Юго-Восточная Азия и другие регионы. Литературно-исторические исследования..

Цитата: ps_ от 26.11.2025 23:02:46Как показала практика, потерять деньги проще всего, покупая у известных людей и "бабушек".

Там прецедент такой, что любые могут сделку оспорить легко.

• +0.25 / 6
• • 6

Цитата: footuh от 26.11.2025 21:57:55По поводу "интересных решений" у меня есть пара мыслей, но я пока не готов их озвучить.
Тем не менее - то что лежит на поверхности:
1. Гражданку Долину этим решением по факту приговорили к пожизненной нищете.
То есть ее квартира с этого момента не стоит уже ничего.


У меня есть еще примерно три соображения по данному поводу, однако уже встало солнце и Шахерезада оборвала дозволенные ей речи.

Вы затронули очень интересный вопрос. Попробую порассуждать как я это вижу. Для меня рынок недвижимости РФ делится на 1) до-ковидный 2) ковидный 3) СВОшный.

1) Доковидный рынок был очень здоровым и обещал хорошую доходность вложений от аренды, но и не рос сильно. Шальных денег там не было.
2) Во время ковида была запущена льготная ипотека, которая позволила разогнать цены на недвижимость при том что доходы населения не сильно изменились. Пошли шальные деньги в недвижимость. Это создало ситуацию, когда квартиры стали недоступны большому количеству людей, строители и владельцы инвестиционной недвижимости стали богатыми. Но и привело в том числе к тому, что дальнейшие инвестиции в недвижимость стали менее привлекательными.
3) Началось СВО и доходы людей начали расти. Люди смогли платить более высокую арендную плату, и поэтому несмотря на высокую процентную ставку цены на недвижимость пошли дальше вверх. 

В итоге появился риск создания ситуации где недвижимость в РФ будет недоступна большому числу граждан.

На рынке недвижимости цена аренды и цена покупки имеют разную динамику. Аренда привязана к доходам людей - никто не сможет платить больше 100% своего дохода в качестве аренды. А вот цена зависит от количества денег и альтернатив куда можно вложить деньги. Вот что случилось с недвигой в РФ после КОВИДа:
1) рестриции на путешествия во время ковида, а потом и после начала СВО снизили спрос россиян на недвижимость за рубежом. Многие обожглись на своих "финских дачах"
2) цена капитала после начала КОВИДа резко снизилась обеспечив приток ликвидности в недвигу
3) после начала СВО у людей стало больше денег и это начало дальше толкать вверх цену на недвижимость из-за возросшей способности платить более высокую арендную плату

Ну и какой из этого всего выход:
1) оставить всё как есть - что будет неизбежно приводить к меньшей доступности недвижимости. А это компонент социального мира. Руководство страны не хочет еще и рост социального напряжения
2) сбивать рост цент на недвигу вот такими нестандартными методами
3) пытаться решить соцальное напряжение целевыми льготными кредитами

Мой прогноз: ничего из пункта 2 не выйдет. В итоге будет окончательно выбран пункт 3, но получить этот льготный кредит станет сложно. У россиян примерно с начала КОВИДа исчезла возможность легко выводить деньги за границу как они это могли делать раньше. И пока ничего не подсказывает что всё может вернутся во времена "как до КОВИДа". Наоборот похоже ограничений будет больше. Поэтому деньгам будет тяжелее покинуть РФ и они будут неизбежно идти в активы - акции, облигации и конечно же недвигу.

Поэтому - в споре трендов против попыток вручную переиграть тренды я бы ставил на тренды. Скорее всего строить будут меньше, но цены будут расти выше, ликвидность недвиги в плане переродажи будет ниже, т.е. квартиры при попытке перепродать будут стоять годами, но продавцы снижать цены не будут. Ну и аренда будет дальше расти. Кроме того на рынке недвижимости будет развиваться дихотомия между относительно новым фондом (21-й век), советским (1960-е- 2000) и старым (сталинки и старше). Новый и старый фонд будут сильно расти в цене, а советский фонд будет может даже падать в цене.

• +0.71 / 23
• • 23

Цитата: avgust от 26.11.2025 22:30:36Мотаясь по работе по новостройкам 2 с лишним года, был мягко говоря в шоке от того что 80%+ квартир это однушки и студии разной степени комфорта. Не, самый очевидный ответ "почему так", это то, что "эксперты проанализировали рынок, спрос, который показывает востребованность однушек и студий, составляющих бОльшую часть продаж и решили удовлетворить его". 
Но где-то внутри гложет конспирология про "готовятся к наплыву переселенцев из охваченного ужасом Дивного Сада" (зачёркнуто, но плохо), например. Чтобы было куда всех приткнуть и дать крышу над головой. Ну блин, ну реально, огромное количество нераспроданного жилья на первичном рынке, а строить всё продолжают. Зачем С какой целью?
Всё это на какой-то строительный терроризм похоже. Взяли государство в заложники и строят, строят, причём с детскими садами и школами.

