Перспективы развития России

Цитата: madshax от 02.05.2021 09:54:17В долларах жилье еще как подешевело.

У нас страна называется Российская Федерация, а не Соединенные Штаты Америки. Какое отношение денежные единицы США имеют к рынку жилья РФ?

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 13:45:42Сегодня в 13:48
Предупреждение от модератора gvf:
Ваш взгляд на ситуацию мы уже увидели, что предлагаете?

А тут что есть представители правительства?
так там наверху уже в курсе, Набиулина не последний человек в финансовой сфере
открыто заявила, что пора прекращать этот популизм, который закончится катастрофой.
Даже сейчас ситуация комичная и чудовищная 
снизили % по ипотеке, людям вроде меньше выплачивать по кредитам.
Но одновременно разогнали цены на жилье
в итоге людям нужно занимать даже больше и возвращать, чем было.
А потом они будут продолжать оплачивать квартиры, купленные по завышенной цене
стоимость которых просядет (стоимость в долларах) когда схлопнется пузырь

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 10:56:43а если бы подумали, то обратили внимание, что в долларовом выражении цены упали

Не беспокойтесь, скоро вырастут более, чем Вам бы хотелось. Этот поезд уже не остановить.
Тем не менее нет ясной связи между ценами в баксах и РФ. В РФ расчетная единица - рубль. Т.е. у правительства РФ нет задачи сохранить Ваши вложения в бетонометры в баксах.

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 10:56:43причем проецировать американский ипотечный кризис на цена жилья в рф в том же 2008 году может только недальновидный человек потому что в 2008 году ипотека в рф находилась в зачаточном состоянии

И какое это имеет отношение к ходу кризиса? Ваша логика на уровне "ветер северный", а мог быть "южный".
Есть кризис, есть схема решений. Тогда решение было - фиксация цен. В чем проблема сейчас? Лобби - не лобби?

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 13:45:42цитируем один текст, пишем другое
ну ладно ...так досрочно это насколько ..за месяц, за 2 года до окончания или через 5 лет после взятия ипотеки?
почему нет пояснения, что в тот же период россияне массово изымали деньги из банков,
поскольку они банально там обесценивались из-за низких ставок по депозитам
и из 2х зол выбрали меньше - погашение кредитов.
Так это наоборот является признаком не улучшения положения заёмщиков как могло покаться, а наоборот ухудшения

Ничего наши граждане не изымали. С 2019 года объем денежных средств населения на счетах в банках вырос с 28,4 трлн. рублей до 32,1 трлн. рублей. При этом на текущих счетах (т.е. которые не депозиты) был рост с 6,3 трлн. руб. до 11,5 трлн. руб. Ну никак у вас не натягивается сова на глобус. Проклятые факты мешают. 

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:07:39какое временное падение цен?
вы ванга?
сколько оно продлится год-два, ну хорошо полгода
полгода цена стоит на месте, а банкам, что разрешают не оплачивать жкх?
банки и строители никакого подковерного соглашения заключать не будут
сработают рыночные механизмы, которые лучше и надежнее соглашений

Возьмите калькулятор, что у Вас с математикой? Квартира стоит 4-6млн. Дисконт от нее, по Вашим примерам, предлагаете до половины. 2-3 млн.
Коммуналка стоит 0,0025млн. в месяц. Ставка рефинансирования 0,0142млн. в мес. Банк может два года вообще в ус не дуть. За два года в современных условиях инфляция даст процентов 30-40.

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:07:39банки подсчитают убытки, сбросив плохие активы(дешевеющие квартиры)

Ребята в аналитических отделах банков выпускники спец.школ, если что. Их тактике и стратегии с пятого класса надрючивали. А вот Вас, похоже, нет.

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:07:39строители тоже попадут на деньги, они также любители придерживать квартиры в надежде на спрос хуже конечно строителям будет у них итак проблемы с ликвидностью
поэтому будут сбрасывать квартиры с значительными дисконтами
в итоге начнут массово сокращать объёмы строительства под спрос рынка
как итог сокращение рабочих мест, кризис в отрасли
но мы то богатая страна можем себе это позволить

Как это знакомо с 2008 года. Ну и где бетонометры по цене прошлогодней листвы?

