Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Хочу ещё раз обратить внимание честной компании на вот этот графичек Я его уже приводил с месяц назад, кажется.

http://www.irn.ru/gd…cy=0#begin

Очень хорошо видно, что стагнация, а скорее даже обвал на рынке к концу лета, осенью уже заложен

Да и вот этот графичек уже показывает остановку :

http://www.irn.ru/gd…cy=0#begin

Особенно интересно сравнить эти два графика, на примере стагнации прошлого года. Видно, что рост цен прошлый раз остановился как раз при текущих значениях индекса ожидания....  Кроме того, есть предположение, что на этот раз всё будет резче, так как спекулятивная составляющая в весеннем росте 2008 года видимо намного больше.

(C) Interfax 14:49 02.06.2008
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ-ИПОТЕКА-СОКРАЩЕНИЕ

Число одобренных ипотечных кредитов в Великобритании упало в апреле до  минимума
за 9 лет

    Лондон. 2 июня. ИНТЕРФАКС-АФИ - Число одобренных банками ипотечных кредитов
в Великобритании упало в апреле до минимума  за  девять  лет  на  фоне  снижения
стоимости  домов  и  ужесточения  условий  кредитования,  сообщает  агентство
Bloomberg.
    Этот показатель опустился до 58 тыс., что является самым низким  уровнем  с
1999 года, по сравнению с 63 тыс. в марте и прогнозом аналитиков в 65 тыс.
    Эксперты все больше обеспокоены возможностью  того,  что  ослабление  рынка
жилья может стать наиболее значительным со времен последней рецессии в экономике
страны в 1991 году.
    В понедельник британский банк Bradford  &  Bingley  заявил  о  снижении
доходов  в  текущем  году  на  фоне  "сложных  экономических  условий".  Ранее
Общенациональное строительное общество Великобритании объявило, что цены на дома
упали в апреле на максимальную величину, по крайней мере, за 17  лет.  В  апреле
жилье подешевело на 2,5%.
"Можно ожидать дальнейшего падения стоимости жилья, - отмечает  экономист  Royal
Bank of Scotland Group Plc в Лондоне Росс Уолкер. - Вряд  ли  ситуация  на  этом
рынке существенно улучшится в ближайшее время,  учитывая  ситуацию  в  кредитной
сфере и отсутствие спроса на займы. Мы видим  возможность  дальнейшего  снижения
ставки Банком Англии в следующем году".
    Чистый объем ипотечного кредитования в Великобритании составил в апреле 6,4
млрд фунтов стерлингов, что является минимумом с ноября 2004 года, по  сравнению
с 6,7 млрд фунтов в марте. Чистый  объем  средств,  привлеченных  пользователями
кредитных карт, сократился за этот месяц до 74  млн  фунтов  с  396  млн  фунтов
месяцем ранее.

Цитата: Pansa
Речь пойдет о Питерском рынке. Сейчас двушку в панельке можно арендовать за 22000 в месяц. Если предположить что деньги сейчас можно вложить под 12% годовых, то получим, что при цене квартиры меньше 2200000 будет выгодно вкладывать деньги не в банк, а в покупку жилья для сдачи в аренду. Т.е. можно сказать что цена такой квартиры не может быть меньше 2200000 рублей(или может)? Но тогда стоимость квадратного метра будет 2200/55 = 40 тыс. рублей. Т.е. получим что средний доход в Питере сейчас 33500-40000 в месяц. Это превышает официальные данные в полтора-два раза. Соответственно вопрос - где я наврал? Или, если не наврал, то можно ли сказать что целевой уровень будет не 1 - 1.2 средних дохода, а 1.5-2?

