Перспективы развития России

24,457,776 127,069
 

Фильтр
iz_kirova.
 
russia
СПб
45 лет
Специалист
Карма: +4,363.32
Регистрация: 04.10.2008
Сообщений: 10,476
Читатели: 6
Цитата: avvel77 от 01.05.2021 04:35:53Просто голая новость у вас
А между тем всё чаще слышны заявления властей о перегретости рынка и  тогда мы увидим большой пипец.
Спрос на снижении господдержки резко упадёт и потащит вниз цены на жилье, просядет капитализация банковских активов 
держащих ипотечное жилье в залоге.

Нет. Не увидим. Не ждите.
Эти байки про бетонометры по нулевой цене уже лет двадцать рассказывают. Erricson, помнится, за них топил, паяльниками обвешанный. 
Что в итоге? А в итоге жилье в России пока в дефиците. А где Erricson? А х/з. 
Более того. Цены на все ползут вверх. Как поведет себя жилье на этом фоне - понятно.
Далее, в прошлом году рынок почистили от маленьких игроков. Что опять же - дает зону большим. 
  
Охранитель, ватник, колорад и кремлебот. И горжусь этим.
Лизание американских ботинок начиналась с плевков в погибших за Россию. Мы это проходили.
  • +0.31 / 3
  • АУ
iz_kirova.
 
russia
СПб
45 лет
Специалист
Карма: +4,363.32
Регистрация: 04.10.2008
Сообщений: 10,476
Читатели: 6
Цитата: rat1111 от 30.04.2021 13:43:40И это тоже.
Еще в виду успехов медицины перестали отсекаться генетические линии со "слабыми" дефектами

Может это и не плохо. Слабые дефекты имеют разную природу. 
Охранитель, ватник, колорад и кремлебот. И горжусь этим.
Лизание американских ботинок начиналась с плевков в погибших за Россию. Мы это проходили.
  • +0.00 / 0
  • АУ
gvf
 
51 год
Слушатель
Карма: +2,441.42
Регистрация: 06.03.2012
Сообщений: 10,635
Читатели: 13

Модератор раздела
Модератор ветки
Цитата: rat1111 от 01.05.2021 19:06:11Просто одно из объяснений феномена

Когда-то давно слышал версию о накоплении токсинов.
Как они попадают в организм - с едой, водой или воздухом, не столь важно, важно что накапливаются. В целом это коррелирует с возрастными возникновениями и растущим эффектом от техногенных факторов.
  • +0.72 / 6
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: rat1111 от 01.05.2021 15:57:09Можно несколько вопросов?
Вопрос первый. Если вы так уверенно говорите о "пузыре" - то, я полагаю, у вас есть данные о том, какой процент жилья берется в ипотеку с целью спекуляции на росте цен (т.е. для перепродажи на коротком промежутке времени)
Вопрос второй. О "капитализации" каких именно "банковских активов" идет речь. Каждый "банковский актив" имеет название и ИНН, а если речь идет о капитализации - код на бирже. Вот интересно бы было чуть побольше конкретики
Вопрос третий. Какое отношение капитализация имеет к стоимости залоговых активов?
Вопрос четвертый - а сколько "народа пострадает"? В тыс. человек?

Вы реально притворяетесь или просто обратить внимание?
технология ипотеки
- банк оплачивает стоимость квартиры, (минус первоначальный взнос заёмщиков порой это 10%)
- далее квартира становится собственностью банк на период выплат по ипотеки
- квартира имеет рыночную стоимость
- чем выше стоимость жилья находящегося под обременением тем выше стоимость активов банков(хороший актив)
- рост активов - рост финансовых показателей = рост акций(капитализации) рост кредитного рейтинга банка (да-да банки есть такое дело постоянного берут деньги, мало того люди несут деньги в надежные банки)

дальше смотрим, что происходит в момент падения цен на жильё
тут сразу несколько факторов срабатывает
пример, человек не смог оплатить ипотеку, банк выставляет её на торги и продаёт по рынку т.е меньшей стоимости поскольку спроса упал(государство перестало накачивать пузырь)
т.е банк в лучшем случае имеет снижение прибыли в худшем - убыток
что в этом случае происходит с курсом акций банка и его привлекательностью и рейтингом..надо пояснять?
всё это будет происходить не в единичных масштабах а целом во всей финансовой системе.