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:15:26даже там популярно говорят что бюджет дефицитный уже распечатывают фнб.
государство на выплаты по социальным обязательствам лезет в кубышку

Точно? Дорогой мой, Вы верите всему, что Вам говорят? Доллары и евро печатают целыми составами. А курс рубля к ним, как прилипший. Каким, простите, образом? Неужели не очевидно, что ФНБ ни кто не распечатывает?

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:15:26а тут очевидный пузырь на котором кто то зарабатывает деньги и который 100% лопнет (доказано историей мировой финансовой системы)

Герболайф продают примерно в тех же выражениях. Это не в упрек, это комментарий к "очевидно".

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 13:49:21Легальные кидки банков на практике обернутся только повышением ставок по кредитам в целях компенсации полученных убытков.

Это верно.

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 13:49:21Легальный кидала не банк кидает, а все общество.

А тут смеюсь.
Ростовщики всегда требуют сравнения их с обществом. Но не уточняют - с каким.
Короче - ещё одна консерва вскрылась.
Только не либероидная, а банкстерская. 

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 13:59:15А тут что есть представители правительства?
так там наверху уже в курсе, Набиулина не последний человек в финансовой сфере
открыто заявила, что пора прекращать этот популизм, который закончится катастрофой.
Даже сейчас ситуация комичная и чудовищная 
снизили % по ипотеке, людям вроде меньше выплачивать по кредитам.
Но одновременно разогнали цены на жилье
в итоге людям нужно занимать даже больше и возвращать, чем было.
А потом они будут продолжать оплачивать квартиры, купленные по завышенной цене
стоимость которых просядет (стоимость в долларах) когда схлопнется пузырь

Я встречал и другую версию роста цен на недвижимость, а именно вовлеченность российской экономики в мировую экономику.
Иными словами мы слишком сильно экспортирует товары, которые:
1. используются в строительстве;
2. выросли в цене на мировом рынке.
Речь шла о ценах на металл (арматуру), которые в последние два года выросли на мировом рынке в два раза. И сразу же потекли товарно-денежные потоки с внутреннего рынка на внешний. Ну то есть товары на внешний, а иностранные ден.знаки на внутренний. Дефицит арматуры привел к росту уже внутренних цен на 50%. Отсюда и рост себестоимости строительства. Не знаю на сколько эти цифры реальны и значимы в масштабе всей строительной отрасли, но сам механизм переноса цен на экспортное сырье в себестоимость на внутреннем рынке описаны весьма правдоподобно. 
Аналогичная ситуация и с продуктами питания, расширение экспорта которых приводит к дефициту внутри страны и, как следствие, росту цен. 
Способ решения проблемы: ограничение экспорта, введение экспортных пошлин на товары, имеющие дефицит на внутреннем рынке.
Что-то похожее было и с ценами на топливо, но там правительство выбрало самый странный способ решения: "цены, стой, раз-два". В конечном итоге они все равно выросли, потому что способ решения проблемы (дефицит на внутреннем рынке) найден не был.
Тем не менее снижение процентных ставок по ипотеке и введение льготной ипотеки нивелировали эффект удорожания жилья. Если быть объективным, то доходы населения никак не выросли на 30%, но за счет снижения ставок снизился и ежемесячный платеж по кредиту, что позволило при росте цен на жилье платить по сути ту же сумму, что и до роста цен. Подтверждением тому служит статистика выдач ипотечных кредитов, которая в завершенном 2020 году показала рекордные значения. Так что скажите спасибо авторам льготной ипотеки и снижателю учетной ставки. Не будь этих факторов строительная отрасль могла бы встать на путь коллапса.