Во-первых, мы говорим о ситуации в динамике. Я ожидаю, что вся фаза снижения цен займет около 2-х лет. Т.е. цены снизятся не к 1-1.2 сегодняшних месячных доходов за метр, а к 1-1.2 средних доходов конца 2009-начала 2010, что будет примерно на 30% больше (в рублях), чем сегодня. Во-вторых, масштабное падение цен на жилье неизбежно прижмет цены на аренду - гляньте на тот же Казахстан или США. И даже если номинальное снижение цен аренды составит всего 10% за 2 года, то это уже приведет рынок к правильному соотношению. Т.е. если сегодня средний доход в Питере составляет 20 тыс., то в начале 2010 он будет порядка 26 тыс., метр будет стоит 26-30 тыс., а аренда двушки - 20 тыс. Логично? Соответственно, при таких ценах, выхлоп с аренды составит порядка 15-16% годовых. С учетом того, что разворачивается масштабная кампания за выбеление рентных доходов, с этих денег придется платить налоги - как минимум подоходник. К 2010 точно заработает какая никакая система налогообложения недвижимости. Наконец, рентную квартиру необходимо регулярно ремонтировать. Соответственно, реальные доходы выглядят уже значительно скромнее - хорошо если 8-9% годовых наскребется. Это явно не те цифры, которые вызовут всеобщий ажиотаж.

Цитата: Tiamat
А как обстоит ситуация с прошлым прогнозом? Какие проценты будут от уровня августа 2007?  

Такие же и будут. Я специально давал размер коррекции именно от уровня, предшествующего осенне-зимнему всплеску, поскольку верхняя точка последней спекулятивной волны, которая будет достигнута по результатам каких-нибудь 100 сделок по всей России, будет абсолютно виртуальна и недостоверна, а следовательно практически непредсказуема.

Цитата: ЮТА
Viatcheslav
Не было времени на ответ и оттого пишу с опозданием.
Возьмите человека хоть с десятью высшими образованиями, но на графике:
http://www.reinet.or…0805_2.gif
он не найдёт падения офиски Японии в 100 раз, а жилки в 10 раз.  ;)

Знаете, мне достаточно взять одного восьмикласника с минимальным знанием английского, чтобы он перевел Вам, что представленный график, это график цен на ЗЕМЛЮ, а НЕ на недвижимость. Это черным по белому написано на сайте Japan Real Estate Institute, Research and Study Department, откуда взят график, в разделе DEFINITIONS & EXPLANATIONS of Urban Land Price Index по адресу:
http://www.reinet.or…_gaiyo.htm

Надеюсь, Вы понимаете разницу между ценой на городскую землю, и ценой на квартиры. Тем не менее, согласен, что использовал обобщение некорректно и десятикратное падение жилой НЕДВИЖИМОСТИ было зафиксировано именно в Tokyo ward, т.е. собственно в городе Токио, а не в Японии, и что цены в поселках на севере Хоккайдо мало изменялись как в 80-х, так и в 90-х, как впрочем мало менялись цены на квартиры в ПГТ на севере Красноярского края.

http://www.rosinvest.com/news/408527/

"Я полагаю, что цены на недвижимость в США упадут еще на 10-15% и тогда доллар рухнет, учетные ставки подскочат до небес, и мы снова почувствуем кризис", - заявил в интервью Handelsblatt бывший главный экономист Международного валютного фонда, а ныне профессор экономики Гарвардского университета Кен Рогофф (Ken Rogoff), - передает www.k2kapital.com.

И еще одна новость:

http://sob.ru/news-22-11249.html
Невыплаты россиян по кредитам выросли на 16,8% с начала года

По поводу Японской недвижки.
GkP уже высказывал правильную мысль, что ещё надо учесть курс йены.
Где-то Авантюрист говорил, что во время кризиса в Японии йена сильно ревальвировала. Т.е. шло одновременное снижение цен на недвижимость и снижение курса, так что долларовые цены упали гораздо сильнее.
Здесь можно посмотреть курс йены в 1991 году. В январе за 1 USD давали 133.70 JPY. Локальный минимум в августе 1993 - 103.77 JPY/USD.

Или другой вариант, учесть инфляцию за весь период. Это в абсолютном значении цены снизились в 2-4 раза, а во сколько раз недвижимость стала доступнее для населения?

Цитата: Alexander5
Так наши банки берут деньги для выдачи кредитов у западных банков. Нефть не при чем. Если только наши сверхдоходы не лежат там же на западе, но там много чего лежит:) И не факт, что возвращается наше.

