Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,550
14,519
|
Темный ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 11:29:49 |
Тред №54342
новая дискуссия Дискуссия 164
Вот не согласен я с некоторыми товарищами, которые паникют в стиле: "Жилье подешевеет, никто строить не будет". Не совсем так, ИМХО.
Итак, мы имеем девелопера. Он набрал кредитов под дорожающее жилье, у него много недвижимости, земли и прочих активов. Недвижимость находится в разной стадии готовности - от проекта до почти сданного дома. Все было очень хорошо много лет - кредиты без проблем, расширение быстрыми темпами, бонусы руководству и т .д. И вдруг...
Спрос падает. Выручки на очередную выплату кредита не хватает. Перекредитоваться срочно! Но и здесь проблемы - мировой кризис. Деньги подорожали. Что делать? Закрываться? Нет, конечно. Надо сокращать издержки и продавать активы. Мы должны выплыть!
1. Продажа активов. Какие активы мы будем продавать? Готовое жилье не берут, снизить цены - нельзя, это означает потопить и себя, и коллег-конкурентов. Снижение цен на готовое жилье - это только тогда, когда будет выбор обанкротится или снизить. Продаем остальное. Земля, проекты в низкой стадии готовности - подходящий товар для продажи. К тому же, строить их все равно не на что - см. п. 2 "Снижение издержек". Мы продаем, наверно не дорого, возможно даже дешевле, чем себестоимость. Деньги-то нужны... Но раз мы продаем - кто то покупает! Кто-то, у кого есть ликвидность... А зачем покупает? Наверно, что бы строить... Но это уже не наше дело, кредит мы выплатили.
2. Снижение издержек - Это и увольнение лишних людей, и заморозка проектов низкой стадии готовности, и отказ от новых проектов.
Далее. Наконец находится девелопер, у которого активов по-меньше, и он вынужден торговать "запасенным" жильем. Конечно, он продаст сразу много и с большой скидкой, не на открытом рынке, а другой компании. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса.
Основные тезисы этого бреда:
1. Продавать придется.
2. Продавать желательно другим компаниям.
3. Раз будут продавать, будут и покупать.
4. Будут покупать не для того, что бы ломать, а что бы продолжать строить.
Именно это и имел в виду Авантюрист и Прохоров, когда говорил, что девелоперов будут скупать осенью.
Итак, мы имеем девелопера. Он набрал кредитов под дорожающее жилье, у него много недвижимости, земли и прочих активов. Недвижимость находится в разной стадии готовности - от проекта до почти сданного дома. Все было очень хорошо много лет - кредиты без проблем, расширение быстрыми темпами, бонусы руководству и т .д. И вдруг...
Спрос падает. Выручки на очередную выплату кредита не хватает. Перекредитоваться срочно! Но и здесь проблемы - мировой кризис. Деньги подорожали. Что делать? Закрываться? Нет, конечно. Надо сокращать издержки и продавать активы. Мы должны выплыть!
1. Продажа активов. Какие активы мы будем продавать? Готовое жилье не берут, снизить цены - нельзя, это означает потопить и себя, и коллег-конкурентов. Снижение цен на готовое жилье - это только тогда, когда будет выбор обанкротится или снизить. Продаем остальное. Земля, проекты в низкой стадии готовности - подходящий товар для продажи. К тому же, строить их все равно не на что - см. п. 2 "Снижение издержек". Мы продаем, наверно не дорого, возможно даже дешевле, чем себестоимость. Деньги-то нужны... Но раз мы продаем - кто то покупает! Кто-то, у кого есть ликвидность... А зачем покупает? Наверно, что бы строить... Но это уже не наше дело, кредит мы выплатили.
2. Снижение издержек - Это и увольнение лишних людей, и заморозка проектов низкой стадии готовности, и отказ от новых проектов.
Далее. Наконец находится девелопер, у которого активов по-меньше, и он вынужден торговать "запасенным" жильем. Конечно, он продаст сразу много и с большой скидкой, не на открытом рынке, а другой компании. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса.
Основные тезисы этого бреда:
1. Продавать придется.
2. Продавать желательно другим компаниям.
3. Раз будут продавать, будут и покупать.
4. Будут покупать не для того, что бы ломать, а что бы продолжать строить.
Именно это и имел в виду Авантюрист и Прохоров, когда говорил, что девелоперов будут скупать осенью.
ОТВЕТЫ (6)
|
|
cineproof ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 12:26:36 |
Цитата: Темный от 01.10.2008 11:29:49
Ну, как сказано в известном очень умном детском мультике - "чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что нибудь ненужное". Или клад найти.
С кладом, есно, проблемы. Остается продать что-нибудь ненужное.
