Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MDY от 23.06.2009 08:49:55
А как выжить-то за их счет? Ну перейдут к банкам недостроенные дома, остановленные ДСК, ЖБИ? Кто будет их достраивать, кто будет запускать заводы? Что делать банкам? Организовывать управляющую компанию, вбухивать кучу бабла, чтобы это все поднять? Или же перепродать за бесценок?

В общем-то не скажу что это система, но в своем городе вижу что карманные девелоперы (банков) перекупают права требования по кредиту к Застройщику (какой дисконт не знаю, но судя по тому что пристава у заемщика  днюют и ночуют, думаю приличный) . Забирают объекты - готовность домов: коробка возведена (насчет коммуникаций и прочего я не в курсе) и ведут достройку силами подшефных организаций.

Цитата: fest от 23.06.2009 10:05:00
В общем-то не скажу что это система, но в своем городе вижу что карманные девелоперы (банков) перекупают права требования по кредиту к Застройщику (какой дисконт не знаю, но судя по тому что пристава у заемщика  днюют и ночуют, думаю приличный) . Забирают объекты - готовность домов: коробка возведена (насчет коммуникаций и прочего я не в курсе) и ведут достройку силами подшефных организаций.

Хорошо, достроят, кому продавать будут? Спроса-то нет! Ну пусть будут продавать в 2-3 раза дешевле. Они покроют кредит?
А допустим что квартиры были проданы на этапе строительства? С чего кредит возвращать? Или это новая форма благотворительности?

Цитата: Nobody
Реакция власти выражается в обременениях, поборах и бюрократической волоките а не в её желаниях. И если показать кому взявшему площадку под застройку этот ваш тезис - ему от этого проще не станет ни на грамм.

Обременения следствие недавней хорошей жизни девелоперов.
Понятно что эффект храповика сложно обмануть и дождаться добровольного снижения обременения от чинуш практически невозможно. Ну значит придется ждать доктора. А лучше звать.
Интересно в этой связи мнение специалистов - юристов в данной области. Какими нормативными актами регулируется и на чем основаны требования администрации по "доле города"? Являются ли они строго законными, или все же есть возможность привлечь прокуратуру при предъявлении таких требований?
Подобный вопрос и по инфраструктуре и коммуналке.
Наверняка можно найти противоречие между требованиями местной администрации, монополий и законами. Может быть ключ к разрешению проблемы лежит в том числе и в юридической области?

Цитата: Nobody
Ещё архив Кроме того - я не СДО чтобы пачки тут до потолка держать.

Да показывали уже. Не впечатлился. Особенно касаемо городских разборок.

Да, департамент градостроительства например. Из открытых  :) источников. Конкурсы на площадки. Все же на ладони Открыто для обсуждения.
Юкла, я не обладаю необходимым уровнем сетевых споров. И таким количеством времени на это.
Можете поставить себе галочку и засчитать мне слив Оно проще будет.

Скажите - неужели это взятки и откаты задрали стоимость м2 до небес?!

по материалам и трудовой составляющей - могу подтвердить - настолько себестоимость строительства не поднялась

Или еще имеет значение нечто вроде - хочу столько-то сверху прибыли..и баста.

Есть сейчас какие-то нормативы по прибыли, или нет?

Просветите, плиз)

Я могу сказать, почему последнее время так вырос спрос на машины, отдых, шмотки, да и кафе-рестораны не пустовали..
Многие мои знакомые, особенно молодые, при таких ценах на недвигу сочли перспективу  -не видеть света белого, с хлеба на воду перебиваться - и к старости помереть в своих 40 метрах - крайне непривлекательной..
И решили ограничится тем, что есть. У кого хрущ - живут в хруще. У кого коммуналка - в коммуналке и т.д

и получается со спросом на недвижимость - как в анекдоте про теоретически и практически..

