Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Болик от 10.11.2008 16:07:49
Он недооценивает возможный уровень снижения финансового потока через Москву и разворот антропотока. Из
Москвы готовы бежать уже даже коренные москвичи - настолько растет давление.

Так вроде он просто пытается раскладывать по волнам основной показатель "цена квадрата", пользуясь при этом в качестве индикаторов тренда объем предложения и индекс расслоения. Коррумпированность, монополизм  МРН и то о чем Вы говорите, он не учитывает никакими доп.поправками... Т.е. он пытается определить "волну" и дает кстати несколько вариантов разволновок.

В России число дольщиков, вложивших средства в жилье, достигло 2 миллионов.
10 ноября 2008 года 15:19
http://www.interfax.…p?id=44576

- Сейчас в России около 2 млн дольщиков, которые вложили свои средства в строительство жилья, сообщил президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман на Национальном строительном конгрессе.

"Сегодня, по предварительным оценкам, около 2 млн дольщиков вложили свои средства в жилье, которое на данный момент находится в стадии строительства", - сказал Кошман. "В общей доле строительства в стране 75% жилья строится за счет дольщиков", - обавил он.

МОСКВА, 10 ноября. /ПРАЙМ-ТАСС/. ФБ ММВБ с 15.54 мск приостановила торги облигациями двух эмитентов из-за резкого отклонения их цены. Об этом говорится в сообщении биржи.

Облигации ЗАО "ФК "Еврокоммерц" снизились более чем на 10 проц по сравнению с ценой закрытия предыдущего дня, торги ими приостановлены на 1 час.

Батурина сливаецо в унетазег  :)
а ШБ ждет маунт увитни  

Цитата: Барон от 10.11.2008 16:17:35
Снижение цен будет плавным. Но в Москве глупо ждать цену за квадратный метр меньше 3500 уе.
Летом 2009 года средний ценник на метр - 5300-5500 уе.  
Но в любом случае это никак не сочетается с зарплатами в Москве.. лично меня бы устроила цена за квадрат
2500-3000 уе. Это реально отдать за 10 лет...

Вы квартиру какой площади готовы взять за такие деньги за квадрат?



Может кто-нибудь посчитать, сколько это будет с выросшими процентами по кредиту, сколько нужно будет отдать денег за 10 лет с учетом процентов?


Я в таких подсчетах не сильна, увы

Цитата: Barbos2008
Ход мыслей г-на есперанто:

Спасибо за подборку, видать потратили время, только вывод странный у Вас получился. Экспатриация назад в Россию засчитана в минус для России?.

Подкину Вам еще пару мыслишек для полноты картины. На форуме очевидно идет драчка риэлтеров-понижал и строителей-повышал. Остальные (к которым я и себя причисляю) заинтересованы в стабильном рынке для стабильной России.

Ход мыслей строителей-повышал: Если даже объем продаж временно снизится, это не наши проблемы. Главное, чтобы продолжали расти цены, тогда нас строителей не выгонят с работы. В России более миллиона людей в строительной отрасли.

Ход мыслей риэлтеров-понижал: Если цены не снизятся, то объем продаж не увеличится, и нас риэлтеров из-за отсутствия сделок выгонят с работы. В России менее миллиона риэлтеров.

Строителей больше чем риэлтеров. Хотя у риэлтеров больше доступа к интернету и СМИ. Но если выбирать какую из этих двух сторон поддерживать остальным категориям населения, то вряд ли многие выберут риэлтеров.

Вот такие мыслишки. Выводы можете делать сами.

В этом месяце ждем новостей по Миэлю и Инкому. Шанс банкротства - 70%

Цитата: Барон от 10.11.2008 16:40:36
В этом месяце ждем новостей по Миэлю и
Шанс банкротства - 70%

Вот они - главные понижалы

Цитата: kurla от 10.11.2008 16:38:39
Вы квартиру какой площади готовы взять за такие деньги за квадрат?

Хотелось бы двушку 45 метров до 135000 уе я готов платить... все что выше, это космос.

МОСКВА, 10 ноября. /ПРАЙМ-ТАСС/. ФБ ММВБ приостановила торги облигациями ОАО "АИЖК" из-за резкого снижения их цены. Об этом говорится в сообщении биржи.

