Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Просто инвестор от 10.11.2008 13:30:36
Ты рассчитываешь спрос исходя из цифр минимум 2х годичной давности. Но не учитываешь, что за эти 2 года произошел грандиозный скачок цены, который соответственно уменьшил спрос.
Напомню, что спросом называется обеспеченная деньгами возможность и желание купить.

Не надо мне тыкать, мы на брудершафт не пили. Из документа 2008г
Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что  3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.  5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка  40  кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите).  6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров  (при 20-летнем кредите).
после грандиозного роста цен, сопровождаемого значительным ростом зарплат, таких осталось 17%. Это сильно влияет на результат  :D

Цитата: Просто инвестор от 10.11.2008 13:30:36
Средняя площадь квартиры построенной за советский период что то в районе максимум 55 метров. Хрущевка однушка 34 метров, двушка  44, девятиэтажка двушка 44 м
Это нам дает более 50 млн квартир по твоей методике и полное отсутствие дефицита.

Хотелось бы увидеть грамотный расчёт с анализом жилфонда по годам, средним размером квартир и т.д. Без этого такие утверждения фуфло.

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
Примем для оценки среднюю площадь квартиры 70 квадратов,

А если принять 50-52 квадрата?

PS. От 57 до 60 мииллонов квартир на 50 миллионов семей?

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
Двушка 50,1 квадрата, проживают три поколения одной семьи - родители, сын с женой и ребёнок. Нуждается такая семья в улучшении жил.условий? Конечно. Поставят их на очередь? Нет. Значит при наличии материальных условий они потенциальные покупатели жилья на свободном рынке.

Разве считается общая площадь квартиры, а не жилая?

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
Теперь давайте грубо-потолочно прикинем есть ли в стране реальный дефицит жилья. Вот, согласно статистике, которую раскопал def, в стране около 50 лямов семей. Согласно установивишемуся мнению, жилищная проблема в стране решена, если каждая семья проживает в отдельной благоустроенной квартире, т.е. в нашем случае нужно 50 лямов квартир.
На 2007г весь жилой фонд составлял 3,058 ярда квадратов.

У Вас откуда такие цифры? на сайте госкомстата, есть данные за 2006 год.
http://www.gks.ru/bg…/06-44.htm
число квартир всего: 58 млн
средняя площадь 50,8 м2
Т.е. если принять цифры по кол-ву семей в 50 млн то получается, что у нас еще 8 млн свободных квартир болтаются. Это не считая той пары милионов квартир, построенных за 2006-2008 годы.

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
Ограничивать количество потенциальных покупателей кругом поставленных на официальный учёт на улучшение жил.условий методически неверно.

Я пытался найти количество потенциальных покупателей (имеющих возможность приобрести жильё и нуждающихся в таковом), а не количество лиц, официально поставленных на учёт. Если у Вас есть какая-то иная методика оценки платёжеспособного населения, нуждающегося в жилье, то прошу предоставить выкладки.

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
Теперь давайте грубо-потолочно прикинем есть ли в стране реальный дефицит жилья. Вот, согласно статистике, которую раскопал def, в стране около 50 лямов семей. Согласно установивишемуся мнению, жилищная проблема в стране решена, если каждая семья проживает в отдельной благоустроенной квартире, т.е. в нашем случае нужно 50 лямов квартир.
На 2007г весь жилой фонд составлял 3,058 ярда квадратов. Примем для оценки среднюю площадь квартиры 70 квадратов, при этом допущении получается что в стране около 43 лямов квартир. Уже не хватает 7 лямов, вроде немного, но эту цифру нужно увеличить, поскольку по официальным данным (занижено примерно в 2 раза) 3,2% квартир аварийные, а около 30% (тоже занижено) нуждаются в капремонте. Эти цифры из доклада главы Минрегиона на заседании правительства по программе "Доступное жильё", постил раньше, щас лень искать.

Собственно, расчёты замечательны, за исключением того, что Вы не удосужились внимательно изучить представленные материалы, а в них, между прочим, указано, что на конец 2006 в стране было 58 миллионов квартир, 21.2 квадратных метра на человека. Средняя площадь квартиры была 50 квадратных метров. Удивлён, с какой радости конечно надо принимать среднюю цифру в 70 кв. Не понимаю, откуда Вы взяли дефицит квартир.

Цитата: Steppen Wolf от 10.11.2008 13:22:34
Так вот, даже по официальным данным потенциально нуждающимися в жилье являются 7+43*0,332=21 миллион семей. Надеюсь вы согласитесь со мной, что проживающие в доме требующем капитального ремонта нуждаются в улучшении жил.условий.