Как не при чем?

1) РФ продает нефть, взамен получает доллары и евро в Стабфонд
2) Просто складировать  деньги в Стабфонд опасно, так как они не обеспечены. Поэтому данные средства размещаются в государственные казначейки Западных стран. Как пример, рассматриваем  США.
3) Казначейство США на эти средства дает своим банкам дешевые кредиты.
4) Американские банки дают Российским банкам под более высокий процент кредит.
5) АИЖК  на нефтяные деньги как государственная контора обещает выкупать проблемные ипотечные кредиты у Российских банков.
6) Российские банки получают гарантию успешности бизнеса от государства и  начинают выдавать ипотеку.
7) Цены на недвижимость растут за счет несоответствия предложения жилья резко появившемуся спросу  и отсутствию механизмов антимонопольного госрегулирования на РНРФ.

Все просто. И где же нет нефтяных денег?

Цитата: IMak
Народ не зрит в корень просто...  8)

Лично мне больше всего нравится железобетонная уверенность в том, что законы экономики в России принципиально отличаются от законов экономики в остальном мире, и всякие ссылки на "монополизм", "властный произвол" и "сговоры". Можно подумать, что в Китае, на Филлипинах, в Индонезии, Аргентине или Турции, где все пузыри уже откинули копыта, такой охрененно цивилизованный рынок и пушистые власти, и нет ни коррупции, ни сговоров, ни монополистов, что ну никакого сравнения с российским.

Цитата: ЮТА
Законы экономики везде равные. Потому что законы - это теория.
А вот на практике...

Да давно бы уже Америка с её долларом рухнула, если бы держалась только на экономических законах. Но свои экономические проблемы Америка уже давно решает отнюдь не эконом. методами, а силовыми и политическими.

Тут Китай упомянут.
Авантюрист.
Если бы в России не занимались здипежом про борьбу с коррупцией, а как в Китае ставили бы коррупционеров на колени и стреляли им в затылок из калаша...
Вот тогда бы цены на РН так не взлетели бы... И уж давно упали бы до нужных Вам значений.

Почитайте, что происходит с недвижимостью в Китае. Вот первая попавшаяся статья:
http://www.economist…d=11024351

И никакие расстрелы коррупционеров не помогли. Я Вам уже говорил - разуйте глаза и оглядитесь, что происходит в мире. Вы ж не дояр из Жмеринки, чтобы считать Николаев пупом планеты.

Цитата: jeka
а как Вы купите квартиру без ипотеки? Ипотека умерла- это факт!

Да пока не факт. К примеру темпы роста выкупленных АИЖК кредитов пока не снижаются сколь-нибудь заметно:


Это весьма странно, учитывая повышение процентов и ужесточение условий выдачи кредитов. Спрашивается, если у них столько качественных заемщиков, то где же эти заемщики были раньше? Может кто объяснит сей феномен.

Всем здрасте
Отслеживаю уже почти год одну контору, строит в основном в Подмосковье.
Несколько раз замечал разные акции у них.
Посмотрите на последние их акции,достаточно существенно. Таких акций еще у них не видел.
http://druzhba-monolit.ru/

500к рублей в подарок на трешки в панельных домах при 100% оплате
800к рублей в подарок на трешки в монолите при 100% оплате

Из скачанного прайса(цена без скидки)
п. ВНИИССОК. Дом 15 (монолит.-кирпичн.) Цена: 3-х комн. - 57 500р.
п. ВНИИССОК. Дом 16 (панельный)  Цена: 3-х комн. - 55 500р.
п.ВНИИССОК. Дом 17 (монолит.кирпичн.) Цена: 3-х комн. - 57 500р.
п.ВНИИССОК. Дом 19 (панельный)  Цена: 3-х комн. - 55 500р.

Самая дешевая трёшка в панели(цена без скидки)
3 88,9 /19,0+19,0+15,2/9,9 5 106 638 р.
По акции(500 к в подарок) 4 606 638 р.