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 15:44:47

Скрытый текст

Я встречал и другую версию роста цен на недвижимость, а именно вовлеченность российской экономики в мировую экономику.
Иными словами мы слишком сильно экспортирует товары, которые:
1. используются в строительстве;
2. выросли в цене на мировом рынке.
Речь шла о ценах на металл (арматуру), которые в последние два года выросли на мировом рынке в два раза. И сразу же потекли товарно-денежные потоки с внутреннего рынка на внешний. Ну то есть товары на внешний, а иностранные ден.знаки на внутренний. Дефицит арматуры привел к росту уже внутренних цен на 50%. Отсюда и рост себестоимости строительства. Не знаю на сколько эти цифры реальны и значимы в масштабе всей строительной отрасли, но сам механизм переноса цен на экспортное сырье в себестоимость на внутреннем рынке описаны весьма правдоподобно. 
Аналогичная ситуация и с продуктами питания, расширение экспорта которых приводит к дефициту внутри страны и, как следствие, росту цен. 
Способ решения проблемы: ограничение экспорта, введение экспортных пошлин на товары, имеющие дефицит на внутреннем рынке.
Что-то похожее было и с ценами на топливо, но там правительство выбрало самый странный способ решения: "цены, стой, раз-два". В конечном итоге они все равно выросли, потому что способ решения проблемы (дефицит на внутреннем рынке) найден не был.

Тем не менее снижение процентных ставок по ипотеке и введение льготной ипотеки нивелировали эффект удорожания жилья. Если быть объективным, то доходы населения никак не выросли на 30%, но за счет снижения ставок снизился и ежемесячный платеж по кредиту, что позволило при росте цен на жилье платить по сути ту же сумму, что и до роста цен. Подтверждением тому служит статистика выдач ипотечных кредитов, которая в завершенном 2020 году показала рекордные значения. Так что скажите спасибо авторам льготной ипотеки и снижателю учетной ставки. Не будь этих факторов строительная отрасль могла бы встать на путь коллапса.

Ну кстати, тут действительно непонятен вопрос формирования цены на недвигу исходя из стоимости квадратного метра жилья - лично для меня механизм весьма непрозрачный. Если подорожание недвиги можно объяснить ростом цен на те или иные строительные материалы, то я например, не очень понимаю зачем мне покупать допустим квартиру квадратурой в р-не 60 кв.м за 3.3 ляма (новострой), если за эти деньги с таким же успехом и голыми стенами можно поставить дом на 100 кв.м., причем не лично вкалывая на стройке, а используя наемный труд и как это не странно, используя те же самые строительные материалы  И это еще при том, что мне, как физ. лицу стоимость  материалов обойдется даже дороже, чем строительной Компании, которая априори покупает значительно бОльшие объемы, по меньшей цене.
У нас пока не так сильно развит механизм индивидуального жилищного строительства. Плюс хватает тех людей, кто не хочем заморачиваться строительством частного дома, предпочитая пятой точкой спокойно давить диван и пить пиво поглядывая в телевизор или компухтер. Ну и плюс банки, в значительной степени работают на рынке "муравейников" нежели индивидуальном строительстве - по крайней мере взять ипотеку под покупку квартиры значительно проще, чем для строительства дома и кмк строительные Компании этим пользуются.

Цитата: Фантасмагорик от 02.05.2021 18:34:01У нас пока не так сильно развит механизм индивидуального жилищного строительства. Плюс хватает тех людей, кто не хочем заморачиваться строительством частного дома, предпочитая пятой точкой спокойно давить диван и пить пиво поглядывая в телевизор или компухтер.

Дело немножко в другом. Город - это инфраструктура. ИЖС - инфраструктура совершенно другого уровня. Для семей с детьми город гораздо удобнее с выбором школ, детскими садами и транспортной доступностью. На семью при правильном подходе в городе достаточно одной а/м, а то и вообще не иметь.  
При ИЖС нужно два а/м или жена домохозяйка. 

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39Вы реально притворяетесь или просто обратить внимание?

