Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Внимательнее вчитайтесь в фразу-"Я бы ПОСОВЕТОВАЛ всем нашим застройщикам-девелоперам".Именно ЗАСТРОЙЩИКАМ-ДЕВЕЛОПЕРАМ-вполне своевременная рекомендация для их объемов.Не думаю,что им нужно было продать по одной квартире.А по августовскому совету-я эту фразу не видел,т.к. читаю только полгода.НО со смыслом все же согласен был и полгода назад.Тут ведь как на бирже,если вы не профессионал,не нужно лезть в переоцененные акции.Они могут еще и взлететь перед падением.Но когда они упадут,вы можете не успеть отскочить.А квартиры в Москве были переоценнены и год назад.Все параметры покупателей были уже на пределе(доходы,ипотека и прочее).Уже проглядывались признаки общего кризиса.Хотя я в это время это ощущал лишь интуитивно.

Цитата: ЮТА
Держите.

Отсюда:
http://glav.su/forum….3000.html
Цитата: avanturist от 19 Июнь 2008, 16:38:39
Я бы ПОСОВЕТОВАЛ всем нашим застройщикам-девелоперам, кто жить хочет, распродавать все прямо сейчас, предлагая любые скидки - 20%, 25%, 30%.
Особенно тем, кто сидит в кредитах. Фиксировать прибыли или даже убытки, но пока еще убытки приемлемые. Самые умные, конечно прислушались к моему АВГУСТОВСКОМУ СОВЕТУ, продавать все осенью. Самые тупые дождутся казахстанского варианта - никто не будет брать со скидкой даже в 65% от сегодняшних заявляемых цен, плюс проценты за кредит за 2 года. Т.е. потери будут 100%. А дальше придут парни с паяльниками от кредиторов.

Там два раза слово советовать написано.

Толковый ведь был совет  8)
только поздно метаться начали - в июне-июле скидки в 30-50 % были бы в самый раз ,
а щас после всех мировых падений недвиги и банкротств - люди запрятались с деньгами в панцирь и оттуда внимательно следят , что дальше будет  ;)
их и скидкой в 66% на новостройку не соблазнишь  :D
а те из застройщиков , к кому уже приходили суровые парни с паяльниками от кредиторов и молча подбирали паяльник под диаметр - уже начали открыто озвучивать скидки в 24 %  8)
Компания «Балтийская жемчужина» вчера начала продажи квартир: они предлагаются по цене на 24% ниже среднерыночной

В продажу поступили квартиры жилого квартала «Жемчужная премьера», состоящего из шести домов высотой 8-17 этажей. Общая площадь квартир — 80 000 кв. м. Стоимость составляет от 70 000 руб. за 1 кв. м, в ограниченном числе больших квартир — от 65 000 руб. за 1 кв. м, заявил вчера гендиректор ЗАО «Балтийская жемчужина» Ван Чанда. Стоимость коммерческих помещений — от 110 000 руб. за 1 кв. м. Сдать дом в эксплуатацию планируется в следующем году, всю «Жемчужную премьеру» — во II квартале 2010 г.

значит этим жемчужинам уже плевать на картельный сговор - и не боятся мести коллег по цеху ,
видать паяльник у кредиторов большой очень  8)
дрогнули первые - дрогнут и остальные , будут цены перебивать на снижение -
а когда скидки , те что по ящику прорыкламируют и на баннерах-  достигнут 50 % ,тогда  дрогнут и частники с 5-10 хатами !
и самое удивительное , что их ждёт - это дажже не величина  скидок в % и скорость падения цен  :o
а полное отсутствие покупателей  8)

http://www.vedomosti…/26/162578

Цитата: dweeb
идея интересная.
для меня минус идеи в том что пока еще слишком молодые они. статистики по сути мало.
и еще, имхо, в бетонных пифах основной актив это коммерческая недвига.
я, вообще, не уверен что они работают с жильем. хотя почему бы и нет.
вот если бы знать структуру активов.
и закрытость смущает, вобщем-то понятно зачем она, но объективность барометра при этом сомнительна.