Денег же нет. Раньше цены росли из-за денежных мультипликаторов, достигавших 30 у амерских банков - теперь мультипликаторы сдохли.
Вот есть у инвестора 1 млрд, неважно чего. А продаться хотят на 10 млрд.
Ну купят на 1 млрд. А остальные 9 бесплатно раздадут?
И какая должна быть справедливая цена?
А если государство выкупит, то инфляция будет мама не горюй...
|
|
Темный ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 13:20:40 |
Цитата: cineproof от 01.10.2008 12:26:36
Тут уже гадание на кофейной гуще, а я в этом не силен
А если купят на 8 миллиардов? Ни я, ни Вы этого оценить не можем. Деньги в РФ есть, а вот кто и сколько вложится - это вопрос... Мое мнение такое: Даже после снижения цен на 40% строить все равно будет выгодно. Ну а раз будет выгодно - будут строить. А раз будут строить - то почему бы не выкупить готовый бизнес в тот момент, когда он стоит дешево?
Насчет гос-ва. Смотря как будет выкупать. Если по ценам, близким к себестоимости, а потом раздавать очередникам (а куда же еще девать?), то не должно это сильно инфляцию разогнать... Полученные деньги девелоперы отнесут обратно в банк (инфляция не выросла), квартиры раздали (опять сильно не выросла). Деньги фактически стерелизовались в банк. системе. А если как-то по другому выкупать - кто его знает... В общем, опять гадание.
|
alladin ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 13:00:58 |
Цитата: Темный от 01.10.2008 11:29:49
1.ваш первый пункт противоречит заголовку "Жилье подешевеет, никто строить не будет". т.к. вы утверждаете "снизить цены - нельзя" вы уж определитесь снижаются цены или нет ?
-продаем дешевле себестоимости - это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.
-Но раз мы продаем - кто то покупает! - наоборот, вместе с вами все продают а вот с покупателями беда, никто не покупает, зачем когда завтра будет дешевле!
2. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса. -браво ! именно так и поступит большинство, сократят все издержки (увольнения, срез зарплат ит т.д.), заморозят и постараются распродать объекты куда нужно вливать деньги, постараются достроить то что уже есть (если хватит ликвидности). а после этого выйдут из бизнеса в кеш
Почему не останутся строить с меньшей маржой? - так вы сами написали строить банально не на что ! кредитовать их никто не будет ни под какой процент, цены на рынке будут падать резко (т.е. вложившись в проект ты не знаешь отобъешся или нет). Таким образом приходим к выводу что строить не будут (см. казахстан, только достраивают за счет государства), следовательно пройдя волну "резкого падения цен" в итоге упремся в волну "резкого роста цен" из за дефицита жилья.
Например те безумные цены которые наблюдаем сейчас это следствия разрушения строительной отрасли в 90х годах.
Личностям думающим "пусть рухнет я куплю а потом хоть потоп" предлагаю расслабиться, не купите.
кредит никто не даст, и даже если у вас будут деньги - жаба задушит, потому что "завтра будет дешевле" , в кризис отдавать огромные деньжищи за бетон (а они все равно будут огромные, даже если сейчас кажутся приемлимыми) очень тяжело (многие купили в 98 году после кризиса и падения цен ?).
|
|
dweeb ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 13:12:49 |
Цитата: alladin от 01.10.2008 13:00:58
нечем покрыть убытки - банкрот. а чего тут такого?
тогда, думаю, кредитор реализует имущество банкрота . хоть за сколько-нибудь. с паршивой овцы, как говорится.
|
kolokola ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 13:33:02 |
Цитата: alladin от 01.10.2008 13:00:58
Сегодня,завтра не дадут,но Вы можете поручиться,что не дадут весной,в том же ВТБ? ;)
|
|
Темный ( Слушатель ) |
| 01 окт 2008 13:39:50 |
1.ваш первый пункт противоречит заголовку "Жилье подешевеет, никто строить не будет". т.к. вы утверждаете "снизить цены - нельзя" вы уж определитесь снижаются цены или нет ?
Имеется в виду комплекс проблем, связанный с прекращением роста цен на недвижимость и снижением спроса. Розничные цены на жилье будут падать в последнюю очередь.
-продаем дешевле себестоимости - это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.
Иногда живые деньги сейчас важнее, чем прибыль неизвестно когда. Например, можно получить прибыль в будущем, от продажи других активов. Т. е. фраза "не закроете - вы банкрот" не верна.
-Но раз мы продаем - кто то покупает! - наоборот, вместе с вами все продают а вот с покупателями беда, никто не покупает, зачем когда завтра будет дешевле!
