Тред №67632

КОГДА МЫ ВИДИМ ПАДЕНИЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ ?
  №48 (103) от 28 ноября 2008, Стройплощадка

«Всё! Переезжаем в Германию! Всей редакцией!» – вот такое историческое решение приняли мы, пообщавшись с управляющим директором ООО «УК «Финам Менеджмент» Сергеем Хестановым. На прошлой неделе известный московский экономист проводил в Набережных Челнах семинар «Как пережить кризис?», а потом заглянул в гости к «Неделе». О том, что ждет рынок недвижимости в «такие вот времена», какие положительные стороны есть у кризиса и почему в Германии дешевле жить, чем в России, читайте в продолжении нашего интервью.




«Любой кризис – это устранение дисбаланса, и вот один дисбаланс, который будет жестко устранен, – это дисбаланс на рынке недвижимости»


Кто уполномочен разрешить?


– Сергей Александрович, объясните, пожалуйста, такую вещь: мировой финансовый кризис начался в США с ипотечной системы, а больнее всего, получается, ударил по российскому рынку недвижимости…


– Ничего удивительного. В России изначально была для этого подходящая ситуация: у нас цены на недвижимость обусловлены тем, что те, кто хотел бы строить – потенциальные застройщики, – не имеют такой возможности. Техническая стоимость квадратного метра – она, кстати говоря, остается практически неизменной на протяжении десятилетия – 300-400 долларов. А разница между себестоимостью и ценой продажи – это доходы тех, кто уполномочен разрешать строительство.


Один клиент нашей компании – руководитель строительной организации – однажды с досадой сказал мне: «Все почему-то думают, что всю разницу зарабатываю я! А мне достается процентов 15. Остальное отдаю за то, чтобы просто заниматься этим бизнесом».


В этом году я на три недели ездил по служебным делам в Германию, был и в больших, и в маленьких городах, поэтому примерно представляю теперь рынок недвижимости этой страны. Знаете, сколько там стоит квадратный метр?


– Нет!


– Только крепче за стул держитесь! Квадратный метр хорошего жилья с евроремонтом и кухонным гарнитуром в тех городах, где хорошо с работой, стоит 700-800 евро. В городах Восточной Германии, где трудоустроиться несколько сложнее (Лейпциг, например), за «квадрат» просят 350 евро. Налетай!


А знаете, сколько там стоит аренда офисов? Еще крепче держитесь! В наикрутейшем районе Франкфурта-на-Майне – финансовой столицы Германии и одного из самых дорогих городов мира – квадратный метр офисной площади стоит 16 евро. Это считается о-очень дорого! А в среднем – 4-6 евро в месяц. Если берешь большие площади – можно и за 2 евро найти. У меня один знакомый так целое здание взял и теперь сдает его как субарендатор. Еще раз подчеркну: речь идет о центре Франк-фур-та! Там на окнах многих зданий вывешены объявления: «Zu vermitten» – «Для аренды».




Риторический вопрос






«В среде тех, кто занимается строительством, будут массовые банкротства»
– Ну всё! Переезжаем всей редакцией в Германию!


– Вы смеетесь, а между тем одна из московских компаний, специализирующихся на элитной недвижимости, это уже сделала. Ее клиенты – люди, свободно перемещающиеся по миру, и руководство сочло, что содержать офис в Германии будет гораздо дешевле, чем в Москве.


Потому и неудивительно, что немецкая семья из двух работающих человек без детей уже через два-три года обзаводится своей собственной квартирой. Сколько лет российской семье нужно работать, чтобы расплатиться за жилье? Риторический вопрос. Столько не живут. Есть такая современная шутка: «Что такое ипотека?» – «Двадцать лет «Доширака». Зачем было загонять людей в эту программу, заставлять их надевать ярмо на шею, если уже было очевидно: рынок перегрет?

Знаете, к чему в свое время ипотека привела в Японии? Вот, например, семья взяла жилье в кредит (скажем, за 100 тысяч долларов), выплатила 10% первоначального взноса, осталось – 90 тысяч + проценты. Вдруг – шарах-бабах! – рынок упал вдвое. Люди задумались: «Эге, а зачем нам платить такие деньги, если сейчас эта квартира стоит 50 тысяч?» В результате японцы стали приходить в банки и, ссылаясь на неплатежеспособность, возвращать купленное по ипотеке жилье… с тем, чтобы тут же приобрести его через друзей-знакомых по вдвое меньшей цене! И это носило в Японии массовый характер. Причем «грешили» подобными махинациями не только граждане, но даже некоторые корпорации.





РАЗДАЕМ ЗЕМЛЮ! БЕСПЛАТНО!

– Интересен опыт Германии в решении жилищной проблемы, – рассказывает Сергей Хестанов. – Когда-то, после Второй мировой, в том же Франкфурте было разрушено 95% зданий. Тогда немецкое правительство сделало следующее: за государственный счет подготовило участки, проложило коммуникации, провело транспортные линии, а потом провело со строительными компаниями тендер на понижение: кто дешевле предоставит готовый квадратный метр жилой площади.
Удивительно, но после этого цены на недвижимость росли во всех странах, кроме Германии. Немецкое правительство внимательно следит за развитием ситуации на этом рынке и, как только намечаются первые признаки дефицита и повышения цен, тут же раздает всем желающим бесплатные участки. Строительство разворачивается в течение нескольких дней!



«Кризис – это устранение дисбаланса»


– Сергей Александрович, что ждет рынок российской недвижимости в ближайшие годы? Ведь, как мы поняли, кризис затянется на несколько лет?


– Именно так. В среде ритейлеров и девелоперов (тех, кто занимается строительством) будут массовые банкротства – даже не сомневайтесь. Уже сейчас большинство из них надеются только на господдержку. Понятно, что кого-то – кто ближе к определенным сферам – спасут. Но это отнюдь не все.


Из положительных свойств кризиса – мы наконец-то увидим падение цен на жилье. На сколько – трудно сказать, но я думаю, что от двух до пяти раз.


– Честно говоря, верится с трудом…


– Недвижимость в России обязательно упадет, как упала в Прибалтике, в Казахстане. Я даже легко определю, когда. Как только произойдет системный кризис, крах реальной экономики (по моим прогнозам, это январь-февраль 2009 года), отступите три-четыре месяца – и пойдет вниз рынок недвижимости.


Механика этого падения проста. Понятно, что некоторое время «продавцы» будут банально выжидать: а вдруг все вернется на круги своя? Однако рано или поздно на рынке появится категория людей, которым банально нужны деньги. И они будут продавать жилье по той цене, по какой его купят. Это так называемые «вынужденные продажи». Как только этих вынужденных продаж накопится 1-2%, рынок рухнет. Думаю, что к лету 2009 года всем, кто планировал, можно будет покупать недвижимость. Вообще, любой кризис – это устранение дисбаланса, и вот один дисбаланс, который будет жестко устранен, – это дисбаланс на рынке недвижимости.




Автор статьи: Гиматдинова Татьяна

http://www.chelny-we…/4999.html