Я вас не понимаю. Мы говорим на разных языках - в смысле под одними и теми же словами понимаем разные вещи.
.
Вы употребляете термины "пузырь" и "капитализация".
Если обратиться к общепринятому определению явления "экономический пузырь" - то из него прямо видно, что пузырь может быть надут только на краткосрочных кредитных сделках.
Если мы говорим о жилой недвижимости, то все сделки по ней можно свести в четыре категории:
- покупка жилья для проживания
- покупка жилья в качестве "собственного пенсионного фонда"
- покупка жилья для сдачи его в аренду и получения ренты
- покупка жилья с целью перепродажи
На первых двух категориях пузырь нельзя надуть в принципе - это долгосрочные сделки. Надуть его можно на третьей и четвертой категориях, да и то, для третьей только если стоимость аренды падает ниже стоимости ипотечного платежа.
Традиционно практически весь рынок жилья у нас - это первая + немного второй категории. Вот, собственно, я вас и прошу привести данные о том, что рынок изменился и процент в "ипотечных" сделках сделок спекулянтов и рантье стал сколько-нибудь значимым.
Более того, есть у меня мнение, что физики вообще пузырь на рынке недвижимости надуть неспособны. Слишком дорогой товар (в смысле отношения стоимости к доходу)
.
Если говорить про капитализацию.
Капитализация - суммарная стоимость всех акций компании по текущей биржевой цене. Т.е. капитализация не связана напрямую со "стоимостью залоговых квартир у банка". Косвенная связь есть - но чтобы она проявилась - доля "ипотеки" в бизнесе финансовой организации должна быть значительной. Вот я и прошу вас привести российские финансовые организации у которых ипотека является существенной частью бизнеса. Я, лично, в топ-10 банков (а это 3/4 активов всей банковской системы России) - таких не вижу. Более того, если мы говорим про тот же топ 10 - то там как бы с РКО как минимум половина доходов идет, а не с кредитования). Ну и развитие рынка акций в РФ достаточно слабое, сколько-нибудь масштабный пузырь надуть сложно.

Цитата: rat1111 от 03.05.2021 01:01:18

Скрытый текст

Я вас не понимаю. Мы говорим на разных языках - в смысле под одними и теми же словами понимаем разные вещи.
.
Вы употребляете термины "пузырь" и "капитализация".
Если обратиться к общепринятому определению явления "экономический пузырь" - то из него прямо видно, что пузырь может быть надут только на краткосрочных кредитных сделках.
Если мы говорим о жилой недвижимости, то все сделки по ней можно свести в четыре категории:
- покупка жилья для проживания
- покупка жилья в качестве "собственного пенсионного фонда"
- покупка жилья для сдачи его в аренду и получения ренты
- покупка жилья с целью перепродажи

На первых двух категориях пузырь нельзя надуть в принципе - это долгосрочные сделки. Надуть его можно на третьей и четвертой категориях, да и то, для третьей только если стоимость аренды падает ниже стоимости ипотечного платежа.
Традиционно практически весь рынок жилья у нас - это первая + немного второй категории. Вот, собственно, я вас и прошу привести данные о том, что рынок изменился и процент в "ипотечных" сделках сделок спекулянтов и рантье стал сколько-нибудь значимым.
Более того, есть у меня мнение, что физики вообще пузырь на рынке недвижимости надуть неспособны. Слишком дорогой товар (в смысле отношения стоимости к доходу)
.

Скрытый текст

Если говорить про капитализацию.
Капитализация - суммарная стоимость всех акций компании по текущей биржевой цене. Т.е. капитализация не связана напрямую со "стоимостью залоговых квартир у банка". Косвенная связь есть - но чтобы она проявилась - доля "ипотеки" в бизнесе финансовой организации должна быть значительной. Вот я и прошу вас привести российские финансовые организации у которых ипотека является существенной частью бизнеса. Я, лично, в топ-10 банков (а это 3/4 активов всей банковской системы России) - таких не вижу. Более того, если мы говорим про тот же топ 10 - то там как бы с РКО как минимум половина доходов идет, а не с кредитования). Ну и развитие рынка акций в РФ достаточно слабое, сколько-нибудь масштабный пузырь надуть сложно.