С одной стороны да, однушек и студий слишком много, но с другой стороны посмотрите на демографическую структуру населения и тренды. Большинство молодежи живет по одному, браков становится всё меньше, детей еще меньше. Мигранты замещают естественную убыль. Это процессы происходящие сейчас по всему миру.

Но, я считаю что спрос на двушки-трешки вырастет значительно в будущем. Не столько потому что случится демографический бум, сколько люди станут богаче и смогут себе позволить жить одному не в однушке, а в трешке.

• +0.30 / 12
• • 12

Цитата: ps_ от 26.11.2025 23:02:46Как показала практика, потерять деньги проще всего, покупая у известных людей и "бабушек".

И знаете к чему это приведет? К появлению всяких ООО, которые будут владеть сотнями инвестиционных квартир. Покупать квартиру у ООО для собственного проживания будет совсем не страшно. А если захотел продать, а другие люди боятся и не берут, прийдет на помощь ООО и купит Вашу квартиру для дальнейшей перепродаже частному лицу.

• +0.70 / 23
• • 23

Цитата: Born Rules от 26.11.2025 23:04:24Там прецедент такой, что любые могут сделку оспорить легко.

В РФ нет прецедентного права. В РФ континентальная система права, а не англо-американская. Кстати я реально не понимаю почему после случая с Долиной суды начали принимать аналогичные решения в других случаях. С чего бы это?!

• +0.51 / 20
• • 20

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:19:47В РФ нет прецедентного права. В РФ континентальная система права, а не англо-американская. Кстати я реально не понимаю почему после случая с Долиной суды начали принимать аналогичные решения в других случаях. С чего бы это?!

Права нет, а прецеденты есть. Парадокс, да?

• +0.07 / 6
• • 4
  • 2

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:11:29Вы затронули очень интересный вопрос. Попробую порассуждать как я это вижу. Для меня рынок недвижимости РФ делится на 1) до-ковидный 2) ковидный 3) СВОшный.

1) Доковидный рынок был очень здоровым и обещал хорошую доходность вложений от аренды, но и не рос сильно. Шальных денег там не было.

А из Москвы он уже тогда виделся хронически больным. Эта, как её, аберрация наверное.

• +0.09 / 4
• • 4

Цитата: Born Rules от 26.11.2025 23:25:02А из Москвы он уже тогда виделся хронически больным. Эта, как её, аберрация наверное.

То что Вы называете больным и есть здоровый рынок. Здоровье рынка определятся не скоростью перепродажи недвижимости, а отношение цены к аренде. Отношение цены к аренде в доковидные времена даже в Москве было очень здоровым.

• +0.44 / 11
• • 11

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:18:11И знаете к чему это приведет? К появлению всяких ООО, которые будут владеть сотнями инвестиционных квартир. Покупать квартиру у ООО для собственного проживания будет совсем не страшно. А если захотел продать, а другие люди боятся и не берут, прийдет на помощь ООО и купит Вашу квартиру для дальнейшей перепродаже частному лицу.

тут бы посмотреть в сторону всем известных мошенников страховых компаний. Как работает титульное страхование в этих "кейсах". когда страховой придется выплатить полную стоимость ипотечного кредита из-за того, что бабушка продала квартиру под действием мошенников и оспорила сделку, страховая со своими штатами юристов пойдут в суды возвращать свои деньги и вернут. такая альтернатива сложные схемы с ооо сделает ненужными.

• +0.58 / 17
• • 17

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:15:23Но, я считаю что спрос на двушки-трешки вырастет значительно в будущем. Не столько потому что случится демографический бум, сколько люди станут богаче и смогут себе позволить жить одному не в однушке, а в трешке.

Помнится, давным-давно я снимал двушку. У меня была гостинная и спальня, в спальне стоял компьютер.
И в кокой-то момент я обнаружил, что вообще не заходил в гостинную в течении несколькох месяцев 
Там стал образовываться слой пыли ...

Так, что далеко не все захотят иметь двушку или трешку, даже если будет возможность

• +0.63 / 20
• • 19
  • 1

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:30:05То что Вы называете больным и есть здоровый рынок. Здоровье рынка определятся не скоростью перепродажи недвижимости, а отношение цены к аренде. Отношение цены к аренде в доковидные времена даже в Москве было очень здоровым.

Это когда в козырном районе в центре строят элитный ЖК с элитными ценами, а там даже машину не припарковать?

• +0.07 / 3
• • 3

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:19:47В РФ нет прецедентного права. В РФ континентальная система права, а не англо-американская. Кстати я реально не понимаю почему после случая с Долиной суды начали принимать аналогичные решения в других случаях. С чего бы это?!

Бунт на корабле, аналогичный по возможный результатам с событиями июня 23 года на СВО. Я надеюсь что Двушка, именно так расценит эти события, и примет соотвествующие меры. Там давно всё перезрело, а тут такой уместный случай, провести СВО в судейском бомонде.

• +0.06 / 4
• • 4

Цитата: Born Rules от 26.11.2025 23:33:54Это когда в козырном районе в центре строят элитный ЖК с элитными ценами, а там даже машину не припарковать?