Далее хуже, любой негативный фактор тянет за собой другие.
Не понимаю зачем объясняю элементарные вещи
Отредактировано: avvel77 - 02 май 2021 00:42:06
сп ис
  • -0.20 / 17
  • АУ
Хан
 
Практикант
Карма: +1,720.56
Регистрация: 13.09.2008
Сообщений: 5,343
Читатели: 2

Модератор ветки
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39пример, человек не смог оплатить ипотеку, банк выставляет её на торги и продаёт по рынку т.е меньшей стоимости поскольку спроса упал(государство перестало накачивать пузырь)
т.е банк в лучшем случае имеет снижение прибыли в худшем - убыток
что в этом случае происходит с курсом акций банка и его привлекательностью и рейтингом..надо пояснять?
всё это будет происходить не в единичных масштабах а целом во всей финансовой системе.

Далее хуже, любой негативный фактор тянет за собой другие.
Не понимаю зачем объясняю элементарные вещи

 
Банковским активом являются кредитные обязательства, а не залоговое жилье. Т.е. обязательства человека что он будет платить столько-то времени столько-то денег. И чтобы ипотечные кредиты начали серьезно негативно влиять на капитализацию банка - цена на жилье должна упасть ну раза в два. Чтобы люди начали массово "банкротить" ипотеки, причем даже те, по которым прошло 3-4 года, и банк за счет этого теоретически может понести серьезные убытки.
 
Но так цена на жилье сама по себе упасть не может - для этого нужен северный пушной зверь в экономике страны.
А он, в свою очередь, в общем случае заденет банк по совершено другим параметрам и гораздо серьезней, чем риски убытков по ипотеке.
И говорить что вот тут пузырь, и из-за него все рухнет - не совсем правильно.
 
з.ы. - извините, если я что-то в вашем диалоге не так понял.
Отредактировано: Хан - 02 май 2021 01:02:35
  • +1.15 / 12
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: Хан от 02.05.2021 00:59:48Банковским активом являются кредитные обязательства, а не залоговое жилье. Т.е. обязательства человека что он будет платить столько-то времени столько-то денег. И чтобы ипотечные кредиты начали серьезно негативно влиять на капитализацию банка - цена на жилье должна упасть ну раза в два. Чтобы люди начали массово "банкротить" ипотеки, причем даже те, по которым прошло 3-4 года, и банк за счет этого теоретически может понести серьезные убытки.
 
Но так цена на жилье сама по себе упасть не может - для этого нужен северный пушной зверь в экономике страны.
А он, в свою очередь, в общем случае заденет банк по совершено другим параметрам и гораздо серьезней, чем риски убытков по ипотеке.
И говорить что вот тут пузырь, и это плохо - не совсем правильно.
 
з.ы. - извините, если я что-то не так понял.

чтобы серьезно цены упали нужно всего ничего
нужно снизить спрос(а это может быть решение государства выйти из ипотечной программы), какой-нибудь кризис в мире или у нас(санкции)
и сразу запустится процесс паники

удивительно какая у людей короткая память и они не помнят, что случилось с рынком жилья в сша буквально 10 лет назад
когда накрылись пузыри (компаний специализирующихся на ипотеке), как еле оклемались казалось непотопляемые крупнейшие банки
Отредактировано: avvel77 - 02 май 2021 01:11:48
сп ис
  • -0.41 / 14
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: Хан от 02.05.2021 00:59:48Банковским активом являются кредитные обязательства, а не залоговое жилье. Т.е. обязательства человека что он будет платить столько-то времени столько-то денег. И чтобы ипотечные кредиты начали серьезно негативно влиять на капитализацию банка - цена на жилье должна упасть ну раза в два. Чтобы люди начали массово "банкротить" ипотеки, причем даже те, по которым прошло 3-4 года, и банк за счет этого теоретически может понести серьезные убытки.
 