Да, в этой ситуации выиграет тот, кто быстрее всего поймет ситуацию и раньше скинет активы. Но все равно, активы в никуда не уйдут. При банкростве скупят в крайнем случае, за копейки. Это если не найдут таки покупателя.
2. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса. -браво ! именно так и поступит большинство, сократят все издержки (увольнения, срез зарплат ит т.д.), заморозят и постараются распродать объекты куда нужно вливать деньги, постараются достроить то что уже есть (если хватит ликвидности). а после этого выйдут из бизнеса в кеш
- это означает "продать". Не Вы ли говорили абзатцем выше, что никто не купит? Вы уж определитесь
Почему не останутся строить с меньшей маржой? - так вы сами написали строить банально не на что ! кредитовать их никто не будет ни под какой процент, цены на рынке будут падать резко (т.е. вложившись в проект ты не знаешь отобъешся или нет). Таким образом приходим к выводу что строить не будут (см. казахстан, только достраивают за счет государства), следовательно пройдя волну "резкого падения цен" в итоге упремся в волну "резкого роста цен" из за дефицита жилья.
Вернутся к опыту начала 21 века - кредитовать будет покупатель
Например те безумные цены которые наблюдаем сейчас это следствия разрушения строительной отрасли в 90х годах.
Личностям думающим "пусть рухнет я куплю а потом хоть потоп" предлагаю расслабиться, не купите.
кредит никто не даст, и даже если у вас будут деньги - жаба задушит, потому что "завтра будет дешевле" , в кризис отдавать огромные деньжищи за бетон (а они все равно будут огромные, даже если сейчас кажутся приемлимыми) очень тяжело (многие купили в 98 году после кризиса и падения цен ?).
Всем станет хуже? Так не бывает. Кому-то хуже, кому-то лучше. Тем, кто взял ипотеку в 2008 - будет хуже. Кто успел скинуть в 2007 - лучше. Может, кто-то копит, и ему станет проще? В том же 98 много грамотных людей переждали кризис с $ а потом купили подешевевшие машины (наши) и недвигу.
Имеется в виду комплекс проблем, связанный с прекращением роста цен на недвижимость и снижением спроса. Розничные цены на жилье будут падать в последнюю очередь.
-продаем дешевле себестоимости - это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.
Иногда живые деньги сейчас важнее, чем прибыль неизвестно когда. Например, можно получить прибыль в будущем, от продажи других активов. Т. е. фраза "не закроете - вы банкрот" не верна.
-Но раз мы продаем - кто то покупает! - наоборот, вместе с вами все продают а вот с покупателями беда, никто не покупает, зачем когда завтра будет дешевле!
Да, в этой ситуации выиграет тот, кто быстрее всего поймет ситуацию и раньше скинет активы. Но все равно, активы в никуда не уйдут. При банкростве скупят в крайнем случае, за копейки. Это если не найдут таки покупателя.
2. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса. -браво ! именно так и поступит большинство, сократят все издержки (увольнения, срез зарплат ит т.д.), заморозят и постараются распродать объекты куда нужно вливать деньги, постараются достроить то что уже есть (если хватит ликвидности). а после этого выйдут из бизнеса в кеш
- это означает "продать". Не Вы ли говорили абзатцем выше, что никто не купит? Вы уж определитесь
Почему не останутся строить с меньшей маржой? - так вы сами написали строить банально не на что ! кредитовать их никто не будет ни под какой процент, цены на рынке будут падать резко (т.е. вложившись в проект ты не знаешь отобъешся или нет). Таким образом приходим к выводу что строить не будут (см. казахстан, только достраивают за счет государства), следовательно пройдя волну "резкого падения цен" в итоге упремся в волну "резкого роста цен" из за дефицита жилья.
Вернутся к опыту начала 21 века - кредитовать будет покупатель
Например те безумные цены которые наблюдаем сейчас это следствия разрушения строительной отрасли в 90х годах.
Личностям думающим "пусть рухнет я куплю а потом хоть потоп" предлагаю расслабиться, не купите.
кредит никто не даст, и даже если у вас будут деньги - жаба задушит, потому что "завтра будет дешевле" , в кризис отдавать огромные деньжищи за бетон (а они все равно будут огромные, даже если сейчас кажутся приемлимыми) очень тяжело (многие купили в 98 году после кризиса и падения цен ?).
Всем станет хуже? Так не бывает. Кому-то хуже, кому-то лучше. Тем, кто взял ипотеку в 2008 - будет хуже. Кто успел скинуть в 2007 - лучше. Может, кто-то копит, и ему станет проще? В том же 98 много грамотных людей переждали кризис с $ а потом купили подешевевшие машины (наши) и недвигу.