Самая дешевая трёшка в монолите(цена без скидки и первый этаж)
98,8 /22,7+15,9+13,8/14,4 5 879 835 р.
По акции(800 к в подарок) 5 079 835 р.

Занятно-с

Цитата: Steppen Wolf
С падежом нефти схлопнется всё, включая зарплаты. Недвига упадёт, да кто её купит?

В лонгах по бетону сидят только идиоты. Вошел в августе, вышел в феврале. Сейчас материального интереса не имею никакого. Упадёт недвига - хорошо, поднимется - пох.
Даже не собирался за рынком следить, но ситуация уж больно необычная - почти нулевое предложение при низком спросе. Что-то будет  ???

Ну и так, вливаю некоторую струю реализма в общий хор ожидающих немедленного падежа  :D

1. Странно, материального интереса нет, а постить по несколько сообщений в день, причем не самых коротких, и достаточно быстро реагировать на сообщения собеседников интерес есть... Времени не жалко или у вас, у делового человека, его(времени) много?

2. Интересно, а насколько "схлопнутся зарплаты" при падеже нефти?

3."... почти нулевое предложение при низком спросе. Что-то будет  ???"

Что то этого я не замечаю. Отслеживаю с декабря ради интереса тот же ПИК, и чего то объектов всё больше и больше, также как и в Виннере. Зашел сегодня(5.06.2008) и увидел следующее, смотрим ниже:

Конкретные данные (с 9.12.2007 по 5.06.2008):


9.12.2007
Москва  865
Всего 3338

12.12.2007
Москва 844
Всего 2989

13.12.2007
Москва 840
Всего 2974

15.12.2007
Москва 832
Всего 2966

29.12.2007
Москва 636
Всего 2770

18.01.2008
Москва 623
Всего 3617

5.06.2008(сегодня)
Москва 1190
Всего 14106


Кстати, заметьте, цен на сайте ПИКа нету, хотя раньше, по-моему, еще тем летом-весной были. И действует какая то акция ("Лето на ПИКе спорта"), о которой  можно узнать в офисах продаж Группы Компаний ПИК(c)... Выводы каждый делает для себя сам...

Цитата: Steppen Wolf
На это даже Авантюрист не ответит, слишком много неопределённостей.

Да ничего особо страшного с рынком труда и зарплатами при падении нефти до $50 за два года не случится. Я уже вроде описывал все наиболее значимые движения в этой области, которых жду. В целом, темпы роста зарплат, конечно, снизятся. Но и инфляция снизится. А так мы увидим просто некоторую реструктуризацию рынка труда, в первую очередь в перегретых секторах - добыче сырья, недвижке, ритейле, финансах. В основном неприятности могут коснуться белых воротничков без специальности - разных менеджеров, администраторов, продажников и т.п. Ну ничего - кому будет сильно туго, пойдут учиться на каменщика или няню.

АИЖК приостанавливало выкуп закладных из-за роста рисков
http://rian.ru/realt…53943.html

Цитата: MikhailC1
Вы знаете, что меня больше всего поражает?  Что самые худшие общественные институты и инструменты из СССР никуда не девались за 17 лет капитализма,  только расцвели и заколосились...прописка ( ведь есть не только московская прописка)  , ГАИ,военкоматы по прежнему пугало для молодых людей, ну наверное только парткомов вот нету.  Впрочем офтоп, автоудаление 4 часа

Сейчас нет прописки, есть регистрация. Разница кардинальная. Прописка носила разрешительный характер.Т.е. влсть решала, достойны ли вы тут жить и если считала, что нет, то прописку вы не получали. Регистрация носит заявительный характер. Если вам есть где жить, вас по вашей просьбе зарегистрируют в обязательном порядке.

Военкомат, ну извините, сухопутная граница, территория и наделенность ресурсами у нас такая, что если каждый мужчина не будет знать как собирать и разбирать калаш, то страны не останется.

ГАИ, а где ее нет? (Естественно нужен пример страны где есть автомобили). При всей своей коррупционности, вряд ли можно утверждать что без нее на дорогах стало бы лучше.