И если их спросить - да, может даже скажут, что хотят и откладывают..
Только уж давно все поняли - что не накопить.
только сегодня об этом говорили - живут люди в хруще и живут, хотели раньше улучшить - отказались от идеи - машину в позапрошлом году поменяли, на дайвинги ездят на мальдивы

так что жизнь проходит, и париж - стоит мессы, а бетонный сарай - нет

Вообще странно читать то, что пишет Nobody... Как не из этой реальности, ей Богу.
У меня друг 4 года назад работал фин.диром в недвижке (строительство жилья и торговых центров). В городе Королев МО тогда жилье продавалось с наваром от себестоимости строительства 300% обычное и 400% "элитное". Так что сказки про сметы - мимо...

Теперь о сметах - сметное дело это искусство, я с этим отчасти связан, так что знаю, что в 2 раза завысить смету можно просто "как два пальца...", а если человек с интеллектом, то и больше - не вопрос...

Ну и просто из личного опыта... 1998 год перед кризисом, т.е. все еще в шоколаде: двушка новая в Марьино с отделкой 22 000 USD, с какого перепуга она теперь 200 000 ? У нас что, за 10 лет девятикратная инфляция доллара ?

P.S. У Вас, Nobody, может быть такая минимальная прибыль только в одном случае, если ваша компания одна из тысяч строительных организаций, не имеющая выхода "на верхи" и просто за толику малую возводящая то или иное здание. Причем застройщик или девелопер вам определяет у кого закупать материалы и кому заказывать доп. работы. Тогда все срастается, только это не говорит о том, что Вы работаете на пределе себестоимости, а лишь о том, что "все украли до Вас (С)".
Ну а мне, как потребителю, глубоко нас..ть, на каком этапе задирают цену, я не буду покупать это по этой цене. Не буду и все.
Отрасль загнется ? Не "бином Ньютона", восстановиться за полгода, когда спрос и предложение придут в паритет.

а может невозможность продать квартиры заставит "девелоперов" переквалифицироваться в (блин забыл как называется) организации, сдающие жилье в аренду. на длительный срок по разумной цене. я так понимаю, что и в развитых странах довольно большой процент людей всю жизнь живет в съемных квартирах и не сильно по этому поводу парится.

не долго мучались вопросом кому Батурина слила подмосковные земли по высокой цене при стоящем рынке:

"Столичное правительство начинает собирать земли под застройку в новой компании «Мосземсинтез». В частности, она будет работать на участке, недавно проданном компанией «Интеко» ради погашения долгов"
http://www.vedomosti…/23/201442

Но не все безоблачно с деньгами в батуринском хозяйстве:

"Мэр Москвы возмущен выделением дополнительных 200 млн руб. на восстановление дворца в «Коломен­ском». Под шквал критики попал глава Стройкомплекса Москвы Влади­мир Ресин."
"Юрий Лужков посоветовал Ресину искать недостающие средства самостоятельно и поручил проверить финансовые документы, связанные с реконструкцией еще одного дворца — Петровского путевого. «На его обустройство тоже денег ушло слишком много, значит, были откаты», — догадался градоначальник."
http://www.rbcdaily.…cus/419998

Ждем реакцию федералов на выкуп земли у Батуриной. По накалу и быстроте реакции поймем отношение к кепкохозяйственику, которого в прессе то называют "уходящим", то включают в партийные списки.

Цитата: Freddie
Ну, слава Богу, наконец то все прояснилось... Все, брэк, ругань в сторону.
Получается, что я и Вы полностью сошлись во взглядах. Я же не гнобил конкретно Вас, я говорил о том, что себестоимость и процент прибыли дутые, а кто и когда спер - не важно для конечного потребителя.
Естественно, если сметы спущены сверху, в них уже заложен интерес чиновников и прочей нечисти. Просто конкретизируйте Ваши посты.
А что до финика "в законе"... Он работал в девелоперской компании и видел полную реальную себестоимость, вот и все...