Но так цена на жилье сама по себе упасть не может - для этого нужен северный пушной зверь в экономике страны.
А он, в свою очередь, в общем случае заденет банк по совершено другим параметрам и гораздо серьезней, чем риски убытков по ипотеке.
И говорить что вот тут пузырь, и из-за него все рухнет - не совсем правильно.
 
з.ы. - извините, если я что-то в вашем диалоге не так понял.

И ещё добавлю
на балансах банков находятся квартиры по которым расторгнуты ипотечные договора.
Т.е банки не стали их продавать а они стали для них инвестиционным активом.
Очевидно что на рынке присутствует значительное количество инвесторов(даже не спекулянтов)
которые на данный момент считают квартиры хорошим вложением.
Инвесторов это не семья Букиных, а те же банки, коммерческие организации, крупные коррупционеры, скупающие десятки квартир
Ну а вся инвестиционная привлекательность держится, на перекошенном в стороны спроса ситуации на рынке жилья.
Который(спрос) созданн дешёвыми деньгами от государства.
Естественно, как только государство прикроет лавочку, с рынка уйдут "халявные" деньги , маятник качнётся в другую сторону
и тут все "инвесторы" начнут сбрасывать свои квартиры, которые не только не будут больше дорожат,
но и  станут дешеветь
Ещё раз предлагаю вспомнить что случилось с ценами на жилье в сша в ипотечный кризис
сп ис
  • -0.41 / 12
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: rat1111 от 01.05.2021 15:57:09Можно несколько вопросов?


Вопрос четвертый - а сколько "народа пострадает"? В тыс. человек?

в 2020 году выло заключено 1,7 миллионов ипотечных договоров
за предыдущие года вот картинка
от падения цен на жильё пострадают не только ипотечники,
но и обыкновенные собственники жилья
которые планировали продать собственное жильё для тех или иных целей
Было бы глупо рассматривать ситуацию узко
в то время как падение цен на жильё приведёт к падению стр-ва жилья(причём значительно пока рынок будет лихорадить)
а это потеря рабочих мест как строительных специальностей, так рабочих на заводах по производству строй и отделочных материалов, так и схлопывание соответствующих вакансий розничных специальностей в торговых сетях
сп ис
  • -0.31 / 10
  • АУ
iz_kirova.
 
russia
СПб
45 лет
Специалист
Карма: +4,363.32
Регистрация: 04.10.2008
Сообщений: 10,476
Читатели: 6
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39...пример, человек не смог оплатить ипотеку, банк выставляет её на торги и продаёт по рынку т.е меньшей стоимости...

Зачем? Падение цен временное. Сравнивать нужно продажу с дисконтом и ставку рефинансирования. Где логика?

Банки и строители заключат очередное подковерное соглашение о защите рынка и просто подождут, когда инфляция догонит разрыв. А инфляция в кризисы у нас всегда.  
Отредактировано: iz_kirova - 02 май 2021 09:09:35
Охранитель, ватник, колорад и кремлебот. И горжусь этим.
Лизание американских ботинок начиналась с плевков в погибших за Россию. Мы это проходили.
  • +0.40 / 5
  • АУ
iz_kirova.
 
russia
СПб
45 лет
Специалист
Карма: +4,363.32
Регистрация: 04.10.2008
Сообщений: 10,476
Читатели: 6
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 01:08:45чтобы серьезно цены упали нужно всего ничего
нужно снизить спрос(а это может быть решение государства выйти из ипотечной программы), какой-нибудь кризис в мире или у нас(санкции)
и сразу запустится процесс паники