Облигации серии А6 снизились более чем на 10 проц, торги ими приостановлены с 16.20 мск на 1 час.
16:26 10.11.2008

бедолажки..мне их даже не жаль  :D

Новости старые http://www.rb.ru/top…90231.html
но результаты увидим на этой неделе... прощай Инком Авто.  :o  одни руки с Инком недвижимость.

Цитата: Барон от 10.11.2008 16:51:26
Хотелось бы двушку 45 метров до 135000 уе я готов платить... все что выше, это космос.

Хм..до 135000..а проценты по кредиту Вы учли?? 45х3000=135000 у.е.

Цитата: esperanto от 10.11.2008 16:40:08Ход мыслей строителей-повышал: Если даже объем продаж снизится, это не наши проблемы. Главное, чтобы продолжали расти цены, тогда нас строителей не выгонят с работы.

Господи, откуда ж ты такой тупенький свалился то. Объем продаж снизится - не нужно будет столько строителей.

Цитата: Просто инвестор от 10.11.2008 17:31:59
Объем продаж снизится - не нужно будет столько строителей.

Элементарно, ватсон. Объем продаж снизится временно, а строителям до фени как осударство с их начальниками будет рассчитываться и когда. Главное, что будет, и по хорошим ценам. А в кроткосрочной перспективе вместо жилья, строителям государство новые объемы нарисует - госзаказы на электростанции, дороги, мосты, больницы, школы и.т.д.

Цитата: sanches от 10.11.2008 16:04:18
Просто уже почти неделю Юкла сотоварищи и Волк рубятся на тему: построили с 2000-х дофига и типа столько стороить не надо - потребности в ТАКИХ объемах строительства нет. И зарубились они именно по объемам, когда Волк справедливо отметил, что по объемам мы не вышли еще на уровень 1990 года, а Юкла тут же завозражал "стока не нада"...

не неделю, по этому вопросу уже несколько месяцев рубилово идет.
Группа товарищей утверждает что жилья дофига и его просто нужно грамотно  "отобрать и поделить"
видимо видят только "не освещенные новостройки", а то что больше половины страны в развалившихся трущебах живет это как бы так и должно быть.
Порадовал расчет введенных квартир за последнее время, а сколько за это же время снесли или само развалилось считать как бы и не надо  ;)

может кому поможет
http://www.vashdom.r…kpr_18.htm

Цитата: def
Вот рад таким орлам. Ну лады. По своему городу могу сказать, что за последние 15!!! лет не припомню ни одной снесённой хрущёвки. Построено же за это время вагон и телега. Каждый пусть сам для себя оценивает.

а ну тогда логично предположить что "за последние 15!!! лет" в стране не снесено ни одного дома  ;) либо то что у вас пямять плохая  ;)
P.S. 15 лет ни одного дома - однако повод задуматься когда же этот "чудо" городок рухнет ?

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
sir66 и def, отвечаю в одном посте, потому что ваши возражения по сути одинаковы.

Ограничивать количество потенциальных покупателей кругом поставленных на официальный учёт на улучшение жил.условий методически неверно.
Государство всегда стремится максимально сократить социальные обязательства, поэтому требования постановки на учёт всегда были чрезвычайно жёсткими. Ценз осёдлости (в Москве 10 лет), ограничения на метраж (в Москве не более 10 метров на рыло) и добавившийся в новейшее время имущественный ценз (он, кстати, для всех регионов, просто я не знаю как он там применяется, поэтому и написал в своём первом посте по крайней мере в Москве.) оставляют за бортом миллионы фактически нуждающихся в улучшении жил.условий. Причём самый жёсткий ценз, ИМХО, это ограничение на метраж.
Типичный пример. Двушка 50,1 квадрата, проживают три поколения одной семьи - родители, сын с женой и ребёнок. Нуждается такая семья в улучшении жил.условий? Конечно. Поставят их на очередь? Нет. Значит при наличии материальных условий они потенциальные покупатели жилья на свободном рынке.