Ну, так сказать, на безрыбье...  Помнится, на заре создания ЗПИФН это был способ ухода от выплаты налога. Т.е. приобреталась коммерческая недвижка, сдавалась в аренду, а все концы прятались в структуре ЗПИФН, который не юрлицо, поэтому налогом на прибыль не облагался. Дело шло ни шатко ни валко, так как этим заинтересовались соответствующие органы, в общем правовая база хромала на обе ноги. Но вот с 2005-го потекло бабло и фонды начали размножаться как грибы. Инвестфандс.ру мне насчитал на текущий момент 357! ЗПИФН с активами по НЛУ где-то 263.6 млрд руб или 1/3 от всех СЧА ПИФов. Т.е. грубо ЗПИФН контролируют от 4 млн ИНВЕСТИЦИОННЫХ квадратов (пусть среди них и коммерческая недвижка, но масштаб понятен).

Характерно еще и то, что с марта 2008-го рост активов ЗПИФН резко затормозился (+12.5 млрд руб или 5%), т.е. инвестденег на рынке практически не прибавилось. Ребята почуяли неладное, и они будут реагировать первыми.

Цитата: GkP
Не трогайте Вы "старого больного человека, измученного Нарзаном".
С таким же успехом Вы можете подискутировать с бабушками на скамеечке возле подъезда.
А ты вы сейчас втянитесь в выяснение отношений и в итоге ветка снова будет "засрана"
Многие уже это проходили.
Ау 4 часа

Слышь, молодой здоровый.
Шёл бы ты к монаху.
Тебе уже раз сказали про "умность" твоих постов.

Цитата: Messer
Вот поясните мне неразумному, из описанной Вами категории людей которые сейчас тоже хотят ипотеку, (подал заяву за неделю до кризиса, пока не ответили), но не на любых условиях, что делать раз нужно расширятся ибо 3-е детей это уже не для однушки ждать? Февраль?

И сколько я выиграю 10-15%?
Да НДФЛ у меня не липовая а натуральная, нормальный доход. Какую стратегию применить?

С тремями детьми в однушке квартиру дают бесплатно, без очереди и большую. У самого трое. Проконсультируйтесь у юриста насчет безвозмездных жилищных субсидий, или сами посмотрите в правовых БД. По Питеру могу сказать, что норматив бесплатной дачи на начало года был не менее 18 кв.м. на человека, т.е. муж, жена + 3 пупса = 90 кв.м. Норматив может быть превышен не более, чем в 1,5 раза. Т.о., площадь выделяемой кв. = 90-135 кв.м. Дают либо деньгами на заблокированный счет с целевым назначением, либо натурой.

Нетрудно заметить, что активное вовлечение в нацпроект "рождаемость" влечет автоматическое выдвижение на лидирующие позиции в другом НП - "доступное жилье". Это нешутка. Кроме того - бесплатно дают землю и безвозм. субсидию на организацию фермерского хозяйства. Т.е. нацпроекты, в общем, тесно взаимосвязаны.

А еще... удостоверение многодетной семьи. По нему целый ворох каких-то льгот. Точно знаю, что бесплатно пускают в зоопарк (не в качестве экспоната). Ну и по своему личному опыту убедился, что эта зеленая книжечка заменяет права, техпаспорт, талон техосмотра и полис ОСАГО (потерял весь этот букет в Карелии в лесу вместе с деньгами - так с ней доехал до СПб + гаишники еще финансами снабдили).

В общем, книжечка серьезная. Ксива

Цитата: Messer
Вот поясните мне неразумному, из описанной Вами категории людей которые сейчас тоже хотят ипотеку, (подал заяву за неделю до кризиса, пока не ответили), но не на любых условиях, что делать раз нужно расширятся ибо 3-е детей это уже не для однушки ждать? Февраль?

И сколько я выиграю 10-15%?
Да НДФЛ у меня не липовая а натуральная, нормальный доход. Какую стратегию применить?

Я бы ждал. Хоть я и не пророк, но считаю ипотеку сейчас крайне рискованным делом. В крайнем случае снимите квартиру. 10-15% - это уже неплохо, если учесть, на какие суммы подписываетесь, хотя может быть и больше, посмотрите вон на Казахстан.А это страна наиболее похожая на нас, и по структуре экономики, и по менталитету, и по обеспеченности жильем. А ждать можно, ни один из аналитиков не предсказывает сейчас резкого роста и никто в него не верит. А ведь рыночные прогнозы самосбывающиеся, если все верят, что будет рост - то он и произойдет, если все верят в падение - обязательно упадет.
Понимаю, что очень хочется, наплевав на презренные бумажки, прямо сейчас вселиться в просторное жилище, да и жена наверняка достает, но как бы потом не жалеть о временной слабости долгие годы.
Мне кажется, нужно набраться терпения, сцепить зубы и ждать (как говорят китайцы, пока мимо тебя не проплывет труп твоего врага).