Именно. А проблему ипотечного кризиса в пиндосии, которым нас пугал оппонент, можно объяснить в трёх словах (на  пальцах), a la "экономика для чайников" - там вся суть финпузыря свелась к тому, что на один ипотечный кредит (допустим) было выпущено десяток-другой (условно) производных финансовых инструментов, по сути - ни чем не обеспеченных бумаг. Как-то так, примитивненько, но близко к истине.

Цитата: NetGhost от 02.05.2021 12:14:23Надо отметить еще, что само тело кредита банк получает выплатами обратно гораздо раньше, чем заканчивается срок ипотеки.
Например при модных одно время 12-13 процентах по ипотеке банк полностью возвращал себе выданные заемщику деньги уже на половине срока ипотечного кредита, и дальше платежи заемщика составляли уже чистую прибыль банка.

Кстати, интересно было бы почитать статистику по невыплаченным ипотекам - процентные соотношения, сколько на каком году прекращают выплаты. Ведется такая кем-нибудь, может встречал кто?

Самое смешное - никто не задумывается про тело кредита , даже когда берёт простейший целевой кредит .  Всем кажется - что взял 10 000 на десять месяцев под 10 проц ... и выплачивай 1100 в месяц - погашаешь. Фиг вам .. Сначала платишь вплоть до 30 проц месячных! - погашаешь проценты , а на тело кредита приходятся "копейки" .  Это на случай , если прекратишь сделку . Тело кредита - почти не выплачено , и банк через суд с тебя по-полной возьмёт . В конце  срока кредитования - там уже проценты "копеечные" , на тело основные выплаты идут. ....Но мало кто знает об этом .  
PS Для примера - график платежей ,  10 месяцев. 

Цитата: OlegNZH-2 от 03.05.2021 07:09:51Самое смешное - никто не задумывается про тело кредита , даже когда берёт простейший целевой кредит .  Всем кажется - что взял 10 000 на десять месяцев под 10 проц ... и выплачивай 1100 в месяц - погашаешь. Фиг вам .. Сначала платишь вплоть до 30 проц месячных! - погашаешь проценты , а на тело кредита приходятся "копейки" .

1. Не задумываются - проблемы тех, кто не думает.
2. Никто не запрещает погашать кредит досрочно.

Цитата: OlegNZH-2 от 03.05.2021 07:09:51Самое смешное - никто не задумывается про тело кредита , даже когда берёт простейший целевой кредит .  Всем кажется - что взял 10 000 на десять месяцев под 10 проц ... и выплачивай 1100 в месяц - погашаешь. Фиг вам .. Сначала платишь вплоть до 30 проц месячных! - погашаешь проценты , а на тело кредита приходятся "копейки" .  Это на случай , если прекратишь сделку . Тело кредита - почти не выплачено , и банк через суд с тебя по-полной возьмёт . В конце  срока кредитования - там уже проценты "копеечные" , на тело основные выплаты идут. ....Но мало кто знает об этом .  
PS Для примера - график платежей ,  10 месяцев. 

Так это голая математика. Ежемесячная величина процентов рассчитывается по формуле для расчета простых процентов и равна среднедневному остатку по основному долгу в расчетном месяце умноженному на процентную ставку по кредиту и на количество дней в месяце с делением на количество дней в году. 
Если в первоначальном графике погашений процентов их величина в первый процентный период равна 364,29 руб., то это значит лишь то, что процентная ставка за этот период составила намного больше, чем 10% годовых. В вашем графике в первые два процентных периода применяется процентная ставка в районе 48-49% годовых, а в последующие периоды в районе 7% годовых, что в любом случае в обязательном порядке прописывается в договоре. О фиксированной ставке в 10% на весь период кредитования здесь и речи нет. Не надо вводить в заблуждение.
Узнать реальный ежемесячный платеж при кредите в 8999 рублей под 10% годовых на 10 месяцем можно в Excel формулой: =ПЛТ(10%/12;10;8999). Результат 941,66 руб., а никак не 990 рублей. У вас же реальная процентная ставка получается не 10%, а 21,3%.