Не понимаете. Не хотите понять. Сметная стоимость - разумная. Ну более-менее, есть эксцессы, причем серьезные - например стоимость труда очень сильно занижена по смете - это еще советское наследие - по причине чего зарплаты приходится дотировать за счет других частей "сметы".
Прибыль из "сметы" вылавливается снижением качества и упрощением/игнорированием технологии строительства+присвоение амортизации советского кадрового и технологического наследия.
По своему куску скажу - разница в трудоемкости между исполнением Проекта в соответсвии с технологическим процессом и "мулькой", у которой только внешние атрибуты Проекта - раз в 10. На других этапах разница меньше, безусловно. Кирпич в 10 раз дешевле не купишь. Но в два раза - можно.
Доступ к объектам - через откаты и через демпинг. Деньги на которые можно взять только из "сметы". Со всеми "нюансами" сметного дела, ессно.
И либо играешь в эту игру - либо нет - найдутся и без тебя желающие.
По пальцам можно посчитать тех, кто играет в другую игру. Для них остается ниша "пожарных" - срочное спасение совсем уж запредельно угробленных объектов.

Еще момент. Здесь ВСЕ уже сказано. И нет у нас обязанности перед каждым новым персонажем оправдываться, "плакаться", как некоторые говорят. Надоело. ВАМ нужно дешевое и качественное жилье. Значит ВАША проблема - напрячься и понять нас и происходящее. Мы все уже сказали. Умные поймут.
А с дураков нужно брать деньги за информацию - в бесплатную они не верят.

По поводу апеляций к ценам 90-х годов.
В 2000-м году в одной из самых активных проектных групп Москвы средняя зарплата была 200$. Считалось - хорошо. Для советских бабушек из НИИ - у которых квартиры бесплатные от СССР, дети взрослые. Потому что пятью годами раньше - вообще не платили. Мне знакомые рассказывали, что сидеть дома было дешевле, чем тратиться на транспорт и еду на работе.
Кончились бабушки. А новым поколениям "студентов" нужно квартиры снимать/покупать, семьи создавать, детей выращивать. От 1000$ начинаются хотелки выпускника-москвича, при родительской жилплощади. И это действительно минимум, рядом с ним.
И в игру 90-х с новыми поколениями не сыграешь. Они бесплатно на работу ходить не станут.

Цитата: Просто инвестор
Гагага... я не могу...  ;D как сочетается "разумная смета" с "накруткой в других частях" ? И что сдерживает от накрутки во всех частях ? Совесть ?  ;D

Товарисч. Вас не утомила ваша позиция этакого судии?
Вы сами кто будете по профессии, роду деятельности? У вас все "честно", без "накруток"? И цены не выросли за последние 10 лет? И зарплаты не выросли? Может производительность труда выросла на порядок-другой, есть чем в этом смысле похвастаться?
Будьте так добры - расскажите нам о вашей безусловно эталонной сфере, на которую нам следует равняться. Подайте, ткзть, пример.

А промолчите... Думаете, маршрут знаете.

Цитата: _YUKLA_
Ага. Для этого придётся:

• вложиться в финишную отделку квартир. Которые сейчас - голая бетонная коробка с затычками в трубах.
  


• купить мебель и обстановку - если по западным стандартам - то как минимум - кухонную
  


• потратить денежки на организацию собственно арендного предприятия. Предприятия эксплуатирующего дом (дома)
  


• начать рекламную компанию.
  

Все это - деньги, деньги и еще раз деньги. И время. Которого нет.

К тому же - рынок аренды сейчас пересыщен. И стоимость аренды квартир сейчас падает быстрее стоимость квадратного метра.

Мы про Москву или Россию? Надо уточнить. Бо в Москве строили поболе, да и есть вероятность, что часть привлеченных в столицу специалистов потеряв работу ломанутся обратно. У нас рынок аренды перенасыщенным назвать трудно. К тому же я говорю не о снятии на пару месяцев мебелированных комнат, а нормальной многолетней аренде квартиры с некоторой гарантией продления и с возможностью сделать там ремонт и обставить мебелью на свой вкус и кошелек. Помните СССР? Квартир в собственности почти не было, но как-то жили. Ремонты делали, мебель покупали.

