Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,634
14,519
|
Neon ( Слушатель ) |
| 15 окт 2008 11:43:26 |
Тред №57114
новая дискуссия Дискуссия 109Цитата: Просто инвестор
У меня только одно объяснение куда делись деньги. Эти п%доры не продавали жилье, а закладывали, предложение ограничивалось, цены росли. Хаты снова перезакладывали и так до текущего момента. Зашибись конечно. Сидишь на жопе ровно, а бетон дорожает и дорожает. И тут пожаловал песец, он же кризис ликвидности, он же кредитный кризис. Все в кредитах и бетоне до жопы а живых денег нет. Снижать цены нельзя - стоимость залога упадет, нужно будет еще больше бабла вернуть.
Бл%ть, мне кажется что эта пирамида грохнется страшным йобом
О, вас тоже осенила эта же мысль?
Позволю себе повторить свой же текст от 7 сентября. Тогда еще ФР не был на этих уровнях и все выглядело гораздо чиннее и благороднее...
Попробую высказать свои мысли по недвижимости, на истину в последней инстанции не претендую.
На мой взгляд, основное непонимание почему недвижимость так долго росла в цене, почему не могла упасть раньше, и тем не менее сейчас может упасть, причем упасть сильно и резко, кроется в игнорировании факта, что рынок недвижимости уже давно является рынком долгов, и более того, во многом он уже давно стал финансовой пирамидой. И дело тут даже не в самом факте наличия этой пирамиды и скорости ее разрастания, а в 2-х необходимых условиях для существования всех пирамид:
1. Имеется приток средств, превышающий их отток.
2. Имеется некий механизм, позволяющий постоянно демонстрировать растущую стоимость «ценности», лежащей в основе пирамиды.
То есть если суметь убедить обладателей активов, каким либо способом, что кусок дерьма, якобы стоящий сегодня 1 доллар, завтра будет стоить 2 доллара, а после завтра 3,и т.д., то большинство из них не смутит ни запах, исходящий от предмета торга, ни его истинная стоимость, и они влезут в сделку.
Для того чтобы убедить, что стоимость растет, необходимо добиться иллюзии ликвидности (легко продается и покупается и в достаточных количествах).
В МММ это делалось путем самокотирования и свободной продажи и выкупа своих бумажек сетью собственных киосков по постоянно растущим ценам . Как же это осуществляется на рынке недвижимости?
В данном случае, необходимо обеспечить проведение всего небольшого количества сделок по постоянно растущей цене на первичном рынке, и очень громко об этом раструбить. Далее отреагирует вторичка, с объемами в несколько раз большими по причине цепочности сделок. (Вторичка здесь сродни мелким спекулянтам на бирже, со всеми их особенностями, как то «деревья могут расти до небес» или «ценность золота со временем может только расти», и как следствие – постоянно являются ведомыми и обманываемыми рынком.) Найдутся и на первичку те, для кого всегда вокзал отходит или же 3 рубля завтра лучше, чем 2 рубля сегодня. Ну и уж как же тут можно обойтсь без институциональных инвесторов, если есть такой привлекательный инструмент для вложений.
В итоге, реально для житья и к тому же на «свои» первички куплено совсем мало. Основная масса новостроек куплена с целью дороже перепродать или « я не знаю как отдам, но завтра будет еще дороже, поэтому нужно сегодня брать ипотеку», или и то и другое вместе. С учетом этих сделок, и прошедших по цепочкам на вторичном рынке объемы вполне достаточны чтобы все убедились - недвижимость снова выросла в цене. То есть спектакль с индикативными сделками состоялся, и разумеется во всей красе освещен в СМИ, а так же растиражирован сарафанным радио. И вот в этом, как я полагаю, основная ошибка тех, кто ждал, что рост не может быть таким большим и долгим. Да он не может быть таким, если бы его обеспечивали только доходы конечных владельцев квартир, однако спекулятивных средств, и тем более заемных средств оказалось намного больше.
А что же бетонометры, которые настроены и не проданы? Разумеется, они настроены на заемные средства и требуют рефинансирования. Ну и кто теперь откажется дать в долг под постоянно растущий залог? Да к тому же если у них денег просто девать некуда? В итоге взяли еще больше - отдали займ и %% по нему, все чудесно – строим бетонометры и в месте с ними пирамиду дальше.
В конце концов, все сводится к одному - хорошо сыграешь спектакль - артистам принесут цветы, вернее рефинансируют долги, будет на что жить всей шоу индустрии и ставить новые спектакли и конечно же строить и строить дальше. Более того НЕ строить нельзя – иначе вся пирамида пойдет прахом. Построив на 900 или около того заемных баксов 1 кв. м, и задрав его стоимость очередным спектаклем до 6000 даже с учетом дисконта по залогу в следующий раз можно брать под него 3000 и без проблем расплатиться по %% и начинать строительство двух таких же домов. Остановка строительства равносильна признанию в собственном банкротстве или к быстрому выдавливанию с рынка.
