Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Steppen Wolf
Давайте так. Приведите расчёт, исходя из приведённых Вами данных, какое количество семей имеет возможность и одновременно с этим имеет потребность в покупке жилья. Вот это и будут Ваши клиенты. Все остальные - нет. Чтобы они стали Вашими клиентами, нужно:
а) Для обеспеченных предложить новый строительный продукт, например коттедж.
б) Для средне и малообеспеченных, предложить более дешёвое жильё.

Ещё раз повторю, что для обеспеченных в основном новые квартиры не нужны, ибо уже есть, а средне и малообеспеченным не нужны, потому что денег нет. Увеличивая или даже сохраняя текущий уровень цен без создания новых строительных продуктов, строительная отрасль сама себя загонит в могилу. Собственно, по квартирам вывод однозначен - те, кто завязан на строительство квартир, должны снижать цены, так как покупатели за такие деньги банально кончились! С этим, надеюсь, Вы согласны? Цены должны снижаться до уровня, способного обеспечить достаточно серьёзный приток покупателей. С учётом средней зарплаты в районе 17 тысяч рублей, цена квадрата должна упасть хотя бы до 25 тысяч, в противном случае потенциальная клиентская база расширится совершенно незначительно и не станет спасательным кругом для строителей.
Как то так...

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 19:25:12
Поэтому-то я и не считаю достоверным расчёт числа потенциальных покупателей исходя из неизвестного нам числа нуждающихся (их количество от 6% до 61% от общего числа домохозяйств), а считаю, что все кто реально способен приобрести квартиру есть потенциальные покупатели.
Расчёт исходя из 20% реально способных я привёл, не нравится 20%, возьмите 10%, уж с этой то цифрой никто не будет спорить? Всё равно получится, что готовы были купить 4,8 миллионов квартир, а построили только 3,9 миллионов. Из них в продажу за вычетом муниципалки и замещения выбывшего жилья поступило от силы 3 миллиона.
Как-то так.

Вы действительно считаете, что всем кто по деньгам может квартиру купить она реально нужна? Тогда вряд ли мы сможем Вам чего то доказать. Но, по моему, очевидно, что это предположение очень далеко от реальности.

Хотя, добавьие в рассчет кватриры построенные в 1995-1999 годах, их скорее всего миллиона полтора. Я вот, например, свою квартиру в 1999 году купил, а явно вхожу в эти 4.8 миллиона. Увидите, что даже при таком практически нереалном предположении платежеспособный спрос практически удовлетворен.

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 19:25:12
Расчёт исходя из 20% реально способных я привёл, не нравится 20%, возьмите 10%, уж с этой то цифрой никто не будет спорить? Всё равно получится, что готовы были купить 4,8 миллионов квартир, а построили только 3,9 миллионов. Из них в продажу за вычетом муниципалки и замещения выбывшего жилья поступило от силы 3 миллиона.
Как-то так.

На самом деле Вы предлагаете однобокий подход к оценке спроса. Вы предлагаете оценивать по критерию тех кто может купить. Но тут очень и очень большой вопропс, а хотят ли они покупать, и пересекается ли это множество с "нуждающимися". Т.е. Вы приводите 2 величины:
1. 61% жителей России хотят улучшить жилищные условия.
2. 20% могут позволить себе улучшить жилищные условия.

Это две необязательно пересекающиеся группы. Т.к. в первую естественно входят люди, у которых жилищный вопрос уже решен (и как мне кажется к 2008 году после нескольких волн "ажиотажа" их большинство), во вторую входят люди, которые не смогут решить этот вопрос даже по ценам 2005 года.
И опять же, меня вообще всегда поражали 70% нуждающихся, всмысле процент какой-то маленький, учитывая, что человек всегда хочет бОльшего от жизни, нуждающихся должно было быть около 90% (оставшиеся 10% просто уже не знают чего же им еще не хватает в этом мире). Т.е. молодая семья  сначала мечтает об однушке, семья с ребенком о 2-ке или 3-ке. Те кто живет в 3-ке часто хотят перехать ближе к работе или вообще жить в собственном доме. Т.е. кол-во нуждающихся - это такая очень и очень субъективная цифра и более реально картину отражает именно статистика по очереди на улучшение, т.к. включает в себя и "молодые семьи" и различные аварийные фонды.

По "аварийным и ветхим".
Тут с точки зрения спроса интересны именно "аварийные" квартиры, т.к. они скорее всего пойдут под снос и люди будут переселены за счет государства (без использования собственных денег). Капремонт после реформ ЖКХ восновном решается за счет самих жильцов и часто отсутствие капремонта - это нежелание жильцов дома за него платить. Вопрос: если жильци не могут оплатить капитальный ремонт дома, то какую речь можно вести о покупке ими квартиры?
А, да, еще стоит добавить, что большая часть сделок среди группы "желающих улучшить" пройдет внутри этой же группы (т.е. вторичный рынок).