Цитата: Ален от 28.09.2008 03:17:33
С тремями детьми в однушке квартиру дают бесплатно, без очереди и большую. У самого трое. Проконсультируйтесь у юриста насчет безвозмездных жилищных субсидий, или сами посмотрите в правовых БД.

А чуток поподробнее нельзя? Сомнительно как-то.

Цитата: Messer
2. В Москве если встал на очередь после мая 2005 вообще бесперспективняк получить от государства

Пытались 2 года получить или понять когда получим, так в управе ни одна сука сама ничего не скажет, все распределяют по своим каналам. Без блата никак.

Об чем и речь.

Цитата: Murmur от 28.09.2008 11:18:23
А чуток поподробнее нельзя? Сомнительно как-то.

Поподробней - лучше открыть законодательство или проконсультироваться с юристом, иначе зафлудим весь форум.

В двух словах -  я ситуацию описаАл. Ключевые условия здесь - многодетность (сразу вне общей очереди), наличие существующей жилплощади меньше социальных норм (или отсутствие жилплощади ), доход на члена семьи меньше какого-то уровня.

В федеральном законодательстве - тока общие положения. В местном - во исполнение федерального - конкретика. Думаю, в каждом регионе - своя. Как это происходит в СПб - я объяснил.

Если у Вас не вполне совпадают какие-либо условия, но Вы  - не подпольный олигарх, а реально нуждаетесь (к примеру - доход на члена семьи на 100 руб. выше установленного программой - не вижу проблем "подвести" свою ситуацию под формализованные требования (к примеру - сходить к работодателю и попросить часть з/п временно начислять на Вашу бабушку). Я поэтому сразу и сказал, что нужно либо проконсультироваться с юристом, либо иметь хорошую голову.

Если же Вы - какой-нить гр. Корейко, или, на худой конец, Абрамович - попытки участвовать в программе вряд ли будут этичными.

тут в протоколе добровольные рылторские признания :
"Рынок недвижимости умер!" - заявил на конференции "Недвижимость Казани: реальность и перспективы" президент Гильдии риэлторов Казани Валерий Абсалямов. Г-н Абсалямов, один из самых опытных игроков рынка недвижимости столицы республики, предложил участникам конференции (ее организовали ИД "Казанская недвижимость" и ООО "Кредитмарт"), представлявшим риэлторские агентства, банки и строительные компании, снять розовые очки и признать кризисное состояние этой сферы в столице Татарстана.
Абсалямов привел свои подсчеты, наиболее ярко характеризующие состояние дел на рынке. В начале 2006 года, по его словам, соотношение покупателей и продавцов в Казани составляло 55 и 45 соответственно, а в ноябре 2006 года (на пике ажиотажа, сопровождавшегося быстрым ростом цен) – 88 и 12. Сегодня, считает Абсалямов, соотношение составляет 5 и 95.

Основные причины, по его словам – рост цены до 40-45 тыс. рублей за квадратный метр, что является неподъемным уровнем для большинства казанцев. У некоторых застройщиков не продано до 80% жилья, о чем свидетельствует растущий на глазах объем таких печатных изданий как "Из рук в руки" и "Казанская недвижимость".

Что ожидает рынок в таких условиях? По мнению Абсалямова, американский финансовый кризис до нас все же дошел, но в более мягкой форме. Кризис затронул в основном финансовую сферу, полагает президент казанской гильдии риэлторов, но благодаря действиям российского правительства оказался не настолько глубоким, чтобы люди стали массово продавать ценные бумаги и забирать сбережения из банков и покупать недвижимость как более надежное вложение.