удивительно какая у людей короткая память и они не помнят, что случилось с рынком жилья в сша буквально 10 лет назад
когда накрылись пузыри (компаний специализирующихся на ипотеке), как еле оклемались казалось непотопляемые крупнейшие банки

Сам поражаюсь. Давно ли в РФ был 2008 год... ну и как было с падением цен на жилье? Некоторые так ждали.
Охранитель, ватник, колорад и кремлебот. И горжусь этим.
Лизание американских ботинок начиналась с плевков в погибших за Россию. Мы это проходили.
  • +0.52 / 6
  • АУ
iz_kirova.
 
russia
СПб
45 лет
Специалист
Карма: +4,363.32
Регистрация: 04.10.2008
Сообщений: 10,476
Читатели: 6
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 01:25:18Естественно, как только государство прикроет лавочку...

Зачем? С какой целью государству ломать систему работающих в долгую денег? У правительства задача - развивать, а не ломать. Вообще тупые, так понимаю?
Охранитель, ватник, колорад и кремлебот. И горжусь этим.
Лизание американских ботинок начиналась с плевков в погибших за Россию. Мы это проходили.
  • +0.83 / 8
  • АУ
iz_kirova.
 
russia
СПб
45 лет
Специалист
Карма: +4,363.32
Регистрация: 04.10.2008
Сообщений: 10,476
Читатели: 6
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 01:40:06
Скрытый текст

от падения цен на жильё пострадают не только ипотечники,
но и обыкновенные собственники жилья
которые планировали продать собственное жильё для тех или иных целей
Было бы глупо рассматривать ситуацию узко
в то время как падение цен на жильё приведёт к падению стр-ва жилья(причём значительно пока рынок будет лихорадить)
а это потеря рабочих мест как строительных специальностей, так рабочих на заводах по производству строй и отделочных материалов, так и схлопывание соответствующих вакансий розничных специальностей в торговых сетях

Вы постоянно забываете добавлять в начало своих постов фразу: "Если рак на горе свиснет, руководству РФ захочется веселой жизни, а банковское лобби в правительстве слегка тронется разумом...". 
В целом логика Ваших рассуждений крайне напоминает: "Если все НАТО нападет на Калининград, то у нас будут проблемы..." Что, естественно - бесспорно. НАТО одинокий Калининград вынесет. Но как бы все понимают, что сие сок мозга, поскольку Калининград не одинок. И НАТО в Европе закончится раньше. 
Охранитель, ватник, колорад и кремлебот. И горжусь этим.
Лизание американских ботинок начиналась с плевков в погибших за Россию. Мы это проходили.
  • +0.72 / 10
  • АУ
madshax
 
russia
Владивосток
37 лет
Слушатель
Карма: +86.33
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 1,143
Читатели: 0
Цитата: iz_kirova от 02.05.2021 08:55:16Сам поражаюсь. Давно ли в РФ был 2008 год... ну и как было с падением цен на жилье? Некоторые так ждали.

В долларах жилье еще как подешевело. 
  • +0.45 / 7
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: iz_kirova от 02.05.2021 08:55:16Сам поражаюсь. Давно ли в РФ был 2008 год... ну и как было с падением цен на жилье? Некоторые так ждали.

ну продолжайте удивляться
а если бы подумали, то обратили внимание, что в долларовом выражении цены упали
причем проецировать американский ипотечный кризис на цена жилья в рф в том же 2008 году
может только недальновидный человек
потому что в 2008 году ипотека в рф находилась в зачаточном состоянии
сп ис
  • +0.13 / 12
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: iz_kirova от 02.05.2021 08:53:49Зачем? Падение цен временное. Сравнивать нужно продажу с дисконтом и ставку рефинансирования. Где логика?

Банки и строители заключат очередное подковерное соглашение о защите рынка и просто подождут, когда инфляция догонит разрыв. А инфляция в кризисы у нас всегда.