Цитата: Freddie от 23.06.2009 10:57:42
Вообще странно читать то, что пишет Nobody... Как не из этой реальности, ей Богу.
У меня друг 4 года назад работал фин.диром в недвижке (строительство жилья и торговых центров). В городе Королев МО тогда жилье продавалось с наваром от себестоимости строительства 300% обычное и 400% "элитное". Так что сказки про сметы - мимо...

Теперь о сметах - сметное дело это искусство, я с этим отчасти связан, так что знаю, что в 2 раза завысить смету можно просто "как два пальца...", а если человек с интеллектом, то и больше - не вопрос...

Ну и просто из личного опыта... 1998 год перед кризисом, т.е. все еще в шоколаде: двушка новая в Марьино с отделкой 22 000 USD, с какого перепуга она теперь 200 000 ? У нас что, за 10 лет девятикратная инфляция доллара ?

P.S. У Вас, Nobody, может быть такая минимальная прибыль только в одном случае, если ваша компания одна из тысяч строительных организаций, не имеющая выхода "на верхи" и просто за толику малую возводящая то или иное здание. Причем застройщик или девелопер вам определяет у кого закупать материалы и кому заказывать доп. работы. Тогда все срастается, только это не говорит о том, что Вы работаете на пределе себестоимости, а лишь о том, что "все украли до Вас (С)".
Ну а мне, как потребителю, глубоко нас..ть, на каком этапе задирают цену, я не буду покупать это по этой цене. Не буду и все.
Отрасль загнется ? Не "бином Ньютона", восстановиться за полгода, когда спрос и предложение придут в паритет.

Я думаю, что нужно разделять жилье коммерческое и так называемое социальное.

Наверное, застройщики коммерческого жилья имеют право за сколько хочешь продавать свой товар - хоть с прибылью в 300 процентов, хоть в 400-500
я права?
вот сговорились ведущие девелы о ценах - ну и владельцы вторичных квартир подумали - а что мы-то рыжие, что лы - и давай подтягивать цены на свои хатки до новостроечных
другое дело - жилье социальное.
я работала в организации, строящей сети - подтверждаю - сметы настолько по-минимуму..особенно были пролеты по металлу и железобетонным конструкциям, нужно было балансировать за счет других работ..
смет на здание я, естессно, не видела
но меня терзают смутные сомнения - вряд ли там сметы на госзаказные объекты были пухлые..
вот и интересно - откуда жир то? для откатов и взяток

Цитата: _YUKLA_
Тут дело не в юридической плоскости.

"Доля города" - добровольное соглашение между строителями и городом. Которое было заключено на этапе массового строительства коммерческого жилья (в Москве и области). С учетом роста цен "доля города" была необременительна для застройщика. А город решал свои проблемы - получал возможность сокращать очередь или спекулировать полученными квартирами и наполнять бюджет.

Врядли соглашение между кемто и городом можно назвать добровольным.
Врядли существует закон позволяющий требовать с застройщиков бабла.
Подозреваю что найти несоответствие сложившейся картины с законом можно, и создать прецедент в суде реально.

Я в общем не к тому чтобы девелоперы "норму прибыли" сохранили.
Просто зафиксить убытки и работать дальше можно если есть перспектива. В случае увеличения обременения перспективы нет.

Мне кажется чтобы отраслю могла работать и дальше надо устранять эти перегибы. Вопрос как.

Цитата: _YUKLA_
При снижении объема строительства первое время запросы города могут даже возрасти. Т.е. "доля города" будет или неизменна и ли будет сделана попытка отхватить больше. Это - вполне естественное желание города, опять же - решить свои проблемы за счет застройщика.

Застройщики могут (на падающем рынке) защищаться единственным способом - прекращать строительство коммерческого жилья. И стоить под конкретные заказы. Того же Правительства Москвы ("доля города" - 100%), Министерства Обороны и так далее.

Мне кажется, или Вы подменяете понятия "доля города" и "гос заказ"?