- Но банки все равно пострадали – это реальность, - сказал Валерий Абсалямов. – На рынке ипотечные кредиты в среднем предлагаются уже под 14%. На мой взгляд, к концу года в Казани ипотечные ставки достигнут 16%, в Москве они будут составлять 18-20%. Не исключаю, что в 2009 году ставки будут достигать 20-25%. Причины: банки ужесточают андеррайтинг, на плаву в сфере ипотеки остаются лишь три-четыре банка РТ, имеющих подпитку в виде заемных средств на Западе. Ситуация в более мелких банках республики сложная.
это ещё мягко - сложная , они в жопе !  
денег эти банки вообще нигде не получат - если не будут скидывать  бетон по любой цене  
и будут скидывать  :D
http://e-kazan.ru/ne…08#7-46036

Сибирский ритейлер "Алпи" не нашел средств, чтобы заплатить по облигациям за срок технического дефолта, который истек в четверг, 25 сентября.
http://www.arendator…art/24801/


26.09.2008  «Самохвал» распродает свои активы
Компания выставила на продажу десять земельных участков, расположенных в Москве, Московской области, Муроме, Смоленске и Туле. Также продаются 17 объектов недвижимости в Москве и Подмосковье с обратной арендой под 15% годовых. Все земельные участки компания оценила в общей сложности в $195,5 млн., а торговые объекты — ориентировочно в $107 млн.
http://www.arendator.ru/articles/1/art/24810/

Что-то я сильно сомневаюсь, чтобы наше государство действительно помогало семьям с тремя детьми. У самого трое, правда завел их еще на издыхании Советкой Власти. Не скажу, что государство тогда лучше было, но на бесплатные раздачи было явно более щедрым, чем сейчас. Была льготная очередь, а с 4-мя детьми без очереди. Но и по льготной очереди ждать - остался бы без квартиры. Была еще льготная на ЖСК, но при этом на четырехкомнатную она шла дольше, чем обычная очередь на трешку. Пришлось срочно разводиться и получать две квартиры ЖСК, жене с двумя детьми треху, а мне с дочкой двушку.Дебильная, но очень распространенная в те годы ситуация. У меня на лестничной площадке из четырех квартир в трех жили такие же разведенные, а в четвертой настоящая мать-одиночка. Попал в последний вагон, дом закончили в 1994, доплачивать пришлось только за подключение лифтов. Был еще бесплатный проезд детишкам, но до тех пор, пока одному из них 16 не исполнится, так что всего пару лет попользовались. Об остальных льготах и говорить не хочется, настолько они были копеечные. Только не говорите, что я не знал своих прав, регулярно интересовался, все постановления Ленгорсовета перешерстил.
Так что теперь, думаю, тем более не стоит на государство расчитывать, от него только шуму много про заботу о подрастающем поколении, а выхлопа - ноль.

Столичные девелоперы продают участки в Нижнем Новгороде  
29 сентября 2008
На прошлой неделе сразу два федеральных девелопера, реализующих проекты в Нижнем Новгороде, объявили о намерении продать или заморозить свои объекты. Эксперты «ДК» отмечают благоприятный момент для покупки земли у федералов, но сомневаются, что местные игроки найдут для этого свободные или заемные средства
http://dkvartal52.ru…8/n35/test

Эксперты, по-моему, упускают из виду простое обстоятельство - если местные землю не купят, то ее не купит никто.

к вопросу о структуре себестоимости жилого дома на примере дома в Москве:
http://www.smoney.ru…09/29/6279

Цитата: fest
Понимаю удачливый спекуль - Инвестор, а неудачливый - Лох.

Только во всем мире осознано что инвестиции всегда риск. А инвесторы  из РФ(в основной массе)  на грабли наступают в первый раз, будте снисходительней.

Вы не поняли  :D. И, судя по минусАм и последовавшей дискуссии не вы один. ПисАл раньше, опять придётся повториться. На РН нет инвесторов-спекулей-физиков в классическом понимании ФР, работающих с плечом и разгоняющих рынок. Они существуют только в воспалённом воображении адептов 700metr.
При этом есть довольно много физиков, покупающих жильё сверх необходимого для проживания. Они делятся на две группы:
1. Большая часть это люди достатка выше среднего, но далеко не олигархи, покупающие жильё с целью сохранения средств (суперлонг в классификации Н.Г.Рыкова с "Росбалта", но не в золоте, а бетоне) и на вырост семьи. Что не исключает временную сдачу этого жилья в аренду и возможную продажу при изменившихся обстоятельствах. В средствах эти люди не стеснены, продавать, фиксируя убытки, не будут.
2. Спекули-физики, покупающие и продающие жильё ради прибыли. Их мало, потому что планка входа очень высока. Для того, чтобы эффективно зарабатывать нужно иметь min пару лямов баксов своих свободных денег. Кредит не катит, потому что действовать нужно быстро, подходящие варианты уходят моментально, а ждать одобрения кредита или получения согласия банка о продаже квартиры из-под залога это 100% просрать свои бабки. К этим людям Коля тоже не придёт.