По состоянию на конец 2006 года, в стране было 58 миллионов квартир. За 2007 год введено ещё 721 тысяч квартир. За этот год по данным на сентябрь - ещё  397 тысяч. Итого, 1118 тысяч квартир. То есть, в стране уже 59 миллионов квартир. Теперь берём Ваши 3,2% от 59 миллионов квартир и видим, что аварийными считаются 1,89 миллиона квартир. Вычитаем из 59 миллионов и получаем, что остаётся ещё 57 миллионов квартир (неаварийных) на 50 миллионов семей.

Собственно, остальные выкладки тоже уже не выдерживают критики, либо не подтверждены какими-либо фактами со ссылками на источники. Выводы, сделанные на основе этих данных, считаю недостоверными.

И, кстати, массовая автомобилизация "ввела в оборот" массу пригородного жилья. 10-15 км на авто от города среднего размера, не страдающего пробками.

Цитата: Просто инвестор
Фуфло это утверждать что средняя площадь квартиры в России 70 метров. Для этого нужно вообще не соприкасаться с реальным РН. 70 метров по советским меркам это уже чуть ли не четырехкомнатная квартира

По советским меркам 70 метров - это вообще практически элитная квартира

Вот, пожалуйста, рядовая 4-ка для простых людей - 64 метра общей площади. В такой живут мои друзья - муж, жена, 2-е детей и теща. А ведь есть и еще меньше квартирки..
http://irr.ru/advert/1454204/

Цитата: Болик от 10.11.2008 14:18:11
И, кстати, массовая автомобилизация "ввела в оборот" массу пригородного жилья. 10-15 км на авто от города среднего размера, не страдающего пробками.

Даже 20 км и 30 км

Крик души с форума риэлторов:

Уважаемые эксперты!
Прошу прокомментировать следующую ситуацию:
Две недели назад я выставила на продажу свою 2комн.кв-ру на 1 этаже в Винере, НиЦ и руках. Предварительно отмониторив рынок оценила свою квру на 30% ! дешевле, чем соседи на других этажах.
Звонки и просмотры идут каждый день. Народ ходит-смотрит-размышляет, некоторые даже мечтательно, поскольку даже однушка в этом доме выставлена дороже на 10т $. Но реальных покупателей с горячим желанием нет.
В чем дело?
1) Неужели рынок настолько омертвел в ожидании штопора на прогнозируемые некоторыми СМИ 60%
2) Или все дело в бедолажном первом этаже и дело не в размере дисконта?
3) ...а может я гоню лошадей?.. Две недели экспозиции - много или мало?

Цитата: Gres от 10.11.2008 14:43:30
Крик души с форума риэлторов:

Уважаемые эксперты!
Прошу прокомментировать следующую ситуацию:
Две недели назад я выставила на продажу свою 2комн.кв-ру на 1 этаже в Винере, НиЦ и руках. Предварительно отмониторив рынок оценила свою квру на 30% ! дешевле, чем соседи на других этажах.
Звонки и просмотры идут каждый день. Народ ходит-смотрит-размышляет, некоторые даже мечтательно, поскольку даже однушка в этом доме выставлена дороже на 10т $. Но реальных покупателей с горячим желанием нет.
В чем дело?
1) Неужели рынок настолько омертвел в ожидании штопора на прогнозируемые некоторыми СМИ 60%
2) Или все дело в бедолажном первом этаже и дело не в размере дисконта?
3) ...а может я гоню лошадей?.. Две недели экспозиции - много или мало?

Похоже я был оптимистичен в своей оценке. Можем и -50% к февралю поднять.

Цитата: sbtime
Интересно посмотреть, что ответили риелторы на это сообщение, ссылку в студию)

Я думаю, закричали в ужасе, заклеймив как предателя интересов риэлтерского класса  ;D.

Цитата: sbtime
Интересно посмотреть, что ответили риелторы на это сообщение, ссылку в студию)

http://forum.ners.ru…ac38205fdc

- продавайте за сколько берут
- Первый этаж всегда тяжко уходит
- покупатели не спешат, потому что надеются, что еще подешевеет
...

Цитата: Gres от 10.11.2008 15:07:53
http://forum.ners.ru…ac38205fdc

- продавайте за сколько берут
- Первый этаж всегда тяжко уходит
- покупатели не спешат, потому что надеются, что еще подешевеет
...

Спасибо) Интересно почитать) Сами риелторы пишут: так о чем и речь, или заказуха или спрашивали у тех, кому это нафиг не надо, так, по старинке брякают - поднимется цена :lol: хоть бы удержалась на том уровне, на котором сейчас стоит [-o< но увы .... падать будем..