какое временное падение цен?
вы ванга?
сколько оно продлится год-два, ну хорошо полгода
полгода цена стоит на месте, а банкам, что разрешают не оплачивать жкх?
банки и строители никакого подковерного соглашения заключать не будут
сработают рыночные механизмы, которые лучше и надежнее соглашений
банки подсчитают убытки, сбросив плохие активы(дешевеющие квартиры)
строители тоже попадут на деньги, они также любители придерживать квартиры в надежде на спрос
хуже конечно строителям будет у них итак проблемы с ликвидностью
поэтому будут сбрасывать квартиры с значительными дисконтами
в итоге начнут массово сокращать объёмы строительства под спрос рынка
как итог сокращение рабочих мест, кризис в отрасли
но мы то богатая страна можем себе это позволить
сп ис
  • -0.15 / 12
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: iz_kirova от 02.05.2021 08:57:25Зачем? С какой целью государству ломать систему работающих в долгую денег? У правительства задача - развивать, а не ломать. Вообще тупые, так понимаю?

что ..ау?
вы чего даже кремлевские каналы не смотрите?
даже там популярно говорят что бюджет дефицитный уже распечатывают фнб.
государство на выплаты по социальным обязательствам лезет в кубышку

а тут очевидный пузырь на котором кто то зарабатывает деньги и который 100% лопнет (доказано историей мировой финансовой системы) и в итоге наносит больше вреда, чем пользы

набиулина уже орёт, что пора завязать с ипотекой пока ещё можно выйти с минимальными последствиями
но нет тут на форуме спецам виднее...программа хорошая, "доллар по 45 лучше чем по 32...больше рублей в бюджет", бла-бла
Отредактировано: avvel77 - 02 май 2021 11:44:50
сп ис
  • -0.04 / 15
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: iz_kirova от 02.05.2021 09:05:46Вы постоянно забываете добавлять в начало своих постов фразу: "Если рак на горе свиснет, руководству РФ захочется веселой жизни, а банковское лобби в правительстве слегка тронется разумом...". 
В целом логика Ваших рассуждений крайне напоминает: "Если все НАТО нападет на Калининград, то у нас будут проблемы..." Что, естественно - бесспорно. НАТО одинокий Калининград вынесет. Но как бы все понимают, что сие сок мозга, поскольку Калининград не одинок. И НАТО в Европе закончится раньше.


Ваши же рассуждения и логика напоминают интеллектуальный уровень и познания человека
произносившего "при цене нефти меньше 90 долларов мировая экономика рухнет" или "доллар по 45 лучше чем по 32"

как мы видим рак всё-таки свистит, главное это понимать а не искать другие причины внезапного пиздеца
Отредактировано: avvel77 - 02 май 2021 11:46:37
X
02 май 2021 11:49
Предупреждение от модератора gvf:
снижайте тон разговора
сп ис
  • -0.21 / 15
  • АУ
bravegreenworld
 
Слушатель
Карма: +3.21
Регистрация: 03.12.2017
Сообщений: 117
Читатели: 2
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39
- банк оплачивает стоимость квартиры, (минус первоначальный взнос заёмщиков порой это 10%)
- далее квартира становится собственностью банк на период выплат по ипотеки
- квартира имеет рыночную стоимость
- чем выше стоимость жилья находящегося под обременением тем выше стоимость активов банков(хороший актив)
- рост активов - рост финансовых показателей = рост акций(капитализации) рост кредитного рейтинга банка (да-да банки есть такое дело постоянного берут деньги, мало того люди несут деньги в надежные банки)

Банк не оплачивает стоимость квартиры. Оплата всегда происходит со счета клиента, взявшего ипотечный кредит.

Квартира не становится собственностью банка. Она становится собственностью покупателя квартиры. В ЕГРН отражается обременение в пользу банка на такую квартиру, что не исключает возможности ее продажи (с согласия банка).

Залоговая стоимость близка или равна рыночной исключительно на дату оценки оценочной компанией и в последствии не меняется. В составе активов банка она не отражается, учитываясь на внебалансовых счетах.