Попались Коле в лапы скорее всего переоценившие свои силы ипотечники, они поступили глупо, хотя называть их идиотами с моей стороны было резковато. Возможно, среди выведенных Колей на расстрел  также есть некоторое количество граждан,  поверивших в бесконечный рост и пожелавших спекульнуть, используя кредиты. Ну не идиоты ли они?

Недвижимость сливается:

"Конти" продаст 100 гектаров подмосковной земли
http://realty.lenta.…/29/konti/

Mirax Group предложила УК "Лидер" купить запланированные проекты или выступить их соинвестором
http://realty.lenta.…9/sellout/

Цитата: sanches
на рисунке всё подробно. Цифры выписывали явно со Сводного Сметного Расчета.
Про остальную Россию - на пальцах, но в общем грамотно

Упс. там оказывается три рисунка спрятали.  :(
Был не прав.

Но вот, что интересно.
Берем арматуру. первое попавшееся предложение:
http://stroypost.ru/price/special/
27200 руб/тонна.
Умножаем на 1300 тонн, получаем 3536, а не 6860

Или бетон. Вот актуальный прайс от местного ЖБИ:
http://www.gbi-1.com…/concrete/
Берем самый дорогой, 4000 руб/куб.м, умножаем на 7900
Получается 3160, а не 6125.

Или вот графа "оборудование". Так трогательно, аж пожарную сигнализацию и связь включили. При том что провести телефон и поставить домофон стоит копейки. Получается, что на хату в 100 кв.м. стоимость "оборудования" составляет 830 тыс руб. За такие деньги 4 года назад в Волгограде можно было купить трешку 80 кв. м с отделкой. Я понимаю, что инфляция и все такое, но не дохрена ли заложено в "оборудование"? Дом 18 этажный а кровля есть только над 18м.  :) И цена ее размазанная по этим этажам смехотворна.

Я чего-то упускаю, или расчет - лажа?

Цитата: Иван от 29.09.2008 13:36:40
Упс. там оказывается три рисунка спрятали.  :(
Был не прав.

Но вот, что интересно.
Берем арматуру. первое попавшееся предложение:
http://stroypost.ru/price/special/
27200 руб/тонна.
Умножаем на 1300 тонн, получаем 3536, а не 6860

Или бетон. Вот актуальный прайс от местного ЖБИ:
http://www.gbi-1.com…/concrete/
Берем самый дорогой, 4000 руб/куб.м, умножаем на 7900
Получается 3160, а не 6125.

Или вот графа "оборудование". Так трогательно, аж пожарную сигнализацию и связь включили. При том что провести телефон и поставить домофон стоит копейки. Получается, что на хату в 100 кв.м. стоимость "оборудования" составляет 830 тыс руб. За такие деньги 4 года назад в Волгограде можно было купить трешку 80 кв. м с отделкой. Я понимаю, что инфляция и все такое, но не дохрена ли заложено в "оборудование"? Дом 18 этажный а кровля есть только над 18м.  :) И цена ее размазанная по этим этажам смехотворна.

Я чего-то упускаю, или расчет - лажа?

Я не специалист в сметном деле, но могу предложить следующее объяснение:
Цена материала (цемент, арматура и проч.) входит в единичную расценку на выполение работы. Расценки формируют главы ССР. Однако помимо прямых затрат в ССР есть непрямые затраты, такие как: временные, зимние удорожания, непредвиденные и НДС, которые "накручивают" к цене материала приличную сумму. Поэтому если при анализе итоговой себестоимости анализировать ССР по видам/направлениям  затрат, то тогда на каждый подвид элемента необходимо так же "накручивать" эти непрямые затраты.

По поводу оборудования:
в этот элемент входят лифты (в такой свечке наверняка OTIS ставили), пожарная автоматика дымоудаления, может быть входит Индивидуальный Теполовой Пункт (ИТП) с насосами и наверняка еще много чего...

вот програмная статья - во многом согласен !
Российским строительным компаниям грозит дефолт и банкротство!
Мировой финансовый кризис может привести к разорению большинства российских строительных компаний – таково мнение многих участников выставки-ярмарки «Недвижимость-2008», проходящей в эти дни в Москве. Эксперты отмечают, что переоценка стоимости «родных квадратов» и падение спроса на недвижимость на фоне кризиса банковской ликвидности может привести к резкому падению цен и разорить стройкомплекс.
Одна из главных причин – проблемы с финансированием девелоперских проектов.