Вдогонку: знакомый летом упустил момент продажи квартиры (хотел 4,5 млн), а теперь за 3 никто не хочет, звонков даже нет, деньги нужны срочно, готов уже и за 2,5 отдать.

Цитата: Gres от 10.11.2008 15:28:31
Вдогонку: знакомый летом упустил момент продажи квартиры (хотел 4,5 млн), а теперь за 3 никто не хочет, звонков даже нет, деньги нужны срочно, готов уже и за 2,5 отдать.

Предположу, что сейчас будут ловить аналогию по Казахстану, что, в общем-то, некорректно. Думаю у нас глубина падения будет поменьше.

Взято из ФЦП "Жилище" раздел II. Характеристика проблемы
"...
Данные социологических обследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 процентом российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. м, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов.
..."

актуальность цифр - конец 2005 года.


UPD.
I. Основные итоги первого этапа реализации Программы
  На первом этапе реализации Программы (2002 - 2005 годы) выполнялись следующие подпрограммы и мероприятия:
  подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты на 2004 - 2010 годы" (до 2003 года - федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты");
  подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда";
  подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";
  подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";
  подпрограмма "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";
  подпрограмма "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";
  подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";
  мероприятия по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
  мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.
....
Основными проблемами в реализации Программы и подпрограмм, осуществлявшихся в ходе первого этапа, явились:
  недостаточная ориентированность мероприятий Программы на увеличение объемов жилищного строительства - объем ввода в эксплуатацию жилья в 2004 году составил всего 41,2 млн. кв. м, что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1990 годом;
...

Цитата: sanches от 10.11.2008 15:46:16
Взято из ФЦП "Жилище" раздел II. Характеристика проблемы
"...
Данные социологических обследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 процентом российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. м, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов.
..."

актуальность цифр - 2006 год.

Санчес, ну не по этим ценам. За гранью они. Понятно, что ломка страшная будет у всех присосавшихся, с дикими истериками, с неадекватными движениями. Но не избежать. Вернемся на уровень 2005+инфляция. Продавали/строили же как-то по тем ценам.

Цитата: Болик от 10.11.2008 15:51:10
Санчес, ну не по этим ценам. За гранью они. Понятно, что ломка страшная будет у всех присосавшихся, с дикими истериками, с неадекватными движениями. Но не избежать. Вернемся на уровень 2005+инфляция. Продавали/строили же как-то по тем ценам.

Всё правильно Вы говорите. Но это я привел не по теме ценовых уровней. Просто уже почти неделю Юкла сотоварищи и Волк рубятся на тему: построили с 2000-х дофига и типа столько стороить не надо - потребности в ТАКИХ объемах строительства нет. И зарубились они именно по объемам, когда Волк справедливо отметил, что по объемам мы не вышли еще на уровень 1990 года, а Юкла тут же завозражал "стока не нада"...

По ценовым уровням: поскольку Авантюрист новыми прогнозами не балует, то по нижнему уровню лично я готов верить fast (он регулярно делает тех.анализ МРН и не только).

Цитата: sanches от 10.11.2008 16:04:18
построили с 2000-х дофига и типа столько стороить не надо - потребности в ТАКИХ объемах строительства нет. И зарубились они именно по объемам...

Только нужно учитывать, что потребность не равна спросу.
А по нынешней цене вполне может оказаться что и дофига построили и на этот объем не будет спроса.

Цитата: sanches от 10.11.2008 16:04:18
Всё правильно Вы говорите. Но это я привел не по теме ценовых уровней. Просто уже почти неделю Юкла сотоварищи и Волк рубятся на тему: построили с 2000-х дофига и типа столько стороить не надо - потребности в ТАКИХ объемах строительства нет. И зарубились они именно по объемам...

По ценовым уровням: поскольку Авантюрист новыми прогнозами не балует, то по нижнему уровню лично я готов верить fast (он регулярно делает тех.анализ МРН и не только).

Он недооценивает возможный уровень снижения финансового потока через Москву и разворот антропотока. Из
Москвы готовы бежать уже даже коренные москвичи - настолько растет давление.

Снижение цен будет плавным. Но в Москве глупо ждать цену за квадратный метр меньше 3500 уе.
Летом 2009 года средний ценник на метр - 5300-5500 уе.  
Но в любом случае это никак не сочетается с зарплатами в Москве.. лично меня бы устроила цена за квадрат
2500-3000 уе. Это реально отдать за 10 лет...