Рост активов не оказывает никакого влияния на капитализацию банков, т.к. основным критерием их успешности является величина собственного капитала, а точнее единственного фактора роста капитала - прибыли.

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39
дальше смотрим, что происходит в момент падения цен на жильё
тут сразу несколько факторов срабатывает
пример, человек не смог оплатить ипотеку, банк выставляет её на торги и продаёт по рынку т.е меньшей стоимости поскольку спроса упал(государство перестало накачивать пузырь)
т.е банк в лучшем случае имеет снижение прибыли в худшем - убыток


Да плевать что будет в момент "падения цен на жилье" если заемщик как продолжал так и продолжает обслуживать свой кредит.

Убытки банк несет исключительно при прекращении обслуживания кредитов заемщиками, т.к. должен формировать резервы (т.е. принимать прямой убыток) под обесценивающиеся кредиты. В течение года с начала периода неплатежей сформированный убыток достигнет 100% от остатка задолженности клиента по ипотечному кредиту.

Банк ничего не продает сам. Реализация залогового имущества происходит в судебном порядке и по цене, назначенной судом, а не банком, и в рамках исполнительного производства, а опять же не по усмотрению банка. Только не реализованное в процессе исполнительного производства залоговое имущество может быть предложено к принятию на баланс банка (которое, к слову, является правом банка, а не обязанностью). В этот момент банк принимает жилье по последней предложенной цене на вторых торгах, уменьшая задолженность клиента на эту цену и восстанавливая сформированные резервы в пределах полученной суммы (т.е. уже получая прибыль).

Таким образом цены на недвижимость не влияют на финансовые результаты банков. На них в большей степени влияет финансовое положение заемщиков, т.е. их способность осуществлять платежи по кредитам.

Ах, да. Забыл сказать, что это элементарные вещи.
  • +1.84 / 21
  • АУ
avvel77
 
Практикант
Карма: +5,395.63
Регистрация: 04.08.2014
Сообщений: 3,618
Читатели: 0
Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 11:45:01Таким образом цены на недвижимость не влияют на финансовые результаты банков. На них в большей степени влияет финансовое положение заемщиков, т.е. их способность осуществлять платежи по кредитам.

Ах, да. Забыл сказать, что это элементарные вещи.


Это пять
т.е если банк выдал по ипотечному кредитованию заёмщикам 100 млрд,
в свою очередь ориентируясь в тот момент на стоимость приобретаемого жилья
как гарантия возврата средств в случае обстоятельств...

и тут цены на эти квартиры падают в 2 раза  до 50 млрд
т.е обеспечение кредитов падает в те же 2 раза
это никак не влияет на финансовые результаты банка?

просто жму руку...
Отредактировано: avvel77 - 02 май 2021 11:55:13
сп ис
  • -0.48 / 17
  • АУ
bravegreenworld
 
Слушатель
Карма: +3.21
Регистрация: 03.12.2017
Сообщений: 117
Читатели: 2
Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:54:19Это пять
т.е если банк выдал по ипотечному кредитованию заёмщикам 100 млрд,
в свою очередь ориентируясь в тот момент на стоимость приобретаемого жилья
как гарантия возврата средств в случае обстоятельств...

и тут цены на эти квартиры падают в 2 раза  до 50 млрд
т.е обеспечение кредитов падает в те же 2 раза
это никак не влияет на финансовые результаты банка?

просто жму руку...

Представляю ваш шок, когда вы узнаете о величине беззалогового кредитования населения банками. На что же они в этом случае рассчитывают? Да всё на то же. На периодически поступающие в пользу этого самого населения от их работодателей, а иногда даже и государства, платежей. Зарплата, пенсии, доходы от предпринимательской деятельности.... Слыхали про такое? Залог это просто дополнительная гарантия компенсации возможных потерь банка. Дополнительная, а не основная.
  • +1.15 / 11
  • АУ
Сейчас на ветке: 26, Модераторов: 0, Пользователей: 4, Гостей: 6, Ботов: 16
 
Alex81 , Greeny , RomanN , avb