были).

Статистику ЦБ смотрю здесь

Да выдача по ЦБ и Румаку отличается, но из этого выводов о неточности данных румака об объёмах досрочного погашения делать нельзя.

UPD. Разве что, если считать что деньги полученные от рефинансирования идут на выдачу новых кредитов... Тогда получается да, на сколько выдача по румаку меньше чем по ЦБ, настольно меньше и рефинансирование... бррр....
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
09 авг 2008 19:45:30

Следует разобраться в терминах. Есть досрочные платежи, это когда человек платит с опережением графика платежей и есть досрочные погашения, когда в результате досрочных платежей по итогу досрочно выкупается закладная.
ЦБ не ведёт статистику досрочных платежей.
Задолженность по ЦБ на конец периода=Задолженность на начало+Выдача-Текущие платежи,
где
Текущие платежи=Плановые платежи+Досрочные платежи-Просрочки.
Извлечь досрочные платежи из статистики ЦБ невозможно. RuMAC такую статистику ведёт.

Для своих нужд ЦБ определяет сколько досрочных выкупов закладных физиками и юриками состоялось за год. Эти данные есть в записке найденной Лешим.
Цели этой записки:
1. Определить интенсивность досрочных платежей физиков по интегральному показателю досрочных погашений. Тем самым косвенно оценивается качество портфелей. Вторым показателем качества являются просрочки.
2. Выяснить где концентрируются рефинансируемые банками закладные, внутри банковской системы РФ, что опасно, или вне её.
3. Посмотреть эту информацию в разрезе регионов.

Следует понимать, что досрочные погашения физиков в 2007г (53 ярда) есть результат досрочных платежей, сделанных как в 2007г, так и ранее. Достоверно можно сказать только, что досрочных платежей в 2007г было сделано на сумму не менее 17,3 ярда (досрочно погашенные кредиты, выданные в 2007г).

Поэтому фантазии с цифрами, взятыми из аналитической записки, мне кажутся несерьёзными.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
09 авг 2008 19:43:37

Vlad, 40% это в 1,7 раза. Прибыльными останутся единичные проекты.

Расхождение Ваших цифр с РуМАКом вызвано тем, что РуМАК учитывает досрочные платежи и досрочные погашения  только физиков. Вы же, на мой взгляд ошибочно, в досрочные погашения учитываете рефинансирование юриков. ЦБ замешал их в одну кучу потому что для него рефинанс юрика и досрочное погашение физика означают выкуп закладной и списание кредита с баланса банка и по этому параметру равнозначны.

Есть у меня подозрение, что доходы людей, способных гасить досрочно весьма значительные как мы видим суммы, растут гораздо быстрее инфляции.  :D
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №44712
Тред №44714 >>