Теперь давайте грубо-потолочно прикинем есть ли в стране реальный дефицит жилья. Вот, согласно статистике, которую раскопал def, в стране около 50 лямов семей. Согласно установивишемуся мнению, жилищная проблема в стране решена, если каждая семья проживает в отдельной благоустроенной квартире, т.е. в нашем случае нужно 50 лямов квартир.
На 2007г весь жилой фонд составлял 3,058 ярда квадратов. Примем для оценки среднюю площадь квартиры 70 квадратов, при этом допущении получается что в стране около 43 лямов квартир. Уже не хватает 7 лямов, вроде немного, но эту цифру нужно увеличить, поскольку по официальным данным (занижено примерно в 2 раза) 3,2% квартир аварийные, а около 30% (тоже занижено) нуждаются в капремонте. Эти цифры из доклада главы Минрегиона на заседании правительства по программе "Доступное жильё", постил раньше, щас лень искать.
Так вот, даже по официальным данным потенциально нуждающимися в жилье являются 7+43*0,332=21 миллион семей. Надеюсь вы согласитесь со мной, что проживающие в доме требующем капитального ремонта нуждаются в улучшении жил.условий.

Теперь разберёмся сколько у нас потенциальных покупателей и погашен ли их спрос. В инете довольно много крутилась цифра, что только около 20% населения могут улучшить жил.условия самостоятельно или с помощью кредитования. По-моему эта цифра из преамбулы к программе "Доступное жилье", щас искать некогда, косвенно она подтверждена здесь.
Если это так, то приняв среднее число россиян с 2000г по 2007г в количестве 145 миллионов человек, размер средней семьи 3 чел., получаем 145*0,2/3=9,5 миллионов семей, которые в этот период могли позволить себе улучшить жил.условия.

Мне кажется мы ходим кругами...

Во первых, по поводу "20% населения могут улучшить жил.условия самостоятельно или с помощью кредитования" - вам не очевидна завышенность данной цифры относительно реального процента тех, кто реально может купить квартиру? У def получилось 6-8% и эта цифра явно ближе к реальности. Я не думаю, что те кто писал идиоты, но вдумайтесь, там ведь явно сказано "улучшить жил.условия" это далекто не тождественно "купить квартиру". Многие обменивают меньшшую на большую, разменивают 2-ку на 2 однушки и т.д. Если из учесть, вполне возможно 20% вполне реальная цифра, но согласитесь, что такая операция "улучшения жил условий" далеко не эквивалентна покупке полноценной новой квартире на первичном рынке и должна учитываться с некоторым дисконтом, а их в этих 20% явно большинство. Так что давайте оценим количество семей реально способных купить новую квартир хотя бы в 15% от общего числа семей. Тогда мы получим уже не 9.5, а 7.2 миллиона платежеспособных, хотя и эта оценка мне кажется завышенной и скорее всего их не более 4-5 миллионов.

Во вторых, откуда вы взяли, что все эти 7.2 (по вашему 9.5) миллиона действительно все поголовно живут в стесненных условиях и просто мечтают о новой квартире? Это ведь самая небедная часть общества, среди них процент нуждающихся скорее всего ниже чем в среднем по стране. А у человека с деньгами живущего в нормльной квартире есть масса альтернатив - можно купить недвижимость на Багамах, в Испании, Париже, Черногории, просто котедж за городом в конце концов. Самая оптимистическая оценка что не более половины данного контингента захочет вложится в городской бетон. И остается у нас реальных покупателей 3.6 миллиона и то сия оценка очень очень оптимистична. То есть даже по самым оптимистическим оценкам на рынке уже избыток предложения, а если мы будем меньшими оптимистами существование навеса предложения становится совершенно очевидным.      

Цитата
А что с предложением? За этот же период по данным Росстата (см. ссылку def) построено 3,9 лямов квартир. Предложение не дотягивает до спроса почти в 2,5 раза. Фактически картина ещё хуже, потому что часть построенных квартир ушла на соцжильё, а другая на замещение выбывшего в этот период жил.фонда. Тут, кстати, ответ на вопрос YKLА, почему повышенная смертность россиян не привела к уменьшению спроса.