ЗЫ офтоп, удалю.

Цитата: Ordnung
  Очень любопытно. Вы когда последний раз прописывались???? Вот снимите квартиру, а потом получите в ней пропиську.

Прописку получить не смогу, так как она отменена.
А по поводу регистрации Вам чуть выше все в деталях отписали.

Цитата: Cholera Vibrio Clone
А чтобы получить удостоверение, нужно предоставить в DMV документы о праве собственности на дом, договор найма, или хотя бы счета за коммунальные услуги, приходящие по указанному адресу на ваше имя. Простого утверждения, что вы там живете, увы, недостаточно.

Кстати, при смене места жительства в обязательном порядке в течение довольно короткого срока необходимо получить новые права (или state ID), выданные по новому месту жительства и на которых будет значиться новый домашний адрес. В этом плане законодательство России куда более демократично, т.к. вас никто не обязывает при переезде на новое место менять водительское удостоверение, выписываться из прежней квартиры и т.д.

Во Флориде достаточно устного заявления.
При смене адреса достаточно зайти на сайт и запросить Driver License с новым адресом,пришлют по почте на новый адрес.
http://www.flhsmv.gov/ddl/faqkeys.html
http://www.flhsmv.gov/dhsmv/900.html

Цитата: работник от 08.06.2008 12:50:32
Сейчас нет прописки, есть регистрация. Разница кардинальная. Прописка носила разрешительный характер.Т.е. влсть решала, достойны ли вы тут жить и если считала, что нет, то прописку вы не получали. Регистрация носит заявительный характер. Если вам есть где жить, вас по вашей просьбе зарегистрируют в обязательном порядке.

Военкомат, ну извините, сухопутная граница, территория и наделенность ресурсами у нас такая, что если каждый мужчина не будет знать как собирать и разбирать калаш, то страны не останется.

ГАИ, а где ее нет? (Естественно нужен пример страны где есть автомобили). При всей своей коррупционности, вряд ли можно утверждать что без нее на дорогах стало бы лучше.

ЗЫ офтоп, удалю.

Я приезжаю в город, где мне есть работа и читаю вот такое:
http://www.chemport.…hp?id=3918 - требуют наличие постоянной регистрации в Москве или области ( хотя готовы дать бесплатную квартиру - полнейший бред по-моему).  Чем наличие "постоянной регистрации" отличается от прописки?   И таких требований по постоянной прописке при приеме на работу - сколько хочешь.  Да,временную регистрацию получить можно, хотя далеко не всегда это просто ( если по-закону).  Много ли сдающих недорогие квартиры  в Москве ( или где-то еще) согласятся светиться?  Но как насчет постоянной регистрации?  Купить-то свое жилье большинство простых людей сейчас - совершенно никак не могут!
Насчет армии - ну а почему служба в ней должна быть сопряжена с постоянными унижениями, дедовщиной, полу-голодным существованием?  Молодые люди прячутся не от армии как таковой, а вот от всего этого, с ней ассоциируемого.  Во многих западных странах есть военная обязанность.  Ни в Израиле ни в ФРГ молодые люди не пребывают в таком страхе по отношению к призыву и так от него не прячутся  - но ведь не отттого, что они там все патриоты а россияне все - антипатриоты, верно?  Просто - армии другие, нет унижений,дедовщины,  отличное питание, хорошая физподготовка + приобретение иногда востребованных профессий " за бесплатно".  И это при том, что Израиль например еще и постоянно воюет или находится на грани войны.
А ГАИ где только нет.  Какую страну не возьми - нигде и нету.  В Европе практически нигде нет специальных отделов полиции и обычная полиция несет такие функции.  В Канаде нет ГАИ - простая полиция выполняет ее функции, нет постоянно-закрепленных сотрудников - постоянная ротация - сегодня ловит наркоторговцев-завтра поехал в наряд мерять скорость.  Нет постоянных блок-постов на выезде из городов практически ни в одной западной стране ( ну ни разу нигде и никогда не видел!)  Нет техосмотров ( ВООБЩЕ) - есть только замер вредности выхлопов раз в два года ( а у новых машин - не ранее 4 лет от покупки), выполняется не в полиции, элементарно померял техник вам выхлопы и подписал бумажку - или направил на регулировку двигателя если "дымит".  Ни кого извините не е.ет наличие у вас аптечки-огнетушителя-стекол-тормозов-самого двигателя.
Да, хоть вот Украину тут сильно ругают - но говорят Ющенко ихнее ГАИ разогнал и отменил - или брешут?