Болик, пожалуйста, ответьте таки на этот вопрос, если не трудно

Цитата: woo от 22.06.2009 21:07:03
Болик, а если не секрет, каких таких специалистов вы по 10 лет готовите и сколько их нужно и на каком этапе, чтобы производство не стояло ?
мне просто интересно стало.

Цитата: Болик

"От прораба и выше" - они, собственно, и "строят". Не таджики же.
"Стоимость проекта в стоимости проекта" очень велика. Заложу я в Проекте оборудование из высшей ценовой категории - а в монтаже, в рамках "авторского надзора", поменяю на "средний" - вот и "прибыль" в 20-50%, найденная в "сметной стоимости". Или заложу воздуховоды с запасом +10% к нормативным 15%, а на монтаже уложусь в 5% потерь - вот и еще "пирожок". А на все воздуховоды заложу теплоизоляцию, по 20$/м2, а в "авторском надзоре" уберу - вот "мерс" новый у кого-то образовался. Или в проекте приму скорости в воздуховодах в 3м/с, и соответсвующих диаметров, а в монтаже "Вася" доведет скорости до 6, с соответсвующим уменьшением диаметров и стоимости...
Или нарежу себе шахт 500м2 в целом по зданию. А могу, подумавши, в 200 уложиться. А 300м2 - 7 однушек - кто-то потом оплатит из своего кармана.
И поди меня проверь.

Дайте мне бабла миллионов 100, например из бюджета - я их могу и попроще оприходывать - без всяких там вентиляций которые можно по 500, а можно и по 200 - дурацкое дело не хитрое, у нас такой деятельностью пол-страны занимается - кто как деньги в свой карман списывает, при чем то же таким образом чтобы "поди меня потом проверь". Сейчас вопрос по другому стоит - бабла НЕТ. А раз нет бабла, то все это "схемотворчество" имеет чисто теоретическое значение. Хрен кто их своего кармана 7 однушек оплатит - свое бы оплатили и то радость.

Цитата: MDY от 23.06.2009 10:13:44
Хорошо, достроят, кому продавать будут? Спроса-то нет! Ну пусть будут продавать в 2-3 раза дешевле. Они покроют кредит?
А допустим что квартиры были проданы на этапе строительства? С чего кредит возвращать? Или это новая форма благотворительности?

А кто говорит о покрытии кредита? Из 2-х зол банкам придется выбирать меньшее. Рынок жилья ближайшие 5 лет не востановится. А кроме залоговых квартир у девелопера можно отобрать и его собственную недвижимость и прочие активы. И банки я думаю не совсем идиоты, залог брали двойной, так что потери будут не самые большие.
И вообще, вы представляете как работают банки. А живут они на 2 прОцента. Между стоимостью депозита и стоимостью кредита. И если не дай бог кредит, который для банка является активом, ему не возврашают, то для его покрытия банк должен несколько лет прибыль с аналогичной суммы получать. А теперь представьте, что 10% активов банка кредиты строителям. Тут речь не о полном возврате кредитов идет, а о минимизации убытков.
Вообще, тот кто из банков первый прочухает всю паршивость момента, тот и сумеет минимизировать свои потери. Кто успел, тот и съел.

Цитата: Stepa от 23.06.2009 13:49:46
Дайте мне бабла миллионов 100, например из бюджета - я их могу и попроще оприходывать - без всяких там вентиляций которые можно по 500, а можно и по 200 - дурацкое дело не хитрое, у нас такой деятельностью пол-страны занимается - кто как деньги в свой карман списывает, при чем то же таким образом чтобы "поди меня потом проверь". Сейчас вопрос по другому стоит - бабла НЕТ. А раз нет бабла, то все это "схемотворчество" имеет чисто теоретическое значение. Хрен кто их своего кармана 7 однушек оплатит - свое бы оплатили и то радость.