Исходя из таких рассуждений, я считаю цифры полученные товарищем dif больше соответствуют реальному положению дел, т.к. более верно отражают именно спрос на новостройки.

Россиянам готовят выселительные мероприятия
http://www.mk.ru/blo…ty/380386/

Оттуда же.
(хоть газетка то и жёлтая, но всё же....)
Столичный рынок — в недвижимости.


http://www.mk.ru/blo…ty/380326/

Цитата: alladin от 10.11.2008 17:55:39
Группа товарищей утверждает что жилья дофига и его просто нужно грамотно  "отобрать и поделить"

По 3000$ за квадрат в областных центрах жилья реально дофига, столько не нужно. А вот по 1000$ катастрофически не хватает.
И это все одновременно, прикинь ?

Цитата: alladin от 10.11.2008 18:11:16P.S. 15 лет ни одного дома - однако повод задуматься когда же этот "чудо" городок рухнет ?

Деревянные избушки по 150 лет стоят. После отделки сайдингом - вообще как новые.
А бетон и того больше простоит при регулярном обслуживании.

Цитата: NickU от 10.11.2008 20:51:56
На самом деле Вы предлагаете однобокий подход к оценке спроса. Вы предлагаете оценивать по критерию тех кто может купить. Но тут очень и очень большой вопропс, а хотят ли они покупать, и пересекается ли это множество с "нуждающимися". Т.е. Вы приводите 2 величины:
1. 61% жителей России хотят улучшить жилищные условия.
2. 20% могут позволить себе улучшить жилищные условия.

Это две необязательно пересекающиеся группы. ...

На самом деле количество покупателей приближается к пересечению двух вышеобозначенных множеств лишь в периоды затишья на РН.
В периоды бурного роста РН все, кто может позволить себе улучшить жилищные условия ( а зачастую и те, кто не может себе этого позволить, скоро начнутся массовые выселения таковых), улучшают их. Берут квартиру навырост, меняют эконом-клас на элитку, покупают про запас, для детей, которые когда-либо вырастут, для внуков, для сдачи в аренду, да и просто как выгодную инвестицию. А вот когда рост заканчивается, начинают брать те, кому просто невмоготу, то есть как раз народ , входящий в пересечение двух вышеобозначенных множеств, да и то не все, а только те, кому без своего жилья ну просто хоть головой в омут. Им кругом все говорят -" Подожди немного, упадет", а они ждать не могут. А таких очень и очень немного. Можно еще добавить дебилов (но это немного, в пределах статистической погрешности), которые не видят тренда, а некоторые покупают даже не имея возможности. Мне вспоминается рассказ на одном из форумов. Тетка в Питере добыла этой весной левые справки НДФЛ, вписалась в ипотеку на 25 лет. Выплачивает $1300 в месяц. Сдает эту квартиру (однушку) за $800, ну и 500 оставшихся из своей тысячной зарплаты выкладывает, живет в коммуналке. И счастлива до опупения, иначе дескать, никогда бы своей квартиры не заполучила, а так хоть через 25 лет, если, конечно, не наступит маржин-колл.

Цитата: def от 10.11.2008 20:28:45
Steppen Wolf
Давайте так. Приведите расчёт, исходя из приведённых Вами данных, какое количество семей имеет возможность и одновременно с этим имеет потребность в покупке жилья. Вот это и будут Ваши клиенты.

Исходя из имеющейся открытой информации это невозможно сделать. Смысл моего первого поста был в том, что Ваш расчёт также неверен, следовательно ошибочны и выводы.
В чём суть наших разногласий? Вы считаете потенциальными покупателями состоятельных граждан (ведь покупают квартиры небедные люди, правда?) при этом почему-то стоящих на учёте по улучшению жилищных условий, как малоимущие.
В противовес я представил Вам позицию - потенциальные покупатели это все состоятельные граждане, могущие купить жильё.
Выводы получаются диаметрально противоположные.
Обосновать ни ту, ни другую позицию невозможно. Выбор остаётся делом вкуса и, следовательно, аналитической ценности наши бодания не имеют  :D.

Насчёт клиентов не понял. Я не девелопер, и не риэлтор, и даже не ынвестор. Изредка, вкороткую, спекулирую на РН довольно значительными суммами. Это бодрит  :D. Пока не проигрывал. Кстати, моими последними "клиентами" летом 2007г были как раз бетоноинвесторы 2005г. Неплохо на них заработал  :D.