«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране» В последние 2–3 года рынок недвижимости демонстрировал уверенный рост, вселяя надежду на скорое решение квартирного вопроса. «Росли объемы сданных в эксплуатацию жилищных метров, количество сделок по купле-продаже, быстрыми темпами шло освоение пригородов мегаполисов. Плюс к этому – высокие цены на энергоносители, благоприятная международная обстановка, инвестиционная привлекательность строительства для отечественных и иностранных компаний», – говорит представитель германской инвестиционной компании Игорь Артемьев.

Успехами известных игроков на рынке недвижимости в лице «Дон-Строя», «ПИК-Групп», Mirax Group восторгались, завидовали. Встать в стройные ряды девелоперов устремились многие из тех, кто до сего дня ни сном ни духом не ведал о таком бизнесе.

Только в последние полгода стало известно о строительных планах около 30 самых разношерстных компаний. Среди них – автогигант Toyota Motor Corporation, СП «Бизнес-кар», авторетейлер «Панавто», Балтийская медиа-группа, импортер фруктов JFC, производитель авиадвигателей «Климов», группа «Черкизово», зерновая компания «Настюша», производитель сухофруктов «Сказка», инжиниринговая фирма Trimo и другие. Не отставали и банки, спешно создававшие свои карманные девелоперские фирмы и фирмочки.

Раззадоренные высокой доходностью строительной индустрии (в отдельных проектах доходность вложений составляет 35–50%), бизнесмены решили освоить непрофильное дело, а заодно и диверсифицировать собственный бизнес. Но главное – это, конечно, высокие прибыли, ради которых, как говорил Карл Маркс, деловой человек готов на любое преступление.

Картина «Счастливый день» стала терять краски уже летом, когда до России дошла первая волна ипотечного и финансового кризиса в США и Европе. «Кризис банковской ликвидности и недоступность иностранных заимствований – только первые ласточки, – говорит генеральный директор аналитической компании «Бюро поддержки инвестиций» Григорий Уральцев. – На очереди продажа купленных впрок объектов, недоступность ипотечных кредитов и еще большее замедление темпов строительства».

С другой стороны, как считают аналитики рынка, именно дефицит всех категорий жилья является гарантом временного характера девелоперских проблем с инвестициями. «Срок реализации любого проекта составляет от двух до трех лет. Поэтому если нам и грозит кризис, то произойдет он не раньше конца 2009 – начала 2010 года. Но к тому времени мир избавится от последствий мирового ипотечного шока и доступ к финансовым активам будет облегчен. Значит, было бы правильным говорить лишь о волнах спада и подъема» – таково мнение экспертов ГК «Пересвет-Групп».

Не Москвой единой сыт девелопер – согласно экспертизе рынка недвижимости, сегодня российская столица находится на восьмом месте по темпам роста цен на жилье: ее обгоняют Омск, Пермь, Новосибирск, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск и Ростов-на-Дону.

В 2008 году Москва впервые уступила и лидерство по доле рынка: 10 лет назад на столицу приходилось 85% всех сделок на российском рынке недвижимости. Сейчас – чуть больше 5%.

Немаловажный аспект анализа девелоперских перспектив – это денежная емкость вторичного рынка жилья. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), оборот купли-продажи этого сегмента оценивается в 4,6 трлн рублей. Все остальные операции – дарение, наследство, приватизация и обмен – приносят в 1,5 раза больше, то есть около 6 трлн рублей. Итог впечатляет – 10 трлн рублей, в 8 раз больше бюджета Москвы.

Все это, безусловно, привлекает все новых игроков на рынок недвижимости, которые готовы строить с любыми городскими обременениями, что угодно и где угодно. Были бы деньги. Сегодня это важнейшая проблема. Российские банки вслед за западными начали пересмотр лимитов на кредитование девелоперов, и это только начало. Таково мнение миллиардера Михаила Прохорова, который, по его же словам, «готов скупить компании застройщиков по дешевке».

Напомню, что примерно полгода назад Михаил Прохоров предлагал владельцу Mirax Group Сергею Полонскому пари на 100 тыс. долларов, утверждая, что к осени девелоперы будут продаваться «за три копейки» из-за угрозы банкротства.