Цитата: Cholera Vibrio Clone

Так что регистрация "исключительно по вашему заявлению" - это утопия. Вряд ли ошибусь, если скажу, что такого нет ни в одной стране мира. Даже в самых демократических странах, например, в США, где такое понятие, как прописка или регистрация, остутствует, требуют так или иначе доказать свое место жительства, т.н. proof of address. Да, в паспорте у них штампа с адресом нет, т.к. паспорт - аналог нашего загранпаспорта и необходим лишь для зарубежных поездок. А вот в водительском удостоверении, которое и является основным документом, удостоверяющим личность на территории страны, в обязательном порядке указывается домашний адрес. А чтобы получить удостоверение, нужно предоставить в DMV документы о праве собственности на дом, договор найма, или хотя бы счета за коммунальные услуги, приходящие по указанному адресу на ваше имя. Простого утверждения, что вы там живете, увы, недостаточно.

Кстати, при смене места жительства в обязательном порядке в течение довольно короткого срока необходимо получить новые права (или state ID), выданные по новому месту жительства и на которых будет значиться новый домашний адрес. В этом плане законодательство России куда более демократично, т.к. вас никто не обязывает при переезде на новое место менять водительское удостоверение, выписываться из прежней квартиры и т.д.

Значит так.  В Канаде нету регистрации НИ В КАКОМ ВИДЕ.  Права - просто приходишь в офис ( вечером, после работы, оффисы расположены в торгцентрах, очередь - 1 минута) и говоришь - я поменял адрес, сейчас живу там-то и там-то.  Права не меняют, просто подклеивают бумажку с новым адресом.   НИ КАКИХ БУМАГ НЕ ПОКАЗЫВАЕШЬ ВООБЩЕ.  Менял адрес раз 10, друзья-знакомые и т.д. - БУМАГ НЕ ТРЕБУЮТ, это так именно и выглядит по-закону, если порядок - ЗАЯВИТЕЛЬНЫЙ - заявил - и все.  И если еще 100 других граждан укажут этот же адрес - это никого не волнует. Просто - по этому адресу им будут слать например штрафы за превышение скорости - вовремя не оплатил - пошли проценты и т.д. - сам виноват , указал неправильный адрес.   Я ДВА ГОДА ездил с правами, где был записан старый адрес, показвал их полиции кодга останавливали за превышение скорости) - и собственно ничего не происходило.   При приеме на работу в любой цивилизованной стране вообще никого не касается, где вы до этого жили - ясно же ведь - нашли где-то работу, будете перебираться к ней поближе.  Какая прописка, какая регистрация при приеме на работу!???  Легально находишься в стране, гражданин или имеешь рабочую визу - все, больше у работодателя к тебе нет и НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ вопросов!
Кстати - гражданин Канады вправе не иметь прав ( извините за каламбур) и тогда документа -АйДи с адресом у него ПРОСТО НЕ СУЩЕСТВУЕТ - что ни в коем случае не ограничивает каких-либо его прав- приема на работу, медобслуживания, чего угодно другого.  При получении загранпаспорта просто надо указать адреса, где раньше жил ( без предоставления каких-либо документов об этом).  Есть несомненно личные документы - медицинская карточка, номер социального страхования - но все  они БЕЗАДРЕСНЫЕ.  Почему честно не признать, что в РОссии прописка - просто кормушка бездельников чиновников и ментов - И НИЧЕГО БОЛЕЕ?  И не  потребовать от правительства законодательной отмены не только постоянной но и временной регистрации?  Что изменится-то в худшую сторону?  Упадут левые доходы ментов?  Вам их жалко?