Цитата: def от 10.11.2008 20:28:45
Ещё раз повторю, что для обеспеченных в основном новые квартиры не нужны, ибо уже есть

Это спорно, но спорить не стану

Цитата: def от 10.11.2008 20:28:45
Собственно, по квартирам вывод однозначен - те, кто завязан на строительство квартир, должны снижать цены, так как покупатели за такие деньги банально кончились! С этим, надеюсь, Вы согласны?

Согласен. Весь вопрос как это сделать. Вы ведь статистику по расслоению доходов видели? Точка массового спроса появится на том уровне, где нынешние строители с учётом сложившихся цен в кооперации работать не смогут.
Альтернативой медленному, управляемому государством сдутию пузыря будет системный коллапс с банкротством отрасли и смежников.
Карх может случиться, но он мало кого обрадует. Собственно, я говорю это уже не первый раз, поэтому повторяться не буду.
Ждать недолго осталось, куда кривая выведет уже скоро увидим.

ЦитатаВы действительно считаете, что всем кто по деньгам может квартиру купить она реально нужна?

Нет, но так, как считает def, - не лучше. Я, собственно ввязался в эту бодягу, чтобы показать ошибочность его предположений и выводов. Ну и порадовался, что за долгое время первый вменяемый пост, побуждающий к размышлениям. Да и семисотников хотелось разворошить, а то у них что-то нервишки сдавать начали.

Цитатаболее реально картину отражает именно статистика по очереди на улучшение

Это вопрос вкуса, на практике недоказуемо.

Дискуссию на этом считаю завершенной, всем спасибо  :D

Тут, на форуме, часто приводится следующая мысль. Вот, дескать, упадут цены втрое, и будет все как в 2005 году, цемент ведь с арматурой тоже почти до тех уровней упали, жили же в 2005-м, и строили. Но недаром мудрецы говорят -"Нельзя дважды войти в одну и ту же воду". Во-первых, в 2005 году застройщики не были отягощены такими кредитами, к тому же в случае чего была возможность перекредитования. Во-вторых, количество готового жилья на первичке было существенно меньше. В-третьих большинство народа свято верила в грядущий рост цен. В-четвертых, строители имели земельные участки, купленные по ценам на порядок ниже нынешних. Так что снижение цен до уровня 2005 года обозначает банкротство почти всего строительного комплекса. На смену им, конечно, придут новые хозяева, не имеющие таких долгов, и после периода разброда и шатаний начнут строить по более вменяемым ценам. Возможно, строительство наконец-то станет обычным рыночным сегментом экономики вместо нынешнего монопольного насоса по выкачиванию бабла из населения. Но это случится не сразу.

[quote author=avanturist link=/column/3/source/1433 date=1188924438 column=У вас сейчас как с жилплощадью, нормально?]
Перспективы российского рынка жилья

Уважаемый Авантюрист!
Я дума,что нельзя объять необъятное. Я уже переживаю 2 кризис на рынке ипотеки, и могу поделится своими выводами (сам не строитель, но занимаюсь 16 лет страхованием):
1. Цены будут в первый год открытия пробки сползать до 5% в месяц в течении первого года. Во второй год будет стабилизация на рынке вторичного жилья на уровне 45-50% от пика. Проблемав в том, что при развитой ипотеке идут серьезные "margin call" со стороны банков. Если учитывать демографическую яму, то спрос упадет еще быстрее. В Латвии реальная ситуация,- раньше 2 комнатная "брежневка" улетала за 100 000€-120 000€, теперь то же самое 51 000€.И менее.
2. Новые проекты встали в глухую. Девелоперы вылизывают дома за счет страховых компаний.( Находят дефекты в проектах и прочем и т ребуют компенсации, доходящей до 25% от стоимости проэкта), соответсвенно взлетает стоимость страховки.
Так что собственно анализ рынка (количественный очень трудоемкая задача), но я считаю, что здесь вы повторите путь Прибалтики и начнется это через 8-10 месяцев после ухода зарубежных девелоперов.
У нас началось ровно через 7 месяцев после ухода фирмы Lidl
"Tallinna Kaubamaja купила недвижимость Lidl в Латвии на 256 млн. крон"
http://rus.postimees…a/9315.php
Удачи.
Если что, пишите.

Цитата: Serg_Piter от 10.11.2008 22:44:45
Так что снижение цен до уровня 2005 года обозначает банкротство почти всего строительного комплекса. На смену им, конечно, придут новые хозяева, не имеющие таких долгов, и после периода разброда и шатаний начнут строить по более вменяемым ценам. Возможно, строительство наконец-то станет обычным рыночным сегментом экономики вместо нынешнего монопольного насоса по выкачиванию бабла из населения. Но это случится не сразу.