Соцжилье это практически только Москва, но даже в Москве львиная его доля это переселенцы по программе сноса пятиэтажек (то есть соцжилье и замещение выбывшего фонда это, в существенной степени, одни и те же люди).

Цитата: kurla от 10.11.2008 17:19:18
Хм..до 135000..а проценты по кредиту Вы учли?? 45х3000=135000 у.е.

само собой... но ждать подобного я думаю глупо даже с учетом кризиса, не дадут такой хатке упасть ниже 180000 уе... а значит и мечта будет не реализована.. по крайней мере в этой стране  :)

Цитата: Gres от 10.11.2008 15:28:31
Вдогонку: знакомый летом упустил момент продажи квартиры (хотел 4,5 млн), а теперь за 3 никто не хочет, звонков даже нет, деньги нужны срочно, готов уже и за 2,5 отдать.

Где продает? а то может я куплю за 2.5, отдам сразу налом

Цитата: void27 от 10.11.2008 19:00:23
Где продает? а то может я куплю за 2.5, отдам сразу налом

а мы тут про какой то кризис обсуждаем  :D

Цитата: def от 10.11.2008 14:18:07
Собственно, расчёты замечательны, за исключением того, что Вы не удосужились внимательно изучить представленные материалы, а в них, между прочим, указано, что на конец 2006 в стране было 58 миллионов квартир, 21.2 квадратных метра на человека.

Признаю, что второпях ложанулся с подсчётом квартир, NickU, первому приславшему аргументированное возражение, респект, Вам, второму, тоже.
Однако, сути дела это сильно не меняет.

Цитата: def от 10.11.2008 14:18:07Я пытался найти количество потенциальных покупателей (имеющих возможность приобрести жильё и нуждающихся в таковом), а не количество лиц, официально поставленных на учёт

Потенциальных покупателей в исходном посте Вы вычисляли как процент нуждающихся в общем количестве домохозяйств (в Вашем допущении это только те, кто поставлен на учёт на улучшение жилищных условий) от количества реально способных приобрести жильё.

ЦитатаВычисляем исходя из предыдущего и из процента нуждающихся, сколько в таком проценте нуждающихся тех, кто реально сможет купить, исходя из предположения, что распределение доходов идёт равномерно между нуждающимися в жилье и не нуждающимися. Получаем реальное количество покупателей.
-----------------
2004 год - 10% от 3350=335 тыс. семей
2006 год - 6% от 3169=190 тыс. семей
2008 год - 4% от 4000=160 тыс. семей

Мой пойнт в том, что официальная статистика поставленных на учёт не отражает реального состояния дел и нуждающихся в улучшении жил.условий в разы больше.
К реально нуждающимся в моём понимании относятся:
1) поставленные на учёт, данные по ним в Вашем исходном посте;
2) проживающие в аварийном, это 3,2% от общего жилфонда,  и требующем капитального ремонта (фактически тоже аварийном), это 30% от жилфонда, жилье, таких 58*0,332=19 млн. семей;
3) семьи из трёх поколений, живущие в одной квартире и не укладывающиеся в ценз для постановки на учёт, их х.з. сколько, реально никто никогда не считал.

При этом 1), 2), 3), скорее всего пересекающиеся множества. Возможно, 61% желающих улучшить жилищные условия по ссылке sanches это их совокупность.
Цифра 61% ничуть не менее обоснована тех же, например, 6% нуждаюшихся на 2006г из Ваших расчётов. Пересчитайте Ваши данные из расчёта 61% нуждающихся, интересно получится.

Поэтому-то я и не считаю достоверным расчёт числа потенциальных покупателей исходя из неизвестного нам числа нуждающихся (их количество от 6% до 61% от общего числа домохозяйств), а считаю, что все кто реально способен приобрести квартиру есть потенциальные покупатели.
Расчёт исходя из 20% реально способных я привёл, не нравится 20%, возьмите 10%, уж с этой то цифрой никто не будет спорить? Всё равно получится, что готовы были купить 4,8 миллионов квартир, а построили только 3,9 миллионов. Из них в продажу за вычетом муниципалки и замещения выбывшего жилья поступило от силы 3 миллиона.
Как-то так.