Прошу прощения, но если вы купили квартиру в элитном ЖК в козырном районе, но при этом "возите свою жопу сами" - не имея возможности "бухнуть с нужными людьми ради дела" - боюсь вложили вы свои деньги во что-то не то.

• +0.97 / 40
• • 39
  • 1

Цитата: Born Rules от 26.11.2025 23:04:24Там прецедент такой, что любые могут сделку оспорить легко.

Уже есть такие случаи, когда оспаривают не только "бабушки". И есть случаи, когда это не только квартир касается. Плюс, слышал, что судьи сейчас стараются отпетлять от рассмотрения таких дел, уходя на больничный и т.п. Поскольку неизвестно, как ситуация вывернется, а крайними им быть, если что.

• +0.45 / 13
• • 13

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:30:05То что Вы называете больным и есть здоровый рынок. Здоровье рынка определятся не скоростью перепродажи недвижимости, а отношение цены к аренде. Отношение цены к аренде в доковидные времена даже в Москве было очень здоровым.

И вообще, Док, Вы рассматриваете ситуацию как инвестор, который купил и сдаёт, а я как житель. За что люблю свои Воробьёвы горы, у меня тут сплошные просторы: МГУ, Дворец пионеров, театр Сац, заповедник. При этом ещё и Кремль в шаговой доступности. Собака жива была в день по 10 км наматывали по этим просторам. А современные кварталы у меня исключительно с гетто ассоциируются. Инвесторам, вестимо, на это пофиг, им только доходы от вложений интересны, а мы тут живём. И правила в городе, как его застраивать, сами хотим устанавливать.

• +0.33 / 16
• • 16

Цитата: Born Rules от 26.11.2025 23:33:54Это когда в козырном районе в центре строят элитный ЖК с элитными ценами, а там даже машину не припарковать?

это когда по совету знающих людей паркуют деньги в покупку квартир в элитных жк. потом не платят коммуналку (деньги припарковали и ждут, когда их с прибытком выдернут, а не вот это вот всё). а потом в элитных жк начинают падать лифты. ну или 18-ти метровые студии по тыщщще штук на этаже. куда ни кинь везде перегибы какие-то.

• +0.21 / 7
• • 7

Цитата: footuh от 26.11.2025 23:40:55Прошу прощения, но если вы купили квартиру в элитном ЖК в козырном районе, но при этом "возите свою жопу сами" - не имея возможности "бухнуть с нужными людьми ради дела" - боюсь вложили вы свои деньги во что-то не то.

Бухнуть ради дела можно и такси взять. Или прогуляться, в центре всё близко. Но у нас по стандартам, если семья может позволить такое жильё, имеет не менее двух машин. Где их ставить?

• +0.10 / 4
• • 4

Цитата: Доктор Удмурт от 26.11.2025 23:18:11И знаете к чему это приведет? К появлению всяких ООО, которые будут владеть сотнями инвестиционных квартир. Покупать квартиру у ООО для собственного проживания будет совсем не страшно. А если захотел продать, а другие люди боятся и не берут, прийдет на помощь ООО и купит Вашу квартиру для дальнейшей перепродаже частному лицу.

Сразу вижу в этом плане - засаду.
Повышенный налог на продажу свежекупленного жилья в России - вас не пугает?
А тогда - стоимость всякого разного, считая и коммуналку, и экологический сбор и вывоз мусора при отсутствии жильцов/прописанных на жилплощади на время пока жилплощадь считается "свежекупленной"?

• +0.82 / 30
• • 30

Цитата: footuh от 26.11.2025 23:47:19Сразу вижу в этом плане - засаду.
Повышенный налог на продажу свежекупленного жилья в России - вас не пугает?
А тогда - стоимость всякого разного, считая и коммуналку, и экологический сбор и вывоз мусора при отсутствии жильцов/прописанных на жилплощади на время пока жилплощадь считается "свежекупленной"?

Для юрлиц, кстати, все такие расходы многократно выше чем для физлиц.

• +0.09 / 4
• • 4

Цитата: footuh от 26.11.2025 23:47:19Сразу вижу в этом плане - засаду.
Повышенный налог на продажу свежекупленного жилья в России - вас не пугает?
А тогда - стоимость всякого разного, считая и коммуналку, и экологический сбор и вывоз мусора при отсутствии жильцов/прописанных на жилплощади на время пока жилплощадь считается "свежекупленной"?

Я конечно не юрист, и далеко не эксперт в российских налогах, но во многих странах налоги на перепродажу жилья считаются с разницы между ценой покупки и продажи. Облагается налогом спекулятивный доход, а не задействованый капитал. Если в РФ так, то совсем не страшно. Это же транзакционный бизнес и этот налог не более чем транзакционная издержка, которую заплатит покупатель.

Аналогично операционные расходы на время перепродажи - просто транзакционная издержка, которую ООО переложит на конечного покупателя. 

Но конечно же конкретно в РФ такая схема может не сработать, ну найдут другие схемы перепродажи - те же страховки от исков прежних владельцев - тоже транзакционная издержка, или заморозка денег от продажи на 3 месяца (или сколько там юристы скажут) на эскроу счете до того как покупатель сможет забрать деньги.

• +0.30 / 10
• • 10