Наверное это не совсем верно, ведь за заказ бьется очень малое количество серьезных фирм. И победив в борьбе,они забирают сливки, а остальное отдают субподрядчикам. Так вот субподрядчики, они же фирмы одно проектные умирают мгновенно, дабы претензий по качеству предъявить было некому. В Латвии на 3000 обанкротившихся фирм субподрядчиков нет ни одной взрослой. Конечно есть проблемы и не малые, но до банкротства еще далеко. Т.е все зависит от владельцев, а не ситуации.
С уваженем.

Угу, движемся как по рельсам по прибалтийскому и казахскому сценариям. Нет ничего нового под Луной  ::)

Цитата: esperanto
Я фигею с мазахистов пилящих сук на котором сами сидят

Вы ошибаетесь - мы стоим на земле и пилим дерево, а вот Вы сидите на его суку  :D

Деревья ведь не растут до небес, правда?  ;)

Цитата: Ghworg от 10.11.2008 23:52:27
Вы ошибаетесь - мы стоим на земле и пилим дерево, а вот Вы сидите на его суку  :D
Деревья ведь не растут до небес, правда?  ;)

Ладно, сделаем поправочку. Та часть дерева, которую пытаются рубить спекулянты на этих форумах - не сук, а корень. А на дереве ВСЕ сидят.

Ы, весело...отсюда

Глава Mirax Group Сергей Полонский по-прежнему обещает съесть свой галстук, если цены на жилье не вырастут в обозримом будущем. Что касается финансового кризиса, то Сергей Полонский считает, что он пока еще не наступил, для экономики все только начинается. «Я думаю, самым тяжелым временем для всех без исключения станут январь - апрель, а дальше ситуация начнет стабилизироваться, - сказал Сергей Полонский. - Нестабильная ситуация продержится короткое время, потому что информационное время очень сильно сжалось: процессы, длившиеся раньше 3-5 лет, сжались сейчас до года».

По мнению хозяина Mirax Group, кризис начался 1,5 года назад в Америке. «И глупо было бы предполагать, что он не докатится до нас, но мы не думали, что будет такого масштаба», - считает он. С 1 ноября 2008 года Mirax Group будет добиваться снижения цены на 30% по всем вновь заключаемым контрактам и по тем объемам, которые не запроцентованы. Сегодня рынок перестал быть рынком продавца, он стал рынком покупателя, говорит Сергей Полонский.

«Если будет действительно тяжелая ситуация, - говорит Сергей Полонский. - Пусть лучше государство станет владельцем такой уникальной компании, которая строит в 9 странах мира и развивает свой потенциал». Никому другому глава Mirax Group компанию продавать не собирается, пишет газета «Ведомости».

Цитата: Simple Nick от 10.11.2008 23:02:45
... Так вот субподрядчики, они же фирмы одно проектные умирают мгновенно, дабы претензий по качеству предъявить было некому. В Латвии на 3000 обанкротившихся фирм субподрядчиков нет ни одной взрослой. Конечно есть проблемы и не малые, но до банкротства еще далеко. Т.е все зависит от владельцев, а не ситуации.
С уваженем.

Может, объясните механизм. Отвечает за стройку, в случае чего, застройщик, а уж потом предъявляет претензии субподрядчикам. Кредиты также застройщик берет. Непонятно в этом случае, почему в Латвии ни один крупный застройщик не разорился, там ведь на РН такая же, как у нас, пирамида была.

Цитата: esperanto от 11.11.2008 00:04:29
Ладно, сделаем поправочку. Та часть дерева, которую пытаются рубить спекулянты на этих форумах - не сук, а корень. А на дереве ВСЕ сидят.

Спекулянты как раз те, кто искусственно загонял цены в небеса, своими руками уничтожая рынок и превращая действительно нужную отрасль в инструмент создания "инвестиционных ценностей". Так что - см. Казахстан, 40% падения будет единственной мерой, позволяющей хоть как-то восстановить спрос и оздоровить строительный сектор  ::)

Цитата: esperanto от 11.11.2008 00:04:29
Ладно, сделаем поправочку. Та часть дерева, которую пытаются рубить спекулянты на этих форумах - не сук, а корень. А на дереве ВСЕ сидят.

Вот так вот почитаешь господина Сперанто и невольно вспоминаешь классику

Цитата: Тори от 08.11.2008 12:02:29
Я конечно не юрист, но у нас все квартиры в строящемся доме (пока фундамент только) в залоге у Сбера. И это не мешает продавать частным лицам те же метры. Сбер каждый месяц проверяет выполнение работ. Не знаю дальнейшие действия Сбера...если стройку заморозим (а несколько уже заморозили).

А после продажи этих метров, они "уходят" из под залога у Сбера и сберовский кредит гасится на сумму продажи?