Долги застройщиков действительно растут даже у крупных компаний: AFI Development имеет минус 300 млн долларов, «Система-Галс» – около 400 млн, Mirax Group – 840 млн. С другой стороны, наличие долгов еще не говорит о кризисе. Более того, долги – норма бизнеса, а как раз их отсутствие может свидетельствовать о проблемах в развитии.

Как рассказали газете ВЗГЛЯД в Сбербанке, ВТБ, МДМ-Банке и «Ренессанс Капитале», кредиты для девелоперов уже подорожали за сентябрь на 2–3% и продолжают расти.

Сами застройщики не отрицают факта дефицита, труднодоступности и дороговизны кредитов. Но сдаваться не спешат, планируя продавать проекты только в случае «системного финансового кризиса». Сейчас они идут двумя путями – ищут новых зарубежных инвесторов и продают пустые участки под застройку. На очереди третий вариант – продажа части проектов российским инвесторам и, соответственно, уменьшение собственной маржи.

Первым объявил о такой сделке концерн «Жилищный капитал», уступивший 15% своего акционерного капитала некоему «стратегическому инвестору». По оценкам аналитиков, эта компания, имеющая инвестиционный портфель на сумму в два с лишним миллиарда долларов, еще в августе оценивалась в 1 млрд долларов. «Сейчас она стоит не более 250 млн долларов, и продажа пакета компании может спасти десятки проектов в Подмосковье», – считает эксперт группы «Капитал-Про» Денис Симаченко.

«Деньги в дефиците, продать проект очень сложно даже с большим дисконтом», – говорит Михаил Прохоров, предрекая большинству мелких и средних компаний разорение и уход с рынка.

Статистика банков подтверждает: если в 2007 году строители получили кредитов на 24 млрд долларов, то по итогам этого года не наберется и половины этой суммы. Аналитики утверждают, что для крупных игроков рынка средняя ставка сегодня составляет порядка 12,5–14%. Для всех остальных – 17–19%.

Terra incognita любой девелоперской компании – отношения с иностранными инвестиционными фондами. По официальным данным, за первое полугодие они выдали российским строителям кредитов на 5 млрд долларов, по неофициальным – в 1,5 раза больше. Самые дорогие сделки на нашем рынке недвижимости совершил германский инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft AG. За 600 млн евро приобретены офисные площади комплекса «Павелецкий», за 400 млн – офисы в бизнес-центре «Сити-Дел».

ТТЦ «Времена года» купили канадская группа Ivanhoe Cambridge и австрийская Europolis. Сумма сделки – 350 млн евро.

На третьем месте – покупка группой фондов Whitehall Street Real Estate Funds (WSREF) элитного поселка Покровские Холмы за 200 млн евро.

«В отношении России все носит несколько парадоксальный характер, и мировой кризис может даже привести к росту инвестиций» – так считает аналитик компании «Маркт-Сервис» Максим Удальцов. «Дело в том, что разочарование в рынках недвижимости США и Европы может заставить инвесторов обратить внимание на страны BRIC – Бразилию, Россию, Индию и Китай. Помехой могут стать только политические риски и катаклизмы».

«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране», – говорят эксперты Russian Research Group (RRG), подчеркивая, что это зависит и от того, «смогут ли Восток и Запад преодолеть непонимание позиций друг друга и договориться о мирном партнерстве в решении глобальных вопросов».

Девелоперы привыкли к дешевым и длинным кредитам, но им придется или перестраиваться и умерить свои аппетиты, или уйти. Нет дешевого финансирования – нет проектов – нет предложений. Соответственно, спрос будет превышать предложение, а ставки аренды вырастут. Таков закон рынка. Другое дело, мало кто из москвичей в состоянии приобретать товары в тех же «Временах года», когда в цену любой мелочи вложена «частичка» стоимости арендованных площадей. За счет этой «частички» заморский товар у нас дороже на 30–60%, что и создает Москве славу одной из самых дорогих столиц мира.

К сожалению, неспособность отказаться от сверхприбылей заставляет девелоперов брать любые кредиты под любой процент даже под угрозой разорения. В конечном итоге за их дорогие заимствования будут расплачиваться простые россияне, желающие делать покупки в красивых торговых центрах. Так что, когда товарный ценник напоминает вам телефонный номер, знайте – большая часть цифр идет в карман девелоперу.

http://www.newsland.…/id/301581

http://aktien.onvist…I=16984962

Что-то ПИК остановиться не может