Цитата: Danilov71 от 03.05.2021 08:54:262. Никто не запрещает погашать кредит досрочно.

Для этого деньги нужны. А те у кого есть деньги - кредиты не берут. Ну или берут если кредит - условие скидки, и погашают на следующий день. 
Но речь то не про них.

Цитата: OlegNZH-2 от 03.05.2021 07:09:51Самое смешное - никто не задумывается про тело кредита , даже когда берёт простейший целевой кредит .  Всем кажется - что взял 10 000 на десять месяцев под 10 проц ... и выплачивай 1100 в месяц - погашаешь. Фиг вам .. Сначала платишь вплоть до 30 проц месячных! - погашаешь проценты , а на тело кредита приходятся "копейки" .  Это на случай , если прекратишь сделку . Тело кредита - почти не выплачено , и банк через суд с тебя по-полной возьмёт . В конце  срока кредитования - там уже проценты "копеечные" , на тело основные выплаты идут. ....Но мало кто знает об этом .  
PS Для примера - график платежей ,  10 месяцев. 

Скрытый текст

Когда берешь ипотеку, то нужно предполагать разное...
Плюс надо понимать, что вперед никто ничего ЛИШНЕГО не платит. 
Если вы берете ипотеку на 30 лет, а выплатили за 1 год (заначку нашли в своем старом пиджаке), то сумма переплаты будет точно такая же, как если бы взяли кредит на 1 год.
   Т.е. при расчетах нужно пользоваться следующим: 
допустим вы прикинули, что можете платить по 40 тысяч в месяц, идете получать кредит на такой длительный срок, чтобы ежемесячный платеж был 20 тысяч. Но платите каждый месяц столько, сколько сможете т.е. по 40. 
Зачем все это?
Вы платите столько сколько и рассчитывали, соответственно ваша ипотека будет выплачиваться быстрее, чем по договору и итоговых переплат не будет. 
Но если что (заболели, потеряли работу, появился еще ребенок), что ежемесячный обязательный долг за вами всего 20 тысяч, а не 40.
А если бы вы сразу взяли ипотеку с обязательным платежом в 40, то вариантов откатится на меньшую сумму практически нет и в трудной жизненной ситуации будет на самом деле трудно...
И еще.
Все переплаты свыше обязательного платежа снижают основной долг, соответственно уменьшают сумму выплаченных процентов  

Кабмин утвердил параметры второго этапа модернизации БАМа и Транссиба. Паспорт инвестиционного проекта утвержден в соответствии с распоряжением, которое подписал Михаил Мишустин.

Цитата: Барристер от 03.05.2021 11:18:29Обязательно указание - на что идет платеж - на сокращение срока кредита или уменьшение тела кредита. 

И надо брать кредит на максимальный срок для уменьшения ежемесячного платежа, с последующим досрочным погашением.

Сбер, насколько я помню, вариантов не дает - только на уменьшение тела кредита.
Что впрочем и нужно...
Тут бы хорошо знать, какая часть от берущих кредит вообще понимает, из чего складывается ежемесячный платеж, как они будут выплачивать, что они вообще будут делать, если наступили некие финансовые трудности... 
Хотелось бы надеяться, что таких хотя бы половина, но, к сожалению, явно меньше - судя по периодическим слезливым историям в новостях, что очередную многодетную семью выселяют из квартиры из-за многолетних просрочек... 

Цитата: Таф от 03.05.2021 10:19:26Для этого деньги нужны. А те у кого есть деньги - кредиты не берут. Ну или берут если кредит - условие скидки, и погашают на следующий день. 
Но речь то не про них.

Ну да именно по этому средний срок на которую выдается ипотека превысил 20 лет, а средний срок погашения по прежнему чуть меньше 8 лет.
Это видимо от того что никто досрочно не гасит ипотеку, да?