В итоге все сошлось воедино – и строительный бизнес, перешедший с предоплаты на займы, а затем на пирамидальное финансирование, и огромная масса неприкаянных спекулятивных денег. Пузырь состоялся.
Теперь о бумц.
Итак, оптовые партии недвижимости скопились у «строителей-рыэлтеров-пирамидонщиков» и у «честных инвесторов-спекулянтов».
Откуда просвистит три зеленых свистка? А черт его знает. Ясно только одно, что свистеть будет прохудившаяся ликвидность. И тут уж кому поплохеет первыми сказать трудно - то ли «инвесторы» распродав все свои акции (естественно – ведь это легче и быстрей) примутся сбрасывать бетонометры, то ли несмотря на хороший артистизм, рыэлтерам откажут в цветах и им так же придется начать массовые продажи.
Но тут для тех и других должны обнаружиться 2 неприятные вещи: 1. Продать надо много, а это уже не спектакль сыграть. 2. Покупателей нет, поскольку граждане «инвесторы», выступавшие раньше основной массовкой в спектакле по скупке первички, не то что отказываются играть, но и норовят сами продать, а 3 безумных ипотечника, таки уболтавших банки погоды не делают.
А дальше… а дальше кто раньше встал – того и тапки, поскольку с рынка надо получить 5 рублей, а есть у него только 3. А тут еще непонятно откуда взявшиеся сволочи- ипотечники, не желающие по 10 лет платить за истинные ценности, которые как то снова стали издавать неприятный душок, посему банки все больше и больше подкидывают этого залогового дерьма на распродажи, вместе со ставшими сразу не нужными всем б/у авто. И конечно не дай бог "проснувшаяся" вторичка.
Почему именно бумц, а не слалом.
Мое мнение, причин тут несколько.
1. Жестокое разочарование и паника тех, кто уверовал, что у нас не упадет, даже если во всем мире падает, тем более, нам обещали тихую гавань. Куда падают цены во всем мире, и с какой скоростью – ориентиры есть.
2. Еще более жестокое разочарование тех, кто считал единственной возможной причиной для падения недвижимости - девальвация рубля. А тут надо же и рубль цел и последние штаны снимают.
3. Предполагаю, что в надувании российского пузыря участвовали как ихние, так и местные и не маленькие капиталы. Будь только ихние, пузырь бы и по параметрам был бы таким же и сдулся примерно в одно время с Эстонией и Казахстаном. А так, и надували его, что называется, в 2 горла, и на полгода больше, соответственно вырос гораздо больше. К тому же закрадывается мысль, что в летнее ценозатишье шло копошение, сопровождавшееся частичной передачей эстафетной палочки нашим ушехлопам.
4. Как падает российский рынок, когда ему негде перезанять мы уже знаем, тем более когда перед носом будут висеть «путеводные» графики падений недвижимости всего мира.
Отредактировано: Neon - 15 окт 2008 11:45:32
ОТВЕТЫ (1)
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 15 окт 2008 14:42:32 |
Цитата: Neon от 15.10.2008 11:43:26
Насчет бумца я настроен скептически. Хотя большинство проблем, которые Вы описали - действительно имеют место. По пунктам:
1. Западные ориентиры покупателям недвижки в России - до лампочки, по большому счету. У нас в стране дефицит первого жилья и нормального рента, в то время как на Западе - такого дефицита нет. Вполне могут и в ренте жить, тем более, что привязываются по месту работы, а мобильность высока. Итог: для приобретения первого жилья (для жизни и работы, создания семьи) - цена на аналог за рубежом - дело десятое. Вот если такое у Вас уже есть, то можно и посравнивать.
2. Тут противоречие. Если рубль устоит, то на кратное снижение реальных доходов населения надежд никаких. Разве что произойдет коллапс в международной торговле. Если наши реальные доходы падают не сильно, то имеем сильную поддержку спроса (см. п.1). По Москве уровень среднедушевого дохода 2008 года (38 тыс руб/мес) позволяет существовать такой поддержке на 100-105 тыс руб/м2.
3. Как ни странно, но стройкомплекс подготовился к сложным временам вполне сносно (не все). Да чуть ли не лучше всех. Полагаю, что помогла привычка оценивать/предвидеть бизнес на годы вперед плюс те сверхприбыли, которые удалось получать. Во-первых, резкое ограничение экспансии-2008, аккумулирование ликвидности, продажа новостроя в рассрочку, завязка всего, чего можно на бетон: начиная от чиновников/Президента, заканчивая банками-контрагентами, взятыми "в заложники". Во-вторых, многие застройщики поимели доступ к бюджетным деньгам.
4. Будет шантаж. Жесткий и неприкрытый. Я вижу альтернативу только в создании госкорпорации по строительству. Пусть даже с потерей года-полутора. Но которая потом сможет всех юкосящих конкурентов-жлобов просто глотать.