И еще раз. В стране существуе раслоение доходов. С "коэффициентом Джинни" каким? 20?
Т.е. всегда существует категория людей с деньгами. Вопрос в количестве таких людей. Строительная отрасль надувалась за счет пришлых кадров. Свои - не готовились, советских продолжали юзать. Таким образом в течении всего "бума" происходило два процесса:
1. общая численность занятых в строительстве росла,
2. количество "кадровых" строителей продолжало сокращаться.
При сокращении спроса будет происходить следующее:
1. общая численность будет сокращаться стремительно, в разы,
2. кадровые продолжат сокращаться в том же темпе, что и все последние 20-ть лет.
Никто специально увольнять "кадровых" не будет. На них все и держится. В пределе можно убрать всех "пришлых" и оставшимися 20% обслуживать оставшийся платежеспособный спрос. Который, замечу, складывается не только из "новостроя". Есть еще госбюджетные объекты, есть реконструкция, ремонты.

Таким образом "схемотворчество" продолжит жить. Просто отрасль сожмется до размеров платежеспособного спроса.
Ну,может, аппетиты в "схемных" узлах чуть сократятся.
В убыток, в том числе за счет проедания амортизации советского инфраструктурного наследия в отрасли, никто (по возможности, кого-то обстоятельства или дурость могут заставить) работать не будет. В первую очередь потому, что советский кадровый и технологический запас исчерпан. И было бы желание - нет уже той амортизации, которую можно проесть,за счет которой можно демпингнуть.

Цитата: _YUKLA_
Они не строят. Руководят.  А строят, как раз, таджики и узбеки.Господи... Я ему про Фому - он мне про Ерему. Я, вообще-то говорил про стоимость услуг проектного бюро.
А за раскрытие схем ваших махинаций - спасибо, конечно. Только, ИМХО, несколько, гм, необдуманно. Что теперь вы будете рассказывать про "справедливые расценки" и "нормы прибыли", а?

"Таджики" это "биороботы". ИНСТРУМЕНТ. Говорить, что "таджики строят" - все равно что говорить "строит кран". Был бы смайлик,крутящий пальцем у виска - использовал бы.

Стоимость "проектных услуг" может быть и нулевой. Формально, ессно. А на практике из ничего не появляется ничего. Ну выйдите вы на рынок, ориентируясь на цену "проектных услуг". Найдете ровно по вашему желанию, вплоть до "бесплатно". ЦЕНА вашего решения выплывет потом, в других местах. Возможно вы даже и не поймете связи.
А и поймете. Рожу кирпичом сделаете - но не признаете СВОИХ ошибок.

"Раскрытие схем махинаций" вам НИЧЕГО не даст. Собственно все их знают. Не бог весть какой секрет. Чтобы поймать за руку - нужно недешевого спеца нанять - а вас жаба задушит.

Цитата: Nobody
Ага, добровольное. К обоюдному так сказать удовлетворению.
Город долю берет деньгами как правило. Либо первые и последние этажи очередникам, остальное - деньгами. А деньгами - по рыночной стоимости и сразу.

Вот и первый вопрос, который может задать юрист (хоть я таковым и не являюсь):
А по какой методике город определяет рыночную стоимость? Уж не по этой ли? Если да, то это цена должна совпадать с ценой Минрегионразвития. Судя по тому что сейчас строители не хотят отдавать квартиры по этой цене, то с городом они рассчитывались по другой цене? Или город "долю города" забирает по одной цене, а оставшееся выкупают по другой? Двойные стандарты, разные методики? Минрегион не указ? И как эти "Деньги сразу по рыночной стоимости" учитываются в городском бюджете? В статье доходы я что-то такой графы в чистом виде там не видел.

Я понимаю, что вопрос не к Вам, но очень похоже на какой-то изощренный рэкет.

А гражданам -бандитам должна быть одна дорога.

Цитата: Freddie
Еще раз... Восстановить умершее жилищное строительство очень легко, это не оборонку обратно по крупицам собирать.

Ну-ну.  ;D
Вы для начала совершите небольшое усилие над собой - поймите СТРУКТУРУ отрасли.